房地产项目投资风险管理的有关思考

王伟

[摘 要]随着社会及经济的发展，房地产行业竞争压力越来越大，对房地产企业的工作要求不断提高。在房地产企业中，投资项目风险管理是一项核心工作。文章首先阐述房地产项目投资风险的特征，指出房地产企业进行项目投资风险管理的目标，接着分析当前造成房地产企业出现项目投资风险的因素，并研究企业在项目投资风险管理过程中存在的问题，最后提出改进方案，希望能够为相关工作人员及企业提供参考，使房地产企业获得更高的经济效益及社会效益。

[关键词]地产企业；项目投资；风险管理

中图分类号：F272 文献标识码：A 文章编号：1674-1722（2023）10-0094-03

一、房地产项目投资风险的特点

房地产企业要开展项目投资活动，首先需要明确项目投资风险，掌握其具体特征，以便在为投资行为的实施提供参考的同时减少企业的经济损失。

结合当前的实际情况来看，房地产项目投资风险的主要特征包括以下三个方面。

一是普遍性。在房地产开发项目的每一个环节都存在项目投资风险，例如选址环节、融资环节、现场建设环节和租售环节等。

二是客观性。房地产项目投资风险的客观性特征主要体现在不以人的意志为转移。

三是不确定性。在房地产项目投资过程中部分风险无法预测，且难以评估，从宏观角度进行调控难度较大。

二、房地产企业项目投资风险管理的目标

损失发生前，风险管理目标包括三个方面。一是通过开展项目投资风险管理工作，提高风险管理效率，降低企业的风险管理成本。二是帮助工作人员消除恐惧心理，在一定程度上缓解员工的担忧，使其更积极地投入工作，提高工作质量。三是积极承担社会责任，满足社会发展需求。

损失发生后，风险管理目标也包括三个方面。

一是为企业生存提供保障，一旦出现项目投资风险，企业的首要目标就是保证自身生存。如果该阶段出现风险，企业必然会发生亏损，因此企业急需开展风险管理，保证自身不被风险击倒。

二是增强企业收入的稳定性。该阶段风险的产生会影响企业的收益，开展风险管理工作能帮助企业将亏损控制在可接受的范围内。

三是承担社会责任。项目投资风险一旦发生，企业的社会声誉就会受到一定的影响[1]。

三、房地产企业投资管理的不足

（一）投资行为不够合理且规模过大

因为房地产行业属于资金密集型行业，在项目投资过程中，企业需要投入大量的人力、物力、财力资源，这导致行业的资本负债率始终保持在较高的水平，大部分房地产企业的财务杠杆水平已经远远超过限定范围，面临着严重的融资风险，这会影响管理人员的投资行为。再加上疫情冲击，部分企业的生存压力大幅增加，不理智的投资行为越来越多，投资规模也不断扩大，造成企业在投资方面错失良机，甚至陷入止步不前的窘境。

（二）财务分析方式较为单一

在房地产企业的投资过程中，财务分析法使用率较高。企业通过该方法能够较为直观地了解项目风险，最终做出合理的选择。但结合当前企业可行性分析现状来看，大部分都只参考内部收益率和净现值两个指标。从表面上来看，选择以上指标毋庸置疑，但问题在于纯粹依靠上述两个指标的分析，必然会产生大量问题，单一的财务分析方法容易造成评价结果缺乏客观性和准确性。

（三）投资组合应用不足且存在现金流风险

参考当前房地产行业的投资情况可以发现，大部分企业在投资过程中都花费了大量资金，但是未获得预期回报。在进行投资选择时，大多数企业的关注点在于单个项目的收益，并未考虑到风险，忽略了研究如何在不同投资组合下获得最大收益，而且资本结构也不够完善。房地产企业的投资行为对银行的依赖性较强，如果收益未达到预期，那么企业的资金周转就会受到影响，现金流风险也会随之上升[2]。

四、造成房地产项目投资风险产生的因素

（一）外部因素

第一，政策因素。在房地产行业的发展过程中，国家政策发挥着非常重要的作用，比如城市规划、土地出让政策等。在房地产项目投资总额中，土地价格是非常关键的一部分。土地成交价会直接影响房地产项目的投资现金流及销售价格预期，而土地出让价格的决定权掌握在国家手中。城市规划亦是如此，该因素也会影响房地产投资项目的风险，而城市规划的变化及其主导权都由政府官员把控[3]。

第二，需求端因素。其主要包括消费者的消费习惯、消费行为及经济收入等。一般来说，如果某个城市或区域处于人口净流入的发展阶段，房地产投资风险系数就比较低；反之则比较高。如果某区域居民收入偏低，购买力不足，房地产企业就会面臨较大的项目投资风险；反之面临的风险就比较小。

第三，供给端因素。该因素主要由前端建设、后端销售两部分组成。前者在房地产投资项目建设成本中占比较大，尤其是三四线城市，因为土地价格整体偏低，所以该成本占比往往更高。在地产项目融资资金中，建设成本是必不可少的投入项，也是项目运营中的关键内容。如果人工成本及材料价格都大幅度增长，增长幅度超过了房价增幅，那么房地产企业也会面临较大的投资风险。

（二）房地产企业的内部因素

房地产企业的内部因素会直接影响项目投资管理，引发投资风险。该因素的具体表现包括以下两方面。一是企业工作人员的素质以及能力。对于投资项目的开展来说，如果工作人员素质偏低或能力不足，就会使企业面临较大的投资风险。二是企业的运营效率。如果房地产企业运营效率较低，无法迅速变现，那么资金沉淀周期就会不断延长，企业的预期收益目标就无法实现，从而引发较大的风险。

五、提高房地产企业项目投资风险管理效率的方法

（一）拓宽房地产企业的融资渠道

目前，大部分房地产企业在融资时使用的方法是银行贷款，对银行贷款的依赖性较强。在国家的经济调控对象中，银行贷款是非常重要的一项，如果国家经济萎靡不振，那么房地产企业必然无法顺利从银行获得贷款，企业的业务将无法顺利开展，投资也无法正常进行，企业甚至会面临更大的危机。因此，房地产企业需要通过以下三种途径拓宽融资渠道。

第一，通过上市融资。如果房地产企业可以成功上市，企业的发展速度将会更快，获得资金的难度也会下降，企业的社会声誉以及品牌影响力都会提升。

第二，利用海外资本。根据世界贸易组织相关协议内容，在合资合作中，房地产企业有权利与国内其他企业享受同样的待遇，国内必然会涌入更多的海外同行，这对房地产企业融资是非常有利的，有助于推动房地产企业的可持续发展。

第三，通过资本市场发行债券的方式融资。该方法能帮助企业在短期内筹集到大量资金，使企业开展业务具备充分的资金保障。不仅如此，使用该方式还能帮助企业减少财务成本，从而使企业的总成本下降[4]。

（二）培养优秀的风险管理人才

优秀的风险管理人才在企业中发挥着非常重要的作用，此类人才能够帮助企业提前发现投资过程中的风险因素，并提出应对风险的方法，使企业的风险发生率下降、应对风险的能力提升，为企业实现可持续的发展目标做好铺垫。房地产企业为提高投资风险管理水平及质量，必须意识到风险管理人才的重要性，明确风险管理人才的作用及价值。

企业要针对已有的工作人员制定风险培训制度，组织员工定期开展培训，或对外聘请专业培训师，通过培训提升员工的专业性，使企业内部凝聚力得到提升，增强员工的风险管理意识，帮助员工掌握丰富多样的风险应对方法，最终使企业的抗风险能力上升。

企业要完善内部人才选拔制度，特别是在项目投资风险管理方面，有效的人才选拔机制能帮助企业在招聘环节获得高质量人才。高质量人才的引进能帮助企业提高风险管理效率，规避不必要的风险。

对于员工的考核，要建立完善的奖惩制度。奖惩制度的主要作用体现在对员工的激励方面，合理的奖惩制度能有效激发广大员工的积极性和主动性，使员工全身心投入自身工作，提高员工的工作质量。在投资风险管理方面，完善的奖惩制度能够提高员工对风险的重视程度，在工作过程中，员工会积极关注风险因素及相关风险事件，并及时反馈给企业，帮助企业有效应对风险。

（三）选择最佳项目投资时机

找准项目投资时机非常关键，把握好项目最佳投资时机能推进企业的投资活动顺利开展，使其经济效益得到提升，同时使企业在后续投资业务的开展中高效规避风险。房地产行业项目的建设往往需要较长的时间，无论是供给周期还是需求周期，都会影响项目建设，甚至使行业出现较大波动。如果企业未了解市场发展变化情况，未及时分析其波动规律，往往就会错失最佳的项目投资时机，而且在后续的投资中会面临更为严重的风险。所以，在投资决策过程中，企业要从多角度分析，深入了解市场变化，研究市场波动规律，选择最佳投资时机。

一般来说，在房地产行业中，房产周期复苏前期是最佳投资时机，在该阶段，作为企业的管理人员，必须详细分析市场的变化周期，深入了解其变化特点及方式。在不同时期，不同区域的房产波动情况存在差异，管理者需要及时记录，从全局角度掌握市场情况，随后确定投资方向，明确投资内容，保证企业利益最大化，同时推动房地产行业的发展[5]。

（四）建立完善的风险管理体系

房地产企业对信息的掌控会影响风险投资管理效率，建立完善的风险管理体系显得尤为重要。针对信息的收集及处理，企业应成立专门的部门，在有条件的情况下，可购买行业内专业的信息系统。

通过完善风险管理体系，企业能全面了解国家针对房地产行业制定的各项政策，掌握城市规划方面的信息，了解行业的发展趋势以及市场的行情等，并进行归纳和整理，获得可行性的分析报告，为领导人员做出投资决策提供有效参考。

针对企业内部各方面的发展情况，企业有必要定期制作开发项目报告，并及时反馈给领导层，确保领导能及时了解企业的实际发展状况，帮助领导从宏观层面把握国家经济政策和相关规划。通过信息的分享了解市场变化，明确供需关系，保证领导层的科学决策，为企业投资提供有效的建议，帮助企业规避项目投资风险。

（五）成立专门的风险管理部门

随着社会及经济的发展，房地产行业的竞争愈发激烈，企业面临着较大的竞争压力。在这样的时代背景下，企业要提高项目投资风险管理效率，使投资风险发生率下降，成立专门的风险管理部门是非常有必要的。风险管理部门所有工作人员都需要共同努力且积极配合，以企业的目标为切入点，用发展的眼光看待风险，及时分析各类风险要素，确保能全面分析房地产投资的每一个阶段，为企业开展项目投资业务提出有效的意见。此外，风险管理计划也是必不可少的，除了成立風险管理部门外，企业还需结合自身的实际发展情况制订风险管理计划，将风险管理责任落实到每一位员工身上，助力风险管理部门工作的开展。

六、结语

项目投资的整体风险性较大，也能给企业带来较高的收益。房地产企业要想达到利益最大化的目的，就需要重视项目投资风险管理。为了追求利益最大化，部分企业在投资过程中会优先考虑风险较高的项目，但这往往会导致投资过程中出现一系列风险，不利于推动企业发展。基于此，文章通过分析为房地产企业的项目投资风险管理提出了一系列建议，希望房地产企业能够高瞻远瞩，通过科学可行的方式投资并规避风险，提升企业竞争力，推动企业持续发展。

参考文献：

[1]陈健华.房地产企业项目投资风险管理问题探究[J].中国产经，2021（12）：100-101.

[2]李宏杰.房地产企业项目投资决策管理的优化[J].山西财经大学学报，2021（S2）：50-52.

[3]石振彤.房地产项目投资风险因素及其管理对策研究[J].价值工程，2019（30）：40-42.

[4]杨华军.刍议房地产投资项目的风险管理[J].纳税，2020（03）：170-171.

[5]吴佳.房地产项目投资的风险因素及其应对措施[J].住宅与房地产，2021（02）：41-42.