对房地产业新发展模式的探讨

任荣荣

随着房改以来房地产供给量的持续较快增加，当前我国城镇住房总量总体充裕，2021年城镇人均住房建筑面积达到41平方米，这对房地产业从高速增长向高质量发展转型提出客观要求。2021年底中央经济工作会议首次提出探索房地产业新的发展模式，明确了新发展阶段房地产业转型发展的必要性。已有文献对产业发展模式并未形成统一的概念，部分研究尝试给出的定义为“一个产业随着产业整体的发展过程，在其主要发展驱动力的作用下，所表现出来的发展特点和规律”。产业发展模式通常随着产业整体发展阶段的变化表现出不同的特点。具体到房地产业而言，本文认为，其发展模式最终体现为作为市场主体的房地产企业的运营模式和作为结果的房地产市场供给模式。结合成熟市场房地产业发展模式特点以及我国现阶段房地产业需解决的关键结构性问题和矛盾，本文从房地产企业的运营模式、房地产市场的供给模式两个方面对我国房地产业新发展模式进行探讨。

一、房地产企业运营模式

（一）发达国家房地产企业运营模式总结

典型发达国家房地产企业在走过快速扩张后的转型表现出一致性，即房地产企业在运营模式上围绕房地产运营与服务、逐步走向轻资产与重资产结合的均衡模式。如美国房地产企业通过专业化的发展、标准化的产品和科学的客户细分，依靠并购重组的方式，不断进行跨地域和跨市场的扩张，实现经营业绩快速增长；美国房地产市场份额主要集中在大公司手上，而中小型房地产企业则靠开拓细分市场生存，行业走向集中整合及规模化发展。英国房地产企业走专业化经营路线，聚焦主营业务，房地产企业的资产负债状况在全球主要经济体的房地产企业状况对比中处于较低位置，2021年以房地产开发类为主要业务划分的上市房地产企业资产负债率为42.5%。日本上世纪90年代房地产泡沫后，代表性房地产企业被迫改变企业发展模式，通过减少有息负债等方式降低企业资产负债率，同时相较于危机发生前更重视现金储备，通过出售闲置资产、减少土地投资等保证现金流稳定，确保企业资金充足，以实现布局调整；房地产企业改变以往高负债、重资产发展模式，打破相对单一的营业结构，以降低负债率、转向轻资产，拓宽经营业务的全新经营模式，摆脱房地产泡沫破灭带来的负面影响，使企业规模进一步扩大，利润率增加并呈上行趋势。

（二）我国房地产企业传统运营模式存在的问题

我国房地产企业传统的运营模式特征与我国宏观经济债务周期特征高度吻合。在行业周期上行和债务扩张期，房地产企业通过“高负债、高周转、快回款”的运营模式不断加注住宅开发和销售领域，做大做强企业规模，在拿地展业方面抢占优势，在市场行情上行时，上述模式可以形成正向反馈。这期间，头部房企的销售规模从破百亿元到千亿元乃至到行业高峰时破7000亿元。而一旦行情出现逆转，之前的“快回款”和“高周转”模式无法为继，正向反馈则会陷入逆转，若再叠加偿债周期，不仅房地产企业将面临极高的债务违约风险，整个房地产市场的运行效率都会陷入停滞。本轮房地产市场调整中违约房地产企业类型对比分析显示，具备较强的内生造血能力、不依赖融资维系现金流的房地产企业，在市场周期下行时现金流安全系数更高，而高杠杆类房地产企业融资模式过于激进，在市场波动时容易出现风险。

（三）我国房地产企业运营模式转型方向

在我国房地产市场由增量快速扩张逐渐转为存量市场、利润率水平逐渐下降的趋势下，改善企业自身债务状况，防范未来债务违约发生的关键是房地产企业运营方式的转变。这就要求房地产企业从传统的重销售、高负债的粗放型开发模式转变为重经营、低杠杆的精细化资管模式。从对应的业务类型来看，房地产企业将从强调高强度投资、高速度回款的销售商模式转变为强调中低程度投资、持续经营的资产运营商模式转变，包括资产管理业务、轻资产业务、数字化技术赋能业务等，主动适应存量房时代的住房消费升级和对房地产服务需求的增加，从更好满足最终需求的角度，将生产高品质的产品和服务作为业务深耕方向，实现长远发展。

二、房地产市场供给模式

（一）发达国家房地产市场供给结构特点

发达国家较长时间的住房市场发展历程显示，住房供给总量及供给结构均根据需求的變化出现过阶段性变化。如日本住房供应总量在快速城镇化完成的上世纪70年代初达到峰值，之后住房建设向以东京、大阪、名古屋为中心的三大都市圈集中；美国战后“婴儿潮”一代的逐步老化直接激发了度假和养老的地产市场，间接影响了城市密度建设和城市更新方式，使得房地产市场不断细分。在住房供给体系中，美国、英国、日本政府都重视住房租赁市场的发展，全部家庭中有40%左右选择租赁住房。在美国租赁住房供给体系中，机构持有的住房占比约为30%，以机构为主体的长租房持有人可以通过直接在租赁市场与传统的个体出租人和住房租赁中介展开竞争，提高住房租赁市场的竞争水平，最终有利于广大的承租群体。日本构建了包括地方政府提供的公营住房、都市再生机构提供的UR住房、企业为员工提供的给与住房、市场化的民营住房在内的多主体供应住房租赁市场；此外，日本政府通过建立住宅租赁管理者等级制度、设立营业保证金、提高中介从业门槛等一系列措施构建了规范的租赁市场，保证了租赁双方的权益，从而促进了租赁市场的发展。英国完备的住房法律体系为住房租赁体系的实施提供保障，住房协会在租赁住房供给中发挥重要作用，通过“以租代购”等方式构建了从租赁到购买的住房阶梯制度。

（二）我国当前房地产市场供给结构存在的问题

房改以来以房地产企业为主体的住房开发建设的快速增加为解决我国早期的住房短缺问题、改善居民住房条件发挥了重要作用。但同时目前市场中也形成了“重售轻租”的住房供给结构以及住房保障存在短板的问题。从市场租买结构来看，在新建房市场，开发企业以出售为主，自持比例很低，根据《中国房地产统计年鉴》数据，2013—2020年，房企住宅出租面积仅相当于商品住宅销售面积的0.2%；存量房市场中90%以上为私人出租，缺乏专业化运营机构，存在房屋质量差、租约不稳定等问题。从住房保障情况来看，与房改以来二十多年商品住宅新开工和销售面积的持续快速增长相比，我国保障性住房供给相对不足。根据国家统计局第七次人口普查数据，2020年城市居民家庭住房来源中，廉租公租房占比为3.7%，经济适用房和两限房占比为4.1%，二者合计仅为7.8%。住房市场自身供给结构问题叠加土地供给的空间错配、公共服务供给的空间不均衡，成为当前房地产市场结构性矛盾的重要原因。

（三）我国房地产市场供给结构优化方向

在新的发展阶段，住房市场主要矛盾和需求结构都在发生变化，定位于潜在需求特点，补齐住房保障和住房租赁短板，形成多元化的供给模式，是房地产业发展模式的重要任务。2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从国家层面明确了以“公租房、保障性租赁住房和共有产权住房”为主体的住房保障体系，为各地住房保障工作的开展提供了基本遵循。其中，针对人口净流入的大城市，提出通过发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，并在土地供给端和金融支持端做了很多探索和突破。这既考虑了潜在住房需求群体的支付能力差异，也考虑了其区域差异，是补齐住房保障和住房租赁短板的重要抓手。以潜在需求为导向补供给短板，用好住房增量，盘活住房存量，逐步提高长租房、保障性租赁住房在住房供应体系中的占比，形成租购并举的住房消费新格局，是房地产市场供给结构的优化方向。

三、促进房地产业向新发展模式转型的建议

我国房地产市场的起步发展伴随着城镇化快速推进、经济持续高增长的特殊阶段，当前房地产市场发展主要驱动力以及供需关系已发生变化，这对房地产业探索新的发展模式提出客观要求。

在新的发展阶段，房地产新发展模式要为促进房地产业从高速度向高质量发展转型提供引导，一方面，为房企业务模式和经营模式的调整提供支持，实现房地产业良性循环以及与宏观经济的协调发展；另一方面，要致力于引导房地产市场结构的调整，让租赁与购买成为可替代的居住实现方式，提高住房资源的占有和利用效率，推动形成租购并举的住房消费新格局。

在房地产业向新发展模式转型过程中，建议从落实“房住不炒”定位、促进住房供需平衡的角度建立健全房地产长效政策体系：一是对接未来房地产市场区域分化的常态和住房的属地化管理特征，形成“一城一策”精准化的调控政策机制，稳定市场预期；二是对接房地产市场进入存量发展阶段和解决住房市场中长期矛盾的需要，从土地、金融、税收、行业管理等方面完善相关政策，形成与存量盘活和提升相适应的政策环境，引导房地产企业运营模式转型和房地产市场供给结构优化，促进房地产业良性循环和健康发展。

（作者为国家发展改革委投资所研究员）