西宁市人民政府关于印发西宁市保障性租赁住房管理办法（暂行）的通知

宁政〔2023〕59 号

各县、区人民政府，市政府各局、委、办，西宁国家级经济技术开发区（青海国家高新技术产业开发区）管委会及各园区管委会：

《西宁市保障性租赁住房管理办法（暂行）》已经市政府第34 次常务会议研究审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

西宁市人民政府

2023 年12 月20 日

西宁市保障性租赁住房管理办法（暂行）

第一章 总 则

第一条为规范保障性租赁住房管理，切实解决新市民、青年人等群体的阶段性住房困难，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22 号）、《青海省人民政府办公厅关于印发青海省加快发展保障性租赁住房实施方案的通知》（青政办〔2021〕113 号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于全市保障性租赁住房的建设筹集、分配、退出、运营和监督管理等活动。

第三条本办法所称的保障性租赁住房，是指由政府提供政策支持，多主体投资，限定面积标准、租金价格，面向住房困难的新市民、青年人等群体出租的具有保障性质的住房。

本办法所称保障性租赁住房运营管理机构（以下简称运营管理机构）是指通过政府购买服务、产权人委托运营或产权单位自主运营等方式运营管理保障性租赁住房的机构。

第四条市住房保障部门是全市保障性租赁住房的行政主管部门，负责制定相关政策，拟定全市保障性租赁住房规划和建设筹集计划；统筹指导监督各地区开展保障性租赁住房建设筹集、分配、运营、管理。

各县区政府、园区管委会负责辖区内保障性租赁住房的建设筹集、分配、运营和监督管理等工作。

市发展改革委、市财政局、市自然资源规划局、市城乡建设局、市金融办、市国防动员办公室、市市场监管局、市行政审批局按照工作职责范围，做好保障性租赁住房相关工作。

第二章 建设管理

第五条市住房保障部门根据全市经济发展水平、保障性租赁住房需求等因素，科学确定年度建设筹集计划，经市保障性租赁住房工作领导小组审议通过后向社会公布。

第六条保障性租赁住房筹集应当充分考虑保障对象就业、出行等需要，结合国土空间规划，按照职住平衡的原则，在交通便利、市政和公共服务配套设施齐全的城市中心地段和产业园区等建设筹集房源。

第七条保障性租赁住房以出让方式取得建设用地的新建商品房项目中配建、利用闲置或低效利用的存量房屋改建（改造）、利用企事业单位依法取得使用权的存量或闲置土地建设、新供应国有建设用地建设、农村集体经营性建设用地建设、产业园区配套建设、其他方式筹集纳入管理等方式建设筹集。

（1）新建普通商品房项目中配建。以出让方式取得建设用地的新建商品房项目，按总建筑面积（计容面积）的1%—3%配建保障性租赁住房（全装修），具体配建事项，由市保障性租赁住房工作领导小组按实际情况确定。

（2）利用闲置或低效利用的存量房屋改建（改造）。支持政府机关及企事业单位将闲置办公、住房、科研教育等合法存量房屋；工业、房地产开发和其他社会组织将闲置和低效利用的商业、办公、旅馆、厂房、仓储等合法存量房屋，在符合规划、权属不变、满足安全要求的前提下，按程序报批后，改建（改造）为保障性租赁住房，用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

（3）利用企事业单位依法取得使用权的存量或闲置土地建设。支持企事业单位利用依法取得使用权的存量或闲置土地，在符合规划、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。

（4）适当利用新供应国有建设用地集中新建。按照职住平衡、应保尽保的原则，根据市场租住需求，适当利用新供应国有建设用地集中新建保障性租赁住房。

（5）利用农村集体经营性建设用地建设。支持城中村、产业园区、交通枢纽区周边的农村集体经济组织利用集体经营性建设用地，在符合规划，尊重农民集体意愿的基础上，可通过自建或联营、入股等方式建设和运营保障性租赁住房。

（6）产业园区配套建设。产业园区将工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性租赁住房。

（7）其他方式筹集。机关企事业单位（含医疗、教育等）已建成的住房，满足保障性租赁住房建设标准和管理要求的，可纳入保障性租赁住房管理，可享受保障性租赁住房相关优惠支持政策。

第八条保障性租赁住房项目应符合以下标准：

（1）规模标准。保障性租赁住房的发展应综合考虑住宅使用功能、居住人口等因素，合理确定套型结构，单个项目原则上不少于30 套（间）或总建筑面积不少于1200 平方米，以单套建筑面积不超过70 平方米的小户型为主。宿舍型保障性租赁住房单套建筑面积原则上不超过40 平方米；改建（改造）的保障性租赁住房应结合原有住房结构和条件，适当放宽面积限制，最大限度满足居住需求。

（2）建设标准。保障性租赁住房按适用对象和使用功能分为宿舍型、住宅型两类，应符合《住房和城乡建设部办公厅关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》（建办标〔2021〕19 号）有关规定。

（3）室内装修。保障性租赁住房应全装修成品交房，可根据市场需求，配置必要的电器、家具等设施设备。

第九条政府通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房通过项目建设资金和运营管理补贴等方式进行补助。建设资金主要用于保障性租赁住房主体建设、配套基础设施建设、存量房屋改建（改造）、屋内装修及购置必要家具设备、绿色智能家电等支出，用于购置家具绿色智能家电的金额不能超过项目财政补助资金的30%；运营管理补贴主要用于补贴保障性租赁住房房租、运营管理经费等支出。同一个保障性租赁住房项目只能选择一种方式进行补助。

机关企事业单位（含医疗、教育等）已建成向本单位职工分配的宿舍，可纳入保障性租赁住房管理，但不予专项资金补助，有配套基础设施改造需求的，可申请中央预算内基础配套设施资金。已获得过中央补助资金支持的闲置公共租赁住房等政策性住房，用作保障性租赁住房的，不予补助。

第十条保障性租赁住房中央补助资金按照房屋建筑面积进行补助。各年度具体补助标准由市住房保障部门会同市财政部门，结合年度目标任务、项目房源筹集和中央补助资金下达情况，编制年度资金分配方案，经市保障性租赁住房工作领导小组审核同意后印发执行，并报省住建厅、财政厅备案。以项目建设资金方式补助的，按照新建、配建、改建、改造等方式，按工程进度拨付；以运营管理补贴方式补助的，区分房源区域位置，在建成运营时，由县区（园区）建设主管部门与运营单位签订合同，明确运营年限和租金后，一次性予以补助。

第十一条纳入年度筹集计划的保障性租赁住房项目，免收城市基础设施配套费，相关税费按照《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021 年第24 号）执行，用水、用电、用气、供暖和物业费价格按照居民标准执行。

第十二条对保障性租赁住房的建设运营，按照合法合规、风险可控、商业可持续原则，可提供信贷支持，鼓励银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体和运营企业提供中长期贷款。

第十三条支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房项目的贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业自持运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；支持商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。

第十四条保障性租赁住房项目应严格执行工程建设标准规范，遵守工程质量技术要点，规范招投标行为，实行施工过程价款结算，加强合同履约管理。明确参建各方主体责任，加强项目监督检查，确保建设工程质量。全面推行绿色建筑，因地制宜推广超低能耗建筑，大力推广智能化、绿色建材技术和家居应用。

第十五条保障性租赁住房建成后，可由产权单位自主运营管理，也可委托第三方运营管理机构运营管理，委托第三方运营管理的，要进行验收移交。

第三章 申请和退出管理

第十六条保障性租赁住房主要面向新市民、青年人等群体供应。申请人应满足以下条件：

（1）申请人在工作或居住的县级行政区域内无自有住房；

（2）申请人未同时享受本市其他住房保障优惠政策的情况；

（3）申请人五年内均未因违反国家、省以及西宁市住房保障相关法规而被行政处罚或者纳入不良行为记录。

第十七条申请保障性租赁住房，应提供以下资料：

（1）西宁市保障性租赁住房申请表；

（2）身份证复印件；

（3）房屋信息查询表；

（4）在提交申请县区行政区域内无自有住房承诺。

第十八条保障性租赁住房准入的具体程序：

（1）申请：申请人到意向房源运营管理机构填写西宁市保障性租赁住房申请表，提供申请相关资料。

（2）轮候：运营管理机构审核申请人是否符合保障条件，符合条件的按照保障对象申请时间确定轮候配租顺序，不符合条件的5 个工作日内书面告知申请人。

（3）配租：运营管理机构根据申请人申请时间、租住需求和房源情况匹配房源。

（4）合同签订：申请人与运营管理机构签订《西宁市保障性租赁住房租赁合同》（一式三份），合同期限原则上不少于3 个月，最长不超过1 年。承租人应当在租赁期满前10 个工作日内，向运营管理机构提出续租或退租的书面申请，经复核符合条件的申请人可继续承租，不符合条件的需办理退租手续。合同期内承租人住房条件发生变化不符合申请条件的，租赁合同合同期满后退出。租赁保证金由租赁双方协商确定。

（5）备案：运营管理机构应及时将签订的《西宁市保障性租赁住房租赁合同》原件及申请资料，按项目整理纸质档案及电子档案，每年12 月20日前向县区住房保障部门备案。

第十九条出租保障性租赁住房的，以原设计的房间为最小出租单位，不得违规改变房屋内部结构分割出租，不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分割设施，必须确保消防设施完好有效。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。人均租住使用面积不得低于6 平方米。

第二十条承租人原则上不得对租住的保障性租赁住房进行二次装修。确需装修的，需征得运营管理机构书面同意，并在退租时恢复房屋原状。

第二十一条保障性租赁住房应当用于自住。承租人应按照合同约定合理使用保障性租赁住房，不得转借、转租、无故闲置，不得擅自改变房屋结构和房屋用途，不得用于从事其他经营活动。有下列情形之一的，运营管理机构报县区（园区）住房保障部门备案后，可解除保障性住房租赁合同，承租人应当退回或腾退保障性租赁住房：

（1）承租人住房情况发生变化且合同期满的；

（2）合同期满，未重新签订续租合同的；

（3）转租、转借承租的保障性租赁住房的；

（4）擅自改变承租的保障性租赁住房用途的；

（5）在保障性租赁住房内从事违法活动的；

（6）以欺骗等不正当手段承租保障性租赁住房的；

（7）无正当理由连续6 个月以上空置的；

（8）累计3 个月以上未缴纳租金、物业费、暖气费等合同约定的相关费用，经催告仍不缴纳的。

第二十二条承租人退出保障性租赁住房时，应当结清合同约定应由承租人承担的物业费、水电费、燃气使用费、通信宽带费、有线电视收视维护费等费用。

第二十三条承租人应当退回或腾退保障性租赁住房但拒不退回或腾退的，运营管理机构按照高于同地段同品质住房市场租金水平20%以内的标准计收其租金，或通过法律途径解决，并纳入个人诚信记录。

第二十四条产业园区内建设的宿舍型保障性租赁住房，应优先保障本园区企业员工的住房需求。

第四章 租金定价及管理

第二十五条保障性租赁住房的租金，由相关投资主体或受其委托的运营管理机构负责收取。

第二十六条面向社会租赁的保障性租赁住房租金，按照不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%确定。由运营管理机构每年委托有房地产价格评估二级及以上资质的第三方专业机构进行评估，出具保障性租赁住房指导租金评估报告和保障性租赁住房租金标准（一房一价），报市、县区住房保障部门备案后执行。

第二十七条已获得过中央补助资金支持的闲置公共租赁住房等政策性住房认定为保障性租赁住房的，其租金标准由相关县区（园区）住房保障部门会同产权单位确定，可参照本办法第二十六条规定自行研究确定，确保国有资产不流失。

第五章 运营管理

第二十八条保障性租赁住房应遵循“谁投资、谁所有”的原则，新建和配建的保障性租赁住房应当办理不动产登记，并在不动产登记证上加注“保障性租赁住房，禁止上市交易”字样。改建（改造）的保障性租赁住房应当在原有的不动产登记证书上添加“保障性租赁住房”注记字样，并注明运营年限。

第二十九条利用存量房屋改建（改造）的保障性租赁住房，运营期限为10 年，期满前3 个月内应提出书面申请，经市保障性租赁住房工作领导小组审批同意后，继续运营或退出保障性租赁住房管理。

第三十条作为保障性租赁住房运营期间，不得上市销售或变相销售。产权单位确需转让房屋产权的，由产权单位提出申请，经市保障性租赁住房工作领导小组审核同意后可整体转让，转让后不得改变用途，继续按照保障性租赁住房管理。

第三十一条保障性租赁住房运营管理机构应当遵守法律、法规的规定，遵守各项政策规定，执行行业服务标准，为承租人提供安全、舒适、卫生的居住环境，承担以下职责：

（1）依法办理市场主体登记等备案手续。

（2）在出租管理范围内设置专责服务人员、建立相应的管理服务制度，做好保障性租赁住房供应分配、合同签订及运营管理等工作。

（3）建立管理台账和房源、人员、设备档案，在租赁关系成立或者租赁关系变更之日起30 日内办理房屋租赁登记备案，落实安全管理职责。

（4）按住房保障部门要求将运营管理项目房源信息全部上传至运营管理信息平台，并实时更新租金、承租人等出租运营信息，接受相关指导和检查。

（5）有关法律、法规、规章规定的其他职责。

第三十二条运营管理机构应建立保障性租赁住房房源、承租人和设施设备台账，并按照《住房保障档案管理办法》，建立保障性租赁住房工作档案，做好运营管理过程中档案资料收集、整理及归档，确保档案完整、安全。档案主要包含以下内容：

（1）楼幢、房号、面积、结构形式等相关信息的保障性租赁住房房源台账，做到“一房一档”。

（2）承租人信息台账，及时更新入住时间、退出时间等相关信息，做到“一户一档”。

第三十三条运营管理机构应配合项目所在地街道、社区做好社会综合治理；开展日常安全检查、专项安全检查，加强安全隐患排查治理；建立健全各项安全管理制度，完善应急预案，配备配足应急物资，加强应急队伍和人员建设，开展应急演练和评估，提升安全管理水平。

第三十四条运营管理机构应在办公服务场所和门户网站设置公示栏，公开保障性租赁住房相关政策、配租流程、租金标准、服务事项、维修受理、投诉电话及需要公开的其它内容。

第三十五条运营管理机构变更或注销时，应在变更或注销3 个月前完成档案资料移交工作，接收方应当接续履行档案管理责任。

第三十六条运营管理机构或其委托的物业公司，为保障性租赁住房及承租人提供物业服务，鼓励运营管理机构向承租人提供就餐、养老、家政、收发快递、代购跑腿、接送站、接送孩子等特约提质有偿服务，承租人和运营管理机构应事先约定服务内容及收费标准。

第三十七条保障性租赁住房内原有的家具家电、厨卫洁具和供排水、供暖、燃气、强弱电等设施设备，因质量、非承租人原因出现损坏或超过使用寿命的，应由运营管理机构负责维修维护。因承租人使用出现损坏情况的，由承租人负责维修。保障性租赁住房的共用部位、公共设施设备，由产权单位或运营管理机构负责维修维护。

第六章 监督管理

第三十八条申请人弄虚作假、提供虚假材料或采取不正当手段申请保障性租赁住房的，应依法驳回申请，且自驳回申请之日起2 年内不予受理本市其他住房保障申请。

第三十九条市住房保障部门会同有关部门，对全市保障性租赁住房的建设、分配、退出和运营管理工作进行监督。

第四十条鼓励群众对违反保障性租赁住房相关政策规定的行为进行举报、投诉；市、县区（园区）住房保障部门和有关部门应通过设立和公布举报电话等方式，畅通信访举报渠道。对群众反映的问题，要安排专人督办，限时办结；运营管理机构应当协助做好举报投诉、违规处理等工作。

第四十一条各级住房保障部门、运营管理机构和其他有关部门工作人员，在保障性租赁住房建设、运营、管理工作中，存在玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的，依纪依法追责问责；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

第七章 附 则

第四十二条本办法自2023 年12 月20 日起施行，有效期至2025 年12 月19 日。《西宁市保障性租赁住房建设管理实施方案》（宁政办〔2022〕4 号）同时废止。