探究房地产市场的新变化与政策取向

文／刘宇 三河市住房和城乡建设局 河北三河 065200

引言：

房地产市场的变化影响着社会经济的发展，并且作为国民经济的重要支柱产业，房地产的动向也影响着社会整体的发展。随着国家调控房地产的力度不断加大，政策制定和实施也成为推动房地产市场健康平稳发展的关键。目前，有更多可靠政策得以实施，但未来房地产行业如何发展、社会经济如何推动，将成为政策制定和改进的新方向，也属于房地产行业发展的新机遇。

1.房地产市场概述

1.1 房地产行业发展现状

自改革开放以来，我国的房地产行业迅速发展，逐步成为我国国民经济以及人民生活保障的关键行业。在当前市场环境下，房地产行业发展逐步稳定，但是仍然存在许多发展问题，导致企业经营以及人民住房需求无法满足，对我国社会经济发展产生消极影响。首先，存在供需关系不匹配的问题，社会经济发展以及人口等因素导致部分房地产市场供需关系不平衡，从而产生房屋滞销以及供给不足等问题，对房地产行业的发展造成了阻碍。其次，存在房地产行业政策扶持模式难以契合当前市场需求状况，这影响了房地产行业市场优化和企业进步。最后，房地产经营服务能力以及模式的优化问题，是当前房地产行业发展的关键。部分房地产企业自身的经营服务能力与发展模式过于落后，在市场发展过程中难以占据有利地位，不利于自身进步以及整个行业的发展。

1.2 房地产市场新变化背景下的房地产市场研究的意义

在房地产市场新变化背景下，房地产市场研究能够有效提升经营发展效益、避免经营发展风险问题、促进我国房地产行业的稳步发展以及推动我国房地产行业现代化发展的落实，对于房地产企业以及我国社会经济建设都有积极的推动作用[1]。

1.2.1 房地产市场研究能够有效提升经营发展效益

通过科学的房地产市场研究规划落实，能够有效地提升企业经营效益，从而促进房地产企业的发展。在当前房地产行业发展过程中，政策、经济、金融以及区域发展等因素都有可能对房地产发展造成影响，导致房地产企业的利益受损。依靠科学的房地产市场研究工作，能够在风险分析的基础上完善发展策略，积极落实投资模式，保障房地产发展的规范性以及科学性，降低房地产发展风险，稳定地提升房地产经营效益。

1.2.2 房地产市场研究能够充分避免经营发展风险问题

房地产市场研究对于提升房地产企业的风险防范能力、避免利益损失也有积极作用。在房地产市场研究过程中，针对当前房地产企业的发展状况，对发展风险以及问题展开分析，并根据国家政策以及金融市场发展数据调整发展规划，在尽可能保障房地产企业利益的情况下开展经营。同时，房地产市场研究能够进一步优化发展模式，提升房地产企业的发展水平，从而推动房地产企业以及房地产行业的顺利发展。尤其作为影响国民经济发展的关键产业，房地产市场的发展情况如何应该做好具体的分析与调查，以根据实际情况和发展现状做好相应的引导与调整，进而为国民经济的稳定发展提供相应的支持。

1.2.3 房地产市场研究能够促进我国房地产行业、产业的稳步发展

房地产市场研究除了能够提升房地产企业的经营效益，对我国房地产行业、产业的进一步发展也有积极意义。科学的房地产市场研究能够为有潜力的房地产企业提供充足的资金支持，促进房地产企业发展战略落实，保障我国城市化建设的进一步展开，推动房地产行业以及产业的迅速发展。科学的房地产市场研究是市场资金规范应用的方式，对于社会经济进步以及房地产企业发展都有推动作用。

1.2.4 房地产市场研究能够推动我国房地产行业现代化发展的落实

房地产市场研究是推动我国房地产行业现代化发展模式形成的关键。在当前房地产金融发展过程中，由于发展模式还不成熟，房地产发展问题以及发展风险层出不穷。依靠科学的房地产市场研究，能够完善房地产规范，促进现代化发展的落实，从而有效保障社会经济建设稳步开展，促进相关行业、企业的顺利发展。现阶段，房地产行业的发展不仅在理念方面出现调整，有关房地产市场的技术、材料，以及各方面也都发生了较大的变化，在此情况下，实际需要重视加强对房地产行业现代化发展方面的引导，使房地产市场的发展获得相应的支持。

2.房地产市场的新变化

房地产市场的变化对于行业、企业发展有重要影响，通过对房地产市场宏微观转变的分析，能够有效明确当前市场状况。同时，相关企业需要落实科学的房地产市场发展战略，促进自身综合竞争水平的稳步提升[2]。

2.1 房地产市场的宏观转变

房地产市场的宏观转变表现为消费者购房需求从快餐式消费转向改善性消费。消费需求的转变导致了房地产市场供需关系的变化。消费者转为改善性消费，可以促进房地产企业的房地产项目建设以及房地产销售经营的长线发展。市场宏观转变会对房地产企业的发展规划产生相应影响，企业管理者需要重视市场转变，调整发展政策，促进企业经营建设的进一步展开。宏观方面的转变代表房地产市场越来越成熟，不仅体现在经营与开发理念方面，房地产方面的消费者需求也在发生较大的变化，因此宏观方面的转变属于行业整体的发展转变，不仅需要行业自身做好调整，也需要消费者群体做好调整。尤其房地产开发企业与消费者之间存在的消费关系，需要房地产开发企业进一步重视做好服务与创新，以吸引和稳定消费者，进而促进房地产行业整体的发展，也促进社会的发展。

2.2 房地产市场的微观转变

房地产市场的微观转变主要表现在区域发展对市场的影响上。在我国社会经济发展过程中，区域经济变化导致的市场波动也会对房地产行业和房地产企业造成影响。因此，房地产企业需要重视大环境状况，根据市场方向完善发展决策，促进企业经营发展的稳步落实。微观转变方面，主要集中在大环境下一些细小的内容转变，包含消费者的潜在需求发生转变，以及房地产开发企业的经营理念发生转变等，尽管属于微观方面的转变，但都会对房地产市场的发展与行业的发展产生较大的影响，同时也会对消费者的购房产生影响。

2.3 房地产市场的新发展战略

随着房地产市场的越发成熟，不仅房地产开发企业需要意识到市场发展的新方向，房地产行业各参与主体也都需要意识到这样的转变与发展方向，以根据实际发展情况做好相应的调整，同时也根据现阶段的发展需求做好相应的改进，使房地产市场未来发展更加稳定健康，并且解决现阶段发展方面存在的一些问题，使房地产能够继续跟进政策引导和宏观调控，并在此基础上实现自我管理，进而保障整体健康的发展。

2.3.1 树立科学的房地产市场研究理念

通过树立科学的房地产市场研究理念，能够有效提升房地产市场研究水平，保障房地产企业经营效益的进一步发展。首先，房地产企业需要明确国家政策、市场发展、金融环境以及其他因素对房地产发展产生的影响，根据新形势对房地产市场研究的需求完善市场研究模式，提升自身的市场研究水平。其次，房地产企业需要构建科学的发展文化氛围，通过文化氛围建设促进发展理念的升级，保障市场研究活动的顺利展开。最后，房地产企业需要根据新形势下房地产行业发展方向，优化市场研究理念，保障市场研究水平的提升，促进发展活动的稳步落实。

2.3.2 建立完善的房地产市场研究制度

在房地产企业发展过程中，通过科学的房地产市场研究制度建设，能够有效地提升研究水平，保障房地产市场研究科学性的提升。因此，房地产企业需要重视房地产市场研究制度建设，依靠管理制度，优化市场研究流程以及模式，促进房地产企业发展活动的稳步开展[3]。

首先，在房地产市场研究制度建设应用过程中，需要注重经济效益预测，而且经济效益预测要有可行性。经济效益预测的落实，能够明确发展活动的风险和效益，从而推动发展方案设计以及规划进一步落实。其次，在单位投委会论证时，要事前分析发展对象的发展潜力。房地产企业需要构建专门的发展分析人才队伍，对发展事项进行分析明确，从而促进发展规划的科学落实。再次，在发展后，要加强监管，控制风险，并由对口部门对发展项目执行情况进行跟踪、监测、管理，做到及时纠偏、落实整改。最后，房地产企业需要优化部门结构以及岗位设计，落实市场研究责任，避免出现市场研究形式化问题，促进房地产发展效益增长。

2.3.3 加强房地产市场研究信息技术应用

科学的房地产市场研究信息技术能够有效加深房地产企业对市场、政策、金融等因素的了解，为房地产市场研究提供充分的信息数据支持，从而保障房地产市场研究水平的提升。

首先，房地产企业管理者需要明确房地产市场研究信息化建设的重要意义，通过科学的信息平台应用以及数据技术应用，为房地产市场研究的落实做出积极贡献。房地产企业需要利用信息管理平台优化市场研究模式，通过数据信息分析为发展风险防范以及方案设计提供支持，保障市场研究的科学性与先进性。其次，在房地产企业发展过程中，房地产市场研究存在的相关问题对于房地产企业发展规划的落实存在阻碍。房地产企业需要通过信息化建设积极解决内部管理问题，保障市场研究效率以及质量的提升，从而促进房地产企业经营建设的稳步展开。再次，利用房地产市场研究信息技术，能够构建科学的交流渠道，促进发展活动信息获取渠道的增加，保障市场研究工作的进一步发展。最后，房地产企业需要通过信息技术建立科学的发展活动模型，明确发展风险以及发展效益，展开方案调整[4]。

3.房地产市场新变化的政策取向

通过对房地产市场、市场竞争、经济合作以及开发利益等内容的分析，更好地明确当前市场新变化下的政策取向，从而为房地产企业经营发展做出积极贡献，保障企业发展战略的落实。

3.1 房地产市场

我国房地产发展政策的变化对于房地产市场研究的落实有重要影响。在房地产发展过程中，我国始终坚持宏观调控与市场经济相结合的政策，相关政策是导致房地产发展风险的最主要因素之一。我国房地产行业发展过程中，涉及的国家政策过多，主要包括房地产土地资源、城市建设与规划以及税收等。过于复杂多样的国家政策为房地产发展活动带来了更多的不确定性，从而导致房地产企业发展管理压力大，难以有效实现发展管理效果。同时，因为近年来国家政策对房地产行业的宏观调控力度提升，导致房地产价格变动较大，为房地产市场研究工作带来了全新的考验和挑战。房地产市场新变化背景下，房地产市场发展以及区域经济变化也对房地产市场研究存在一定影响。房地产行业以及企业的发展状况与其项目收益有密切联系。但是，房地产企业发展过程中，房地产项目周期长，从策划、设计、施工到销售进入市场有很长一段时间周期，而在该周期内的市场需求变化以及经济波动都有可能导致项目收益变化，从而产生发展损失，对房地产发展活动也会产生消极影响。

3.2 房地产业的市场竞争

3.2.1 房地产企业的市场研究能力不足导致了房地产企业竞争的落后

房地产企业的市场研究能力是保障市场研究水平的关键。首先，在房地产企业发展过程中，完善的投资项目可行性研究制度以及经营发展监督管理制度，是房地产企业项目市场研究稳步展开的保障，对于提升房地产企业经营效益有着积极的推动作用；但在部分房地产企业落实房地产市场研究过程中，存在投资项目可行性研究制度以及经营发展监督管理制度建设不完善的问题，导致研究工作的落实不科学、不规范，使得经营发展受阻，对房地产企业的经营发展造成了消极影响。其次，员工队伍建设能够促进发展流程优化、规范发展方案设计内容，促进房地产企业发展水平的提升；但由于部分房地产企业对于研究员工队伍建设不重视，研究员工招聘以及培训制度建设不完善，导致研究员工队伍职业素养难以充分满足房地产市场研究需求，对房地产企业发展造成了消极影响。最后，在房地产企业发展过程中，科学的发展信息分析统筹是保障发展能力提升的关键；但是部分房地产企业对于信息分析以及利用的能力不足，导致发展方案设计以及落实存在问题，对发展水平的提升造成了阻碍[5]。

3.2.2 部分房地产企业没有积极完善房地产市场研究信息化建设

房地产市场研究信息化建设是房地产市场新变化背景下提升房地产企业市场研究水平的科学手段。通过信息化建设的落实，能够增加房地产企业对于房地产市场、国家政策以及发展对象的了解程度，从而为市场研究工作提供科学的信息数据支持。同时，利用信息管理平台，能够优化发展模式，促进市场研究水平的提高，保障经营效益的提升。但是，在部分房地产企业发展过程中，存在信息化建设不完善、不规范的问题，导致房地产市场研究缺乏数据支持，不利于房地产企业经营发展的多样化发展。部分房地产企业对于信息化建设不重视，仍采用传统的房地产市场研究模式，导致自身管理方式与时代发展存在冲突，经营效益难以提升，对自身发展造成消极影响。

在房地产市场新变化背景下，我国房地产发展政策对房地产市场研究提出了新要求。首先，房地产市场发展以及经济因素变化对房地产市场研究有重要影响；其次，房地产企业的发展管理能力不足阻碍了房地产市场研究的落实；最后，在时代技术以及金融行业迅速发展过程中，房地产企业没有积极完善房地产市场研究信息化建设，也是阻碍房地产市场研究落实的重要因素。在房地产市场研究过程中，房地产企业的市场研究能力对于自身发展有重要意义。因此，房地产企业管理者需要明确发展项目可行性研究制度以及经营发展监督管理制度建设的重要意义，通过科学的制度建设，促进研究工作的稳步展开，保障房地产企业的长远发展。同时，房地产企业还需要加强市场研究人才队伍建设，提升自身的信息分析以及应用能力，促进房地产发展活动的稳步落实，保障自身的长远发展[6]。

3.3 房地产与经济的合作

房地产与经济的合作是当前房地产政策落实的关键之一。在房地产经营过程中，通过房地产行业带动区域经济发展是当前房地产政策落实的关键方向之一。房地产政策需要重视房地产行业对经济发展的推动作用，通过科学的政策扶持，促进房地产市场的进一步发展。

3.4 房地产开发与土地的利益

房地产开发与土地的利益研究是房地产政策落实的关键问题。相关单位需要明确土地利益在房地产开发过程中的重要意义，明确不同项目建设与土地利益存在的必然联系，通过对土地利益的最大化，促进项目建设效益增长和人民生活水平的提升，保障企业、行业的长远发展。

结语：

房地产市场研究能够有效提升经营发展效益、避免经营发展风险问题、促进我国房地产行业、产业的稳步发展、推动我国房地产行业现代化发展的进程，房地产市场的变化对于行业、企业发展有重要影响，通过对房地产市场的宏微观转变的分析，能够有效明确当前市场状况。同时，相关企业需要通过促进自身综合竞争水平的稳步提升。通过对房地产市场、市场竞争、经济合作以及开发利益等内容的分析，能够更好地明确当前市场新变化下的政策取向。