澳門青年安居置業 路在何方（下）

卓玲

關於澳門青年人的住房問題，一直是社會討論的熱點問題，但至今仍無良方。要切實有效真正解決這一問題，還需要政府制定多元效能，且具可操作性的政策，以及具體有效去實現。

今期的時事辯論欄目，我們邀請了澳門立法會羅彩燕議員、澳門潮汕青年協會劉智龍理事長、澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長、澳門科技大學商學院謝伯浩助理教授，繼續探討澳門青年的安居置業問題，助力青年更好發展，供社會各界參考，期望有助於解決這一社會難題。

今次的探討圍繞以下議題展開：據“澳門青年的住屋期望2021”研究結果顯示，本澳青年仍普遍認為現時樓價過高，置業壓力大，一般青年難以負擔現時樓價。對此作何評價？澳門有青年團體建議政府，加快興建更具青年屬性的夾心房屋，為青年減負，對此有何看法及意見。社會有意見認為，設青年公寓或推出先租後買的形式，解決目前一些青年群體急切的住屋需要，助力青年安居，對此是否支持或持何種態度？支持的原因是什麼？社會有聲音建議特區政府在橫琴建造青年適用房屋，為澳門青年在橫琴發展創造足夠的空間，對此是否支持？有何建議？內地城市和香港在青年安居置業方面推出的政策，有哪些值得澳門效法？

解決青年置業前景廣闊

據“澳門青年的住屋期望2021”研究結果顯示，本澳青年仍普遍認為現時樓價過高，置業壓力大，一般青年難以負擔現時樓價。對此作何評價？

澳門立法會羅彩燕議員：“上樓難”、“望樓輕嘆”已經是被社會垢病多年的現象，住屋需求問題一直都是澳門市民最關心以及最困擾的問題。這十多年來，不少學術機構、團體、包括政府本身，都有就住屋、樓市等問題撰寫多份不同的研究和調查報告，其內容以及研究結果亦都圍繞着澳門樓價高企，脫離市民購買力、樓宇供應結構失衡、公共房屋供應不足等問題，研究的結論也都差不多。在公共房屋供應量不足，私人樓宇市場供應過剩的情況下，形成了俗語所說：“有人冇屋住、有屋冇人住”的矛盾狀況。如果說澳門樓市不健康，那麼，多份的研究報告就是在分析病況，但至今仍然沒有給予一個藥方或者治療方案。

另一方面，渴望上車的人士固然希望樓市能夠大幅下跌，但持有物業的家庭卻擔心樓市下跌而資產蒸發。據了解澳門的家庭置業率高，特區政府不希望樓市出現大幅波動，所以提出五個置業階梯作為當前的房屋政策，期望舒緩房屋供需的結構性失衡的問題，更大程度地回應社會的住屋需求，而且強調為了滿足居民對公共房屋戶型的需求配對，將研究“按照預訂數量興建夾屋”作為供應方式。

澳門潮汕青年協會劉智龍理事長：首先我認為報告所顯示的內容，可信度是高的，反映了時下青年的心聲，樓價高置業壓力大，我認為是有這種情況存在。對於青年人來說，住屋問題一直是大家重點關注的問題，青年人到了一定年齡，如果想結婚或希望擁有自己的一個空間，他們對房屋問題或樓價會更加關注。據了解如今社會結婚率和生育率低下，經濟或住房壓力也是其中的原因，所以解決好青年人的住房問題關係到青年的人生發展，亦關係到社會的未來。

澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長：作為學生團體，澳門學聯一直關心青年學生的未來發展，積極向社會傳達學生聲音。置業問題雖然對學生而言較為遙遠，但由於“上樓難”問題已成為社會各界的普遍共識，耳濡目染之下，學生雖非有切身體會，但亦不免"談樓泄氣"。根據該項研究顯示，置業仍然是絕大部分青年的目標，但無奈的是澳門樓價高企，薪酬加幅又追不上樓價甚至是物價上升的速度；加之澳門過去三年受疫情影響，經濟轉差，青年就業面臨壓力，即使成功就業，薪酬水平與過去相比又有所下降。

在此情況下，青年要圓置業夢是難上加難。而對於坊間有聲音表示，政府應該加快興建經屋以滿足市民上樓需求。對此我十分同意，但現實情況是澳門人口密度高，經屋推出需時。

因此，我認為應該要做好現時政府的“置業五階梯”房屋政策，包括社屋、經屋、夾屋、長者公寓及私樓，尤其是夾屋在法規機制及實體建設兩方面的儘快落實，並做好置業階梯之間的銜接問題，給予青年學生信心；另外，近年“雙區”發展迅速，為澳門青年在工作和生活方面帶來不少新機遇。學聯去年亦通過舉辦“青年學生灣區教育營”先導計劃，組織逾130名中學生前往深合區考察，亦舉辦相關主題的座談會，向他們講解澳門青年赴灣區工作和生活所享有的優惠政策，有學生表示對在灣區就業發展和置業有信心。因此長遠而言，澳門青年還可以按自身生涯規劃，利用好相關的優惠政策，積極融入“雙區”。

澳門科技大學商學院謝伯浩助理教授：關於本澳青年人的房屋政策問題，是一個社會上討論由來已久的話題。不論是過去或是現在，如何在資本主義市場經濟的高樓價市埸環境下，讓已走上各行業工作崗位、或已到適婚年齡的青年人，能擁有自己獨立生活的家居，一直成為人們茶餘飯後經常會去議論的話題。

行政長官賀一誠在《二0二三年財政年度施政報告》中指出：“維持公共房屋投資力度，有序落實五階梯房屋政策，協助不同階層的居民置業安居。”同時，“2023年上半年完成偉龍馬路地段夾心房屋落實方案研究及相關法律制度，確立相應的建造和準入制度、相關單位的使用和出售條件。”

那麼，從目前本澳的房屋政策及居住樓宇在市場的供求情況來看，要真正解決青年人的居住房屋問題，不應該是一個僅僅停留在“紙上談兵”的話題；反而應該是一個內容豐富、擁有多元效能且切實可行、可具體操作的政策制定與施政實現過程。

澳門特區政策研究和區域發展局與澳門大學於2021年12月15日發佈的一份研究報告《澳門未來房屋需求研究》中，對五層階梯房屋政策下各類型房屋在未來五至十年的需求作出如下預測：

根據“澳門人口預測 2016-2036”估算，2021 年，全澳有住戶209，500 戶；2026年，將有 219，400戶；到2031年將有229，000 戶。來自整體社會收入最低的社屋申請人大約有6.5%-10%的住戶。社屋的未來需求量參考中間至上限值，即2025年的潛在社屋總需求為 17，394至21，742戶，2030年為 18，166至22，708戶。

對經屋剛性需求的主要是來自於整體社會收入排位10%-30%的住戶，非剛性需求的則來自於收入排位在30%-50%的住戶。預測2025年對經濟房屋方面的總需求量，大約在50，441至64，356 戶之間，2030年的總需求量則為52，683至67，216戶。特區政府到2030年可提供經濟房屋，預計總供應量將達60，913 戶，略高於需求預測中間值，預期能夠有效滿足未來需求。

在夾屋及私樓的需求預測上，研究團隊估算申請的家團，住宅價格在八百萬或以下、同時按揭在八成或以上的樓宇，在未來五至十年的交易總數，大約是增加10.97%，即每年新增的需求在939至1，760 戶。到2030年的總需求量，其上限大約為14，348戶，而較中性的估算是7，737戶至10，093 戶。估算私人單位新增需求的最大值為 2021-2030年間共11，234 個單位。

在長者公寓方面，研究團隊分析人口老齡化、長者住戶數目及其居住和擁有物業狀況等，估算總需求分別為2025年1，845至3，803戶及2030年2，131至4，622 戶。

從上面的有關研究數據裡可以看到，本澳要全方位解決青年人置業及其安居問題，解除他們的後顧之憂，前景是非常寬闊，而且是切實可行的。

本澳是否需要或應該要為每一個年滿18歲青年人提供獨立生活房屋？對於這個問題，本澳爭論多年，至今也沒有一個能徹底解決問題的方案。本文認為，對此問題可從以下幾種模式作考量：第一，傳統核心家庭模式。即原成長家居環境比較寬敞，三代同堂，有利於家人和睦共處，共享天倫之樂。第二，獨立家庭模式。即原家庭人口多，兄弟姊妹多，家居擠迫，成家或獨立生活的兄弟姊妹可根據自身的經濟條件，選擇購置自己的房屋。第三，弱勢家庭模式。即收入低、人口多、家居環境惡劣的家庭，可尋求政府有關部門協助解決。上述定位很重要，這是切實有效地解決青年人置業問題的必要條件。

多年來，在社會上有這樣一些聲音，有些人認為，時下的年輕人太過急功近利，出來社會工作沒有多長時間，經濟能力不到位，就想要擁有自己一間專屬獨立房屋。也有些人認為，傳統的核心家庭構成觀念在現在年輕一代人的心目中已逐漸淡化，家庭的觀念也愈來愈薄弱，等等。對於這些問題，我們應該怎樣去看呢？

第一，青年人的置業問題不是一個簡單的購置房屋問題，它往往會牽涉到整個家庭成員的相互關係。第二，青年人自己是否有足夠的資金及經濟能力購置房屋？如超越自己實際的經濟收入去購置房屋，只會給自己帶來沉重的負擔。第三，為購置房屋，不惜動用父母多年來的積蓄，當經濟來源出現問題的時候，家庭的經濟生活將如何應對？可見，青年人要置業，必須要對自己的經濟收入來源及家庭經濟生活作必要的評估。在條件許可下，方可作出相應的抉擇。

夾屋有助減輕青年的置業壓力

澳門有青年團體建議政府，加快興建更具青年屬性的夾心房屋，為青年減負，對此請談談您的看法及意見。

澳門立法會羅彩燕議員：特區政府多番強調要在穩定樓市的情況下，透過置業階梯去舒緩社會不同階層的住屋需求，我認為政策的原意和構思都是好的。

正如澳門一些學者引述及分析：“澳門政府可以向新加坡取經，參考當地的住房模式。新加坡有近八成的人口居住在政府提供的組屋中；反觀澳門，社會房屋和經濟房屋僅佔城市住宅總數的兩成左右。因此，確保或滿足低收入人群的住房需求是澳門政府亟需解決的問題。”雖然近年澳門的政府房屋供應數量有所增加，但遠遠不夠。對於步入社會多年的中年或中青而言，置業一直存在壓力，對於剛出社會的青年更是不可言喻的。

我在與不少青年交流時，他們表示能夠過上經濟獨立的生活，並且擁有一個屬於自己的屋簷是最大的目標。經歷疫情後在社會上站穩陣腳已不容易，以現在的薪酬買私樓，除非是父母支持首期，否則上私樓或許只是夢；而全球化加速職業與收入的兩極化，青年世代被推向不穩定的就業、職涯發展與收入狀況下，他們的發展會面臨更大的困難和挑戰，所以我認為政府更加需要伸出援手。

在夾心房屋的消息釋放出來後，我認為具有正面積極的意義，因為有不少年輕人反映，雖然對私樓上樓態度消極，但對政府房屋如經屋或夾屋則抱持希望，所以我認爲應該全方位增加各類公共房屋供應，包括社屋、經屋、夾屋，方能有效減輕青年置業的壓力。

澳門潮汕青年協會劉智龍理事長：本屆特區政府根據居民的不同的購買能力和澳門的土地資源狀況，提出了構建“五層房屋階梯”的政策理念。我認爲房屋政策體系完整，覆蓋了大多數居民的住房需求。政府推出"夾心房屋"這一模式，有其合理性和必要性，因為收入超過了申請經濟房屋的規定但又買不起私人樓宇，這類人為數不少。

據了解夾心房屋主要對應中等收入人士，包括社會上廣大的中產及青年，相信可以有針對性地解決他們的居住及改善居住的需求。我認爲各個階梯房屋的具體數目以及價格設定等應該要作出適時評估，更好地滿足居民的住屋需求，如夾心房屋是否更應該關注青年的需要和實際購買能力，減輕青年的置業壓力，回應青年訴求，讓他們更好安居，放開手腳，更好地為美好生活去奮鬥。

澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長：夾心房屋在澳門有其必要性，給予青年信心，並有助減輕青年的置業壓力。但要如何能夠更好地發揮其青年屬性，我認為關鍵在於夾心房屋的定義，而這涉及到相關法規的建設。2020年《夾心階層住房方案》進行公開諮詢，根據其後所發佈的總結報告對“夾心階層”的定義取向分佈顯示，社會大眾心目中的夾心房屋就是為了那些或因按計分排序輪候在較後位置，或因無法申請經屋，總之就是買不到經屋而收入又遠遠不夠購買私樓的群體而設。去年八月，政府對偉龍公屋項目規劃作出調整，轉為夾心房屋，引起青年群體關注，但該項目擱置許久依然沒有推出具體的時間進度表，呼籲政府盡快完成該項目建設，使符合條件的青年早日上樓。

近日，立法會正細則性審議《夾心房屋法律制度》法案，社會關注一系列法規建設的問題，如定價、禁售期、申請方式、計分等。其中，法案理由陳述就提到夾屋的申請對象主要為青年人，青年屬性雖然有了，但社會就關注法案在定價方面卻未見有如何鼓勵青年購買夾屋的元素，希望政府就有關方面作更多說明，尤其未來在制定計分表時，比如能夠為青年群體增加相關加分項目，突顯夾心房屋的青年屬性。另外，建議政府可考慮推出類似“家居裝修津貼”等措施，從一定程度上減輕青年置業負擔，重燃青年置業的希望。

澳門科技大學商學院謝伯浩助理教授：在2020年4月21日，行政長官賀一誠回應議員提問時表示，現屆政府對本澳房屋的中長遠計劃及結構總結，可分為五個階梯，第一是社屋，第二是經屋，第三是還需社會討論的夾心階層房屋，第四是面向長者的公寓，第五是私樓。在這五個階梯中的第三個階梯，行政長官賀一誠強調，第三階梯是夾心階層房屋，重點是如何定義夾心階層，這問題需要交由社會討論。

從目前本澳經濟發展狀況來看，處在夾心階層的青年人所佔比例也比較高，他們不論在社會的經濟收入中、或是在家庭中的經濟地位，是處在一個非常尷尬的位置。然而，在澳門回歸二十三年後的今天，經濟領域已發生深刻的變化，飛躍性的經濟發展，奠定了澳門國際大都市——休閒旅遊城市的地位。盡管近年受新冠病毒疫情影響，比起回歸前的經濟環境，已不可同日而語。

但是，在經濟繁榮發展的背後，亦有一些很重要的社會問題有待解決，其中之一就是青年人房屋問題。特別是那些經濟收入處在尷尬層次的青年人，他們購置經濟房屋不合資格；如購置市場私樓，經濟負擔又過重。

那麼，應怎樣幫助這些青年人能購置到屬於自己的房屋呢？建議如下：

（一） 精準制定澳門青年房屋政策

以政策引導、資源投入扶持幫助青年人購置自住房屋。即政府每年撥出一定的資源，建設夾心青年房屋，其價格介乎於經濟房屋與私樓價之間，單位面積、樓宇質素與私樓看齊。明確規定這些房屋不能投放市場轉賣，只能按買賣協議規定由政府回購。

（二）給予貸款利息與物業轉移稅優惠

在購置房間問題上，青年人對購置房屋的剛需還是比輆大的。主要的原因：第一，原核心家庭，家庭人口多，子女已漸長大成人，家居環境也日顯擠迫，各子女都需要有自己獨立的家居空間。多年來有不少此類家庭，都在為日漸長大的子女考慮，購置大一些的房屋；或另外購置房屋給子女居住。第二，兄弟姊妹多的家庭，子女長大成人，有些子女要成家立室，原家居環境未能提供必需的居住環境和條件給他們，他們需要購置大一些的房屋或獨立房屋，解決居住問題。第三，夾心階層家庭，澳門十多年來高企不下的樓價，令那些身處夾心階層家庭或本身已是夾心階層的青年人，他們置業的剛需受到很大的困擾。

為此，為能幫助時下青年人解決急切的住屋需要問題，政府可在相關房屋政策上應考慮立項，在每年建設的一些樓宇中，劃分一部分供給青年夾心階層購置，購買價格介乎於經屋與私樓之間，同時也可以先租後購；購買時，在若干年期內給予低息或免息優惠，同時降低物業轉移稅，以幫助青年人解決購置房屋問題。

因此，政府在制定針對上述家庭狀況青年人購置房屋政策上，不論在資源的投入、或在相關青年房屋政策措施的配置上，都要對這些問題給予充分重視，並給予行之有效的幫助。

先租後買的形式符合社會需要

社會有意見認為，設青年公寓或推出先租後買的形式，解決目前一些青年群體急切的住屋需要，助力青年安居，您對此是否支持或持何種態度？支持的原因是什麼？

澳門立法會羅彩燕議員：我早已經多次提出過針對支援青年人、年輕家庭“先租後買”的置業方式。必須要強調，政策名稱並不是“置業範疇”而是“置業階梯”，既然命名為“階梯”，就必然要讓青年人或者市民以循序漸進的方式去進行。在去年12月立法會討論關於夾屋問題時候，我亦提出“先租後買”的形式，讓合資格的市民先用租約形式租入心儀單位，待租住一段時間後再購入單位。給買家一個試用期，而成交時候將買家所繳付的租金作為回贈回給買家。讓相關的房屋政策具有更靈活的調整空間，以符合政府的初衷，以及適應和符合疫後社會的需要。

如果政府能參考青年人平均收入指數，推出適合青年人有能力支付的青年公寓或先租後買的房屋政策，能在一定程度上協助青年減輕住屋壓力，亦對青年正面向上產生鼓勵作用；對於社會而言，積極回應及協助青年置業，也能有效留住青年人才服務社會。

澳門潮汕青年協會劉智龍理事長：我認爲先租後買的形式很合理，適合青年人。因爲這種形式較靈活，亦不會過早背負上沉重的貸款，見到身邊的朋友選擇租房居住，可以靈活自由選擇，如子女的學校。到了擁有一定經濟能力并且安定下來時候，他們才選擇合適的房屋，選用貸款這種形式付首期，我認爲這種做法較佳，值得參考。先租後買這種形式，可以給自己更大的選擇權和考慮的時間。

青年人在不同的成長階段，或許有不同的考量及人生目標。如果到了一定年齡，選擇離開父母自己單獨居住時候，在我看來，先租後買這種形式是不錯的選擇。

澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長：自新經屋法生效後，新的計分排序對申請人數越多的家團越有利，二人家庭或單身人士的排序仍然會處於比較後的位置，排到經屋的機會相對渺茫。對於未有經濟基礎“畀首期買樓”的青年而言，青年公寓或先租後買不失為一個好的政策，如前面所說，一方面，出於自住或結婚需求，青年一直是剛需住房市場的主力軍；另一方面，在近年新冠疫情衝擊下，澳門整體的經濟環境不太理想，大多數青年的薪資水平難以支持他們短期內購置房屋，即使是價格低於樓市的夾屋。設青年公寓可為此兩方面的矛盾提供一個緩衝期，給正在拼搏的青年一個暫時安居的機會，解決當下燃眉之急，同時為日後購置夾屋或其他類型房屋做準備。當然，以上措施可視為過渡性措施，長遠而言，需加快完善房屋規劃。

澳門科技大學商學院謝伯浩助理教授：設立青年公寓問題，從目前的情況來看，最大的問題是如何對青年公寓進行定位。

一般來說，公寓的功能，主要是為臨時居住、短期居位商務人員及其家眷作短期租用；或提供給中等收入或中等收入以上的專業人士居住。它是以獨立單位為主，配有套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等；有些公寓還有各種家居配套服務提供；公寓裡的各種服務規格要求也較高。同時，公寓一般不作市場銷售，以出租為主。

若從幫助本澳夾心階層中的青年人解決房屋問題角度來說，不是那麼適合，主要是各項支出成本太高，而且相關管理服務支出比一般住宅支出的費用要大。所以，將公寓作為夾心階層之青年人購置房屋的過渡性租用或購買對象，不是一個好的選項。

但是，如果將青年公寓作為引進與吸納世界各地專業人才、尤其是青年專業人才來澳服務的居住先決條件，讓他們來澳後能安居樂業，還能發揮其應有的功效與價值。實際上，本澳十多年來的經濟高速發展，各領域、各行業需要大量的各個層次專業人才，尤其是青年專業人才。過去，由於對這個問題一直未能給予充分的重視，導致不少行業所需專業人才問題長期得不到有效的解決；同時在本地人才的使用上，多是流於形式，結果也造成不少本地青年專業人才流失。

為此，提供必需的、優厚的居住環境和條件，吸納世界各地優秀人才、吸引外流人才回歸，設立青年公寓問題，也應成為政府制定青年房屋政策吸納人才、留住人才必須要考慮的問題之一。

橫琴建造青年適用房，為發揮青年力量創設利好條件

社會有聲音建議特區政府在橫琴建造青年適用房屋，為澳門青年在橫琴發展創造足夠的空間，對此您是否支持？有何建議？

澳門立法會羅彩燕議員：隨著國家在大灣區的發展策略，政府頒佈一系列的就業發展政策鼓勵青年，在橫琴建造面向澳門青年的公共房屋，我認同相關建議：因爲一方面能解決本澳青年的住屋需求，亦能為其到大灣區發展提供更大誘因，帶動橫琴經濟發展，可以說是一舉多得。對於目前澳門新街坊相關計劃訊息並不多，我認為政府應該公佈更多相關規劃訊息讓社會討論，讓社會有充足的時間去討論青年人的意願、可行性等。

澳門潮汕青年協會劉智龍理事長：建議澳門年輕人多留意市場發展變化及橫琴的政策，相信將來橫琴的生活模式會更加接近澳門，會更加便利澳門人居住生活學習。橫琴，可以説給了澳門的年輕人一個更爲廣闊的發展天地，一個更好的選擇，就如創業一樣，是選擇在澳門創業或是大灣區創業，是一道人生的選擇題，是開卷考試，有很多資訊供參考，如國家的經濟發展政策。橫琴和澳門各有自己的特點和優勢，澳門青年可以根據自己的需要，選擇合適自己的居住和發展地方。建議年輕人不要急於置業，這樣可以給自己更大的人生選擇權。

澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長：建議特區政府在橫琴建造青年適用房屋，為澳門青年在橫琴發展創造足夠的空間，對此表示支持。現時融入大灣區發展為大勢所趨，而這個趨勢將為澳門帶來嶄新的機遇。橫琴是澳門青年融入國家發展大局的一道大門，澳門中聯辦主任鄭新聰在2023年中聯辦新春酒會致辭時亦提及到，當務之急是加快推進橫琴粵澳深度合作區建設。我認爲在橫琴建造青年適用房屋必定能為澳門青年融入國家大局，發揮青年力量創設利好條件。

目前仍有不少澳門青年對於前往橫琴發展持觀望態度，亦有在橫琴工作的澳門青年表示雖然橫琴的環境非常宜居，但周邊的生活配套設施相對於澳門來說不夠豐富，雖然可以申請橫琴的人才公寓，但申請手續較為繁瑣，且無車人士回澳所需時間長，較為不便。因此，在建造青年適用房屋的時候，建議在即將落成的“澳門新街坊”項目中除了提供只租不售的人才房以外，也可考慮對在橫琴發展的澳門青年按學歷背景、從事行業等方面進行評估，提供一定的購房優惠；二是在有關住房項目尚未落成的過渡期，政府可加強與企業的溝通與合作，簡化申請人才公寓的申請手續，最大限度減小所需時間成本；三是注意做好橫琴的生活設施建設以及文娛康體設施建設，比如建設多功能體育館、游泳池、田徑場、跑步徑等運動場所和設施以供市民使用；四是進一步優化琴澳兩地間的交通配套，如現行的“橫琴號”琴澳跨境通勤專線中，位於澳門半島的站點只有新葡京酒店，考慮到從橫琴前往新葡京酒店已需要約1小時15分鐘，再從亞馬喇前地轉乘所需總時間接近2小時，建議可適當增加澳門半島的站點，以減少來往琴澳的通行時間，減輕澳門青年對琴澳兩地的距離感。期望能通過緩解住房問題打消仍處於觀望狀態的青年的憂慮，吸引更多青年前往橫琴創業就業。

澳門科技大學商學院謝伯浩助理教授：特區第五屆政府自就任以來，就積極完善澳門特區房屋政策。尤其是針對"夾心群體"長期以來的住房需求，在考慮澳門土地供應等客觀條件的基礎上，就主動提出了“夾心房屋”的興建計劃，由此逐步形成“五階梯房屋”政策計劃，同時著力解決房屋供求結構性問題，幫助本澳社會夾心人群對住房的訴求。

從澳門特區政策研究和區域發展局在2022年1月發佈的《澳門特別行政區居住用途房屋政策研究》報告中可見，其分析評估由現在至2025及2030年，夾心房屋的需求大約分別為5，400間及10，100間。

夾心階層作為“五個階梯”房屋政策重要組成部分之一，建議政府在制定實施相關政策時，有的放矢，有主次、輕重緩急之分，有大局觀和整體觀。“五個階梯”新房屋政策，為解決夾心階層人士、尤其是青年人置業問題帶來福音。

本文認為，在相關房屋分配上要有政策傾斜，要重點考慮青年夾心階層及創業青年優先購置夾心房屋問題。主要原因：第一，多年來，為推動本澳經濟發展走向適度多元，特區政府一直致力推動青年人去橫琴發展。但是，由於相關政策推動發展緩慢，再加上幾年來新冠疫情的影響，青年人在橫琴的創業發展未能盡人意。隨著近月來疫情形勢出現好轉，特區政府大力推動大灣區經貿合作及粵澳橫琴深合區發展，鼓勵青年人大膽去橫琴創業及工作。為此，特區政府應考慮為來此區域創業及工作的“夾心”青年人提供“夾心”房屋。

第二，澳門特區土地資源有限，且人口居住環境也比較擠迫。為進行適當的人口分流、或協助舊城區改造，更有必要在橫琴建造一批“夾心”房屋，提供給“夾心”青年及居民；同時，也可用來安置舊城區改造拆遷戶，或樂意先租後購買房屋的夾心家庭。

第三，在橫琴建造一批青年公寓，主要用途是吸納引進世界各地專業人才為澳門服務；同時，吸納本澳旅居海外的青年才俊返澳服務，為他們提供住房便利。

制定青年房屋政策應更具靈活性、多樣性、多層次性

內地城市和香港在青年安居置業方面推出的政策，有哪些值得澳門效法？

澳門立法會羅彩燕議員：講到內地以及香港為協助青年人置業安居所提出的政策，可以說是五花八門，從企業到政府，均是創意與誠意兼備。例如深圳有企業推出青年人才共有房，甚至提出“樓價升歸你，樓價跌歸我”，青年人才與企業共有產權，三年後可相互回購，確保青年人付一半資金就可以入市。香港政府亦推出“青年發展藍圖”等多項行動及措施，包括擴大青年宿舍計劃，再推“首置”項目協助青年上車等。亦有不少私營企業推出新世代置業計劃，針對青年人推出先租後買的廉價單身公寓等多種置業方式。參考鄰埠香港的青年公寓或公居空間等做法，我認為澳門亦有條件推行，畢竟大部分青年在未有能力置業前會採用邊租邊儲蓄的方式安居。

在房屋政策這方面，我當然期望特區政府能突破框框房屋政策。當前我期望政府能夠首先完善基本步伐，優先落實好目前現有的房屋政策，例如加快落實社屋的上樓速度，加快經屋以及夾心房屋的落成，增加整體公共房屋的供應量；另一方面我認為更重要的是特區政府要著力推動經濟復甦，降低失業率以及增加青年人的出路和收入，這是最扶持青年發展的重心所在。

澳門潮汕青年協會劉智龍理事長：我認爲人才公寓的這一模式值得借鋻，澳門四大產業的發展，離不開各類型人才的支持，澳門很需要人才。人才公寓是吸引人才的有效方法之一。內地有不少城市推出人才公寓用以吸引各類人才，據了解作為人才，可以較低的價格或免費租住人才公寓，住夠一定年數成為自己的房產。澳門也有不少各種類型的人才，可以效法此種做法，以此吸引人才，包括吸引澳門本地的人才回流，其實澳門本地不少人才遍布世界不同地區。内地或香港的扶持青年安居置業的模式值得澳門參考，但要因地適宜，適合澳門的地域特點，澳門是世界人口密度最高地區之一，澳門要選擇適合自己的政策和發展模式。

澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長：現時，除了澳門以外，內地城市以及香港的青年都面臨著購房難，甚至是租房難的問題，多地政府亦推出了多項青年住房扶持政策緩解青年住房問題。以內地為例，自2017年國務院辦公廳發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》以來，在杭州等地已經落實了保障性租賃住房的政策，面向青年及新市民群體提供以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金的保障性租賃住房，並明確規定了運營主體管理、房源管理、租賃管理、承租人、租賃時限等要求。

正如之前所言，大多數青年暫時沒有經濟基礎購置房屋，整體上看青年的租屋需求大於購屋需求，建議政府在考量青年公寓政策時可以此為參考，以保障性及低租金為政策重心，同時設定衡量指標評估青年對青年公寓需求的迫切程度，確保能解決其燃眉之急。同時，以保障性租賃青年公寓為基礎，結合先租後買以及夾心階層住房政策，打造出面向青年的三個置業階梯。

澳門科技大學商學院謝伯浩助理教授：內地及香港地區的青年房屋政策，既有他們自身發展的要求和優勢，也有他們存在的問題與不足。每個地方的政策制定，必須要與當地的具體情況為依據，不能生搬硬套。澳門作為一個具有高度自治權的地方行政區域，在制定本澳青年房屋政策時，應更具濃厚的地方特色及更符合澳情。

為此，本文認為，在制定相關青年房屋政策上（包括夾心青年房屋政策），其內容應更具靈活性、多樣性、多層次性及符合澳情；不能生硬地、簡單地、粗暴地劃線、劃界限，制造障礙。具體地說，要以多元化的政策制定和分配形式，協助夾心青年人、家庭購置夾心房屋；同時推出外聘專家、專才、專業人士等適用青年公寓，吸納、引進、留用人才。其政策制定及協助對象主要是：

第一，兄弟姊妹多、家居環境擠迫家庭的成年未婚“夾心”青年；

第二，家居環境擠迫家庭的成年已婚“夾心”青年；

第三，本澳留澳工作未婚及已婚具高層次專業知識青年才俊；

第四，外聘、引入、吸納為澳門服務的世界各地具高層次專門知識及專業知識的專家、學者及專業人士。等等。

綜合以上內容，澳門作為一個多元化發展的國際化都市，其地方細、人口少、各行業專業人才相當缺乏。在這樣一個先天不足的現實環境下，如何推動澳門社會經濟更進一步發展，能否引進人才、吸納人才、留住人才，尤其是青年人才，相關的房屋政策能否有效地發揮作用？這個問題很關鍵。

我相信，特區政府會做好各項房屋政策制定與實施管理相關工作；同時，也相信政府會善用包括橫琴“澳門新街坊”等在內的房屋政策的落實，為澳門居民、夾心階層青年人等提供更好的居住環境和置業選擇。

結語：以保障性租賃青年公寓為基礎，結合先租後買及夾心階層住房政策打造置業階梯

1.據“澳門青年的住屋期望2021”研究結果顯示，本澳青年仍普遍認為現時樓價過高，置業壓力大，一般青年難以負擔現時樓價。對此作何評價？

澳門立法會羅彩燕議員：“上樓難”、“望樓輕嘆”已經是被社會垢病多年的現象，住屋需求問題一直都是澳門市民最關心以及最困擾的問題。

澳門潮汕青年協會劉智龍理事長：首先我認為報告所顯示的內容，可信度是高的，反映了時下青年的心聲，樓價高置業壓力大，我認為是有這種情況存在。

澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長：置業問題雖然對學生而言較為遙遠，但由於“上樓難”問題已成為社會各界的普遍共識，耳濡目染之下，學生雖非有切身體會，但亦不免“談樓泄氣”。

澳門科技大學商學院謝伯浩助理教授：從目前本澳的房屋政策及居住樓宇在市場的供求情況來看，要真正解決青年人的居住房屋問題，不應該是一個僅僅停留在“紙上談兵”的話題；反而應該是一個內容豐富、擁有多元效能且切實可行、可具體操作的政策制定與施政實現過程。

2.澳門有青年團體建議政府，加快興建更具青年屬性的夾心房屋，為青年減負，對此請談談您的看法及意見。

澳門立法會羅彩燕議員：對於步入社會多年的中年或中青而言，置業一直存在壓力，對於剛出社會的青年更是不可言喻的。全球化加速職業與收入的兩極化，青年世代卻被推向不穩定的就業、職涯發展與收入狀況下，我認為政府更加需要伸出援手。

澳門潮汕青年協會劉智龍理事長：各個階梯房屋的具體數目以及價格設定等應該要作出適時評估，更好地滿足居民的住屋需求，如夾心房屋是否更應該關注青年的需要和實際購買能力，減輕青年的置業壓力，回應青年訴求，讓他們更好安居，放開手腳，更好地為美好生活去奮鬥。

澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長：夾心房屋在澳門有其必要性，給予青年信心，並有助減輕青年的置業壓力。但要如何能夠更好地發揮其青年屬性，我認為關鍵在於夾心房屋的定義，而這涉及到相關法規的建設。

澳門科技大學商學院謝伯浩助理教授：為能幫助時下青年人解決急切的住屋需要問題，政府可在相關房屋政策上應考慮立項，在每年建設的一些樓宇中，劃分一部分供給青年夾心階層購置，購買價格介乎於經屋與私樓之間，同時也可以先租後購；購買時，在若干年期內給予低息或免息優惠，同時降低物業轉移稅。

3.社會有意見認為，設青年公寓或推出先租後買的形式，解決目前一些青年群體急切的住屋需要，助力青年安居，您對此是否支持或持何種態度？支持的原因是什麼？

澳門立法會羅彩燕議員：如果政府能參考青年人平均收入指數，推出適合青年人有能力支付的青年公寓或先租後買的房屋政策，能在一定程度上協助青年減輕住屋壓力，亦對青年正面向上產生鼓勵作用。

澳門潮汕青年協會劉智龍理事長：我認爲先租後買的形式很合理，適合青年人。因爲這種形式較靈活，亦不會過早背負上沉重的貸款，先租後買這種形式，可以給自己更大的選擇權和考慮的時間。

澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長：設立青年公寓或先租後買不失為一個好的方法，設青年公寓可給正在拼搏的青年一個暫時安居的機會，解決當下燃眉之急，同時為日後購置夾屋或其他類型房屋做準備。

澳門科技大學商學院謝伯浩助理教授：設立青年公寓問題，從目前的情況來看，最大的問題是如何對青年公寓進行定位。若從幫助本澳夾心階層中的青年人解決房屋問題角度說，不是那麼適合，但是，如果將青年公寓作為引進與吸納世界各地專業人才、尤其是青年專業人才來澳服務的居住先決條件，讓他們來澳後能安居樂業，還能發揮其應有的功效與價值。

4.社會有聲音建議特區政府在橫琴建造青年適用房屋，為澳門青年在橫琴發展創造足夠的空間，對此您是否支持？有何建議？

澳門立法會羅彩燕議員：對於目前橫琴新街坊相關計劃訊息並不多，我認為政府應該公佈更多相關規劃訊息讓社會討論，讓社會有充足的時間去討論澳門青年人的意願、可行性等。

澳門潮汕青年協會劉智龍理事長：橫琴和澳門各有自己的特點和優勢，澳門青年可以根據自己的需要，選擇合適自己的居住和發展地方。建議年輕人不要急於置業，這樣可以給自己更大的人生選擇權。

澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長：建議特區政府在橫琴建造青年適用房屋，為澳門青年在橫琴發展創造足夠的空間，對此表示支持。我認爲在橫琴建造青年適用房屋必定能為澳門青年融入國家大局，發揮青年力量創設利好條件。

澳門科技大學商學院謝伯浩助理教授：橫琴區域的發展，對澳門青年人來說是一個重大的機遇。隨著粵澳橫琴區域合作的深入，尤其是橫琴粵澳深度合作區建設的全面推進，特區政府應以創新服務模式為突破口，為在大灣區創業、工作、學習及生活的澳門居民、尤其是青年人，創造更便利的生活條件和工作條件，並為他們提供更多優質的置業選擇。

5.內地城市和香港在青年安居置業方面推出的政策，有哪些值得澳門效法？

澳門立法會羅彩燕議員：針對青年人推出先租後買的廉價單身公寓等多種置業方式。參考鄰埠香港的青年公寓或公居空間等做法，我認為澳門亦有條件推行，畢竟大部分青年在未有能力置業前會採用邊租邊儲蓄的方式安居。

澳門潮汕青年協會劉智龍理事長：内地或香港的扶持青年安居置業的模式值得澳門參考，但要因地適宜，適合澳門的地域特點，澳門是世界人口密度最高地區之一，澳門要選擇適合自己的政策和發展模式。

澳門中華學生聯合總會阮舒淇理事長：大多數青年暫時沒有經濟基礎購置房屋，整體上看青年的租屋需求大於購屋需求，建議政府以保障性租賃青年公寓為基礎，結合先租後買以及夾心階層住房政策，打造出面向青年的三個置業階梯。

澳門科技大學商學院謝伯浩助理教授：要以多元化的政策制定和分配形式，協助夾心青年人、家庭購置夾心房屋；同時推出外聘專家、專才、專業人士等適用青年公寓，吸納、引進、留用人才。

今次的探討，大家各抒己見，觀點鮮明，且反應了時下澳門青年的心聲，具有一定代表性。綜合各位嘉賓的意見，本刊認為：“上樓難”、“望樓輕嘆”已經是被社會垢病多年的現象，改善住屋需求，提高居住質素，一直都是澳門市民最關心以及最困擾的問題。全球化加速職業與收入的兩極化，加之三年新冠疫情對經濟的重創，青年被推向不穩定的就業、職涯發展與收入狀況下，他們的發展面臨更大的困難和挑戰。打造出面向青年的三個置業階梯：以保障性租賃青年公寓為基礎，結合先租後買以及夾心階層住房政策，不失為一個良方。

建議特區政府在橫琴建造青年適用房屋，為澳門青年在橫琴發展創造足夠的空間，為澳門青年融入國家大局，發揮青年力量創設條件。隨著橫琴粵澳深度合作區建設的全面推進，特區政府應以創新發展模式為突破口，為在大灣區創業、工作、學習及生活的澳門居民，尤其是青年人，創造更便利的生活條件和工作條件，並為他們提供不同類型的置業選擇，使深合區在不久的將來，成為澳門居民安居樂業的新家園。