新形势下加强房地产企业资金管理与成本控制的有效措施分析

文/马新涛（新密首利置业有限公司）

随着国家对房地产企业管控政策的不断收紧，其实际运营和发展中面临新的挑战，可获利空间逐步被压缩，对资金管理提出更为严格的要求，建议将其作为核心内容控制。资金是房地产企业良好发展的基础和前提，确保各项业务顺利、有序开展，确保各项资源合理化调用，有助于提高房地产自身运营水平。房地产项目开发时间周期较长，且需一次性投入较多的资金，为从本质上确保不同项目高效化落地和实施，应将资金管理视为关键点，做实成本管控工作，明晰当下资金管理和成本控制中存在的不足，明晰当下和未来房地产发展状况，提出相应的解决措施，确保各项资源合理化配置，以便获得较佳的资金管理成效。

一、房地产企业资金管理与成本控制的重要性

（一）房地产企业健康发展的基础

资金和成本管理直接关乎房地产企业健康发展，维系企业良性运行，因此，需要及时发现房地产企业开展各项业务和经济活动时存在的问题，并对其问题进行梳理和分析，及时选取可行性较高的策略和方法进行应对和解决。资金和成本管控质量优劣，直接关乎房地产生产运行计划，并直接影响房地产企业制定预算、管理和费用支出等方面的前瞻性和精准性，直接决定企业实际利润的关键控制点，房地产企业项目落地的基础和前提，由于项目建设周期长、资金回笼时间长，做好成本控制有助于房地产企业获取可观的效益，便于企业长期健康发展。由此可知，做好资金管理和成本控制，有利于企业内部各环节资金实施更规范、有序，能够促进房地产企业健康、良性发展。

（二）房地产企业价值创造的源泉

房地产企业落实各项活动的过程均为创造自身价值，积极做好资金管理和成本把控，有利于对不同业务开展状况做好精准追踪，以实现闭环回路把控，实现资金良性循环，以免房地产企业面临更多的风险。针对房地产资金来源和使用做好计划、控制、监督和考核等工作，是财务资金管理的重要内容，选取合理的财务方法和手段，促使资金在实际管理过程中保值、增值，降低房地产业务和经济活动实施中的成本支出，以促进其价值的创造，实现经济效益最大化。房地产企业不断结合各项业务开展特征，强有力做好资金管理工作，严格依照目标成本合理把控各环节成本支出，有利于各项目合理配置资金，以免产生资金链中断的现象，实现房地产自身价值，持续性避免各类发展和运营风险，不断在整个产业中提高占比。

（三）提升房地产企业核心竞争力

房地产企业在新发展背景下，面对的竞争愈发激烈，为凸显和提升自身核心竞争力，有必要处于新环境下获取更有利的地位，获取较佳的发展前景。持续做好资金管理工作，有利于企业科学、合理使用各类资金，按照各环节成本实际控制状况，提出与之相适应的策略和方法，将耗损成本控制于合理范围内，有助于实现降本增效的目标，以较小的资金投入可获取较佳的产品或服务，不断增强房地产企业处于整个市场中核心竞争力。

二、房地产企业成本控制的内容

（一）房地产开发土地成本

土地费用作为房地产企业成本核心构成，针对四线城市而言，其费用占总成本的40%，一线城市可达到75%，首先土地费用主要涵盖多个方面，不仅涵盖土地出让金、置换成本等，作为可观、全面评析土地开发项目获利是否与初期设定目标相吻合，要求对土地费用做好精准性计算，通过对土地面积和容积率做好计算，获取开发单位商品房需耗损的成本，以此评析项目建设的可操作性。此外，项目初期规费也是整个房地产项目开展成本的重要内容，应对其加以重视。

（二）房地产开发建筑工程成本

房地产开发建筑工程的成本主要涵盖多个方面，主要包含以下内容：首先，前期工程费。前期工程费主要包含开发项目前期规划、设计及“三通一平”等成本支出，整个项目正式建设之前，对其规划、设计和展开可行性研究均有成本耗损，常规下规划及设计成本为建安工程费0.3%，水文、地质勘察为设计概算的0.5%；三通一平土地开发成本包含地上原有建筑物、构筑物拆除费用等成本支出。其次，基础设施建设费用。基础设施主要特指建筑物2m 外和项目规划范围内各类管道及其道路等工程施工成本，如供水、供电、绿化等建设费用。最后，建筑安装工程费。建筑安装工程费主要是指用于建设和安装项目总耗损成本，包含建筑工程费、设备及安装工程费等[1]。

（三）筹资成本和管理费用

相较于其他行业而言，房地产企业开发项目一次性投资金额大、建设时间长、风险高等，多数房地产企业筹集资金主要来源是银行机构借贷，以此解决较大资金缺口需求，巨额的借贷资金促使企业利息实际成本支出压力加剧，筹资成本较高。房地产企业管理费用成本是行政管理部门为组织和管理项目开发经营活动实施产生的成本，主要涵盖接待费、劳动保险费、咨询费等。

三、新形势下房地产企业资金管理与成本控制现状分析

（一）成本意识控制不高

房地产企业资金是否处于良性循环，直接关乎企业正常运营和发展，当下受内外环境的波动，房地产企业面临竞争愈发激烈，资金管理和成本控制现状不容忽视，其中成本控制意识和理念滞后尤为凸显，部分房地产管理人员忽视成本控制重要价值，导致具体实践经营过程中，成本控制产生新的问题。资金管理水平的高低和质量的优劣，与成本控制成效息息相关，持续性增强成本控制意识和理念，方可为各项资金管理工作有序开展。从当下实际状况分析，房地产企业内部人员忽视成本控制，导致内部业务实施无法确保拥有持续性资金，面临新的财务风险，影响各项经济活动的开展。随着房地产企业发展和建设规模扩大，经营项目类别增加，更要树立新的成本控制理念，形成自上而下的成本控制态势，以获取较大的经济效益做支撑。当下房地产企业人员缺少先进、正确的成本管理理念，片面认为成本控制和资金管理属于财务部门工作，与自身关联性较小，难以对其予以高度重视，积极参与到成本控制活动中，因此难以形成合力全方位落实成本控制措施和建议，对房地产企业健康运行构成威胁。

（二）资金成本制度缺失

房地产企业资金管理和成本控制过程中，需完善的制度为其做以支撑，促使各项工作开展有章可循，以获取较佳的工作效果。就当下实际状况分析，房地产企业经营过程中，资金成本制度缺乏完善性，并未有机结合房地产实际状况制定，导致资金成本实际控制活动难以实施，资金使用效率较低，增加企业内部资金链中断的风险，各项成本实施无法实现可控化。同时，随着资金成本管控处于动态化波动，其管理制度应随其进行动态化修订，不断在实践中优化和修订，确保资金成本管控制度更具适用性，诚然实践中由于资金成本管理制度未结合实际应用状况灵活性调整，致使制度与各项业务开展不相匹配，导致其制度无法凸显自身价值和作用，影响其制度高质量执行，影响房地产企业资金成本管控成效[2]。

（三）企业融资渠道单一

当下房地产企业为获取健康、长足发展，应高度重视资金管理，以便于提升成本控制效率及质量。从当下实践中分析，房地产企业成本管控质量有待提升，其中尤为凸显的问题是融资途径较为单一，导致自身资产负债率超出合理范围。资金是房地产企业发展的根基，应将其作为核心关键点做好管控，确保其符合各项经济活动实际需求，但是房地产项目实施融资模式和途径单一，大多数主要以举债融资，该方式存在较高的风险，若无法对其风险做好预警和应对，就会导致负债率持续性提高，无法提升资金管理水平，使成本控制无序化、模糊化。此外，部分企业利用信托或债券方式融资，但此类方式导致企业自身面临多个财务风险，无法进行高效化处理，易引发资金链中断，严重状况下还会影响企业其他活动高质量实施和开展。

（四）资金管理方式落后

随着房地产行业进入高质量发展阶段，经济增速逐步放缓，企业间竞争愈发加剧，为获取可持续发展，应做好资金管理和成本管控工作。然而，房地产企业管理人员在具体开展资金和成本管控过程中，选取成本管理方法存在滞后性，无法显著提高资金调用和配置效率及质量，弱化其竞争优势。当下资金管理方法存在滞后性主要体现在资金管理信息化平台难以构建，无法满足新时期背景下成本管理基本要求，导致各部门无法实现信息共享，各系统融合、集成目标无法达成，资金从初期的配置和运用就难以做好全生命周期监管，无法灵活、合理调整整个资金使用计划和方案，资金实施缺少系统、精准的信息，弱化资金和成本控制的可靠性、精准性[3]。

四、新形势下加强房地产企业资金管理及成本控制的有效措施

（一）树立正确的成本控制意识

房地产企业成本控制至关重要，是企业实现经济效益最大化的核心举措，更是促进房地产企业良好生存和发展的根基，应紧扣成本控制理念和意识，尽可能通过意识驱动各行为，确保员工持有先进、正确的成本控制意识，构建较佳的沟通和交流渠道，以此形成合力确保成本控制较佳效果。房地产企业管理人员应强化自身思想和意识，不断展示自身“领头羊”作用，为其他人员树立典范，构建较佳的成本控制环境，将成本控制理念融入各环节工作实施中，显著提升资金运用周转率，确保房地产企业获得长足发展。同时，应通过多元化的宣传和培训方式，促使人员正确认识成本控制重要性及优势，从自身做起，树立先进、正确的成本控制意识，不断履行自身岗位责任，全方位参与整个成本控制活动，形成自上而下成本控制态势，扎实开展各环节工作。

（二）建立健全企业资金成本制度

健全、完善的资金成本管理制度，为房地产资金管理和成本控制活动实施作支撑，确保各环节工作有据可依，提高资金周转率，以获取较佳的管理成效。应始终结合房地产内部业务开展基本特征，建立完善的企业资金成本管理制度，确保其制度具有适用性，全方位将权责落于各层面，确保发生问题可第一时间确定责任人，减少责任相互推诿现象，保证资金成本控制工作更高效实施。为符合当下内外复杂环境，应对资金成本管理制度进行优化和修订，按照其制度实施成效有针对性做好优化和调整，以确保整个制度更具适用性、可靠性，为后续各项工作开展提供强有力的支持，对资金成本管理全过程做好监督追踪，及时将其与目标成本进行比对，以便于做好纠偏工作，促使整个成本控制处于合理范围内[4]。

（三）发展多元化的融资渠道

房地产企业各项业务实施过程中，对资金需求量较大，且存在密集性，项目建设周期较长，为保证不同项目及业务开展过程拥有充足的资金，应结合实际情况，创新改革融资实际模式，从本质层面变更原有单一融资模式和途径，逐步扩展和延伸新融资途径，为房地产提供多元化融资渠道，为其提供充足的资金支持。始终紧扣当下实际发展核心，科学、合理布设经营目标，始终以实现经济效益最大化和风险管控为目标，持续性扩大内部融资途径，避免产生债务风险。可结合房地产企业实际运营状况，积极选取合理的融资途径：第一，合作开发融资。开发商探寻一家或多家整体经济实力较强的企业建立战略合作，是分散或转移融资压力的最佳方法和策略，可缓解房地产企业自身经济压力，实现经济风险转嫁；第二，信用融资。房地产企业主要通过其自身信用，处于销售商品等过程中向客户筹集自己的方式，主要包含收取客户预收账款等。

（四）创新资金管理方式

资金管理方式是否先进、满足时代发展可观要求，应当结合房地产企业自身业务开展特征，持续性创新资金管理方式，有利于提升成本控制效率及质量。当下建议选取多元化的资金管理方式，保证与时代接轨，规避资金成本管控中面临的风险，确保经济活动使用资金进行动态化监管，选取有效的策略和方法将其风险控制于合理范围内，避免房地产企业经济受损，实现可持续发展目标。信息时代发展背景下，房地产企业为获取较佳的资金管理效果，实现成本可控化，应积极构建资金管理信息化平台，对其资金调用和配置进行精准性控制，借力各类先进的技术，搭建完善的资金信息化管理平台，实现房地产内部各部门信息共享，建立良好的沟通和交流，促使资金合理化把控。资金管理信息化平台有助于将各部门实现统一化、集中化管控，分析各部门资金实际应用状况，对各类业务和资金使用进行追溯化，有目的、有计划开展资金管控，以便于建立良性的资金控制链，显著提升资金管理效率及质量。需强调的是，资金信息化管理平台过程中，由于其网络开放性、共享性，建议做好安全防控工作，选取身份验证技术、智能防火墙等安全控制技术，确保内部相关信息更具安全性及可靠性，布设合理性资金使用范围警戒线，若发生超限现象及时预警，对其做好精细化分析，明晰资金使用超限的核心因素，选取可行性较高的策略和方法，确保资金管理水平显著提升，成本管理和控制更合理，为房地产企业可持续发展做支撑[5]。

五、结语

房地产企业作为我国经济发展核心支撑产业，其资金应用体量大、回笼时间长，对资金调用和配置要求较高，为促使各项目和业务开展更具合理性，应客观掌握资金管理和成本控制对企业发展的促进作用。当下国家对房地产企业资金管理政策收紧，成本控制水平优势尤为凸显，决定房地产企业生存和发展，资金管理和成本控制存在部分不足，影响整个房地产运营和发展，有必要深究其关键问题，给予相应的处理和应对策略，提高资金管理水平，助力成本控制有序化，促进房地产实现良性发展。