长江实业集团营业部首席经理郭子威：长江实业今年将在京沪粤加速运营

王艳玲

香港与内地及国际间的商旅往来全面恢复后，近月已有数以万计的高端消费商务旅客恢复来港经商，为香港经济复苏增添新动力。

经贸往来恢复的同时，房地产市场也在加速复苏。作为亚洲超级豪宅，21 BORRETT ROAD以动辄2亿港元的天价，吸引了来自世界各地的实力买家，其中过半成交来自中国内地的科技、金融等领域的新贵。

而这一项目的开发商正是长江实业，投资商是来自新加坡的华瑞资本。2022年的这笔涉及200多亿元的大交易，曾被业界各种解读。

长实在大湾区的运营计划是什么？如何看待大湾区房地产市场的发展前景？作为拥有30多年从业经验的行业人士，长江实业集团营业部首席经理郭子威对市场趋势和客户需求有着深入的了解。

长江实业在去年9月宣布以208亿港元出售香港波老道21号豪宅发展项目“21 BORRETT ROAD”。2021 年2 月，该项目曾刷新亚洲最贵分层住宅单位呎价纪录，成交呎价达13.6 万港元（1平方呎=0.09平方米）。

郭子威负责长实的营销管理工作，善于制定和实施有效的营销策略。针对这次备受外界关注的交易，郭子威回应南都称，“这是个双赢的局面。长实快资金回流，再把资金重新调配到一些好的投资项目，也能达到差不多的回报率。我们不是卖了就不管了，而是有卖有买，更加表明我们对香港房地产市场的看好”。

而长江实业集团主席李泽钜在2022年业绩会上也强调，“对股东来说，集团在哪卖楼不重要，最重要的是赚钱回来。”他表示，作为跨国企业，无论长和或者长实，每天有很多投资选择，在不同地区、不同行业。有高回报的优质资产，无论是在香港、内地或者其他地方，都会考虑。

作为香港最大的开发商之一，长江实业充分展现了灵活选择的投资优势。财报显示，截至2022年底，在扣除借贷后，持有现金净额约港币 126 亿元。拥有大量现金，加上未动用银行贷款额，使得公司资金流动性持续稳健。

广州2022年第一轮土地拍卖，位于白云新城的空港大道中地块，不仅吸引了一众“国家队”，长江实业也参与其中。

如今，内地房企普遍面临流动性压力，长江实业的现身是否嗅到了内地楼市触底的信号？ “当时差一点点，几乎有机会的”，郭子威坦言，“我们觉得那个时间差不多了，现在回头去看，也确实非常接近防疫政策优化调整的时间点”。他表示，过去十年间，不是长实不买地，而是内地房企表现非常强大。“如今，内地房企普遍面临流动性压力，而我们的资金比较健康，就开始做一些资金方面的尝试了”。

据2022年财报，长江实业在内地拥有约6400 万平方呎（即约711万㎡）可开发土地储备（包括合作发展项目之发展商权益，但不包括农地及已完成物业）。

坐高铁感觉到人气回来了

郭子威，1989年5月加入长江实业，在物业销售方面积累了超34年的经验。作为一个经验丰富的行业专家，他对市场趋势和客户需求有着深入的了解，并且善于制定和实施有效的营销策略。

南都·湾财社：全面通关后，香港房地产市场是否出现回暖？

郭子威：我坐高铁往返广州和香港两地，已经感觉到人气回来了，两地经贸往来的热度在持续升温。香港去年泛地产市场跌价15%-20%，今年房价企稳回升5%，市场呈现整体平稳的趋势，但还没有完全恢复。比如香港成交量最大的项目，前3月卖了600多套，比去年同期好很多，但不及市场最高峰的时候。

利率是市场最大的困扰。自2022年3月美联储开启新一轮加息周期后，香港抵押贷款利率累计上升约150个基点，按揭贷款成本的增长在一定程度上抑制买房需求。利率波动对超级豪宅的影响不会很大，实力买家关注的是投资的稳定性。利率越是波动，超级豪宅越具备保值增值的吸引力。

南都·湾财社：您如何看待经济复苏带来的发展机遇？

郭子威：香港优秀人才计划是香港特区政府为了吸引世界各地的优秀人才来香港发展而推出的一个项目，是疫情后面向世界的发声。去年香港有7万多人离开，今年迄今已吸引了超1.4万优秀人才，其中很多都是从内地来香港，普通话、粤语、英语都很熟练。

在国家的支持下，香港始终是国际金融中心，在贸易及航运等方面均有独特优势，我们对香港的繁荣稳定有信心。

未来的香港是更加精英化的城市，当然也将带来生活成本的提高，一部分人去大湾区内地城市养老，一部分科技、金融人才到香港工作，大湾区人口分流是不可避免的。

未来十年会有大变化。大湾区绝对是科技领先的地方，有广州、深圳做扶持，香港就能成为面向世界的招商平台。

人才来了就要找地方住

南都·湾财社：长江实业在大湾区的运营计划是什么？

郭子威：目前粤港澳大湾区已经成为人口超过8000万、GDP突破13万亿元的经济体，但要找准一个地点去投入非常重要。大湾区不同城市有不同的优势，究竟哪个适合投资还要考量。对长实来说，制度很重要，北上广深制度比较成熟，对投资者来说就比较放心；三、四线城市也会有進入机会，但相关制度能不能自始至终贯彻下去是关键。

运营上，今年长实在北京、上海、广东的销售团队会加快速度，把疫情影响的3年给追回来。

南都·湾财社：您如何看待内地房地产市场的前景和机会？

郭子威：2022年我国经济总量突破120万亿元，在疫情中经历那么多困难，整体表现还是不错。两会之后的发展也已经定调，有利于整个投资环境。作为发展商，我们对整体经济发展充满信心。

从房地产的角度，经历调整期之后，对内地房企来说更看重现金流和资金健康；对购房者来说，会关注运营商能力，行业整体是平稳的。当然，长实面对内地房企的竞争力也是有的，我们保持平常心去看待，在合理的范围会继续加大投资。

从投资的角度，产业转型要换跑道，未来十年会有大变化。大湾区绝对是科技领先的地方，有广州、深圳做扶持，香港就能成为面向世界的招商平台。资本市场、高端人才的招揽，都有很大的机会。人进来就要找地方住，大湾区房地产市场就拥有广阔空间。

南都·湾财社：长实在香港和世界拥有众多成功的运营项目优势，如何利用这些独特优势，在内地有需求的领域，助推高质量发展？

郭子威：长实是香港最大的开发商之一，具备国际性眼光，获得非常好的评价。在国际上，我们提出精装修的概念，给到客户最好的环境和居住品质；在管理上，我们拥有香港大型管理公司经验，给到业主更良好、更人性化的条件。比如人工智能，我们通过科技研发，把公司管理和小区管理结合提升，做到最好。