地产股走向何方？

2022年末以来，房地产政策面利好不断。尤其是2022年11月，短短二十多天，就连射三支救市“大箭”，包括信贷开绿灯、债券支持转型以及放开房地产股权融资，给市场打入了一针“强心剂”；今年1月5日，中央、地方又陆续出台了房贷利率、房产过户新规，引发热议。

不过，虽然在利好政策催化下，市场对房地产行业后续发展的乐观声音越来越多，但不少机构认为，尽管房地产政策底已现，但行业后期走向仍以维稳修复为主。

利好政策渐次落地

2022年三季度末以来，房地产行业密集出台了一系列宽松政策。

2022年9月，央行及财政部、国家税务总局连续出台需求侧刺激政策“组合拳”；10月份首次提出放宽房企股权融资，预期缓解房企融资压力；11月份则进入政策密集发布期，发力供给侧：8日支持房企发债融资；13日发布金融16条，继续保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务；14日允许商业银行与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务，释放存量资金；28日大力松绑股权融资，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资；29日，“930政策”发布，明确对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

今年1月5日，央行、银保监会联合发布通知称，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。本次《通知》是对“930政策”的接续，提出新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，该政策有利于支持刚性住房需求充分有序释放，通过建设长效机制来促进房地产市场平稳理性运行和良性健康发展。

同日，深圳市住建局、司法局等六部门联合印发关于《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》的通知，指出在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款。并提出稳妥推进试点，鼓励全面探索。（见下图）

地产后期如何走？

虽然在利好政策催化下，市场对房地产行业后续发展的乐观声音越來越多，但不少机构认为，尽管房地产政策底已现，景气修复仍需时日，维稳是长期主旋律。

西南证券表示，近期行业政策利好持续释放，但基本面修复仍需要一定时间。当前时点对于2023年的展望存在较大难度，在政策宽松与基本面下滑的拉锯中，需综合考虑需求的修复弹性，政策的宽松力度及效果。

从数据来看，土地市场持续降温，房企的拿地节奏放缓；集中土拍热度无明显提升，溢价率维持低位；房企非银融资有修复迹象，但仍保持较大跌幅。2023年1-4月房企债务到期压力增加。2023年房企两波偿债高峰为1-4月和7-9月，其中1、3、4月单月到期债务规模均在千亿以上，较2022四季度偿债压力明显提升。

中诚信国际也有类似的看法。该机构称，虽然2022年以来政策边际好转，但市场信心不足使得流动性向房地产领域传导仍存在一定阻碍，从政策底到市场底的传导将更为缓慢。

从信用环境来看，房地产行业在过往周期轮动中始终保持信用扩张态势。但持续多年的加杠杆亦使得行业债务风险逐步积累。2021年以来随融资环境全面收缩，行业信用风险加速释放，形成行业信用收缩周期与市场下行周期相互交叠、相互影响的负反馈效应，且2022年以来二者共振效应进一步增强，对行业复苏产生较大阻力。

从需求环境来看，低出生率和人口老龄化带来的购房适龄人口下降以及城镇化进程放缓，导致当前房地产市场整体需求放缓；购房能力及消费意愿下降对商品房需求的恢复产生不利影响。

展望未来，当前市场预期或较前期有所改善，加之持续大幅的回落使得商品房销售额处于较低的基数水平，随着宽松政策效果释放及疫情管控因素的消除，我们预计商品房销售额逐步筑底，但在“房住不炒”的政策基调以及需求整体放缓、行业信用收缩压力下，市场大幅回暖的可能性不大，销售金额难回历史高位。

图：2022年9月以来房地产宽松政策

数据来源：政府网站，公开资料