论房地产企业资产闲置的成因与盘活方法

文/覃烨杭 （梧州市名湖房地产开发有限公司）

闲置资产指的是企业在运行过程中暂时不会使用的各类资产，包括负效、无效以及低效资产，也包括被用途相同的新购资产替代的各类资产。当前随着社会经济的高速发展，企业规模不断扩大，组织机构更加复杂，在产业结构不断调整和技术水平不断提高的同时，也不可避免地形成了各种类型的闲置资产。如何将闲置资产进行有效盘活，保证其效益的充分发挥，是企业降本增效的重要路径，也是提高自身竞争力的有效手段。所以，针对企业资产闲置的成因与盘活方法进行研究，具有非常积极的现实意义。

一、企业资产闲置的成因——以房产为例

（一）炒房过热的遗留问题

改革开放以来，我们国家房地产行业获得了高速发展，投资额呈现出了飞跃式增长，逐渐成为我国经济发展的支柱产业，但是随着全球金融危机的不断发展和国内经济下行压力的持续增加，房地产库存呈现出了不断上升的趋势，许多企业开发的房产由于错过最佳销售时机，房产空置甚至是烂尾楼问题较重。

（二）投资决策不当

房地产企业在进行项目投资以前，未能对行业趋势、政策环境等进行全面的调查，设计理念较为落后，没有明确工程项目的消费群体，营销策略缺乏合理性，项目选址不够科学，开发的楼盘没有进行市政配套和公共基础设施的建设，周边交通条件不够便利，这些都会造成楼盘完成开发以后无法及时售出。

（三）非房产服务不能满足需求

一是房地产企业开发的楼盘项目缺乏配套的物业管理团队，物业人员的综合素质较低，管理工作的效率和质量较低，无法满足新时期人们对居住环境提出的要求，容易造成房产的大量闲置。二是在非房产项目规划过程中，农贸市场、超市等商业配套，因面积大、总价高而无法销售，自己管理又因管理能力不足无法产生效益。比如开展酒店业务时，因配套有餐饮，餐饮是全包给厨师团队，做工不积极，不为公司管控成本，又领取固定工资，造成每个月亏损数十万元；开展农贸市场业务时，因摊贩喜欢在市场外摆摊，市场内空置率较高。

（四）房价偏高

相较于当地居民具有的购买能力来说，房地产项目定价过高。项目开发过程中未能对当期居民消费能力进行全面分析，使得项目开发成本、税务负担成本、动迁成本等过高，使得房地产企业无法通过价格降低策略推动房产的销售，容易引起房产存量的不断增加。

二、盘活企业闲置资产的意义

在市场经济环境下，资产利用效率的高低对于企业经济效益的增加具有直接的影响。资本运营指的是以企业资产价值的保持和增加为目标开展经营管理，将资本经济获利作为管理的中心内容，使资产使用带来的经济效益最大化。从本质上来说，资本运营主要是资产的流动和价值增加。近些年来，经济全球化趋势的不断发展和市场消费动力的持续下降，使得企业面临的经济压力不断加大，容易出现各种类型的闲置资产，对于企业的经营发展产生了巨大的影响，主要体现在财务管理、业务优化等各个方面[1]。针对财务管理方面来说，资产闲置会影响财务数据的完整性和真实性，使得财务人员编制出的财务报告无法真实体现企业资产的实际运营状况，无法为管理层制定战略决策提供依据。同时，闲置资产由于无法正常流动，会因为竞争力的下降使得其原有价值大幅缩水，影响企业利用其进行资金筹集，容易给企业带来筹资风险问题。从综合管理角度来说，闲置资产需要企业安排专门的人员进行维修和养护，还要设置专门的场地进行保管，这些都会使人工和管理增加，容易造成资金浪费问题。

企业资产只有处于流动状态下才能获得价值的提升，设备、机器、厂房等闲置资产都属于一种沉默资本，当其长期处于闲置状态下时，必然会出现各种无形或者有形的磨损，使得资产具有的应用价值得到大幅降低，而且资产也无法通过生产经营的使用获得价值的转移，可能会成为企业的沉没成本，所以，对闲置资产进行盘活对于企业的生存和发展具有非常重要的意义。一方面，能够减少闲置资产管理所需的费用，实现企业管理成本的降低。另一方面，可以通过闲置资产出租、出售或者转让等方法，使沉默资本变成流动资产，不但可以为企业带来经济效益，还可以加快资产的利用，激发企业经营管理的活力。同时，闲置资产盘活可以对决策失误引起的投资规模过大、投资结构不合理、投资膨胀压力过大等问题进行及时的修正，对于企业资产价值的保持和增加具有非常积极的意义，是企业实现健康可持续发展的重要路径。

三、企业资产闲置盘活方法

（一）设置专业化管理团队，优化组织管理架构

企业要想对闲置资产进行科学的管控和有效的盘活，就要设立完善的组织结构和建立严格的管理制度。企业资产的盘活和管理会牵扯到许多的历史遗留问题，所以要确定资产盘活管理部门的权威性和独立性，为后续各项工作的稳步推进奠定基础。在人员构成和岗位设置方面，企业要全面分析业务需求、资源管理、市场环境等各个因素，积极学习和参考国内外标杆企业的成熟经验，对岗位编制和具体职能进行科学分配，建立起一支具有较高水平的综合管理员工团队，包括财务管理人员、资源管理人员、资源使用人员等，从员工质量和数量上为闲置资产的盘活和管理奠定基础，保证各项工作都与企业的业务特点和发展需求相匹配，更好地适应市场环境发展对企业提出的要求[2]。

（二）加强企业资产管理

首先，企业要对闲置资产进行统一管理。工作人员在对闲置资产进行盘活处理之前，要组织有关部门和人员对企业现有的各类资源进行全面的清查和盘点。其次，要对闲置资产进行全面梳理，找到有关的责任人。针对由于历史遗留问题造成产权不明或者所属关系不够清晰的资产，要全面分析具体成因，找到当时资产处理的负责人。假如不能对闲置资产的归属进行有效划分，要整理相关材料上报给企业领导层，依据产权政策、业务需求、发展规划等进行重新划分。再次，建立科学完善的资产数据库。在对闲置资产的实际情况和归属关系进行全面分析以后，企业要建立闲置资产数据库，对所有的闲置资产进行一对一的建档管理，具体的内容包括购置时间、投入成本、责任人、使用者、重新划定的责任人、交接人员等信息，从而在资产的管理和盘活使用中进行权力和责任的有效划分。最后，定期盘查和不定期抽查。企业在对所有资产进行清查时，要建立科学规范的定期盘查和不定期抽查制度，对各类资源的使用情况进行全面梳理，针对其中存在的违法违规问题进行识别和整改，将风险影响程度降至最低，以免给企业正常经营造成影响。

（三）规范盘活行为，实现有效创收

1.划分盘活对象

企业要对闲置资产进行全面梳理，不可将不符合闲置标准的资产、后期需要继续使用的资产划入盘活范围内，以免在后期管理中出现问题引起管理混乱。同时，针对存在纠纷的闲置资产，要对其归属权问题进行合理划分，保证盘活计划的合理性和针对性。企业在对闲置资产进行盘活的过程中，要对其中面临的难点和热点进行全面梳理，建立起长效管理机制，从闲置资产的使用、监督、处置等环节入手，对闲置资产盘活工作进行统筹规划，对有关工作进行规范，建立起一体化的资产盘活管理系统，对有关流程进行规范。同时，针对符合出租条件的闲置资产，要依据企业的业务特点和实际需求制定规范的出租方案和处理办法，对各个部门和员工的职责进行科学划分。为了保证各项制度可以规范高效的落实，企业要对闲置资产进行统一管理，加强各个部门之间的合作和协同，实现资源配置的合理化和科学化。

2.分类可盘活资产

企业要结合闲置资产的实际情况制定出针对性的盘活计划：规模较大的资产或者质量较高的房产可以公开选择适合租赁的目标进行出租；针对出租难度较高的房产要制定针对性的盘活计划，加强互联网技术的应用，积极通过各种媒体进行租赁信息的发布，主动与客户进行沟通与联系，拓展招租的范围，从而创造出更多的价值；针对闲置时间较长或者运营效率较低的资产要积极利用产权充足或者资产流动保证其继续创造经济效益，比如针对企业没有实际使用需求的土地在明确产权归属的前提下，可以对其进行出租或者出售[3]。因为许多企业闲置资产规模较大，为了集中进行管理，在进行出租、出售或者转让时，要保证招投标过程的公开性和透明性，严格遵照有关的政策方针和法律法规进行落实，通过资产的科学评估和预算的严格落实将各类闲置资产获得的收益进行收缴，以免招标人员和经办员工出现暗箱操作情况，使闲置资产盘活动可以为企业带来更多的经济价值。

3.制定多种形式的盘活方案

企业在对闲置资产进行转让或者出租时，要全面分析自身业务特点和发展需求，对转让出租的实际意向进行科学设计，对符合接收资格的企业进行科学筛选，重点考察通过闲置资产出租转让可以与自身建立起良好合作关系或者可以帮助自身进行产业规模和经营范围拓展的企业，从而通过闲置资产的有效盘活，帮助企业获得更好的市场发展空间。比如，针对房地产企业来说，政府通过“三公”费用政策的出台和推行，可以将周边环境较好、房屋使用状态优良但是长期处于亏损状态的宾馆酒店等，改造成为办公专用的楼盘，用来安排关联机构进行统一办公，或者通过出租和出售增加经济收益，从而有效利用自身优势加快闲置资产的盘活，不但可以有效减少生产和管理所需的费用，而且能够带来更多的经济效益。企业还可以利用公共资源交易中心进行统一拍卖，利用新媒体网络进行宣传，保障公开处置的透明性，加强对报名管理、资质审核、风险管理等环节的重视，保证竞价方式和秩序的规范性。

4.加快多元化经营发展

企业在对闲置资产进行盘活的过程中，要改变过去的传统落后方法，对自身理念进行升级转变，不能将自身始终处于出让方立场，要根据实际情况进行角色转变。企业要对政策方针和市场发展的实际情况进行全面分析，将闲置资产盘活作为切入点，对企业全面发展规划进行科学调整，发挥牵头引领作用，积极与各类社会主体和意向企业加强合作，不但可以保证闲置资产得到重新利用，而且可以为企业拓展经营范围，有利于企业多元化发展模式的实现。企业要对市场经济的变化进行动态关注，建立闲置资产市场化交易平台，以区域内的产权交易中心为基础，通过资产市场化配置模式的优化，为闲置资产的市场化运作提供服务，从而在市场化交易的流转模式下，完成闲置资产的盘活和优化。

5.健全绩效考核和审计机制

建立科学完善的奖励惩罚措施，对绩效考核模式进行优化是加快企业闲置资产盘活的重要路径。企业只有建立严格的奖惩制度，才能对闲置资产盘活的各项工作流程进行规范和约束，将具体负责的工作人员在压力下工作转变为其主动参与，有利于员工主观能动性的提高。企业在资产盘活过程中，不但要加强对经济效益和使用效率等财务指标的评价，还要重点分析综合管理水平、社会形象等各种非财务指标，建立科学完善的绩效考核指标体系，因此，企业要积极利用平衡计分卡，建立以财务指标为中心，员工成长与学习、内部控制建设、市场发展与客户满意等指标为辅助的全面绩效考核模式。通过真实客观的数据报表，为闲置资产的盘活提供依据，有效解决行政考核模式下的主观问题，以免出现等级工资制度下的不公平问题[4]。同时，在对闲置资产进行全面盘活的过程中，企业要积极利用内部审计监督部门和外部审计机构对整个过程进行动态监督，对资产盘活管理层和操作层的行为进行规范，保证操作流程的合规性和科学性，避免出现徇私舞弊等风险问题。

6.发展房产租赁市场

企业在进行闲置资产盘活过程中，要对处理方法进行创新，建立多元化的盘活模式。以房地产企业为例，要对存量房产进行有效的筛选，将具有市场价值的产品从销售市场转入租赁市场当中，将长期无人问津的房产变成可以灵活使用的商品，这是房产盘活的重要路径。房产所在区域内通常都存在大量的流动人口，他们在区域内停留的时间在几个月或者几年不等，收入水平也存在较大的差异，但是多数人群都具有房屋租赁的时间需求，因此房产企业可以将存量房进行有效的类别划分，针对性地为这些人群提供房屋租赁服务，投入一定的资金对闲置资产进行内部装修和设施配置，从而通过房屋租赁回收项目投资资金[5]。

（四）加快信息化建设，提高资产管理效率

现代化企业在经营管理过程中，需要积极利用信息技术有效提高管理效率和质量，因此企业在对闲置资产进行盘活处理时，也要顺应时代发展需求，结合企业业务特点和发展需求建立起科学完善的信息化管理网络，实现对闲置资产的集中统一管理，将企业资产管理状况、合同履行进度、款项结算情况、税务管理事项等各个环节的系统进行有效对接，对所有信息数据进行动态跟踪和及时更新，保证系统内各类数据资料的真实性和完整性，以免由于长时间不更新造成账目和实物之间不一致问题的出现，有效提高企业业务处理的标准化和规范化，加快各个部门之间数据信息传递的速度，使资产管理部门所有员工可以及时进行数据的分享和调用，解决企业经营管理中不同部门在财务收入和支出、资产购置和使用等方面存在的信息孤岛问题，强化企业对闲置资产的管控，加快资产盘活流程驱动，快速建立闲置资产盘活所需的各类业务数据，为企业制定盘活计划提供数据支持，从而帮助企业创造出更多的经济价值。

四、结语

闲置资产的盘活可以降低企业的管理成本，实现资产使用效率的提高，在企业资本的增值保值中具有非常重要的作用，所以企业要积极创新资产盘活理念，通过组织结构的完善、盘活行为的规范、信息化技术的应用等措施，建立起科学完善的闲置资产盘活路径，使所有资产得到高效科学的利用。