搞好房屋修缮工程的要点技术分析

何宇琛

涿州市市区房地产管理所 河北 涿州 072750

引言

随着人们对房屋修缮的关注与日俱增，房屋修缮工程的质量标准也得到了提高。为了更有效地开展房屋修缮任务，相关人员不仅要积极有效地执行相关的技术措施，还要考虑房屋所有权因素的影响。减少房屋渗漏等质量问题的可能性，对于满足现代人口对高质量生活水平的需求，开展房屋修缮工程，增强房屋结构的稳定性和承载力具有重要的现实意义。在房屋修缮工程的全过程中，在可行的情况下，必须控制设计成本，以确保工程的施工质量。因此，在房屋修缮工程的施工过程中，必须特别注意相关技术措施的有效运用。

1 认真做好修缮前的前期工作

第一，做好安全检查工作。安全检查是确定房屋状况的必要步骤。根据实际情况，房屋检查应每年进行一次，并应以检查表的形式编制，并保存在已完工的住宅小区的技术档案中。如在检查中发现危房房屋，检查人员应当做好记录，及时上报业主和居民，以便业主和居民所在单位及时开展修缮工作，消除隐患，确保安全。第二，在制定房屋修缮计划时，对于施工过程必须有方便的工作面而需要住户给予密切配合时，并与居民密切合作，应提前作出安排，并向住户解释清楚，做好他们的思想工作。在施工操作程序中，应尽量减少其影响，缩短施工周期，文明施工，避免给居民带来太多的麻烦。此外，即使是大型修缮和综合修缮项目，也应尽可能分阶段进行。第三，认真做好修缮前的临时安全措施。房屋经查勘鉴定确定为危房之后，离施工修缮还有一段时间，有些特别危险的房屋，为保证住户和四邻的安全，需要采取支顶加固的措施，以防万一。还应注意的是修缮施工前，须做好各方面的工作。诸如有些工程牵涉到水电线路、城市规划、环保、公用事业、园林绿化等项目。在房屋修缮之前，必须对其进行综合处理，以免妨碍房屋修缮工作。

2 修缮工程施工阶段中应注意的问题

常见房屋结构有砖砌体结构与钢筋混凝土结构。对于砖砌体结构来讲，损坏主要形式为墙体裂缝与腐蚀。对砖砌体腐蚀而言，一般表现为墙面产生软化、起皮、疏松和剥落等现象。这种破坏从表层逐渐向砌体深度发展，削弱墙体承受力，减低结构强度，不仅影响房屋建筑的美观，严重时还导致坍塌事故。考虑到当地的具体情况，所有的环节和过程必须协调好，以确保整体平衡。在抢修过程中，加强对施工阶段、施工环节和工艺流程的控制，检查计划的实际情况。由于修缮工程的计划管理比新建工程更难预测和控制，而且一些隐蔽工程很难发现，因此修缮工程的评估尤为重要。施工过程的连续性和项目施工过程的覆盖范围应及时、准确地进行测量、验收和签字。做好原材料的记录，随时响应工作的实际情况，房屋修缮的特殊性决定了做好文件工作的重要性。在施工过程中，及时收集和处理相关改造数据，并尽可能制作隐蔽工程材料，使工作与工程同步。因此，在编制预算时必须充分考虑这些因素，并且必须考虑一些预算能力。做好施工安全保障，减少干扰，文明施工，不断提高服务质量。房屋修缮工程的复杂性，特别是房屋改造、旧结构置换、地基加固等，取决于实际工作经验。从事维修工作的技术人员应具有足够的施工知识，熟悉新旧建筑物，了解建筑物的破坏规律，并应是勘察、鉴定、检测、改造、加固、修理、纠错、改造等方面的专家。在实践中，要注重技术人员的就业和培训，充分考虑施工人员的培训水平，不仅要依靠人力、监督、审计等[1]。

3 房屋结构工程的修缮

3.1 结构修缮

建筑结构在砖砌体中一般分为砖瓦结构和钢筋混凝土结构，主要破坏形式为墙体裂缝和腐蚀砖瓦，通常表现为软化、结皮、松动和墙体剥落。这种破坏从表面逐渐深入到砌体的深度，降低了墙体的强度和结构的强度，这不仅影响了建筑的美观，还会导致倒塌。砖砌体的修补包括裂缝修补、墙体锈蚀修补、局部拆除和绑扎。一般情况下，砖砌体裂缝的修补应在裂缝稳定后进行，常用的方法有水泥浆缝合法、砌块填充法、加压喷涂法、普通石膏、金属网石膏、普通水泥浆、金属网喷涂等。腐蚀层可用手工钻孔清理，灰尘、油污和灰尘可用钢刷清理，然后用加压水冲洗。对于腐蚀严重影响砌体强度的墙体，必须进行部分或全部更换。一般墙面腐蚀时，应按防腐层要求涂刷水泥浆或更换沥青混凝土。钢筋混凝土的典型缺陷主要有蜂窝、麻面、空洞、露筋、疏松等。混凝土缺陷的主要原因是工作、使用和维护不当。如果水泥是旧的或在施工过程中没有正确标记，砂岩中含有大量的污泥。混凝土松动，强度水平大大降低；混凝土路基或夯土、粉煤灰配比不当，会造成严重的空洞、蜂窝、脉冲开孔、压实等；模板不干净，冲模损坏不当，会造成混凝土表面的磨损和损坏；如果修缮不好，一旦发生碰撞、超载、高温和有害介质，结构就会被腐蚀，造成混凝土棱角、松动等缺陷。处理：麻面主要影响混凝土外观，并恢复大部分区域。用水冲洗亚麻布部分，彻底湿润，并用生水泥磨光。如果混凝土有小蜂窝，可先用水冲洗，然后用1∶2或1∶2.5水泥浆修补。如果是大蜂窝状，则先丢弃松散的砾石和沉淀颗粒，尽量形成喇叭口，外口较大，然后用清水冲洗，用湿的高等级细石混凝土密封，加强修缮。钢筋的控制方法是：清除钢筋外表面的混凝土残渣和锈迹，用水冲洗，用1∶2.5水泥浆深层等找平，清除软弱混凝土，清洗湿润密实的高层混凝土，认真修缮。

3.2 门窗工程的修缮

门窗的损坏主要包括坡度、坡度、弯曲、翘曲、过多裂缝、散扇、腐朽、开裂等。一般情况下，使用刚性楔子恢复平整度，增加铁三角固定，用矫直机矫直，更换部分铰链。对于金属门窗，损坏主要是由于安装不可靠、隔墙框架与墙体之间出现裂缝、缺少零件以及未及时涂漆或涂漆保护。此时，除锈尚未完成。对于松动的门窗，应挖出铁腿加固墙，将铁腿找平，焊接损坏部位，然后用高标号水泥浆修补铁腿；严重损坏的门窗扭曲或损坏时，应拆除固定，焊后重新安装，并定期喷漆。铝合金门窗的损坏主要是紧固件松动、撕裂；密封材料不得安装、老化或断开；框架变形等，应定期取样清理表面；更换损坏的密封材料，用于夹具和螺钉软化和脱落，必须及时拧紧、更换或重新安装。

3.3 屋面防水工程修缮

对于柔性防水屋面，卷材防水屋面层主要采用沥青、再生橡胶、合成橡胶或合成树脂等防水材料，并插入一整层防水涂料。屋面防水模板主要采用水乳化橡胶沥青防水涂料、聚氨酯防水涂料等刷涂，在基层上形成防水层。刚性防水、钢筋混凝土刚性防水屋面，在屋面板上浇筑C20或C25混凝土，内置直径为3或4、厚度不小于4mm的双向网络。这取决于最细混凝土的密度。为了实现防水，通常需要专业维护人员。主要通过检查、清洁、维护和及时维护来控制屋顶内容物。在屋面上不得随意搭建任何设施，包括天线、太阳能电池板等。如需施工，应事先经负责人员批准，并按要求办理相关手续[2]。

3.4 供用电设备、设施的修缮

供电系统的主要部件必须保证质量良好，不能安装过时的产品，隐蔽作业时，应严格密封钢丝，避免不可再生故障；定期检查和抽查供电设备设施，如雨季前遥测接地电阻值；夏季检查线路绝缘情况；通常需要检查不同线路头与漏电保护装置之间的接触情况，检查各支路的实际负荷是否符合设备保护元件安装的设定值，配电箱是否可靠，箱内物品是否完好，沿墙壁和天花板的光线是否变弱或变低，有移动、断裂、损坏较弱的支撑点，没有其他电线接触物体，房间内电气设备的可靠性也很高。其次，供电系统的主要故障是烧线、短路、漏电和断路。变电站紧急断电后，首先观察空气断路器的工作状态和温升。如果一切正常，试着送一次电。如果电源故障继续，将断开负载并检查线路绝缘。如果电缆完好无损，则前室线路可能有问题。分开拉绳子，一次检查后，必须添加绝缘保护。电缆和线路直接短路的可能性非常小。在大多数情况下，绝缘降低，电流过大，导致空气断路器断开。

4 利用旧料，搞好节能

合理利用和处置旧材料可以提高资源利用效率，减少建筑材料消耗，降低施工成本。例如，在目前的修缮工程中，除了部分风化或变质外，许多简单的房屋和泥瓦需要覆盖或改造屋顶，旧瓦需要拆除；屋顶已被改造，旧瓷砖已被拆除，以便进行其他维护工作。拆除后的旧砖可用于混合墙、基础和独立砌体；拆卸和组装梁、檀香木等木结构时，尽量不要损坏并重复使用；对于较低位置的许多物体，可以清除一些污染土壤进行回填，或者可以回收钢筋混凝土、简单混凝土和碎片，例如作为三合土垫层。既减少外购黄土回填的费用，又能减少污土外运对环境造成的污染[3]。

5 抓好施工合同履行

为了完成已签订合同的所有修缮工作，必须要求施工方根据合同项目进度计划和投标承诺，制定详细的项目安排方案、目标、计划、措施、制度、实施、长期计划、短期计划和合理的进度计划，确保计划目标的顺利实现。要求施工单位按照设计要求、合同条款和现行技术标准、规范、说明和试验标准进行施工，施工人员必须认真做好施工前期记录。施工质量的早期控制、工作场所控制和产后控制是必要的。修缮和维护工程的标准合同如下：确认合同中的工程图纸和工作范围；在合同中确认设备或品牌的价格；建设项目的审查程序或施工组织应在合同中予以确认。一般来说，在施工过程中，监理机构应委托业主完成建设项目的审批。

6 抓好施工过程管理

房屋修缮的相关施工管理队伍首先要对房屋修缮工程的具体特点和修缮步骤进行详尽地分析，对项目的过程、阶段和实践进行科学指导。为了全面提高综合建设的指导水平，努力以标准化、标准化促进全屋修缮的专业化发展，积极重视对所有专业从事建筑修缮和保障的施工技术管理人员的思想、业务、技术教育和培训，尤其是在建筑修缮技术载体的强化培训方面。因此，在日常工作中，我们要继续深入研究和挖掘传承的发展，认真全面地总结传统工匠的技艺和经验，充分借鉴地方、流派、民族、历史文化的基本特征，以及古代建筑业的现代质量标准，维护和保护要有科学依据。施工前认真核对图纸，及时审核，起草会议纪要，避免图纸空白造成事故。移交工作包括完成工程任务、数量、完成时间、材料使用、操作要素、工程质量要求和注意事项，各工程严格按照施工指导书和交钥匙技术移交要求进行施工，施工机械管理人员应认真检查施工工作的完成情况，控制施工所需原材料、半成品和零部件的质量。严格控制建筑材料、建筑零部件和设备的质量，建立建材基础。建筑材料、部件和设备必须符合设计要求和产品质量要求。从施工现场采购材料和设备时，必须持有完整的产品合格证、技术规范、质量检验报告和当地施工管理部门颁发的许可证。在施工阶段，必须遵守采购规则、检查点、保险和使用等质量控制依据。国家有关部门发布的施工合同文件、设计文件（包括图纸、设计规范、标准图集）和工程质量法律法规，是施工阶段工程质量管理的一般依据，具有一般性、具体性、指导性和强制性。工程质量评定标准和工程施工验收规范涉及建筑材料、产品和部件的质量。施工过程质量控制（如操作规程和技术）是工程质量控制的专业、技术和规范依据。

7 结束语

综上所述，随着经济水平的提高，积极有效地开展房屋修缮工程对居民的生活质量至关重要。在现代社会发展的过程中，有效地实施房屋修缮的各种技术措施，提高运营的质量和效率，成功有效地开展房屋修缮工程至关重要。不断提高企业技术人员的技术水平，重视建筑的保护和维护，改善居住环境，保护和发展建筑地方特色，将有助于社会的可持续发展。