不动产登记对房地产经济的影响和研究

文／张瑞静 鸡泽县自然资源和规划局 河北邯郸 057350

引言：

整合政府各方面的登记责任,形成全国统一的不动产登记体系,是国务院机构改革与政府职责转换计划中的重大组成部分,也是进一步健全社会主义市场经济体制的必然需要。不动产统一登记体系作为社会主义市场经济的一个基础性体系,关乎我们每个人的切身利益。它不但可以对维护房产交易安全、提升交易效能、保障房产所有人的合法权益等产生重大影响,并且还可以掌握我国房产交易市场的基本状况,从而对房产交易市场进行宏观调控。本文将通过剖析中国房产登记制度及其对房地产业经济运行的影响,研究中国房地产业经济的长期发展战略。

1.房地产经济与不动产登记概述

1.1 房地产经济的界定

房地产经济是指以房地产为对象的生产、分配、交换和消费过程中的各种经济关系和条件。因此，其内容应包括三个部分：房地产开发投资活动、生产活动和流通消费活动。在这三个方面，房地产开发和投资促进了房地产生产，为房地产流通和消费服务。房地产消费的升级催生了新的房地产开发和投资[1]。

1.2 不动产统一登记

2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式实施,徐州市当天颁发了全国第一本《不动产权证书》标志着全国不动产统一登记体系的开始落地。全国不动产权登记体系在围绕实现机关、簿册、法律依据和信息管理平台的“四统一”,遵循统筹兼顾、科学安排,因地制宜、分级指导的原则,进一步完善了相关机制,以实现稳定有序、统一规范的全面推进。不动产登记机构由分散逐步迈向全国统一,并依法发放了新版证件,《不动产登记暂行条例》施行以前,在分散登记时期就已依法发放的各种证件都仍然有效。现在根据"不变不换"的原则,将逐步换发新证件。

不动产登记的目的：第一，便于国土资源管理部门了解城市建设用地情况，及时掌握城市规划实施情况，以便正确编制土地利用总体规划；第二，有利于政府部门开展土地规划管理、地籍调查、统计核算等基础管理工作；第三，有利于各级有关机关依法审批各类建设项目用地申请，确保各项投资项目得到合理利用，防止重复建设和浪费；第四，有利于保证国民经济各行业正常运行，避免因资源短缺造成严重的经济损失和破坏生态环境。

不动产登记的作用：第一，可以帮助政府进行房地产市场宏观调控，建立科学有序的房地产市场秩序。第二，可以促进房地产业健康稳定发展，满足消费者对住宅产品的多样化需要，满足广大民众日益增长的物质文化要求，推动和谐社会建设；第三，可以更好地为企业提供法律服务，规范市场主体行为，保护产权人合法权益，完善产权保护制度；第四，有助于优化资源配置，加快城镇化进程，带动区域产业结构调整，改善城乡环境，促进城市化综合改革；第五，有利于推进政府职能转变，提高行政效能，增强公共服务质量；第六，有助于建立健全社会主义市场经济秩序，发挥市场机制调节各种经济纠纷的功能，为构建和谐世界创造良好的法治环境。

1.3 不动产登记制度与房地产经济的互动关系

第一,中国不动产登记体系的健全也推进着中国不动产市场的进一步完善发展。从宏观上讲,所谓不动产,不仅包括不动产房屋,也包含了草原、森林、海域、耕地等。不动产登记,其实是政府有关职能部门的工作人员按照所有权人的要求,对有关不动产权益实施登记或审批的行为。而不动产登记制度其实就是政府对权利人进行交易的保证。因为不动产登记制度能够证明所有权人的财产权,为不动产的市场买卖活动提供直接依据,不但达到了对各方当事人利益的保障,也同时促进了不动产交易的信息对称[2]。

第二,房地产经济的繁荣迫使房地产登记制度健全。房产市场迅速成长的直接后果就是房产登记人的增多,导致房地产登记窗口人满为患。快速增长的服务要求,和原有的传统业务管理人员与效率之间将突出服务错位等矛盾与问题,这必将引起人们的不满以及对窗口从业人员的不解与埋怨。尤其是在一线城市或房产成交量很大的地方,这个问题尤为突出。早在2016年,中国就出现了一系列改革模式,如江苏省盐城市是房地产登记创新的领导者。这些城市为我国进行不动产登记制度创造了可参考的案例,完成了由多窗进一窗、多料交一材料、系列审批向并联审核的过渡。此次政策之所以首先向东部发展区域推行,原因除当地政府主导的发展思路之外,在很大程度上是由区域房地产经济的快速发展推动的。

2.不动产登记对房地产经济的影响

2.1 让产权得到明晰

中国不动产登记系统的建立为中国房地产市场的蓬勃发展创造了稳定良好的条件,可以使所有权归属地明晰。在全国不动产统一登记制度实行以前,房产一般是由房产登记机关办理土地所有权登记的,只是由于传统的房产登记制度并未确定所登记房产的性质、使用情况,也并未明确购置时的价款,对于这种最基本的房屋信息以及土地使用权归属问题的不清楚,会使得房屋所对应的土地使用权性质不能正确地表达与反映,也就为今后的房产交易问题造成了许多的困扰。对于农民的集体土地而言,《中华民国土地管理法》中明文规定,农民集体所有的宅基地可以在集体所有内部成员间自由流转,这也就意味着农民集体土地所对应的房屋不可以流转给集体组织以外的个人,使得农民集体住宅价值相对较低;对大中城市的房产管理部门而言,根据《中国城市房地产管理法》的有关规定,转移城市房产时应当依照我国有关优惠政策的有关规定支付土地使用金,这也就意味着虽然城市房产所对应的土地也归属国家,不过国土的获得方式也会影响城市房产转移的支付费用。由此可见,住宅的价格不但与住宅的使用面积等基本的属性相关,还与土地的特性相关。实行了不动产统一登记制度以后,通过相应的法律法规政策把房产与土地实行了关联管理,在房产登记簿上明确记载了土地房产的基本属性与土地使用权归属状况。这种对于房屋或者用地的统一登记会使权益归属性质得到更为明晰,我们可以通过查询房屋权属证明和房屋登记簿,就能够确定了该房产的基本性质以及相应的土地使用权属性,从而减少了有关税费的重复支付,也就能够减少了权益人之间由于对房屋产权的不清楚而导致的交易权益损失的发生,从而保证了中国房产交易市场的平稳健康的发展。

2.2 加快了房地产市场的交易周转

中国传统的房产管理方式在完成房屋产权确定时,必须完成前二阶段的记录。首先,房产所有者必须对房产所对应的地块完成土地所有权的登记注册,随后再完成有关房产所有权的登记注册。当房产发生土地交易转让等操作时,房产所有者首先必须到房产管理机关补办转让登记手续,并交纳有关房产登记的所有税费,随后还要再去土地登记部门补办土地所有权转移登记,再交纳与土地登记有关税费。这就意味着一项全新的正常的房产买卖活动必须通过二个不同的管理机关审核,收取二个费用,需要经过二个程序,导致了房产买卖活动质量降低,发展速度缓慢。而且原来的房产登记业务进行起来也比较复杂,所花费的时间成本相当高,但自从国家实行了不动产登记制度以后,不动产的转移人只需向房屋管理机关进行房屋费用的征收和登记费的办理就能够办理并完成了房产过户登记手续,将以前由二个机关同时进行的业务压缩成一个环节,从而极大节省了机关处理业务的时间,也降低了房屋交易的时间和资金成本。这一制度的实施,使房产交易手续得到了简化,期限也得到压缩,部分房产所有者因原来担心房产手续繁琐懒得买卖房产,在新的市场管理制度实施背景下,房产市场的流通程度大大提高,有效促进了房产市场的开发效率[3]。

2.3 支撑了房地产税费的收取

不动产在办理转移、过户和买卖的同时,买卖交易的当事人必须向国家税收机关交纳税费,房子卖出的那方必须交纳房地产增值税和个人所得税,房子购买的任何一方必须交纳契税,房子的获得时间直接影响着增值税的税额。房子在转移时曾经被所有者获得了2年以上的,所以应该免去所得税;如果房子在转移时曾经被所有者获得了五年而且这个房子曾经是转移者的独立房产,所以在房子转移期间也应该免缴所得税。房子所交纳的契税必须是房产购买者住宅的房屋套数。一般而言,房产契税为征收税基的1.5%。如果房产买家所购置的这套住宅是本家里的首套住宅,契税按税基的1.5%征收,而如果其所购置的住宅是本家里的第二套住宅,则所交纳的契税按税基的2%征收;而如果房产的购买者已经有了三套或以上的住宅,那么在购置该套住宅的时候就必须按所征收的税基的3%作为契税。前文中所说的房子的取得时间并不是由卖方或购房者单独进行确认的,而是在房屋登记机关进行。在中国房屋登记系统实施以前,我国区域内所有城市区域的房屋登记数据不能上网,各区的房产管理机构自行统计数据,所以有部分房产购买者省际客运购房或跨市购房的现象不易被发觉。所以,国家税收机关所掌握的房屋信息,只能包括了该家庭所购房地的实际房屋数量,很容易导致税收的漏缴,给国家的征税资金带来巨大经济损失。在全国不动产统一登记制度实施以后,我国区域内的所有省级行政区房产信息已经全面上网,而各个地方政府所采用的房产登记信息系统都是由国家不动产登记机关统一建立的,对每一位公众的房产购买情况都实行了全省区域内的联网,因此全国不动产统一等级制度的实施也促进了全国房屋登记管理系统等信息网络平台的建立,政府工作人员通过登陆相关信息系统,就能够查看交易对方所在全省区域内的房产数量,便利了国家的税收机关也可以正常进行房产税金的征收。

2.4 影响房产交易价格

当前,中国不动产统一登记制度影响着中国房地产市场的交易价格。但我们知道,房地产交易市场定价主要取决于中国房地产业本身的各种因素与外界环境影响的共同结果。房地产外部影响,主要包括对房地产政策法规的制定影响、人口数量影响、社会经济影响等。人们既可以直接将不动产统一登记制度的实施情况划分为制度影响的那一类,也可以间接地影响房产市场的整体价值。相对于内部原因和经济影响因素而言,不动产统一登记政策对房产市场价值的影响已相对缓和。具体来说,由于不动产登记系统已经对商品房和存量房地的市场价格产生了一定的作用,在不动产统计记录体系的实现过程中,最关键的部分便是要对房产和地籍信息进行价格数据之间的集成,这也意味着房产开发公司投资和建设的楼盘要能够及时准确的向房产登记机构提交有关房屋土地的价格数据,从而使得二者可以互相整合。该法未溯及既往,所以该登记的实行以后开发的新建的项目或进行住宅用地的整理会比较顺利,至于以前开发的楼盘,就必须补齐相应的登记。由于一些历史的因素,很多以前建设的楼盘用地的资料以及房产档案保存在原有房产登记机构,在新的管理制度实施以后也会出现资料更新落后的状况,当然这些负面的作用很快会消退,只是暂时的。从社会发展上来看,只要价格与房产因素保持一致,不动产登记政策的推行并没有直接降低房产销售价格,而是一下子就可以缩短办理过程,降低重复交费的风险,增强了房产客户的购置愿望与买卖意愿。

3.优化完善不动产登记促进房地产经济稳定发展的对策建议

3.1 健全不动产登记体系

对房地产经济的危害是必然的,但应该建立以农村土地为中心的登记注册制度,使不同管理部门之间分工清楚,统一协调,以达到资源共享的土地登记制度。从事物客观发展的基本规律上,首先要确定了各项自然资源属性,并且确定了土壤的基础性和永续性的特征,提前进行农村土地使用权的清查工作,并核发登记证。其次,在地籍调查方面的数据必须精准,从城市的管理角度来看,不动产登记其实是利用计算机技术进行个人住房数据的记录和联网。最后,在个人住房信息系统的建设和管理方面可以采取针对性的方法进行不动产市场的精细化管理,提高不动产质量。

3.2 引入不动产单元概念

就统一的记录手段来说,并不可以单一的针对某一家单位,而是必须建立在相应的管辖区域之内。由于现如今,中国不动产登记制度的基本框架已经得到了重新的建立,因此通过引进不动产单位的新概念这样有利的记录手段,就可以提高我们使用土地的有效性,同时减少了繁杂、重复的操作过程。不但能够降低相应的土地使用成本,还可以提高等级的精确度,使不动产问题得以更高效处理。如某单位引进了不动产单元的新概念后,在还未进行不动产系统记录工作之前,因为各级单位的记录手段和技术规程都不相同,所以原来的传统式的记录手段,就会出现了不同层面上的问题。各级别不动产之间存在的边界不清、权属不平衡的现象,从而造成了各类社会现象的频频出现,也不利于市场的安全、稳健发展。通过实施统一记录制度,可以增强记录的准确度和权威性,待制度框架完全建立以后,可以形成统一的制度,从而做到了各类数据资源共享,以确保不动产交易的安全、准确。

3.3 引入先进信息化技术

不动产登记工作是我国政府为保护公民，法人和其他组织合法权益而实施的一项重要法律措施。但由于受历史原因等影响，目前我国不动产登记中存在一些问题亟待解决，其中最突出的就是缺乏对信息公开内容进行科学、合理的分类，导致人们在利用这些信息时产生了诸多误区。因此，建立统一规范的不动产登记信息共享机制就显得尤为重要。而通过搭建不动产登记信息共享平台，可以最大限度地发挥不动产登记信息资源的优势，促进各部门之间相互交流与合作，进而实现高效管理、公平公正的目标，从而更好地为社会提供更加优质的服务。同时，通过将该系统整合到相关信息系统中，还能提高数据使用效率，方便查询及检索，有效提升工作效率，并降低工作人员工作量，有利于推进不动产登记信息化建设进程，加快住房城乡建设事业改革步伐。

在信息化时代,中国房地产经济的高速健康发展必须以大量的数据信息系统资源为基石,并建立了科学化的发展战略规划。特别是在当前不动产登记体制下,需要加快共享不动产登记的有关数据,以防止不对称问题发生在土地出租与买卖等活动中。同时由于现代科技水平还在持续提高,特别是计算机网络技术和电子商务信息系统的广泛运用,能够为全国性不动产登记系统和信息查询服务平台的建立提供技术基石。同时结合了大数据分析和云计算等相关互联网信息技术,还能够集成不动产的有关信息系统和数据资料。通过网络信息技术平台,不动产在线办理、资料查阅等服务内容越来越丰富,受众在能够迅速掌握有关信息内容和资源,在促进服务效率提高的同时,也完成了对各类资源的优化分配,不动产登记模式也得到了创新发展。要合理保障不动产登记人有关信息安全,就需要对网络平台的登录权限做出合理限制,就需要通过实名制制度对有关个人信息的查找和检索加以约束,严格保密管理有关的个人信息和数据,避免了敏感个人信息的泄露,从而防止了不动产权益人信息安全遭受侵害。

3.4 减少交易过程行政干预

由于实行了农村土地集体所有制后,在农村土地买卖的过程中就会遭到政策的制约,这样一来就会使得农村土地交易市场的活力受到了影响,在政府权力注册登记制的推行过程中,就对政府登记注册有关机关提出了更高的要求,使得政府行政登记注册有关机关在登记过程中要特别注意权源的真实性,但这种问题往往在审批过程中繁琐且任务量较重,一不小心就会产生各种错误,而一旦发生了出错那么地方政府部门也就需要承担起了一定的责任。对于政府管理的顺利开展,政府必须进行某些改革,可以参考其他发达国家的经验,由公证机关承担签订契约,同时推出社会保障制度,让保险人承担登记出错产生的经济损失,以此达到经营风险的分散。

3.5 房屋和土地登记的统一

在房产管理和法律法规相对完善的国家中,目前已经将不动产登记制度和房地产管理加以整合,并同时实行全国统筹制度,以使房产登记系统得以充分的发展。同时,将土地登记信息系统作为其核心内容从而使不动产管理工作的效率更高。国家机构可根据这类监管的实践,结合各自优势对不动产管理和国土资源的相关业务加以融合,使国土资源和不动产管理能够达到收益最优化目标,在信息登记操作的过程中,应重视对不动产信息系统的整体性及其相关信息的整合和转接,以确保不动产登记信息内容的整体性,并避免重复记录,同时尽可能地确保不动产登记信息系统服务功能的完整,以确保不动产登记信息系统在具体应用中可以得以执行和实施。

结语：

综上所述,就不动产登记政策而言,在执行过程中,国家房产市场将收到直接冲击,同时也对整个市场的平稳运行产生一定程度的干扰。所以,在中国不动产登记实施的进程中,必须深入分析中国不动产登记制度的实际执行情况,并结合历史体会,把不动产登记制度与中国基本国情加以融合,并按照国家长远建设的目标,对中国不动产登记制度加以改进和创新。