闲置租赁场所风险评估体系建立与应用

何杨HE Yang；程卫CHENG Wei；刘涟LIU Lian；张希ZHANG Xi；王晶WANG Jing；曾宪平ZENG Xian-ping

（①重庆市铜梁区烟草专卖局，重庆 402560；②重庆市璧山区烟草专卖局，重庆 402760；③重庆市烟草专卖局，重庆 400023；④重庆市武隆区烟草专卖局，重庆 408500）

0 引言

闲置租赁场所的安全管理是行业安全管理的重点领域之一，也是2021 年国家局安全工作会上强调的专项整治工作之一。由于历史原因，全市烟草专卖商业系统闲置租赁场所的安全管理存在基础资料不齐、合规性审查不够、责任划分不明、日常监管不到位、风险预警不准确等问题。近年来，由于电气设备老化、电路短路、燃气泄漏、地质灾害、城市内涝等原因引发的租赁房屋安全事件时有发生，且安全责任划分较为复杂，易引发负面舆情，影响企业的良好社会形象。

经调研，全市烟草专卖商业系统闲置租赁场所共计227 处，共计建筑面积超过20 万平方米，其中包括：闲置烟站102 处、闲置批发部42 处、闲置办公楼83 处。部分闲置租赁场所坐落于乡镇，位置分散，难以形成集中管理和集中处置利用。为明确闲置租赁场所中的风险以及解决企业在安全管理中存在的问题，通过主动作为增强管理方的安全意识，探索出适宜全市系统实际情况的闲置租赁场所风险评估体系，从而将闲置租赁场所纳入企业日常安全管理，对标国家局安全专项整治工作的要求，完成《全国安全生产专项整治三年行动计划》中的相关工作，具有重要的现实意义。

1 闲置租赁场所管理存在的问题

1.1 安全要素掌握不清

烟草专卖商业网点多，资产分散，大多数企业没有建立专门的闲置资产管理机构，极少对闲置租赁场所开展专项清查，对闲置租赁场所建筑物的使用性质、防火等级、防火间距等基础资料了解不明确，导致安全管理措施不匹配。安全管理人员安全意识薄弱、专业水平较低，因自身能力有限不能对部分风险进行识别。

1.2 安全责任划分不清

对闲置场所进行出租管理时，出租方、承租方、政府有关部门各自应该履行哪些责任，如何进行有效约束，采取哪种标准对其进行界定，这些都需要形成严格的管理标准，督促制约各方履行责任，避免因双方责任划分不清而对公司造成财产损失和不良影响。公司内部对闲置租赁场所管理中，整个流程没有细化到个人身上，出现问题时相关责任人相互推诿，无法进行处罚。

某烟草分公司管辖范围内的闲置房屋中，该公司开除的烟技员长期占据闲置房屋居住，在几次被通知撤离的情况下仍然不肯搬离，最后因为自身疾病在房屋内死亡。事情发生后，因双方责任划分不清楚，处理赔偿时给公司造成了不良的影响，最终是协同政府并以烟草合作社的名义对其家属进行了补偿，解决了此次因安全责任未划分清楚而带来的事故。此次事故表明在管理中责任明确十分重要，当出现责任混乱会导致事故不能及时被处理，影响事故走向，对公司发展造成消极影响。

1.3 风险隐患排查不清

房屋坍塌、墙面出现裂缝、屋顶漏水等将严重影响房屋结构，某些闲置站点内大量可燃杂物堆积，易引发火灾事故；房屋内灭火设备缺失、失效，倘若发生火灾，不能进行及时的扑救，将扩大事故后果。例如，某烟草点因暴雨袭击，导致该河段上游杂物、树枝流向下游，使该栋建筑基础部位堵塞，洪水无法正常流出。暴雨后，原房屋基础埋设桩体被洪水冲刷裸露在外，其中一根底部连系梁断裂，如果不及时维修，再次受洪水冲刷，其基础结果将被冲倒，导致柱体坍塌，给房屋建筑带来重大安全隐患。

1.4 风险控制不清

安全管理人员没有科学的风险评价方法，针对不同风险级别的事故没有对应的管理措施；没有有效的分级管控手段，控制能力弱，因而不能提出有效的风险管控措施；没有专业的风险管控人员，对现场风险掌控的能力弱；不能及时发现隐患，解决隐患。

1.5 数据更新不清

闲置场所信息更新不及时，主要包括（已租、未租、待租）闲置场所数量以及风险资产数量不明确，对其风险等级、整治情况、隐患排查记录情况更新不及时，此外闲置场所风险点隐患掌握不准确，信息收集汇总费时耗力、工作繁杂、数据不准。

2 闲置租赁场所风险评估体系构建

2.1 闲置租赁场所风险评价指标选取

本文从烟草专卖商业系统闲置租赁场所管理中存在的问题出发，考虑指标体系的建立。考虑房屋、人员管理、自然灾害等影响因素，同时按照GB50016 等设计防火规范，本文选取从房屋基本情况到消防设计的具有代表性的11 个一级指标和47 个二级指标构成安全风险评价体系，如表1 所示。

表1 闲置租赁场所安全风险评价体系

2.2 闲置租赁场所风险分级方法

2.2.1 风险评估方法

根据评估指标内容的特点采取资料核查和现场检查测试两者相结合的方法。现场检查测试包含人员询问考核、建筑实地核查、设施设备功能检测三种形式。

2.2.2 评估规则

2.2.2.1 权重确定

由专家打分法确定各指标的最大值、最小值及平均值，构建规范加权矩阵，再利用熵权法确定指标权重。熵权法可以避免指标间的差异过小造成的分析困难的问题，其思路是评价对象在单指标上变异程度越大，则该指标相应的越重要[2]。

式中，aij为第j 个风险指标的第i 个值对应的影响系统熵值变化的概率。记第j 个指标的数据离散程度为gi，则gi=1-Hi。若给定的指标值的差异越大，则其信息量越大，重要程度越高。故可用熵测度表征指标权重。各指标权重计算公式见式（3）。

2.2.2.2 子项评分

逐一对单项包含的全部子项按子项评分进行评分，子项得分为组成该子项所有要素的得分之和，当子项得分低于10 时，取10 分。

2.2.2.3 单项评分

基于评估指标权重计算结果，若第i 个单项由n 个子项构成，则该单项评分按式（4）计算：

式中，xi为第（ii=1，…，n）个单项得分，xij为构成该单项的各子项得分（i=1，…，10；j=1，…，n），为第i 个单项第j 个子项的变权重，按式（2）计算：

2.2.2.4 风险指数

①针对单项评估指标，表征单项评估结果满足安全要求程度的数值分为1、6.5、15、25 和50 等5 种情况。根据单项得分对照表2、表3 分别得到单项风险等级及风险特征值k。

表2 单项风险等级

表3 单项风险特征值k

②单项风险指数由风险特征值与单项权重确定，单项风险指数按式（6）计算：

式中，Ri为第i 个单项的风险指数，ki为第i 个单项的风险特征值，wi为第i 个单项的权重。

③闲置租赁场所综合风险指数包含各个单项的所有内容，闲置租赁场所风险指数R 按式（7）计算：

式中，R 为单位闲置租赁场所风险的风险指数，Ri为第i 个单项的风险指数。

2.2.2.5 综合评定

按表4 的规定，将闲置租赁场所风险等级以风险指数R 划分为“好”、“一般”和“差”三个等级。

表4 风险等级划分

2.3 闲置租赁场所风险评估结果应用

2.3.1 闲置租赁场所出租业态管理

闲置场所无产权证明、消防行政许可等相关法律文书，或不符合消防技术规范要求，建筑安全存在重大缺陷的情况下，都不适合对房屋进行出租，应委托专业机构进行安全鉴定，采取相关措施整改后再出租。依据评估结果，结合闲置租赁场所的建筑类别、使用性质、存在风险等因素，确定租赁场所出租用途，如办公建筑只能适用于办公，商业建筑、丙类仓库不能储存易燃易爆危险品等。

2.3.2 闲置租赁场所风险分级管控

闲置租赁场所的风险管理根据风险评估结果实行分级管控，平时结合周期性风险防控检查结果实行动态风险管理。对于闲置租赁场所风险等级升级、单项风险等级升级、出现重大缺陷的情况时，发出风险预警。

2.3.3 闲置租赁场所风险预警

通过对闲置租赁场所的自然灾害风险情况的评估，再结合重庆市地方气象数据预警信息，对场所进行风险预警，加强自然灾害高发期内的风险管理，积极采取有效措施予以应对，确保闲置租赁场所能安全应对各项自然风险。

3 结论

从闲置租赁场所合规性、安全管理、自然灾害受灾风险、建筑防火、安全疏散及避难、消防控制室和消防设施等方面构建风险评估体系，基于权重计算方法，结合现场调研以及历史数据分析，定量计算烟草行业闲置租赁场所的风险等级。风险评估分级结果指导闲置租赁场所的出租、风险分级管控、风险预警等实际应用，解决全市烟草专卖商业系统闲置租赁场所风险管控不到位的情况，加强闲置场所风险管理，达到防范化解风险的目的。