崇阳隽水新城土地一级开发经济效益分析

摘 要：土地资源是不可再生的资源，合理分配和利用土地资源有助于推动经济的可持续发展。以湖北联投集团隽水新城项目的开发为例，根据项目特点，梳理项目范围用地，从规划用地、项目投资及周期等方面对开发成本进行分析，从出让地价、供地时序安排等方面进行收入测算，并进行风险识别。分析在上述内容发生变更的情况下，如何保证土地一级开发过程中的投资回报率，进而推动项目的规划，为项目开发推进奠定良好基础。结合项目用地梳理和经济测算结果，给出了相应的可行性建议，以期助力土地开发整理项目的规划设计，减少变更情况的发生，使土地开发整理工作更加规范有序。

关键词：土地一级开发；经济效益；敏感性分析；隽水新城；崇阳

中图分类号：F301.2                                             文献标志码：A

0 引 言

土地一级开发是指由政府或者企业主导，对于一定范围内的土地进行整体规划，通过征收补偿、拆迁安置、基础设施建设，使土地具备“三通一平”“五通一平”“七通一平”等建设条件，让“生地”变成“熟地”，再根据区域总体规划和开发时序，通过“招拍挂”、协议出让等形式，对土地进行出让，实现收益，从而覆盖前期投资，产生社会效益及经济效益的过程[1]。

湖北省联合发展投资集团有限公司（以下简称“联投集团”）成立于2008年9月，是湖北省委省政府为推进武汉城市圈“两型”社会综合配套试验区建设组建的省属投资公司。10多年来，联投集团坚持“政府引导、市场运作”双轮驱动发展战略，已初步形成交通基础设施、新型城镇化、城市综合开发、实体经济和金融服务等五大业务板块，呈现出高效协同发展态势。

2017年4月，联投集团与咸宁市崇阳县政府签订了战略合作框架协议，双方围绕基础设施建设、智慧城市建设等方面开展深入合作。崇阳县政府授权联投集团进行崇阳隽水天城国家级旅游度假区（以下简称“隽水新城”）约30 km2的土地一级开发工作。隽水天城项目位于崇阳县城以北区域，北至沙湾，南至浪口大桥。项目整体定位为集休闲娱乐、养老养生、健康运动、多元度假、文化体验于一体的国家级旅游度假区[2]。

本文以隽水新城土地开发项目为研究对象，探讨如何在新城总体规划形成之前，在项目谈判阶段为企业提供决策依据，保证企业在土地一级开发过程中的投资回报率，在正式合作协议签订前明确谈判方向，为项目推进奠定良好基础。

1 隽水新城土地一级开发投资测算

1.1 项目范围用地

项目总用地面积29.8 km2。其中，林地面积最大，占比39.6%；基本农田占比19.46%。这两部分土地面积总和占土地总面积的近6成（见表1）。由于未提供项目范围红线，项目整体范围为联投集团利用崇阳县ArcGIS图层进行划定裁剪并测量的面积（见图1）。其中，农用地22.3 km2，占比74.83%；建设用地2.6 km2，占比8.73%；未利用地4.9 km2，占比16.44%[3]。

1.2 本次可利用土地梳理

（1）梳理思路。不可利用土地首先是项目范围内已出让土地、基本农田、河流水面以及自然保留地，其次是林地、滩涂，其中前者是控制范围线，是完全不可利用土地，后者尚有可操作空间，以下按此思路，依次梳理。

（2）项目范围已出让土地0.6 km2（与城镇用地吻合），基本农田5.8 km2，扣除该面积后，剩余土地面积23.4 km2。河流水面（2.6 km2）、自然保留地（1.6 km2）为完全不可利用土地，扣除该面积后，剩余土地面积19.2 km2。

（3）项目范围内林地、滩涂地约12.5 km2，剔除该面积后，可利用土地面积为6.7 km2，即为项目实际操作面积。其中包括农用地4.7 km2，占比70.15%；建设用地占地面积为2 km2，占比29.85%（见表2）。该部分土地资源主要集中在项目南部、靠近县城的区域。

（4）可利用土地面积仅6.7 km2，占项目整体比例较小。另外，范围内林地面积较大，由于林地存在可操作空間，可当作可利用土地的扩展区，林地面积11.8 km2，全部计入后，可利用土地总面积18.5 km2。其中农用地面积为16.5 km2，占比为89.19%。建设用地面积为2 km2，占比为10.81%。

1.3 项目土地一级开发投资测算

1.3.1 测算条件设定

（1）规划用地指标设定。将梳理后的6.7 km2设定为建设用地，经营性用地出地率以60%计，则经营性用地面积为4.02 km2，约6 030亩（1亩≈

0.000 667 km2），以此进行投资测算，再根据测算结果对建设用地进行拓展，最多为18.5 km2。

（2）项目投资。包括范围内土地的前期费用、征地补偿成本、土地报批成本、拆迁费用补偿成本、基础设施项目投入成本、不可预见费、开发间接费用、财务成本等。

（3）投资周期。根据项目整体规模，本次项目周期定为10年。

（4）估算前提

1）项目总用地面积（去除基本农田、河流水面、自然保留地面积），为26.6 km2。

2）建设用地面积。在上述面积基础上，去除林地、滩涂地面积，可利用土地面积为6.7 km2。

3）经营性用地面积。按建设用地中60%为经营性用地计，即4.02 km2。

4）现状房屋建筑面积

待拆迁集体房屋面积。以农村居民点用地1.4 km2

为基数，假设现状容积率为0.2，估算现状房屋面积为0.28 km2。

现状人口数据。假设人均建筑面积80 m2，以上述总房屋面积为基础，估算人口数据约为3 500人。现状户数数据。假设每户3人，户数约为1 167户。

（5）财务成本。初步按照贷款利率为5年及以上银行贷款利率上浮30%，设定为6.37%。

1.3.2 成本估算

项目土地一级开发成本主要由土地储备成本、基础设施配套成本、不可预见费、开发间接费、财务成本构成。经测算，建设用地以6.7 km2计，本项目的土地一级开发投资约49.67亿元，计算结果见表3。

2 隽水新城土地一级开发收入测算

2.1 测算基础

根据市场整体地价水平，崇阳县住宅用地价格多集中在55～70万元/亩，商服用地价格多集中在22～25万元/亩。且有如下参考数据：崇阳县恒达投资有限公司，住宅，55万/亩。湖北大之道置业有限公司，住宅，135万/亩。湖北亨大置业有限责任公司，住宅，68万/亩。崇阳县交通投资建设发展有限公司，商服，14万/亩。崇阳县通达投资开发有限公司，崇阳县交通投资建设发展有限公司，商服，14万/亩。崇阳县兴业房地产开发有限公司，住宅，53～81万/亩。崇阳百盟一马投资有限公司，商服，29万/亩。崇阳三特隽水河旅游开发有限公司，住宅，14万/亩。崇阳三特旅业发展有限公司，商服，22～25万/亩。

崇阳县政府提供的《2014—2016年土地成交信息表》显示，土地成交多发生在崇阳县城内。根据项目范围内地价水平，本项目范围内已成交地块价格为：住宅用地成交价12～15万元/亩，商服用地12～13万元/亩。其中，最高为一宗商业用地的成交价20万元/亩。估算前提条件设定如下。

（1）出让地价。综合考虑崇阳县近几年土地成交价市场水平、项目所在区域已成交地块的地价水平，初步设定当前项目区内住宅用地价格为30万元/亩，商服用地价格为20万元/亩，考虑每年10%的地价增幅。

（2）供地时序安排。2017年（第1年）供应温泉小镇一期用地158亩，其中，住宅用地126.4亩、商业用地31.6亩。2018年（第2年）供应温泉小镇二期用地329亩，其中，住宅用地263.48亩、商业用地65.87亩；剩余用地，自2019年起陆续供应。具体时序安排见表4。

2.2 土地一级开发收入测算

本项目范围内已成交地块价格为住宅用地成交价12～15万元/亩；商服用地12～13万元/亩，其中，最高为一宗商业用地的成交价20万元/亩。

经测算，土地出让总收入26.92亿元，平均供地价约45万元/亩；土地出让政府计提预留2.69亿元，则土地出让净收入24.23亿元。具体见表5。

3 隽水新城土地一级开发经济效益分析

3.1 初步资金平衡结果

根据测算，当建设用地为6.7 km2、经营性用地为4.02 km2时，项目土地一级开发成本49.67亿元，土地出让净收入24.23亿元，净收益为负25.44亿元（见表6）。

3.2 敏感性分析

3.2.1 供地价、经营性用地占比60%不变，调增建设用地

假设按当前设定的土地出让价格水平为住宅用地30万元/亩，商服用地20万元/亩，年增幅10%不变，平均地价为45～47万元/亩时，当建设用地达到可操作的最大空间18.5 km2，经营性用地占60%时，净收益仍为负（见表7）。

3.2.2 其它因素不变，调整供地价格

以财务内部收益率达到8%为目标，当建设用地大于13.3 km2，经营性用地为8 km2（占建设用地60%），若对区域土地价格持乐观态度，平均土地出让价格以崇阳县成交土地平均地价水平约73万元/亩计算时，可实现上述目标。

方案1：建设用地为6.7 km2、经营性用地为

4.02 km2，当平均土地出让价格达到100万元/亩时，项目总收益约4.3亿元，财务内部收益率8.01%。该地价水平高于崇阳县县城成交土地的平均地价水平。

方案2：建设用地为13.3 km2、经营性用地为

8 km2，当平均土地出让价格达到73万元/畝时，项目总收益约8.8亿元，财务内部收益率8.28%。该地价水平为崇阳县县城成交土地的平均地价水平。

方案3：建设用地为18.5 km2、经营性用地为

11.1 km2，当平均土地出让价格达到65万元/亩时，项目总收益约11.5亿元，财务内部收益率8.13%。地价水平略低于崇阳县县城成交土地的平均地价水平。具体见表8。

3.2.3 其它因素不变，调整经营性用地比例

若对区域土地价格持保守态度，以平均地价为45～47万元/亩不变，当建设用地为18.5 km2、经营性用地占建设用地83.5% （15.45 km2，23 171亩）时，可实现内部收益率8%。

讨论当其它因素不变，论证当平均地价为45～47万元/亩时（当前住宅地价30万元/亩，商服用地20万元/亩，年增幅10%不变），调整经营性用地比例达到多少，可达到内部收益率8%。

方案4：建设用地为6.7 km2，即使100%为经营性用地时，也无法实现有收益。

方案5：建设用地为13.3 km2，当经营性用地占比达到95%时，平均地价仍为47万元/亩，可实现收益9.6亿元，内部收益率8.28%。

方案6：建设用地为18.5 km2，当经营性用地占比达到83.5%时，平均地价仍为47万元/亩，可实现收益12.09亿元，内部收益率8.18%。具体见表9。

4 结论及建议

4.1 结 论

（1）假设住宅用地30万元/亩，商服用地20万元/亩，年增幅10%不变，平均地价为45～47万元/亩，当建设用地达到可操作的最大空间18.5 km2，经营性用地占60%时，投资仍然难以平衡。

（2）其它因素不变，当建设用地大于13.3 km2、经营性用地为8 km2（占建设用地60%），调高供地价，平均土地出让价格约73万元/亩时，可实现内部收益率8%的目标。

（3）其它因素不变，以平均地价为45～47万元/亩计算时，当建设用地为18.5 km2，調整经营性用地比例，经营性用地占建设用地83.5%时，可实现内部收益率8%的目标。

4.2 建 议

（1）做好项目的预算管理。首先，应建立土地一级开发项目的预算管理部门。部门全员参与预算管理工作。其次，编制合理的项目预算。开发企业应将土地开发项目作为一个独立的预算对象，采用零基预算的方法，针对土地一级开发项目过程中发生的费用、收入、成本、利润等相关内容编制出综合预算。

（2）提高规划设计管理重视度。项目的规划设计足够科学合理，才能充分控制规划设计中的变更，使后续设计阶段管理力度更大，设计质量更高，从而使整体设计方案更加合理可行[5]。

（3）加强人员队伍建设。土地整理问题涉及经济、水利等各领域的专业知识，对技术人员的跨学科综合素养要求很高。现阶段，技术人员的水平仍有很大不足，土地整理机构对引进人才的重视程度也不够，需加强培训管理、增强综合素质，打造一支合格的人才队伍，在土地整理工作中发挥重要作用。

参考文献：

[1] 郭立芳.城市土地储备：组织结构、规模及机制优化研究[D].南京：南京农业大学，2004.

[2] 汪坚.市政府与湖北联投集团签订战略合作协议[N].孝感日报，2020-11-07（1）.

[3] 王宏新.土地一级开发实务指南[M].北京：化学工业出版社，2007.

[4] 黄雪艳.土地一级开发成本核算中存在的常见问题解析[J].中国市场，2020（35）：149-150.

[5] 马春花.土地开发整理项目规划设计变更的原因及对策[J].房地产世界，2020（20）：33-34.

Economic Benefit of Primary Land Development of Juanshui New City in Chongyang

WU Chaoyu

（Hubei Lianyang Ecological New City Investment Co.，Ltd.，Chongyang 437500，China）

Abstract：The rational allocation and utilization of land resource as a non-renewable resource contributes to the sustainable economic development. We examined the Juanshui New City project of Hubei Liantou Group as a case study and sorted out the projects scope of land according to the projects characteristics. Our analysis focused on development costs on one hand，including planning land，project investment and cycle time，and measured the revenue on the other in terms of remised land price and land supply timing arrangements. Furthermore，we conducted risk identification. Given the dynamic nature of these factors，we explore strategies to ensure the investment return in the process of primary land development，which in turn promotes the planning of the project and lays a solid foundation for project advancement. Based on the findings from site analysis and economic calculations，we present appropriate feasible suggestions aiming to facilitate the planning and design of land development projects，reduce changes and promote standardized and orderly land development efforts.

Key words：primary land development；economic benefit；sensitivity analysis；Juanshui New City；Chongyang

收稿日期：2023-08-20

作者简介：吴超宇，男，硕士，主要从事土地一、二级开发管理工作。E-mail：157527579@qq.com