论国有房地产企业资产处置业务管理

何威 武汉联投置业有限公司

引言

自2016全国人民代表大会发出“房是用来住的，不是用来炒的”的号召后，国务院紧接出台相应的调控措施，开始国有房地产企业改革。2020年，房地产市场的供应控制不断加强，“三红线”“五项贷款”等多个惠民政策出台，共同构建房地产市场的长效管理机制，促进房企去杠杆、降负债，直接将房地产的有效膨胀程度控制在合理的区间，让房地产行业土地、金融红利成为过去。在多重利好性政策的出台背景下，地产整体发展速度稳重向好，行业已步入深度调整阶段，在国家重拳出击的背景下很多国有房地产企业出现了盈利下降，资金链紧张，一些企业已经开始出现巨额的亏损，有的企业甚至已经陷入了负债的境地。在激烈的市场竞争中，国有房地产企业是保证国家稳定的重要支柱，肩负着国家财产总体稳定和汇率波动在可控区间的重任。因此减少国有房地产企业债务、增加效益、改善资产配置变得尤为重要，文章对国有房地产企业资产处理进行分析，明确了其工作程序和控制要点，旨在为我国国有房地产企业资产处理和相关的管理者提供有益参考。

一、国有房地产企业资产处置业务概述

国有房地产企业资产的处理，是指对其所持有的低效资产，预计无法实现资产进行多元管理，对于盈利水平不高的资产，或者长期盈利较高性资产，可以采取资产买卖或发行资产证券化产品（REITs）来收回资金，从而帮助公司减少管理费用，实现资产的合理分配。国有房地产企业所经营行业一般包括房屋买卖、土地买卖、在建房地产工程、物业等行业，由于牵涉到国有资产权益，并且交易量较大，因此其性质是一种特殊的房地产买卖。而房地产企业资金处置业务是指房地产企业根据其特定时间点所拥有的资产进行的一项交易，其经营时间相对于发展和出售而言要缩短，在资产处置过程中国有房地产企业需对产权明确、同时对买卖资格企业与单位进行甄别和辨认，对于资产处置过程中遇到的资产组合，应按照资产经营收益分类，分为低效资产、有限收益资产和高质量资产，同时根据国有房地产企业发展阶段和发展的战略目标，确定处置的准则，明确处理对象和处理方法，国有房地产企业还应做到针对具有高增值、高期望交易税费负担的标的资产，通过对其深度分析，确定其为有形资产而或权益类资产，根据国有资产交易的规定，制定处置方案，在获得审批手续后，在产权交易系统中进行交易，并签署转让合同，办理不动产权过户或其他有关的业务。

二、国有房地产企业资产处置情况概述

（一）实物资产交易

国有房地产企业实物资产交易，包括出售土地等不动产所有权，但交易载体为实物本身，比如房产、土地等，房产、土地不但要办理不动产权变更，还要因此而缴纳各种税款，比如土地增值税、契税（购买方）、印花税、所得税等，这些是国有房地产企业最直接的资产处置方式。其可直接进行，可以避免因不对称的资讯而给买方带来的潜在危险，在交易后，可以将该交易的价款作为重置成本，提高可抵扣的土地增值税税额，从而降低重置后的土地增值税。除了以上的优点以外，在国有房地产企业进行实物产权转让需要进行产权变更，包括土地使用权、不动产权变更等，而持有不动产权证的综合性项目，办理手续复杂，交易周期相对较长，另外，对物权的转移有很多的限制，比如，必须在项目的全部投资完成后，才能进行出让。总体来说，其优点和缺点各半。

（二）股权资产交易

国有房地产企业股权转移，是指国有房地产企业对所持有的企业股份权益进行转让，产权转让通常是房地产企业根据税收计划选择的一种资产处理方法，若按照股份转让合同中有关规定进行产权变更，无须进行产权过户，程序简单、快捷、交易时间可控，转让方的纳税义务比较单一，只有企业的所得税和印花税，总体上的税收负担比较轻。但同时其具有一定缺点，股权资产属于国有房地产企业自身财产，既有公司的财产，也有公司的债权、负债，极有可能因为买卖双方信息不对称，导致买方处于较大风险中，收购所形成的股份价格不会被纳入项目成本中，且在本次收购完成后，其财务费用未发生变动，且未对该等资产重新上市时的可抵扣金额造成影响，给买方带来了不同方面的弊端和各种损失。

（三）发行资产证券化产品

房地产公司发行资产证券化产品能够产生稳定的资金和可持续的高质量的资产，并以其结构化的方式对其进行信贷评级，然后将其所持有的资产转移到其旗下公司，进而将其优质的资源转换为可供在金融市场上销售的证券。由于国有房地产企业具有发行资产权力，同时并享受该投资的经营和投资回报，房地产企业通过发行资产证券化可以有效地拓宽融资途径，收回数额更多资金，同时也能保持对房地产开发的管理权，扩展轻便经营。但普通投资人对投资期限内的投资回报有较高的需求，资金运营专业化、对投资对象的要求较高、参与程度较高，同时整个交易过程是以股票方式进行的，根据国有资产监管要求，应当在证券交易所进行，这与证券交易所的交易制度就会出现一定程度的分歧。

三、国有房地产企业资产实施与管控重点

（一）满足国资监管多元复合要求

国企资产的处理应通过国资委监督管理制度来实现对其的直接监督，其是进入市场前最重要的监督手段，为了保证国有房地产企业资产的处理工作的规范化和有序化，房地产企业必须认真学习相关的例如《企业国有资产法》《企业国有资产交易监督管理办法》等相关法律法规、部门规章和地方规范性文件，并严格遵守相关的交易程序和交易规则，保证公司的资产处理活动能够有序、合法进行。同时国有房地产企业在进行资产转让之前，国家有关部门必须做好相关的财务审计、资产评估、债权处理等工作，以上各项工作结束后，可在公开、透明的渠道中进行招标交易，确保国有财产不外泄。

（二）交易价格合理化制定

按照第32号法令，国有房地产企业在上市前公开挂牌转让底价，不能比已批准或已注册的标的公司价值低，但该资产的最终成交价格必须以市场为依据，其价值只能作为本次交易处理的依据，将来的收入是决定最终交易价格的依据。因此，在国有资本交易中，以资产价格为中心，就是要充分利用市场化的机制，房地产企业可以通过自己的市场营销队伍、公用交易部门或产权交易单位进行多渠道进行宣传，加大宣传力度，增强处理信息的透明化和公开化，使其能够充分获取到更多的意向买家，了解各买家的购买意愿，并在此基础上，对各买家的购买意向进行估算，以确定最佳的购买意向和报价，由此可以进行国有房地产企业上市挂牌价格的合理确定。

（三）多元优化交易路径

资产处置可以分为实物资产、股权资产、资产证券化资产等三种交易形式，但交易的多元前提是国有房地产企业应对资产的基本状况尤其是财务状况进行全面的分析，并计算出在相同价位下实施不同处置方法可实现的收益差别，选择最佳的买卖方法，并对其进行了最优规划。对国有房地产企业而言，一般以土地增值税为主要切入点，而交易税筹则是其重要的目标，由于产权转移交易不需要缴纳土地增值税，因此，产权转移交易是房地产企业选择的最好交易模式。但是，如果有房地产企业自身处于可以转移的公司股份中，则可以直接进行股权交易，如果内部其他资产或者负债关系比较错综复杂，那么，就很难进行股票直接买卖，因此必须采取其他的处理方法，或者将该公司的资产注入结构简单、业务单一的工程公司中，通过转让该公司的股份来实现更好的交易途径。国有房地产企业对资产进行资产的整合，可以通过无偿划转、内部交易、剥离资产等多种方式进行，通过对资产基础和资产处理的时间进行综合分析，选择符合公司需要的经营模式。在房地产开发过程中，国有房地产企业的最优配置也是房地产开发的重点，比如，一家亏损公司A打算出售其控股子公司B（未亏损）旗下的标的资产，如果B公司以实际资产进行交易，则B公司将按其处理后利润的25%全额缴纳企业所得税。如果通过拆分，将B公司的资产剥离到A公司新设立的C公司，然后通过股权转让的形式处理C公司，可以按照处置毛利补偿 A公司亏损后金额的25%缴纳企业所得税，从而起到优化整体交易企业所得税的效果。可见，最优的交易路线的设计实质就是在资产的买卖过程中进行税收规划，国有房地产企业应认真学习税法，全面掌握各项税费政策和方针，提高纳税服务质量，尽可能减少交易税费负担，同时依据标的公司的具体情况，制定合理的处置方案，提高资产处理业务的经济效益。

（四）交易成本严格控制

交易成本是企业的重要支出项，对交易成本进行合理控制，保证其能够提高房地产企业的经济效益。国有房地产企业资产买卖应由产权交易公司承担平台的业务成本，买卖后的非流动产权转让和工商变更注册也有一定的费用，这些都是资产处理过程无法避免的交易成本。因此，国有房地产企业要强化内部激励，减少代理业务，防止再次出现通道成本或中间环节成本，确保资产的收益率。

四、资产处置获得的多元启示

（一）定期盘点资产，强化基础管理

在国有房地产企业资产处理过程中，如何准确、迅速地发现其所拥有可买卖性的资产，是国有房地产企业在进行资产评估时必须要做的。通过建立企业的基本财产档案，并对其进行经常性的整理和清查，并对其进行及时的动态更新和把握，将有效促进发现的准确率和效率。根据基本的财产台账，可以根据产权状况和运营效益的具体情况，准确地找到能够进行交易的资产，同时也能在第一时间找到对贸易产生不利影响的缺陷，并及早做出补偿。对于产权不健全的企业，可以对其进行更新换代，对于无法完全完成的股权交易，要做好问题的记录和资产的存档，在政策相对宽松的时间节点，要做好准备，对于保留产权的房地产项目，应尽快完成房地产的解产，使其在进行出售时能够实现整体出售和分段出售，增加了更多的财产出售机会。总体来看，基础资料的经营是企业经营活动的根本，是房地产企业经营活动的本源所在，因此，国有房地产企业必须认真对待，并定时进行盘点和整理，打好基础性工作。

（二）高效经营专业化，多渠道保障经营收益

资产期望的未来回报同样资产的价值构成，是当前最常用的以市场为导向的估值方式，资产能否或预计会带来持续的运营效益，是进行资产的交易的关键所在，也是发行证券化产品能否正常上市前提。根据业态、体量等因素，国有房地产企业可以将物业的资产进行分级、由专业化的经营队伍进行差异经营，多渠道并举提高国有房地产企业收益，实现企业的保值、增值，保证国有房地产企业拥有谈判和提高资产增值的实力。

（三）早做规划重组，提升交易便利

在国有房地产企业中，产权转让是一种较少涉及税收、较好处置效益的处置方法，在日常经营中，国有房地产企业要做好资产的价值管理，对具有高附加值和有交易价值的优质资产进行提前筹划，提高交易便利性。对于未进行管理国有房地产企业，应及早进行剥离工作，使其在改制后的经营中享有减免的土地增值税。而那些希望在拆地产制、重组中获得地税、所得税等优惠的企业，则要提前规划资产交易业务架构，并要对处置工作时间安排妥当，以便保证处置工作能够按时保质完成，避免税务漏交。

结语

综上所述，面对房地产领域中，多变的行业环境，房地产企业要具备多变意识，其中，资产处置属于企业常用的一种自救措施，这种自救措施的有效性很强，与此同时，影响国有房企资产处置的因素涉及多个方面，比如资产基本情况、运营收益情况、企业战略需求、国资监管要求、交易繁简程度等，企业要注重选择更加适宜的处置方式，挖掘并且充分利用自身资源和产权交易所平台推广功能，以国资交易管理要求为载体，认真积极履行审批手续，并进场交易，与此同时，为了进一步完成高效的处置工作，企业要与买受方签订协议，并商议好后续交割事项。首先，本文分析资产处置业务流程、并从专业角度梳理房地产行业处置方式的优点和弊端。其次，本文顺应市场经济规律，尊重市场经营准则和经营需求，提出国有房企资产处置在合规管理和处置效益管理两方面工作的重要性。最后，笔者结合个人工作经验，从加强基础管理，专业高效运营和做规划重组三方面，提出提高资产处置水平的相关策略。