落户新政背景下西安市引进人才住房问题分析

张依玲

（陕西服装工程学院，西安 712046）

1 落户新政背景下西安市引进人才住房现状分析

西安市为了落实中央关于推进户籍制度改革的要求，以及满足大西安建设的人才需求，2017年，西安市落地实施新的户籍政策，自实施以来，西安市对户籍政策也在不断作出调整。具体调整日期和内容如表1 所示。

表1 西安市落户政策

2017年3月1日，为了吸引更多优秀人才加入国家中心城市、新一线城市——西安的建设中来，西安市实施了“零门槛”户籍政策。在史上最宽松的落户政策引导下，非常多的人才涌入西安，这也让西安市的人口数量大幅度提升。统计数据显示，2017年全年落户西安的人数为257 420 人，落户新政实施后的当年2017年3～12月，西安的落户人数为244 576 人。2018年全年共计795 167 人，加上2017年3～12月的落户人数，共有1 052 587 人落户西安。从统计数据来看，落户新政策实施不到两年时间，就有100 多万人选择落户西安，大概为2012-2016年落户人数增长总量的3.6 倍。

2 落户新政背景下西安市引进人才住房存在问题分析

2.1 存在问题

2.1.1 居住面积小

居住面积能够直接反映出居住的品质。从调查来看，由于西安房价不断上涨、租金不断上涨，导致引进人才居住的房屋面积较小。走访调查发现，许多初到西安市的年轻毕业生居住方式选择自己租房或者与他人合租。自己租房往往选择较为便利的城中村或者面积较小的老旧小区，居住面积小；与他人合租的房子总体面积较大，多为两室一厅或三室一厅，但是合租人每人使用一个房间，公共区域共用，空间也比较小。无论是哪种居住方式，空间都比较小，只能满足最基本的生活需要，满足不了人才对便利生活、享受生活、舒适生活的需要，而刚开始上班的年轻一族往往住房状况达不到舒适的要求，更不用说享受这一级别了。同时，居住空间小也影响人才的心理健康，此外，合租混住这种方式也会影响到年轻人的隐私。

2.1.2 居住环境欠佳

大部分引进的年轻人才来到西安工作的初期，都是采用租房住的方式，但是，西安租房市场在管理方面比较乱，存在租房过程中交易混乱、管理不善等问题，同时，小区环境差、生活出行不方便也是一个突出的问题。调查中发现，很多年轻人为了节省房租，租住在老旧小区，也有多人合租在较远区域的，其居住环境都比较差。

2.1.3 住房距离工作地较远

由于西安市外来引进人才的工作地大部分在高新区或者经开区，但是高新区和经开区寸土寸金，房屋租金较高，对于刚来西安的年轻人才来说，高租金使他们不得不选择较远区域来降低生活成本。调查发现，年轻人上下班的通勤方式，大部分选择地铁，而地铁不同线路之间切换非常频繁，地铁站数在10 站左右的也很多，这反映了年轻人租住地距离上班地较远的事实。同时，在调查通勤费用时，发现大部分年轻人平均每天的通勤费用在15～20 元，公共交通出行费用较高，这也反映了租住地距离工作地较远。另外通勤时间30 分钟到90 分钟的人占比超过50%。

2.1.4 收入水平和住房偏好存在矛盾

西安引进的年轻人才月工资水平在3 000～6 000 元，与西安市平均工资水平相比，他们的工资水平属于中等，说明他们依靠自己来买房不容易。加之西安市房价增长较快，导致他们的收入水平不足以支撑他们的住房偏好。随着年龄的增长和中国传统安居思想的影响，年轻人要想扎根西安，最终还是会选择买房，这就导致引进人才的收入水平与住房偏好之间存在矛盾。

2.1.5 人才住房福利覆盖面窄

西安市的人才住房福利主要包括4 种方式：政府的高级人才公寓、租赁房、购房补贴和租赁补贴。高级人才公寓主要面向高层次的人才，量少、要求高；人才租赁房中的公租房覆盖面窄，申请周期长、难度大。而引进人才中大部分为初中级人才，高级人才占比较低，由此来看，西安市的人才住房福利只能覆盖少部分，对于大部分来说，很难享受到政府的住房福利，引进的年轻人才主要靠自己解决住房问题。

2.2 导致问题的原因分析

2.2.1 市场方面的原因

第一，房价过快上涨。自2017年以来，受政策影响、落户新政的实施，西安市房价开始快速增长。无论是主城区还是新区，房价都突破万元一平方米。以雁塔区为例，在2016年6月时的均价为7 578 元/m2，但是到了2018年6月份的均价达到15 010 元/m2，同期相比房价翻了一番。这几年，西安市房价上涨比较热门的区域包括：高新区、曲江新区、沣东新城等，虽然政府出台了限购政策，但是难挡房价上涨的热情。调查来看，导致西安市房价快速上涨的原因主要包括以下几个方面：西安一系列大力引进人才的政策以及国家新一线城市发展的大力推进；西安市在基础设施和公共服务方面的持续建设；西安市城市魅力大涨，西安不仅是陕西省的西安，更是整个西北的西安；投资性购房较多。房价的过快增长，就会影响到人才的引进，毕竟住房是关系民生的头等大事。第二，就业形势严峻。这几年西安市就业形势总体比较稳定，但是受到经济下行影响，加上后疫情时代背景，导致劳动力市场供大于求，就业形势比较严峻。西安市当地高校多，每年应届毕业人数多，而且受当地思想影响，六成以上毕业生会选择留在西安工作，再加上外来引进人才涌入西安劳动力市场，这就导致找工作竞争异常激烈，毕业生就业压力增大。让一些年轻人望而生畏，甚至产生“西漂”的内心恐慌。近年来，虽然西安市政府也制定了一些有针对性的就业政策，但是效果一般。第三，住房租赁市场混乱。大部分引进的年轻人才初来西安的住房方式选择租房，但是西安市租房市场管理存在一些问题，随着人才的大量涌入，让本就管理不太规范的市场存在的问题更加突出。为了谋取利益，一些中介机构散布虚假房屋信息，夸大宣传，一房多租，在租房时添加不合理条款等，这些行为损害的是引进人才的住房利益，也会影响他们对西安市的印象。

2.2.2 政策方面的原因

第一，保障性住房分布不合理。近几年，为了缓解引进人才住房问题，西安市出台了很多保障性住房政策，其中就包括政府保障性住房建设，如公租房建设、经济适用房建设，但是保障性住房分布不合理。从西安市各区分布来看，位于二环内城区的保障性住房比较少，原因是二环内属于中心城区，建筑群成熟，建筑密度大，拆改和新建难度大。保障性住房在曲江、浐灞等区域较多，但是这些区域距离高新区、经开区两大办公聚集地较远。这对于年轻人才来说，增加了日常通勤费用。从生活便利的角度，保障房的边缘化也不便于日常出行。第二，人才安居准入标准高。2017年，西安市政府出台了《西安市人才安居办法》，目的是解决引进人才的住房问题。《西安市人才安居办法》中对引进人才进行了明确分类，共划分为5 类：A、B、C、D、E。针对不同类别的人才，政府有不同的人才安居办法。针对A、B、C、D 类人才，主要是以地方建设和筹集的高级人才公寓为主，不少于5 000 套。对于E 类人才，主要以申请公租房、住房补贴方式为主，住房补贴标准为300 元/月。但是这些安居标准实施效果却一般，对于A、B、C、D 类人才来说，他们学历层次高，就业较好，收入可观，因此他们的住房问题本就不大，但是对于E 类人才来说占大多数，人数多，就业形势严峻，收入中等，资金积累慢，他们的住房需求才更突出，才是需要政府重点关注的群体。

2.2.3 人才自身方面的原因

西安市引进的大多为毕业生，年龄为25～35 岁，他们正是成家立业的时候，随着年龄变大，他们的住房需求越来越突出，最初上班几年还可以满足于租房住，但是年龄增大，需要结婚时，就会产生买房需要，而政府的经济适用房太少、条件高，他们买房以自己购买商品房为主。所以引进人才就会在工作收入与买房条件之间进行权衡，过高的房价让他们力不从心，望楼生畏，进而产生消极情绪。

3 落户新政背景下西安市引进人才住房保障改进建议

3.1 市场方面

3.1.1 增加就业岗位，提高人才收入

改善就业环境，使引进人才实现更好更充分的就业，以此增加收入，才能从根本上为解决住房问题提供资金支持。建议西安市从以下几个方面来做：一是进一步发展现代服务业，充分发挥第三产业的就业优势，增加第三产业的劳动力吸纳能力。现代服务业是三大产业中占比最大、就业人数最多的产业，服务业涵盖范围广，就业面宽，人才吸纳性好。西安市应该对服务业进行引导与扶持，加快现代服务业的发展，促进服务业就业。二是支持小微企业发展。西安市的小微企业占比超过50%，小微企业数量众多，能够吸纳大量的人才。西安市对小微企业进行扶持。对于符合吸纳就业条件的小微企业，政府可给予创业担保贷款、职业培训、社会保险、税收等政策支持。三是提高就业服务质量。政府要做好引进人才的服务工作，尤其是在就业服务质量保障方面多下功夫。

3.1.2 加强住房租赁市场管理

一是加强住房租赁企业从业人员资格审查素质培养。住房租赁企业在招聘时要选择正直和具有道德感的员工，对拟招聘员工要严格进行资格审查和职业能力测试，提高市场准入门槛。同时，在就业培训中强化职业素养，以此提升行业的能力与素养。只有经过层层筛选，经过测试考核的人员才允许上岗工作。二是加强合同管理。买方在与中介机构签订买卖合同、租赁合同时，一定要在合同中明确写出双方的责任和义务，并注明合同终止的赔偿条款，帮助租赁者和买方规避一些风险。三是政府要制定符合市场现状的相关政策和法律，来规范市场操作行为。

3.1.3 提高租赁房品质

当前的租赁市场问题是居住环境差、基础设施不全、物业管理不够人性化，甚至还存在安全隐患。为此，政府不仅要依靠市场来调节，更要进行政策引导与干涉，应对出租的房屋提出详细的规定和规范，将出租市场细致化、透明化。另外，房地产市场可通过打造互联网透明平台，日益形成高质量的住房租赁品牌，让引进的年轻人才放心租房、放心居住，展现西安风采。

3.2 政府方面

3.2.1 住房福利分层次提供，扩大覆盖面

政府在面对不同层次人才的住房需求时，要有不同的、针对性强的政策来匹配。西安市可借鉴上海、深圳等一线城市的人才层次划分和人才居住办法，分层次地进行人才住房政策安排。对于高层次人才的住房政策，要考虑到高层次人才的需求特点，满足他们对于高品质住房的需求。高层次人才数量较少，满足他们的需求比较好实现，但是初中级人才数量庞大，占比很高，他们是大多数，如何妥善解决他们的住房问题，才是问题的核心。随着物价上涨、房屋租金水涨船高，买房房价更是一路飙升，每个月300 元的住房补贴显然太少，而公租房申请周期长、难度大，市场上还存在鱼龙混杂现象。政府可考虑提高补贴，优化公租房申请流程，规范公租房市场的方法，来提高初中级层次人才的住房条件。

3.2.2 完善人才住房管理机制

西安市在制定人才保障性住房准入标准时要充分考虑准入门槛的高低。对比来看，西安市准入门槛较高。在A、B、C、D、E 五类人才中，只有被认定为A、B、C、D 四类人才，才有保障性住房，而E 类人才没有保障性住房，只有每个月的300 元住房补贴最多补贴3年，或者申请公租房。A、B、C、D四类人才认证标准非常高，只有少部分引进人才满足，大部分人才属于E 类。显然从住房来看，人才住房管理机制存在不合理地方。在人才认定中，也存在造假、蒙混过关现象。政府应该从这几个方面入手：一是加大人才资格审查力度，利用技术手段进行甄别；二是建立人才诚信档案，一旦发现造假或提供虚假信息来套取政策红利行为，立即纳入黑名单；三是完善当前西安市的人才住房管理办法，在现有基础上进行优化，使政策向大多数倾斜，满足大部分人的住房需求。

3.3 人才自身方面

3.3.1 平和心态面对住房问题

西安市近两年的房价快速上涨，给人才造成购房的心理压力。面对过快上涨的房价，引进人才要调整心态，正确看待。首先，解决住房问题不仅购买商品房一条路径，还有政府的经济适用房和租赁住房；其次，财富积累需要过程和时间，随着工作稳定收入提升，买房压力也会逐渐变小。

3.3.2 树立合适的置业观念

人才作为高素质的人群，置业住房观念也应该与时俱进。房子不在于多大，适合自己的才是最好的。因此，在置业时，不要一味追求多大面积，或者高配置，选择适合区域、适合配置，才是最佳选择。俗话说，先上车再换车，因此，在财富积累初期，可以根据自身及家庭情况，购买适中的面积房子，后续随着收入上涨，考虑置换。

4 结论

城市发展依靠人才，人才是城市发展的主动力。随着西安市建设国家中心城市的步伐不断加快，高层次人次的需求缺口逐步加大，人才引进工作的重要性和紧迫性日益凸显。希望西安市能优化人才引进住房政策，不断提高住房保障，吸引更多人才。