业财融合背景下提升商业地产管理水平的研究

郑菲

（浙江新农都实业有限公司 浙江杭州 310000）

我国城镇化进程不断推进，城镇人口数量不断突破新高。大量人口涌进城市，围绕着衣食住行的商业地产数量也不断增加，商业地产迎来了高光时刻。近年来，互联网电商、社区团购等购物形式的兴起，给商业地产带来一定的冲击。这些购物形式，将实体店以往的购物形式转变为线上购物形式，实体商铺的需求量逐渐变小，竞争压力不断加大。商业地产企业绝大多数在购置商业地产过程中都使用了财务杠杆，一方面面临着高额的借款利息，另一方面在需求端又面临着降价的压力，利润空间被压缩。不少商业地产公司财务基础薄弱，财务与业务脱节，财务未能充分反映业务的实际情况，对经营决策的支持力度不够，应用业财融合提升经营效益迫在眉睫。

一、商业地产管理工作概述

（一）商业地产的定义

商业地产主要是指用于商业用途的土地或者房产，与住宅地产和工业地产有显著的不同属性。商业地产通常被用于批发、零售、休闲、娱乐、餐饮等行业，面积可大可小，有些是围绕住宅而建的小商铺，有些是城市中心地段的大型商业综合体或者大型购物中心，有些是郊区的各类批发市场。

（二）商业地产的购入或建造

财务人员要深度参与商业地产的购入或建造，包括购入资产的资金预算、投资收益测算、资金筹措、借款计划，以及购入资产或者资产建造主要合同关键条款的设计与税务筹划等，这些对公司的经营决策都是至关重要的。不少公司在资产购入或者建造阶段，财务人员参与度不够，甚至完全将财务人员排除在业务之外。财务与业务融合度不够，在资产购入阶段可能就埋下了各种隐患，财务人员对资产缺乏了解，对资产的管理和运营难以提出有效的措施。

（三）商业地产的运营和管理模式

商业地产运营的模式主要有以下几种：一是售后租回。商业地产商取得或者建造好商业地产后，先将商业地产出售给其他企业或者个人，同时签订回租协议，由商业地产商统一运营管理。这种模式下，运营商可以快速收回投资成本，实现轻资产运营，通过赚取租金差额、管理费、停车费等取得收益。这种模式下，一旦租期结束或者提前解除协议，商业地产公司就无法在后续的时间里获取持续的现金流。二是全部房产由公司自己运营。这种模式下，商业地产公司可以取得持续的现金流，但是投资成本需要长时间运营才能收回，通常需要几十年。如果商业地产公司使用了大量的财务杠杆，那么公司在收回投资过程还要承担还本付息的压力。三是自持出租和售后回租同步进行。这种模式在一定程度上缓解了资金压力，能够提前收回部分资金，同时保留了一部分商业地产，为公司带来持续的现金流，但是这种模式会加大管理难度。四是战略联盟方式。商业地产商与客户建立长期战略合作关系，通过与有实力的客户建立关系，参与客户在该商业地产的运营，利益深度捆绑，品牌的虹吸效应明显，实现双赢。这种模式对于企业管理水平要求较高，需要协调多方关系。

二、商业地产业财融合的必要性与重要性

（一）实现财务管理核算粗放化向精细化转变

以往，商业地产的财务管理和核算比较粗放。在当前的经济形势和行业背景下，商业地产公司只有通过信息化、智能化和业财融合，才能将资源集中到重点领域，实现精细化财务管理。

（二）提高数据分析的准确性，为企业赋能

数字化运营是商业地产公司未来的发展趋势。财务工作者在实际业务中应用数字技术，可以大大提升分析的准确性，增强商业地产公司的市场洞察能力，构建完善的成本控制和精细化运营管理体系，为商业地产公司赋能。

（三）满足差异化的需求

商业地产项目存在差异化特征。不论是在财务管理，还是财务核算，既要满足总体的要求，又要充分考虑差异化的需求，通过业财融合能够较好地满足实际需求。

（四）增强商业地产公司风险管控的能力

业财融合有利于将风险管控，从事后发现向前延伸到事前防范和事中管控阶段。

（五）实现商业地产公司价值和效益最大化

商业地产公司做好业财融合工作，能最大程度实现企业价值最大化、股东利益最大化。在业财融合过程中，商业地产公司需要对业务环节进行拆解，围绕着价值链进行分析并输出价值分析的结果，根据结果科学合理地分配资源，从而实现效益最大化。

三、商业地产公司业财融合管理的障碍

（一）缺乏业财融合专业人才

业财融合对于人员的要求较高，财务人员仅掌握传统财务知识是远远不够的，要全面拓宽视野，重塑知识体系，跟上时代的步伐。当前，不少商业地产公司对于业财融合专业知识培养不够重视，财务人员主观抵触新知识、新事物、新技术，在业财融合过程中无法充分发挥作用，对业财融合进度和深度产生实质性的影响。

（二）对业财融合认识不够充分

由于自身所处的岗位限制，财务人员和业务人员，在看待同一件事情的时候，会有不同的角度和局限性，在遇到一些困难或发生争执时，通常站在自身角度考虑问题、权衡利弊，缺乏大局观，影响总体目标的实现。

（三）业务人员与财务人员沟通不畅

业务人员与财务人员沟通不畅的原因主要有以下几个方面：一是各自的知识体系不同，专业化程度越高，沟通难度越大。例如，财务部门在商业地产在建和运营阶段会编制资金预算和计划，综合考虑资金成本和付款方式；工程部门关注工程量、工程付款进度，还关注能否如期支付工程款。两者专业和岗位不同，关注点和侧重点不同。如果在付款执行过程中出现矛盾，那么双方部门容易出现误解。二是沟通方式存在明显的差异。财务部门人员较为谨慎，在评估和沟通尚未确定的事情通常是有所保留的，更多时候以“有可能”“应该”这样的表达方式。但是业务等销售部门，如果更多是以“一定会”“我确定”这样更为开放和激进的词语表述，两者之间存在显著不同。

（四）业务目标与财务目标存在差异

商业地产公司的财务部门具有监督和控制的职责，而业务部门以销售业绩或者出租业绩为主要工作导向，两个部门的工作目标有所差异。财务部门的职责要求包括控制成本和支出、控制资金风险和财务风险、降低融资成本、提高资金使用效益等，而业务部门主要以房产的销售金额、房屋的出租率、租金和物业费涨幅等作为考核指标。业务部门为了实现销售目标，可能会采取激进的销售政策，如大量投放广告、大量赊销、低价长期出租等。这些激进的策略对于业务部门来说，是为了完成预期目标或者考核业绩，但对于商业地产公司是非常不利的。财务部门在销售业绩方面没有考核任务，主要考虑性价比、资金收拢、运营效益、盈利能力等方面，当政策不利于上述指标时，公司财务会反对这类经营决策。

（五）缺乏有效的激励措施

业财融合是企业变革的过程，也是员工自我变革的一个过程。主动变革会比被动变革更为有效，但是大多数人喜欢待在舒适圈里，拒绝主动改变。业财融合过程涉及大量的制度修订、流程梳理、流程重构、数据录入等工作，有时候工作量近乎翻倍，如果缺乏有效的激励措施，业财融合相关工作很难进行下去。

（六）现有制度不利于业财融合的实现

业财融合虽然更多时候涉及具体操作层面，但是也需要制度的支持，如考核机制。很多公司只注重对于中高层的考核，忽视对基层员工的考核。业财融合对基层员工的作用不容忽视，如果缺少对基层员工的考核，就会阻碍业财融合的推进。在考核新项目投资、销售部门销售业绩、运营部门运营业绩时，大部分的业绩被归于业务部门，财务部门所做的工作往往被忽视，财务部门的工作业绩很难被平等对待，这种考核制度将影响财务部门的积极性。

商业地产公司对于部门职责和岗位职责，划分得非常清晰。各部门和员工仅仅负责各自职责范围内的事项，拒绝额外事项。在业财融合过程中，跨部门合作、跨小组合作非常普遍。职责分工清晰的商业地产公司，如不修改现行的制度，推进业财融合会面临非常大的困难。

（七）系统搭建不完善和信息化程度低

以往，商业地产公司尽管管理手段粗放，但因为赶上城镇化红利，不少公司都赚取了超额的收益。随着人口红利和城镇化红利的减少，原有的粗放型管理已经不能适应当前的形势。相比较于制造业而言，商业地产公司系统搭建能力和水平远不如制造业公司，商业地产的信息化程度和能力也远低于制造业。部分商业地产公司虽然推进信息化工作，但是在信息化建设过程中缺乏顶层设计，信息化过程呈现出孤岛化和碎片化等特征。不同部门信息化内容相互独立，数据之间虽然有所联系，但是没有彻底打通，业务数据无法直接转化为财务数据。信息化整合和升级工作难度较大，一旦底层架构不合理，数据整合和升级工作将无法完成，大部分工作需要推倒重来，将花费大量的人力、物力及财力。

四、商业地产公司业财融合管理策略

（一）加强业财融合人才的引进和培养

人才是商业地产公司发展的基础，而专业化人才是商业地产公司推进业财融合工作的关键要素。一是引进优秀的业财融合人才，调整人员的年龄结构和专业结构，为提升财务核算水平和管理水平储备力量，努力打造高水平的专业化队伍。二是打破财务人员固有的思维模式，鼓励他们走出去，加强他们与业务人员的交流，培养其业务分析和数据分析能力，培养管理会计思维，将专业所长融入公司的经营决策，提供高效有用的信息。三是提升财会人员的综合实力。除了财会知识外，财务人员对于经济规律、宏微观政策、行业环境、竞争格局、产品服务等方面都要有所了解。这类知识储备能让财务人员以更长远的视角为企业经营决策提供服务。

（二）建立业财融合的环境

业财融合工作的重要性不言而喻。业财融合在当前的经济环境下，是商业地产公司发展的大势所趋。商业地产公司需要更加精细的管理，才能产生效益，需要将业财融合提升至战略高度，努力为员工创建业财融合的良好环境。传统的财务工作环境比较封闭，影响财务人员的工作风格。商业地产公司要打造能“走出去”的财务管理团队，营造相对开放的工作环境和氛围，逐步改善财务部门工作的整体风格。

（三）建立业财融合沟通机制，实现良性沟通

首先，商业地产公司建立业财融合总体战略之后，制定相适应的业财沟通机制。这种沟通可以是正式沟通，也可以是非正式沟通。正式沟通机制主要以推进会、研讨会等形式为主，非正式沟通以临时性沟通、经验分享会等形式为主。正式沟通和非正式沟通的目标，都是更好地实现业财融合。其次，总体战略要充分考虑组织架构对业财融合的影响。过多层级的组织架构不利于沟通，会增加沟通成本，降低沟通效率。因此，商业地产公司必须打破传统，对组织架构进行必要调整，包括横向架构和纵向架构的调整。最后，要形成沟通机制的闭环。结果反馈在业财融合沟通环节中，是一项重要的工作内容，要形成正向的反馈沟通机制，沟通者应当尽可能地提供正面和积极的沟通信息，做到沟通及时、反馈及时。

（四）在部门工作任务和目标中融入业财融合元素

商业地产公司完成业财融合，不仅需要在战略中融入业财融合元素，还需要在部门工作任务和目标中融入业财融合元素。业财融合是一个循序渐进的长期过程，将业财融合融入部门的日常工作任务和工作目标中，一方面可以让业财融合的理念落地，另一方面可以提升工作质量。财务人员对业务环节深入了解，有利于制定适宜的财务管理制度，从而更加高效地完成数据建模与分析工作。

（五）制定和实施与业财融合相关的考核机制

业财融合的工作量和工作难度都是巨大的。商业地产公司业财融合转型，建立和实施公平、公正的考核机制必不可少，利用制度奖励在业财融合工作中表现积极、敢于担当、成绩优异的员工，处罚在工作中不作为、推卸责任、消极怠慢的员工，激励员工不断向着公司业财融合的战略目标不断迈进。

（六）加强信息化和数字化顶层设计，提高业财融合水平

信息化、数字化是业财融合的重要手段。商业综合体项目筹建、项目建设、项目运营及项目处置整个管理过程，都可以进行信息化和数字化管理。但现实中，不少公司无法实现全流程信息化、数字化管理，也就无法实现全流程业财融合。究其原因，许多公司缺乏顶层设计能力，各阶段的业财融合工作和各部门的业财融合工作，缺乏连贯性与关联性，造成“信息孤岛、数据堰塞湖”等情况，甚至出现基础架构过时、无法升级的情况。信息化和数据化顶层设计出现问题，不仅影响业财融合工作进度，还可能造成此前的信息化和数据化投入付诸东流。

（七）运用新技术和新的管理理念

业财融合离不开新技术和新的管理理念。新技术包括大数据、RPA、云计算、爬虫技术、AI、区块链、物联网等。这些技术在业财融合领域不断被尝试和应用，带来管理效率的提升，增加财务数据的可视化、可阅读性。商业地产公司应用这些新技术，可以将经营管理、财务管理、安全管理等方面的各类数据存储下来，通过数据算法，找出异常或者可优化之处，实现管理水平的提升。除了新技术外，商业地产公司还要运用新的管理理念，如阿米巴经营管理理念、全员财务管理理念等。好的财务人员是业务前进方向和发展方向的引领者，主动学习各种先进的管理理念，通过全局的视角和发展的视角处理企业经营和财务问题，要有“跳出财务看财务的勇气和回到财务做财务的能力”。

五、结语

近年来，越来越多的商业地产公司开始推动业财融合工作，利用现有互联网、大数据、云计算、AI、区块链、物联网、爬虫技术等先进技术，来改善产品和服务，提升效率，控制风险，提升效益等。业财融合对于当下商业地产这类重资产公司尤为重要，能够将原本粗放型管理模式向精细化管理模式转变。本文阐述推进业财融合对商业地产公司的必要性和重要性，着重对业财融合七个方面的障碍进行了深入剖析，提出商业地产公司业财融合管理提升的举措。