多业态高层建筑消防管理办法研究

摘要：大型城市商业综合体逐渐成为城市的地标式建筑，全国各地城市兴建了大量商业综合体。这些商业综合体集餐饮、休闲、娱乐、办公、会议、住宿等为一体，建筑楼层多、楼层高、建筑面积广、内部空间大、上下贯通、人流量大、功能多、业态复杂，增加了建筑消防管理难度。一旦发生火灾，火势迅速蔓延、灭火难度大、人员疏散困难，因此对多业态高层建筑消防管理工作提出新的挑战。本文首先分析了高层建筑消防特点，探讨了多业态高层建筑消防管理存在的消防管理责任不明确、消防设施保养不及时等问题，并根据这些问题提出要落实消防责任主体，加强消防设施保养。

关键词：多业态高层建筑；消防管理办法；火灾救援

引言

城镇化、工业化快速發展，大量人口涌入城市，城市人口不断上涨，城市人口与土地矛盾日益突出。为提高土地利用率，缓解土地与人口的矛盾，建筑逐渐向高层、超高层建筑方向发展，高层建筑从过去单一的住宅、商业功能向住宅、酒店、办公、娱乐等多业态发展。由于高层建筑规模大、建筑面积广、建筑结构复杂、业态多、人群密集，一旦发生火灾，火势容易迅速蔓延，消防救援难度大，建筑内被困人群无法第一时间撤离到安全场所，可能造成火灾事故，威胁到广大人民群众的生命财产安全[1]。因此，加强多业态高层建筑消防管理工作，可以及时消除高层建筑火灾安全隐患。

一、高层建筑消防特点

（一）建筑规模大、通道复杂

高层建筑主体结构层数多、楼层高，尤其这几年各地不断兴建城市地标建筑，深圳的平安国际金融中心建筑主体高度为592.5米，占地面积18931.74平方米，一共有131层，是集酒店、办公、观光游览、娱乐、餐饮等为一体商业建筑。主体建筑四周有裙房，裙房内设有变压室、配电间、厨房、仓库等，框架采用筒体、框架，形状为春笋形状，建筑内部竖井、管道比较多，包括电梯井、电缆井、楼梯井、排风管、排水管道、电线管道等，火灾发生后，容易通过竖井、管道快速蔓延，并形成高耸的烟囱，烟囱在竖井快速扩展，增加扑灭难度[2]。由于建筑建筑空间结构大，一旦发生火灾，建筑内部人员，尤其是刚进入到建筑的人容易迷失方向，不利于消防救援工作的开展。

（二）业态丰富，用电设备多

高层建筑集住宅、办公、餐饮、娱乐、日用百货为一体，建筑内部可以满足购物消费、会议、办公、观影、休闲娱乐等方面的需求。高层建筑内部不同业务根据行业属性进行装修，在装修时，可能使用了大量可燃性材料，容易发生火灾，一旦着火，可以迅速蔓延。为了维持建筑内部的正常运转，建筑内部配置了计算机、电视机、led屏、电梯、中央空调、传真设备等用电设备，这些设备数量庞大，长期超负荷运行，用电设备温度不断升高，达到建筑熔点，则设备起火，并通过线路迅速蔓延到其他设备，造成连锁反应，甚至发生爆炸现象，造成内部人员大量伤亡，给社会带来巨大的经济损失[3]。

（三）人员密集，人员疏散难度大

高层建筑楼层高、建筑面积大，内部可容纳的人比较多，尤其是一些商业综合体，每天的人流量可能超过30万人。高层建筑平面结构和立面结构复杂，一般在中心位置设置电梯、安全扶梯，外部建立疏散通道。一旦发生火灾，建筑内部空间很大，人群分布在各个角落。高层建筑楼层高达数百米，发生火灾时，人员疏散到地面和安全场所的时间比较长，进一步增加了火灾救援难度[4]。

二、多业态高层建筑消防管理难点

（一）消防主体责任不明确

大型商业综合体竣工后，有的商业综合体由建设单位自主运营，有的商业综合体建设后交给第三方运营机构运营，运营单位会面向社会招商，招募不同品牌入驻到商场开店，包括餐饮品牌、服装品牌、汽车、超市百货品牌、化妆品等，这些商家入住到商业综合体后，由于每一层的业态不同，业主经营范围、经营面积不同，建筑内部的产权关系复杂，有的是租赁关系，有的商铺自营。商铺的经营权、使用权不一样，建筑内部的经营主体比较多，一旦出现消防安全问题，产权单位、运营单位、使用单位等相关主体单位相互推诿责任，从而造成消防制度无法落实[5]。虽然有些高层建筑建立了消防管理机构，明确了建筑内部相关主体的责任，但是没有落实到消防管理中。一些商家在经营过程中，为了方便自己，可能占用消防紧急疏散道、安全出口，一旦发生火灾，可能影响到消防救援工作的开展。受到高层建筑运营模式的影响，建筑内部经营业主是由运营单位通过招商来的，尤其是一些大型品牌，运营单位在招商过程中，给商家提供了免租金等优惠政策，在租赁合同中，建筑单位、业主单位和运营单位未约定各方在建筑消防安全管理中的责任，从而造成消防管理工作流于形式。

（二）多业态高层建筑消防安全管理制度不完善

商业综合体的运营单位重视业务，轻视消防安全管理工作。运营单位注重招商工作，没有制定相对完善的建筑消防安全管理制度和管理机构，消防安全管理工作由商场的行政部门担任，行政部门工作内容繁多，没有定期对商场内部进行消防安全巡查，大多数商场可能在节假日、季度时进行消防安全巡查，没有实现消防安全检查常态化、制度化[6]。由于商业综合体的业态比较复杂，不同业态的消防安全管理存在一定差异，在制定消防安全管理制度时，消防安全管理小组没有制定针对性的消防安全管理制度，从而造成消防安全管理制度流于形式。

（三）消防设施设备缺乏保养

高层建筑竣工验收过程中，建设单位会根据消防管理规范技术要求，采购和安装消防设施设备。有的建设单位通过初次消防验收后，缺乏后期的消防设施设备保养，多业态高层建筑的消防设施设备种类广、数量多，不同的消防设施寿命不同，有的消防器材已经过了保质期，但是由于运营单位没有及时更换，从而可能造成消防器材失效，无法发挥正常作用。维修保养人员专业技术不足。多层高层建筑规模大、内部空间广、人流密集，消防安全管理要求高，内部安装了消防声光自动报警器、感烟系统、智能传感器等智能消防设施，这些设施设备的敏感程度比较高，需要定期进行维修保养，才能保证消防设施的各项功能正常[7]。在实践过程中，很多高层建筑的消防器材维修管理人员的专业技能不足，维修保养不到位。

（四）人为破坏消防设施

高层建筑的业态比较复杂，包括商业住宅、餐饮、休闲娱乐等不同业态。建筑完工后，商家入驻到内部时，商家可能根据品牌调性、产品的特点对内部装修进行改造，在改造过程中，可能破坏原有的消防设施位置。一旦建筑发生火灾，建筑内部的消防设施无法进行联动。还有的商家在经营过程中，出现占用安全通道、堆放货物的现象，一旦出现火灾，内部人员无法通过安全通道离开现场，从而造成大量人群被困建筑内部，增加消防救援难度。

三、多业态高层建筑消防安全管理办法

（一）明确建筑消防安全主体

多业态高层建筑商业综合体的消防安全管理主体一般由建筑运营单位、经营业主构成，运营单位直接管理，也是消防安全管理的第一责任人，运营单位必须认识到消防安全管理的重要性，将消防安全放在第一位，建立健全高层建筑消防管理管理制度，明确每一个业主的消防安全责任。商家入驻到商城后，运营单位和商家签订租赁合同时，要明确消防安全责任，建立消防安全责任制，将消防安全落到实处，禁止商家在装修时，随意改动消防设施设备；经营辖区严禁吸烟、明火作业，不能随意占用消防通道，搬运货品时，需要及时清理通道的商品或货品[8]。商业综合体运营单位要做好消防安全日常巡查工作，发现商家占用消防通道、改建消防设施设备，需要立即进行制止，并及时与商家进行联系，保证消防设施设备的完整性。

（二）完善多业态高层建筑消防安全管理制度

多业态高层建筑是消防安全管理的重点区域，运营单位必须引起重视，明确消防安全责任主体的同时，还要完善消防安全管理制度，预防和减少火灾发生，保证广大商户、顾客的人身财产安全。高层建筑运营单位要建立消防安全管理小组，商场的总经理担任小组组长，商场各个部门的主管领导担任副组长，各个商家负责人担任小组成员，还可以聘请注册消防工程师担任消防技术负责人，对商场消防工作进行技术指导。结合商场的经营业态、区域、商户制定消防安全管理制度，根据不同业态，成立餐饮、电影院、超市、娱乐场所、儿童游乐场等重点场所消防安全管理小组，根据这些不同业态开展针对性检查，指定专项应急预案，实现商户的精细化管理；消防安全管理小组应定期组织商场员工进行消防安全培训，让商场的员工了解消防应急知识，正确使用消防器材；做好消防设施维护和保养工作，消防安全管理小组制定商业综合体的消防器材维修保养计划，定期对消防设施设备进行维护保养，保证这些消防器材可以正常运转；消防安全管理小组定期对商场进行巡查，发现消防安全隐患，立即联系相关责任人进行处理，最大限度预防和减少火灾事件；制定完善的消防应急救援预案，定期组织商场员工进行消防应急演练，让商场的商户和员工熟悉建筑内部构造、疏散通道、安全出口、消防水池、消防控制室、消防车道等，一旦出现火灾，可以第一时间组织人员进行疏散和安全逃生[9]。

（三）加强消防设施设备维护保养

高层建筑投入使用后，运营单位必须严格按照《建筑防火通用规范》采购配套的消防设备，要选择具备一定資质的消防设备生产厂家和经销点，最大限度保证消防器材质量。消防器材采购后，需要对器材的各项性能进行质量检查，检查合格后才能投入使用。消防器材投入使用后，还需要做好定期维护与保养，这样才能确保火灾发生后，这些消防器材可以正常使用。高层建筑的火灾自动报警系统、感烟感温系统、喷淋系统、传感设备等设施需要重点维护，否则会影响到设备的灵敏性，日常的消防设备需要定期进行检查，检查消防器材是否过期，过期的器材需要及时更换[10]。建筑消防安全管理小组每个月组织消防设施的点检，委托第三方机构对商场的消防设施设备的性能进行检测和安全评估，发现问题及时处理，可以确保建筑内部消防设施的质量。

（四）加强消防安全宣传教育

建筑运营单位可以邀请专业的培训机构在商场开展消防安全教育，组织商家、商场工作人员、顾客等参与，在现场播放火灾视频，让他们认识到各种建筑火灾隐患以及火灾造成的严重后果，从而让商户、消费者认识到消防安全的重要性，在日常经营过程中，做好消防安全工作，避免恶意破坏消防设施设备。商场需要定期组织消防应急演练，明确建筑内部发生火灾后，如何采取紧急措施进行灭火，如何开展救援工作，组织被困人群进行紧急有秩序疏散，最大限度降低消防救援难度。

结语

多业态高层建筑的经营范围广、业态复杂，消防安全隐患多，经营者、物业单位要重视消防安全管理工作，完善消防安全管理制度，加强日常消防安全巡查和消防安全教育，提高商户的消防安全意识，最大限度减少商场内部的消防安全隐患，保证广大游客和内部职工的生命财产安全。

参考文献

[1]金雪琼，吕倩.高层建筑消防隐患排查与防火监督方法研究[J].建筑与装饰，2023（14）：80-82.

[2]吴天琦.多业态高层建筑消防管理有效方法分析[J].居业，2022（01）：204-206.

[3]张志成.高层建筑消防管理中常见安全隐患分析及对策[J].中国科技纵横，2021（12）：138-139.

[4]梁晓东.多业态高层建筑消防管理有效方法研究[J].魅力中国，2021（29）：418-419.

[5]毛启献.高层建筑消防设备监督管理探究[J].中国设备工程，2023（01）：52-54.

[6]赵丽.高层建筑消防安全管理存在问题及对策研究[J].中州建设，2023（03）：71-72.

[7]张忠玺.高层建筑消防安全管理存在的问题及解决措施[J].今日消防，2023，8（01）：82-84.

[8]张巍.基于物联网技术的高层建筑消防监督管理研究[J].工程建设与设计，2023（13）：173-175.

[9]李林俊.高层建筑消防监督标准化管理难点及对策研究[J].今日消防，2023，8（04）：127-129.

[10]陈林.高层建筑消防工程技术管理提升策略研究[J].城市建筑空间，2022，29（07）：245-246.

作者简介：高麟（1983- ），男，汉族，研究生学历，中级专业技术职务，研究方向：消防监督。