探讨城市老旧小区改造的新模式

丁立洲

赣州市国土空间调查规划研究中心 江西 赣州 341000

引言

我国在发展经济的过程当中，城市建设是其中比较重要的工作之一，很多城市在经济发展初期就建立了一部分小区，随着时间的推移，这些老旧小区已经跟不上时代的发展，满足不了当前时代的需求所在，这就要求我们要在此基础之上进行合理改造，更新改造模式，更好促进社会的发展和进步。

1 城市老旧小区改造背景

目前城市中的老旧小区，大部分都是以住宅楼为主的多层建筑，基本上都未设置电梯，而且居住群众的老龄化情况也在逐渐加重，引发的上下楼问题也需要尽快得到解决，并且小区内部的停车位不足、缺少公共活动空间、绿化面积相对较少，缺乏一定的艺术文化、综合环境品质较低等一系列问题都需要进行妥善处理。相对于拆除重新建造来说，对其进行加固和改造能够节约一定的资源和成本，并且减少对环境的影响，是当前实现城市升级比较完善的方法。根据相关的数据显示，截至2019年5月，各个地区需要进行改造的老旧小区达到17万个，所涉及的居民达上亿人，这一改造工作需要超过4万亿的资金进行支持。我国对老旧小区进行大规模的改造工作，标志我国城市建筑发展迈入了新的阶段。在此阶段，我国需要对小区的改造模式进行不断的创新和完善，保证改造工作能够满足当前居民需求的同时，尽可能地对绿化面积、停车位等多方面因素进行完善，促进我国城市的可持续发展。

2 现阶段老旧小区的改造模式

2.1 一般模式

当前的老旧小区可以根据其建筑的年代、当前实际情况、城市整体规划和周边环境等一系列因素进行分类，其改造模式主要可以分为以下几种：一是维护保留模式，这种模式大部分用于具有一定纪念性或者历史性的建筑。二是修缮改造模式，这种模式是在原有建筑的基础之上进行修缮，保证其安全性和完整度。三是功能重塑模式，这种模式通常应用在早期工业对其厂房进行民用化改造的过程当中，其中一部分是将全部废弃住宅进行合理的改造和升级。四是拆迁重建模式。这种模式主要应用在建筑本身的质量、结构等多方面因素已经无法达到居住要求，并且进行修缮的成本也相对比较大，从而采取拆除重建。

2.2 资金来源与组织实施模式

在进行老旧小区改造的过程当中，资金是比较关键的，因资金的来源不同，可以分为以下几种实施模式：一是由当地的政府为主导进行改造工作，地区的财政能力相对比较强。二是由小区的居民自发组织进行改造，当地的政府给予适当的支持。三是在当地政府引导之下，进行有效合理的市场运作。对这三种实施模式进行分析可以得知，前两种实施模式比较依靠于政府对于改造工作的资金投入，且改造的内容大部分是新增电梯、水电管网进行升级和外观出新这几方面。相对而言，第三种模式是根据市场实际情况进行融资，从而新增价值模式，实现在资金方面的自平衡，而且这种模式已经在上海进行试点，并且提出“6+1”的改造模式，改造工作主要体现为“加层、加梯”。在城市当中房价比较高的区域，通过加层增量进行住房销售或者运行收益等操作，比较容易实现在资金方面的自平衡，甚至可以实现持续投入。

2.3 中国城市科学研究会模式

2019年7月，我国针对老旧小区改造出台了相应的标准和制度，这项标准对改造工作涉及的内容和模式进行分类引导，实现了在传统改造模式基础上的突破思维，促进我国城市建设工作的可持续发展。

3 城市老旧小区改造的新模式

3.1 满足新时期居住环境需求

在当前经济高速发展的背景之下，人民对于生活需求在不断地提高，但在发展过程当中存在不充分不平衡的因素，导致出现一定的矛盾。小区的居住环境和城市建设在一定程度上需要生活的品质，只有对其进行合理完善和提高，才能够满足人民的需求。在当前时代背景之下，能够满足人民对于美好生活的需求，应该具备以下几个特点：一是居住的空间内具有一定的人文性、舒适性，并且和自然环境存在一定的交互性。二是居住的小区应该拥有充足的公共活动空间。三是小区内部的自然景观和环境应该和居民之间具有一定的亲和性。四是小区内部的公共设施应该具备一定的智能性。五是小区周边应该具有比较便利的生活配套，比如健身、餐饮、超市、医疗、休闲娱乐等一系列配置设施应该齐全。六是小区应该具有可靠的结构功能。七是小区应该根据人民美好生活的增长在空间和环境方面具有一定的变化性，能够随着时代的发展和居民需求的变化而进行改造。这些应该是老旧小区进行改造工作之后需要满足的标准，也是改造工作的目的所在，只有这样才能促进城市建设的可持续发展[1]。

3.2 明确具体改造目标

想要改造工作实现新的模式，就需要相关工作满足以下几个目标：一是对当前小区当中的基本生活设施进行有效改善，比如增设电梯等，保证居民的基本生活能够得到保障。二是对于小区内部地下和地上的新空间进行合理地开发，为改造工作的可持续发展和增加配套设施提供一定的空间。三是根据小区实际情况和居民的需求，增设相应的商业配套，并提供相应的服务功能，有效提升居民的生活质量。四是将小区内的部分空间出售，达到融资的目的，从而为小区和周边进行配套设施改造提供一定的资金支持，一部分新增的空间可以将其归纳到物业管理当中去，设立相应的发展基金，为设备后期的升级和维护工作提供相应的资金支持。五是对于小区内部的绿化进行升级，根据实际情况进行分布，实现智能化改造，从而使生活空间实现高品质，为建设智慧社会工作奠定基础。六是对于居住小区周边的一定范围之内进行地下管廊建设和地上绿化建设，能够改善生活的环境，提高生活品质。七是在进行改造的过程当中，尽可能将工期进行缩短，在保证工程质量的同时尽量减少对居民生活的干扰。对这些目标进行合理的分析，可以得出对于老旧小区进行新模式改造，需要将老旧房屋升级改造工作和城市空间开发工作相结合，在小区功能进行改造和提升的基础之上，对城市开展二次开发和建设工作，从而满足可持续发展的要求，这可以称之为当前房地产行业发展过程当中的新型模式[2]。

3.3 新模式的具体实施方案

根据城市发展和老旧小区改造的要求，需要制定相应的实施方案，具体包括以下几个方面：一是通过对地下和地上空间进行合理有效开发，在原有楼房的基础之上，以首层为基准将整体抬升2～3层，在整个小区的范围之内，在其地下增设2～3层的地下室，并根据当地的实际情况和需求进行新功能的增加。二是增添一部分智能化生活设备设施，在当前建筑的基础之上加装电梯、建立新能源发电设备、建立地下智能化车库、墙体智能节能设备和自动化垃圾分类设备等一系列智能化设施，能够在一定程度上提高居民生活当中的便利性，满足生活所需。三是根据小区的实际情况进行结构加固工作，并对建筑的性能和结构功能等进行相应的改造和提升，在小区内建设防水设施和地下基坑支护，保证居民的日常生活。四是根据当地政府对于城区规划的相应政策对老旧小区地下管廊进行建设和升级，使小区内新增空间的土地在使用的过程当中具备一定的灵活性，从而达到设置便民机构的要求。五是对新增空间进行合理地划分和分配，可以将新增空间划分出一部分提供给物业或者公共空间，剩下的新增空间根据其商用和居住的不同功能进行分类出售，收到的资金用于小区的改造和升级工作当中。新增的地下区域可以用来进行仓储、停车等一系列用途。从长远的角度来看，如果每平方千米能够建立3～4个共享汽车场，能够有希望取消家庭私人汽车，从而在一定程度上提高汽车的使用率，能够节约一定的资源和资金，也能够因此而解决当前城市道路当中出现的拥堵问题。六是将经济收益按照小区改造过程当中的资金投入、对小区进行开发企业的利润和成本回收、政府根据改造工作所提供的电、水、道路等设施需要的资金这三方面进行合理的分配，从而使改造工作能够合理有效开展[3]。

4 城市老旧小区改造模式优化建议

4.1 引入专业顾问人员

在进行对老旧小区的改造过程当中，需要从社区的内部出发，有效培育社会资本，还可以从外部环境出发，从而引发社区内部资本的增长。想要实现外部引导，可以根据政府制定的相关公共政策入手，鼓励社会和社区进行协作，还可以开展相应的活动，让外部的专业人员能够真正地进入到社区当中来，对社区的实际情况进行充分了解，和居民共同努力，实现对社会资本的培育。比如在我国香港进行复修工作的过程当中，市建局为了有效推进这一工作的进行，建立了相关的修复服务平台，让居民能够了解改造的流程，并对其进行指导，向其提供一些具有一定资质的企业名单，并且还提供标书、合同等一系列文件，在申请政府补助的过程当中需要专业的工程顾问，在一定程度上解决了业主对于专业知识缺乏这一问题。在今后的改造工作过程当中，各地区的政府应该根据已经完成改造工作的案例进行分析和总结，根据当地的实际情况和特点制定出一套具体的工作流程，并且在此过程当中，有效实现政府服务型的构建，真正意义上为业主提供有效全面的改造服务，在日常的工作过程当中，应该对企业的资质鉴定工作进行加强和改进，保证居民能够实现自由选择，并且动员规划师、学者、顾问等相关的专业人员走入社区当中去。政府在进行改造工作的过程当中，应该让居民掌握改造工作的主要权利，能够决定改造的方向和内容，增强居民的自主权，从而有效调动居民的积极性和主动性，使改造功能能够顺利有效进行。

4.2 实现改造精细管理

对于老旧小区进行改造工作之前，需要深入了解居民当前最突出、直接和关心的问题所在，并根据居民的需求和当地的实际情况进行改造工作的制定和实施。在实际的工作过程当中，需要对每户进行有效宣传，并对其不懂的地方进行充分解释，使需要改造的小区内至少七成的居民能够对改造工作实现切实了解并给予一定支持。在实际的工作过程当中，可以采取上门走访、利用社区宣传栏、编印宣传手册等一系列方式进行宣传，让需要改造小区的居民能够在了解改造政策的基础之上营造一个良好的氛围，促进改造工作的进行。在对居民的实际需要进行实际调查之后，就需要开展相应的设计工作，和改造的标准有着密切的联系。在实际的改造工作进行过程当中，很多地区已经出台了改造工作的技术规范，对改造工作当中的各项工作内容进行了详细的规定，但一部分地区在改造规范方面还存在一定的欠缺。这就要求相关的部门需要组织专家学者和相应的协会，根据地区的实际情况进行分析和讨论，制定一套完善且符合标准的改造工作标准和规范，并对改造工作当中的各种问题进行明确的规定，保证当地的改造工作能够有规可循。并且在进行老旧小区改造工作的过程当中，应该和海绵城市建设、适老化改造、绿色环保节能改造等一系列城市建设进行有效联动，科学引导老旧小区改造工作规范化进行。在设计改造方案的过程当中，需要充分考虑当地的实际情况和居民的实际需求，真正做到一区一策。需要设计人员对小区的文化和历史进行充分挖掘，保证改造工作能够体现当地文化特色，满足居民在精神层面的需求。

5 结束语

综上所述，为更好地对城市当中的老旧小区进行有效的改造，改造模式升级极为关键。老旧小区改造在改变城市面容面貌的同时，也直接影响居民生活质量，是实现美好生活的有效途径，应该积极落实和更新老旧小区改造模式，进而更好促进社会稳定和可持续发展，这需要引起重视。