全面成本管理和控制在房地产开发中的运用

萧子招

（晋江新丝路文旅实业有限公司，福建晋江 362200）

1 房地产开发中全面成本管理和控制概述

1.1 成本管理

成本管理即控制房地产开发中所花费的费用，在工作中综合运用管理学、 经济学知识进行预测，全过程按照法律法规严格执行，发挥成本控制专业理论体系的作用，达到全面性管控资金的目的。

1.2 成本控制

房地产开发项目成本控制主要指， 通过分配各种经营活动的预算， 通过对全过程进行分析完成优化和调整。 涉及到的环节包括准备、决策、施工以及销售。

2 全面成本管理和控制在房地产开发中的分析

2.1 动态性

2.2 规划性

房地产开发需要展开经济分析， 包括计算投资回报率以及资本回收期等， 规划中虽然未涉及实际建设方面的管理和控制工作， 但却具有决定性作用，为此需要在此阶段聘请专业人士以及财务专家，对项目定位、不同的概念方案进行最优的评选。

2.3 操作性

房地产开发中施工阶段所产生的成本费用较大，总占比达50%以上，此阶段支出主要为施工费用，执行中要预先了解工程建设要点，确保最终造价的完整性和准确性。

3 房地产开发中全面成本管理和控制的规划

3.1 项目方案

房地产开发中涉及的环节较多， 包括选地确认、地勘测绘、项目审批、施工建设、房产销售等方面，全面成本管理和控制工作必须要将所有方面囊括在执行中。编制工程项目方案时要明细各类子项目的具体情况，为提高房地产项目效益奠定基础。

3.2 造价控制

全面细化房地产开发成本管理，将工程量和结构性能细致区分，进而提高数据获取的精确度。

3.3 成本调整

我国房地产项目成本方面突出的问题就是工程量编制不准确，在后续的执行中很容易产生临时费用，且会严重影响到后续审核的准确性，导致项目开展中出现经济损失。 为此在成本管理中，相关人员必须掌握第一手资料，并获取当前建设的各项信息，公正合理地处理问题，切实发挥成本全过程管理控制的作用。

3.4 细化执行

房地产开发成本管理将直接决定最终效益，为此所有涉及到的环节皆需要进行细致规划，严格控制各项工作，在不影响项目质量的前提下，降低外在的市场价格波动对成本带来的影响。 同时，要不断完善控制体系，从定量分析以及定性分析两个角度出发，严格控制项目开发中的其他突发情况，建设预测的结果也要随之进行修正，从而切实保证整体规划方案的一致性。

4 房地产开发中全面成本管理和控制的价值

4.1 增强行业竞争力

当前房地产企业的市场竞争日益激烈， 价格、质量等方面成为了竞争的主要方向，因此在当前形势下，必须以经济为基础做好成本管理控制，不断提高自身的市场竞争力。

4.2 提高企业经济效益

在房地产开发过程中， 根据情况及时调整项目管理的目标， 需要准确了解当前的市场价格波动规律，并结合大数据预测后续资金消耗，加速成本管理机制的组建，避免错算的情况，从而优化各项细则。

4.3 完善企业决策制定

当前市场信息瞬息万变， 而房地产企业经济行为则发挥重要影响作用， 其不仅能保证获取自身经济效益，还可以增强国民经济整体发展活力，最终赢得生存和发展。在新形势下面对新的机遇与挑战时，须有效分析成本、利润等方面，利用我国相关政策制定各类定额、标准和参数，采取挣得值分析法管理整个项目成本，实时掌握成本支出的变化情况，全面了解经营状况，结合建筑经济分析投资回报率等数据，以此为成本控制提供正确的决策依据。

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5 房地产开发中全面成本管理和控制的策略

5.1 确定土地情况

土地情况对房地产开发项目的成本投入和经营收益具有重要影响，在成本管理中，需全面分析意向土地区域，充分调研开发区域房地产的发展趋势，后续应根据当前结果做好规划控制，结合项目规模和投资环境等相关因素，编制科学合理的投资可行性报告，提出《产品建议书》，包括售价格、项目产品配置标准建议、销售计划、资金回笼计划。

5.2 做好项目准备

上述项目在执行中， 以批准后的《项目投资概算》为基础，编制《施工图设计任务书》，包括施工标段的划分及相应的招标范围和内容， 规划和调整开发项目的场地空间，充分保证开发项目空间的协调。

5.3 实行动态管理

在管理工作开展中，需要有效控制各类成本的投入，为此控制中可将信息汇总到数据库，根据自身需要选取各类造价信息。

5.4 加强费用控制

5.4.1 材料费用控制

在房地产项目开发建设阶段，材料费用占据施工成本60%， 在实际工作中先结合工程量清单计算好材料实际消耗量，从根源上杜绝发生各类材料浪费现象；其次采购时需结合当前市场实际情况建立清单，切实保障了控制效果。

5.4.2 人工费用控制

为了能够保障施工队伍职业素质的基础上降低劳务分包成本，在工作中将重心放在劳务分包费用管控方面，先全面调研劳务市场，避免出现施工班组职业水准差距较大的情况。

5.4.3 机械费用控制

机械租赁费用也是建设过程中的主要支出，同一工程在不同阶段也会应用到不同的设备，因此在采购费用进行控制时，应积极制定切实可行有效的机械进场方案，随时与施工现场技术人员进行沟通调整租赁方案。

5.5 完善规划控制

针对房地产项目成本高、情况杂、难度大的特点，成本管控将是项目成败的关键所在，应预先打造一支高水平的专业管理团队，以此来提高工程施工质量。 在实际执行中合理优化房地产开发中的各个环节，从而避免了不必要的成本支出。

6 结语

随着我国经济的持续发展，房地产行业内部竞争也变得更加激烈，若想保证项目执行的效益，需要强调全面成本管理和控制工作，全面完善和优化土地、招投标、施工以及销售等环节，使企业能够以最小成本支出获得最大投资回报，促进我国房地产行业的健康发展，避免因控制不当而造成损失。