国内外近100年土地经济学研究历程与启示

彭开丽，梅家发，李 晴，郭钦钦

（1.华中农业大学 土地管理学院，湖北 武汉 430070；2.湖北农村发展研究中心，湖北 武汉 430070；3.华中农业大学 文法学院，湖北 武汉 430070）

土地经济学是研究土地利用中人地关系和因其产生的人与人经济关系的总和及其内在规律的一门学科，在整个土地学科体系中具有先导性、基础性和重要性的作用[1]。1924年，美国威斯康星大学的 Ely和 Morehouse发表的《Elements of Land Economics》被誉为历史上最早的土地经济学名著，标志着土地经济学从其以前依附的政治经济学领域中分离出来，成为经济科学中的一个独立分支[2]。此后，随着各国社会经济的快速发展，土地利用中的土地分配、土地权属和土地收益问题日益复杂，经济管理理论与研究方法的不断创新有力推动了现代土地经济学基本理论和方法体系的形成与发展。目前，该学科已走过了近100年的风雨历程，经过世界各国研究者们的共同探索，已经形成了一个相对完整的学科体系。

自土地经济学在我国诞生以来，其相关理论和方法体系在解决土地利用与土地管理不断出现的新问题中起到了极其重要的作用。我国第二个百年奋斗目标是全面建成社会主义现代化强国。党的十九届三中、四中和五中全会均提出要建立和完善有中国特色的国家治理体系和治理能力现代化，走城乡融合发展之路，促进乡村振兴和农业农村现代化。本文从 1924 年土地经济学科建立伊始，结合 5 种国外著名期刊《Land Economics》《Land Use Policy》《Ecological Economics》《Cities》《Habitat International》和 10 种国内权威期刊《中国土地科学》《经济研究》《管理世界》《中国人口·资源与环境》等，运用文献计量分析法和社会网络分析法，分别梳理出国内外近100年土地经济学的研究重点和阶段性特征，分析国内外土地经济学研究在研究视角、理论基础及研究方法的异同，最后结合土地经济学的国际发展动态和中国共产党的第二个百年奋斗目标，对新形势下我国土地经济学的研究趋势和关注重点进行展望，为今后一个时期内土地经济学的研究方向提供可行性建议，以期促进土地科学学科体系的不断完善与健康发展。

一 研究方法与样本选取

（一）国外文献样本选取及检索方法

1925 年，世界上第一个研究土地经济学的学术期刊《Journal of Land and Public Utility Economics》在美国威斯康星大学的土地经济研究中心诞生。1948年，该刊物更名为《Land Economics》，主要研究世界各国的环境质量、自然资源、住房、城乡土地利用和交通等领域的经济学问题，关注与自然资源和公共政策直接相关的理论概念和实证研究，是目前土地经济学领域国际权威的SSCI期刊。除《Land Economics》以外，综合考虑影响因子、引用频次和研究领域，同时选取了包括《Land Use Policy》《Ecological Economics》《Cities》《Habitat International》在内的4种国际权威期刊作为文献来源。本研究运用Web of Science核心合集数据库对上述刊物在1925—2020年期间发表的所有研究论文和文献综述进行检索，特别地，对于《Land Use Policy》《Ecological Economics》《Cities》和《Habitat International》，在检索时将主题设置为“land economic*”，共得到 5 816篇样本文献。其中，《Journal of Land and Public Utility Economics》1 079篇，《Land Economics》2 656 篇，《Land Use Policy》1 163 篇，《Ecological Economics》494 篇，《Cities》189 篇，《Habitat International》235 篇。

在 1925年发行的第 1卷《Journal of Land and Public Utility Economics》中，Ely发表了题为“土地与公共事业经济学”的论文，明确指出土地经济学包含公共经济、土地价值、土地利用和土地制度四个研究领域[3]。2005年，Roulac等[4]把土地经济学的研究领域拓展为土地价值、土地利用经济、公共事业管理、土地制度与生态经济六个方面。利用Ucinet软件绘制样本文献的关键词共现网络图谱，以探究土地经济学领域下不同研究主题之间的关联。并以1925—1930年为一个阶段，1931后每10年为一个阶段，分别汇总各年代不同主题的论文发表数量，分析其变化规律。

（二）国内文献样本选取及检索方法

中国有关土地经济学的研究始于20世纪30年代。1930年章植出版的《土地经济学》成为中国第一本土地经济学研究著作。这一时期，主要是在介绍国外土地经济学理论的基础上逐步创立中国的土地经济学，处于启蒙和初创阶段。1956年原东北农学院创办土地规划专业（现土地资源管理专业），开启了我国土地科学的高等教育及人才培养。1981年，在著名经济学家于光远教授的积极倡导下，成立了中国土地经济学研究会。1985年，该研究会组织土地经济学家周诚等教授编写了《土地经济学初编》，标志着中国大陆土地经济学的诞生[5]。本文选取与土地经济学研究领域相关度高，同时复合影响因子IF≥4.4的10种中文权威期刊：《中国土地科学》《农业经济问题》《中国农村经济》《中国人口·资源与环境》《管理世界》《经济研究》《资源科学》《经济地理》《自然资源学报》《中国农村观察》，进行自创刊以来的文献检索。

根据周诚[6]的土地经济学“内容三分法”的创新体系，土地经济学包含土地利用经济、土地制度和土地价值三个研究领域。其中，土地制度占据最为主导的地位，是合理利用土地的前提，也是体现土地价值的保障[7-8]。本研究参考刘书楷等[9]主编的《土地经济学》（第二版）、毕宝德[10]主编的《土地经济学》（第七版）和黄贤金等[11]主编的《土地经济学》（第二版），构建了中国土地经济学三级知识体系（表1）。

表1 中国土地经济学三级知识体系

本文通过中国知网（CNKI）以表1中的73个研究主题作为关键词进行文献搜索，得到1 893篇文献，将文献由研究主题到研究内容再到研究领域进行聚类，最终得到各研究领域的文献数据，其中土地利用经济956篇，土地制度538篇和土地价值518篇，其中84篇文献同时覆盖两个或两个以上研究主题。

二 统计描述与对比分析

（一）国外样本文献统计分析

1.研究机构分布状况

对国际期刊论文作者的国别及所属机构进行统计分析①在Web of Science数据库中，关于研究的5种国际期刊论文作者国别和所属机构的信息可获取年限为1966年至2020年，因此，本研究仅统计了各刊物1966年至2020年的作者国别和所属机构信息。，共有来自86个国家的学者发表了论文。图1展示了1966—2020年发文数量排名前10的国家分布，不难看出美国学者的论文发文量在每一时间段都占最为主导的地位。如在1966—1970年期间，排名前10的国家共发文232篇，其中美国发文220篇，主要集中于市政投资规划、公共政策和城市财政、新城镇发展和选址理论等问题的研究。在1971—2020年，涌现了一批来自英国、加拿大、澳大利亚等国家的学者，美国的发文量占比由1966—1970年的94.8%下降至2011—2020年的29.9%。最初中国学者的发文量占比较低，在1966—1990年间中国学者的发文量占比为0，但在1991—2000年、2001—2010年以及2011—2020年的发文量分别占2.1%、4.9%和29.3%，这体现了中国土地经济学研究者向国际化方向不断迈进的趋势。

图1 1966—2020年各国发文量

多年来，土地经济学研究吸引了越来越多研究主体的参与，研究机构数量总体上呈稳步上升的趋势（图2），由1966—1970年的107个增长至2011—2020年的1 305个。截至2020年底，共有2 153个研究机构在本研究所选的国际期刊上发表论文，其中高等院校1 279个，国家部门和实验室140个，金融机构、研究中心635个，其他国际组织、协会和单位等99个。值得注意的是，1966—2020年发文总量前10的机构均来自美国和中国，排名第1的威斯康星大学作为《Land Economics》的出版商是发文的主阵地，为130篇，其次为中国科学院，发文78篇，另外我国的香港大学和浙江大学发文量分别为31篇和26篇，分布跻身第5和第8位。除了高等院校和学术机构，来自世界银行（The World Bank）的学者发文29篇，排在第17位，研究较多关注土地确权、登记带来的经济效益和社会公平问题，如Deininger等[12]认为非洲国家的土地立法能够对农业投资和生产率带来积极影响，而Feder等[13]认为土地登记在经济上可行是有先决条件的，设计土地登记制度时需要考虑社会方面的问题。

图2 1966—2020年研究机构数量

2.关键词网络分析

关键词是文献主题内容的高度凝练，为确保关键词能准确反映文章主体内容，本研究删除不专属于土地经济学领域的词汇，如“impact”“model”“time”“variables”等，并将意思表达相近的关键词合并，如将“sustainable”与“sustainable development”合并为“sustainability”，将“deforestation”与“tropical deforestation”合并为“deforestation”。最后统计关键词频次，选择词频大于等于40的关键词构建矩阵，利用Ucinet进行矩阵分析并绘制关键词共现网络图谱②在Web of Science数据库中，关于研究的5种国际期刊论文关键词信息的可获取年限为1991年至2020年，因此，本研究仅统计了1991年至2020年的论文关键词。。

图3为包含40个节点的网络图，每个节点代表一个高频关键词。按照点度中心度赋予每个节点属性，节点越大表示与其他关键词之间的联系越紧密，节点之间的连线表示存在共现关系。

图3 关键词网络图谱

该网络图反映了土地经济学研究中学者已重点关注以及有待深入研究的领域。“土地利用”“森林砍伐”“生态系统服务”“农业”“生物多样性”“开放空间”等节点较大且处于网络的中心位置，属于目前研究的核心内容。学者强调研究土地利用变化背后的因果机制，土地利用决策变化的主要来源[14]，如外生社会经济变化和生态系统产品和服务供应减少产生的负面反馈。研究重点关注森林砍伐造成的生态系统失衡，随着马瑟森林转型概念的提出，研究对导致森林砍伐的原因进行了探索，提出了环境库兹涅茨曲线（EKC）[15]、土地利用竞争模型[16]、林地转换模型[17]和制度模型[18]的分析框架，这些框架为研究林业和农业土地用途的转变提供了基础。大量森林用地被转化为城市和其他开发用途，与生态系统服务、生物多样性价值及其他潜在的公共产品密切相关的开放空间的保护成为重要的政策问题。研究建立了评估不同类型开放空间的理论模型[19]，探究公众对开放空间不同态度导致的偏好差异[20]。有研究使用特征价格模型评估了开放空间对房价的影响[21]，在此基础上，也有研究建立了基于GIS测度的特征价格模型来改善便利设施价值的估算[22]，对旨在保护开放空间的政策的制定至关重要。社区层面的生态系统服务同样得到学者的充分关注，研究通过对社区代表的深度访谈，将居民的感知和景观水平上的环境价值联系起来以估算生态系统服务价值，并且利用GIS绘制生态系统服务价值的空间分布，分析其在区域和地方尺度上的差异[23-25]。“监管效率”“支付意愿”等节点较小，在网络中显得比较“孤立”和“边缘”。有研究指出加强对环境[26]和灌溉水[27]的监管，旨在保护自然和提高资源利用效率。研究通常采用条件价值评估的分析方法对公众拥有或享受某种特质的产品或服务的支付意愿进行评估[28]，然而有研究质疑这种方法，此类研究采用了不同的方法对比估计支付意愿的差别[29]，认为在对环境项目进行评估时仍需谨慎。对于这些主题的研究可能处于尚未成熟或研究规模较小的阶段。

3.研究热点变动趋势

国际期刊土地经济学研究热点不断演变，表2显示了各研究主题发文量占相应时期发文量的比例。1925—2020年发文量排名前20的主题约占总发文量的四分之三（73.1%），城市和区域规划与综合开发、公共事业经济、环境质量、公共产品价格与供需、农业等是学者重点研究的主题。其中，城市和区域规划与综合开发的相关文献最多，占比7.1%。学者在区域层面上研究不同城市的扩张特征及其时空差异[30]和引起城市扩张的主要因素[31]，广泛关注快速城市化和社会经济发展带来的系列问题，如土地投机[32]、农业用地的侵占和流失[31]、人口分布不均衡[33]、热岛效应[33]，也有研究利用预测模型模拟城市扩张的空间格局[34]，这些研究为城市规划和治理、基础设施投资建设提供了基础。随着时间的推移，土地经济学重点研究的主题也在不断变化。例如土地金融分别占1925—1930年、1931—1940年和1941—1950年发文量的9.5%、11.3%和9.3%，而之后的时间段发文量维持在较低的水平，最高仅占2.4%。从20世纪20年代开始被学者全面关注的公共事业经济，近年来其发文量却呈逐渐下降的趋势。值得注意的是，尽管公共事业问题在不同时代以不同形式出现，但并没有发生实质性的改变[35]。市场这只“看不见的手”依旧存在一些缺陷，对公共事业管理及其产生的经济关系的研究能够推动公共事业的发展，因此，在现今仍是具有极其重要意义的研究主题。

表2显示，在1925—1970年间基本没有关于土地生态价值、环境质量的相关文献，直至1971—1980年，学者逐渐探究土地利用系统和社会经济、生态环境之间的相互作用机制，如何平衡人与自然的关系。作为自然资源的重要组成部分之一，如何对渔业进行有效管理成为学者重点关注的主题，主要包括对渔业资源开发保护与溢出效应[36-37]、栖息环境[38]、个人配额机制[39]、补贴与价值评估[40-41]等问题的研究。随着1981—1990年间可持续发展理论的提出与环境保护意识的不断增强，土地利用或公共事业研究通常与碳排放[42-45]、水质[46-48]以及人类健康[49]等问题紧密联系。

表2 1925—2020年国际期刊发文量排名前20的研究主题及占比 单位：%

表3按不同年代展示了研究主题的相对集中程度。在1931—1940年和1961—1970年，Top10热点主题发文量占相应年代总发文量的比例接近70%，而在2011—2020年这一比例下降至57.2%。同样，Top5热点主题发文量接近1931—1940年总发文量的一半，在2011—2020年这一比例下降到了38.4%。Top3热点主题在1925—1940年内发文量占比均超过三分之一，而在1971—1980年与2011—2020年，发文量占比仅为四分之一左右。Top1热点主题的发文量在2001—2010年、2011—2020年分别占相应年代总发文量的10.2%和10.8%，相较于1925—1930年的21.4%下降了约一半。说明随着各国经济的快速发展，土地利用和土地管理中出现了越来越多日益复杂的新问题，土地经济学的研究范围逐步扩展，研究主题逐渐增多。

表3 1925—2020年国际期刊研究热点集中程度

（二）国内样本文献统计分析

1.研究机构分布状况

本研究将1 893篇中文文献所属的588所研究机构划分为四大类：高等院校、研究所、政府部门和其他单位。其中高等院校包含大学、学院和党校，共376所；研究所包含研究院、规划院、农科院、发展研究中心、监测中心、信息中心和土地学会，共95所；政府部门包含各级土地管理局、农委会、农改办、各省委、市委、国土测绘管理局、国土资源局、农林局和农业农村部，共99所；其他单位主要是指国外大学③其他单位中，有6所国外大学：美国康奈尔大学、美国马里兰大学、美国华盛顿大学、德国科隆大学、法国索邦大学和日本福井县立大学，共发表论文9篇。和国内中学、医院和博物馆等，共18所。

我国土地经济学的研究机构大多为社会经济类和农林类的高等院校，大多设有与土地科学相关的专业和学位点（表4）。高校的论文发表数量分别占土地利用经济、土地制度和土地价值三个研究领域发表论文总量的62.2%、69.1%和63.3%。土地利用经济领域发文量较多的主要有华中农业大学、南京农业大学、中国科学院地理科学与资源研究所等。1977年后全国第一个恢复土地学科专业招生的高校，土地利用经济在华中农业大学得到了较快发展，发表论文60篇，排在第一位。土地制度领域发文较多的依次有中国人民大学、浙江大学、南京农业大学等。土地价值领域的研究机构主要有南京农业大学、中国人民大学、浙江大学等。南京农业大学于1992年成立了全国第一个土地资源管理专业博士点，有关土地价值方面的研究十分深入。研究所的论文发表数量排在高等院校之后，分别占三个研究领域论文总量的19.9%、19.7%和19.3%。

表4 土地经济学各领域研究机构发文量排名

从图4可以看出，除台湾省和澳门特别行政区之外，样本文献的研究机构在我国其他32个省（自治区、直辖市和特别行政区）均有分布，排名最前的5个地区依次是北京市、江苏省、浙江省、湖北省和广东省，分别有124所、54所、38所、36所和34所。对这些地区发表论文数量贡献最大的研究机构分别是中国人民大学（84篇）、南京农业大学（108篇）、浙江大学（67篇）、华中农业大学（82篇）和华南农业大学（15篇）。

图4 土地经济学研究机构在我国的分布状况

2.各研究领域发展阶段与特征

1985—2020年，土地利用经济的相关文献有956篇，根据每年论文数量变化特征可划分为3个阶段，如图5所示。（1）1985—2000年为低位平稳期。改革开放初期，我国实行家庭联产承包责任制，农民的生产积极性得到了极大调动，但此时的农民以解决自身温饱问题为主，农地流转行为并不明显。1986年，国家土地管理局正式挂牌办公，土地利用总体规划、城市规划编制工作不断展开，土地规划利用[50]和土地经营规模[51]得到了学界广泛关注。1997年，国家出台了进一步稳定和完善农村土地承包关系的政策，要求在第一轮承包的基础上再延长承包期30年不变，所有权和承包经营权相分离，农民将不耕种的土地转包给其他农民，学界也迎来了关于农地流转[52]研究的高潮。（2）2001—2010年为加速上升期。一方面，随着城乡二元管理体制的瓦解，农村剩余劳动力选择进城务工，撂荒的土地则转让给他人耕种。农地流转进程不断加快，学界对农地流转的研究也越来越深入。另一方面，市场经济体制改革对农业发展有了更高的要求，农地规模化经营成为农业农村发展的新路径，同时，国家对土地资源提出了新要求，土地利用结构应实现优化，土地生态保护和建设应取得积极成效，这些政策的重视使得不少学者加大了对生态足迹[53]、土地集约利用[54]、土地可持续利用[55]等方面的研究。（3）2011—2020年，我国农业生产已取得极大的进步，但如何提高土地资源配置效率，推进农业供给侧结构性改革成为农业农村面临的新的挑战。随着“三权分置”政策的实施，学界对农地流转[56]和农村宅基地流转[57]的研究不断深入。由于城市扩张快速发展，生态保护并没有同步发展，2014年国家大部制改革使土地利用规划、城镇规划逐步向多规合一[58]转化，这一时期对武汉城市圈[59]、京津冀城市群[60]、江浙地区[61]的研究较多，研究方法趋于多样化。

图5 1985—2020年各阶段土地利用论文发表数量变化情况

1955—2020年，土地制度的相关文献共计538篇，根据文献数量的年度变化趋势可将研究历程分为4个阶段，如图6所示。（1）1955—1984年为初步探索期。中华人民共和国成立初期，我国进行土地改革，实行农民阶级土地所有制，发展农业生产。学界对土地制度方面的探讨也大多集中在地租理论方面，这30年间发文量总计21篇。（2）1985—1994年为低位上升期。该时期处于改革开放后的探索时期，“两权分离”的产权制度刚刚建立起来，土地制度方面的研究较少，10年间总计发文量为64篇，由于当时社会主义市场经济快速发展，用地需求急剧扩大，与此相关联的土地产权关系得到农民的广泛关注，而学界的研究内容主要集中在土地使用权出让[62]、土地所有制[63]、土地产权关系[64]等方面。（3）1995—2013年，我国农村土地制度改革研究相关文献数量呈波动增长态势，共发表303篇文献，2013年的发文量达到顶峰，为39篇。2002年《农村土地承包法》的出台对土地关系做出了进一步的规范，学者们对土地制度方面的相关研究热情高涨。这一时期以前，我国土地制度经历了多个时期，而随着农业现代化的不断发展，如何总结前人经验，为我国农村农业发展提供制度保障成为未来发展的重中之重。土地用途管制[65]、外部性调控[66]、土地产权制度[67]及土地制度变迁[68]成为此时的热点问题。（4）2014—2020年，土地制度的年度发文数量趋于高位波动状态，共发文153篇。在乡村振兴战略的指导下，完善我国农地产权制度，推进农地产权制度创新，成为我国社会发展的内在要求，因此学界关于土地产权制度、外部性调控、土地用途管制等方面的研究逐渐增加。土地制度的演变对我国农业农村的发展具有重要影响，为满足当前农村土地制度中的需求，保障农民需求，国家制定了相关的土地分配、农村发展等政策。此外，土地管理制度的创新有助于促进农业内生增长和农村现代化振兴的发展。此时学界涌现出三权分置[69]、新型城镇化[70]、乡村振兴等[71]新型关键词，综述类论文逐渐增多，这一时期我国土地制度方面的研究已逐渐趋于成熟，研究层次也在不断加深。

图6 1955—2020年各阶段土地制度论文发表数量变化情况

1985—2020年，土地价值的相关文献共计518篇，根据每年文献数量变化情况可将研究历程分为4个阶段，如图7所示。（1）1985—1994年为平缓上升期。改革开放以后，土地价格形成机制引起学者的广泛关注，相关研究逐渐增多，主要涉及土地经济[7]、基准地价[72]、土地宏观调控[73]、地租地价[74]等。（2）1995—2007年为波动期。在这一时期，我国由计划经济向市场经济转型，一方面国家可以将土地产权部分让渡给用地者，另一方面，为适应市场化改革，对土地价格和土地市场的探讨成为这一阶段的重点。大部分学者针对土地财政[75]、土地评估[76]和土地租赁市场[77]等展开研究。（3）2008—2016年，由于中国实行土地国有制和集体所有制，城市建设农地和农业地之间存在价格差异，交易复杂。一方面不利于资金的合理分配，另一方面也易造成社会的不稳定。随着土地市场的逐步发展，学者们对土地市场[78]、土地财政的区域差异性[79]、农业产业化[80]以及农业补贴[81]的研究越来越深入。相关论文发表数量呈加速增长趋势，截至2016年，有关土地价值的文献共389篇。（4）2017—2020年，土地价值总发文量较上一阶段略有回落，但仍处于较高水平状态。2018年政府工作报告中提到，乡村振兴战略要以完善产权制度和要素市场化配置为重点，关于土地价值的研究也逐渐深入。顺应时代潮流，促进社会发展是新时代我国所面临的机遇和挑战，学界这一阶段研究的侧重点在集体建设用地入市[82]、城乡融合发展[69]、供给侧结构性改革[83]等。

图7 1985—2020年各阶段土地价值论文发表数量变化情况

三 土地经济学国内外研究对比与启示

（一）国内外研究对比分析

以上研究表明，土地经济学的研究体系非常庞大和复杂，时间跨度大、学科综合性强。无论是国外研究还是国内研究都坚持理论联系实际，把经济学的基本原理与土地利用和土地管理的实践密切结合起来。但国内外研究仍然存在较大的区别，主要体现在以下三个方面。

1.研究视角

国外土地经济学十分重视对公共事业经济和公共产品的研究，认为公共事业是人类在土地上进行的以实现公共整体利益为目的的各种社会经济活动的总和[3]，因此，更多关注公共产品和公共服务（如交通运输、房地产市场、住房政策和综合城市规划等）的权属、利用、分配、利益、价格与供需等问题[84-86]，其中，最为主导的话题是作为公共事业的房地产业（real estate as a public utility）。此外，研究还涉及生态系统服务价值[23-25]、农业农村发展[16，87]、野生动物保护[88]、伐木与森林保护[18]、渔业与环境保护[44-48]等问题。因此，国外土地经济学的研究视角更为广泛，更多地从公共经济学和公共管理学的视角来分析土地利用中的价值创造、价值捕获与福利均衡问题。

我国的基本国情是人多地少、耕地后备资源严重不足，土地资源总体质量差、退化严重，工业化、城市化建设不断占用大量耕地，发展经济与保护环境的矛盾十分突出，浪费与粗放利用土地资源的现象也较为突出。针对这些情况，土地经济学致力于研究土地利用的综合效益[54-55]、城乡土地价格[64，76]、土地市场化改革与土地财税[70，75，79]、农地非农化过程中的征地补偿和增值收益分配[78]、土地流转的鼓励效应[89]、产权稳定与农户投资行为[68，90]、土地制度与经济发展等问题[67]。因此，国内的土地经济学研究更多聚焦于本国土地经济发展的理论分析与实践成果。

2.理论基础

国外最早的土地经济学研究是从“地租”开始[5]，17世纪末，威廉·配第提出级差地租概念，18世纪初，屠能建立了区位地租的理论模型。19世纪中期，马克思、恩格斯发表了《哲学的贫困》《资本论》等经典著作，创建了科学、完整的马克思主义地租理论[91]。国外学者以马克思商品理论和地租理论为依据，结合经济学的基本概念和原理，形成了土地经济学的理论基础，如交易成本理论、报酬递减理论、地租地价理论、空间区位理论、边际效用理论，产权理论以及可持续发展理论、外部性理论和市场供求理论等。

我国实行的是土地公有制，有关土地利用的社会政策与法制从根本上区别于资本主义国家。国内学者更多结合制度经济学、宏微观经济学，以及马克思主义经济学理论和辩证唯物主义和历史唯物主义观点进一步探讨其理论基础，主要包括交易费用理论、制度变迁理论、产权理论、区位理论、劳动价值理论和剩余价值理论[92]。与此同时，部分学者对土地生态价值和社会保障价值的评估理论进行了深入的研究，形成了完整的耕地资源价值核算体系[93]，为修订和完善我国耕地分等定级成果、征地补偿制度及确定耕地生态补偿标准提供了参考[94]。

3.研究方法

在研究方法上，国外学者率先使用条件价值法（contingent valuation method）[95]，结合问卷调查得到消费者的支付意愿，从而估计耕地、森林和生态景观的非商品市场价值。在此基础上，辅以旅行成本模型（travel cost model）[96]评估娱乐游憩场所等公共服务的价值。特征价格模型（hedonic model）[97]也被广泛应用于房地产和公共产品的价值中。近年来，国外研究涌现出了越来越多的新方法，如博弈分析（game theory）[87]、综合（经济—地理—水文）评估模型（integrated assessment model）[98]、动态面板模型（dynamic panel model）[99]和实证结构模型（Empirical structural model）[100]等。

国内学者最初采用社会调查的方法从微观尺度揭示土地利用中的相关经济问题[56，75，89]，后来，随着政府信息公开机制的完善，企业和学术界数据采集能力的增强，许多大规模、长时序的定点跟踪监测调查，以及大样本量的微观交易、空间地理等数据越来越多地被应用于土地经济学的研究，研究尺度由微观演变为微观和宏观相结合[16，79]。在此基础上，不少学者综合运用多元回归模型[82]、逻辑回归模型[59]、层次分析法[54，60]、主成分分析[69]和结构方程模型[90]等统计分析方法，地理信息系统[63]、三维空间模型[61]等时空分析方法，以及多维价格评估方法[72，76]展开深入探讨。

（二）国外研究对我国土地经济学研究的启示

国内外土地经济学研究在研究视角、研究理论和研究方法上均有较大差异，国外学者更多从公共事业的角度研究土地经济问题。在我国的学科分类体系中，土地经济学是土地学科的重要分支，土地学科又是隶属于公共管理一级学科的二级学科，从这一点来看，国外关于公共事业经济的研究理念和研究方法对我国土地经济学的未来发展有重要的借鉴。为实现中国共产党的第二个百年奋斗目标，土地经济学研究亟须解决的问题如下。

公共事业的管理与监督。公共事业是城市生存与发展的基本条件和前提保障，也是推进社会主义新农村建设、增加农村有效供给、缩小城乡差距的有效措施。这需要将土地经济和公共经济学中的成熟概念应用到供排水、电力、交通运输、通讯、开放空间的研究中，因地制宜地制定公共产品价格，以及提出可靠估算价格弹性的方法，保证价格结构合理化。同时，随着国家公共部门垄断趋势的不断减弱，亟须充分发挥监管机构的作用以妥善处置市场力量和信息缺乏、外部性、公共产品、收入分配等问题，同时提高市场配置效率。

生态系统的保护与补偿。自然及其提供的服务是人类生产生活的主要来源，也是促进社会经济发展的关键。保护生物多样性与功能完善的生态系统对预防未来流行病暴发、恢复新冠疫情带来的经济萎靡至关重要。我国应不断加强生态文明建设，践行“山水林田湖草生命共同体”的系统思想，注重生态系统保护，加大对温室气体排放、森林砍伐、水污染、外来物种入侵、野生动物栖息地丧失的控制，提高生态系统对环境变化的恢复能力。同时，未来研究应积极探索测算居民支付意愿和生态系统服务价值的新方法，分析生态系统服务价值的时空差异，为评估生态系统服务功能和生态补偿标准提供科学依据。

产权制度的调控与激励。土地制度是土地经济学的核心，今后一段时期内，我国土地制度改革将聚焦于土地产权问题，这方面的研究应关注土地所有权与使用权的关系及其经济实现，并从经济学角度剖析土地产权制度及其相关法律法规的运行、监督成本，探讨土地执法难的深层次原因。构建土地产权制度变迁动态模型和宏观调控机制，提高土地法规的运行效率，实现土地产权制度的激励效应。同时，研究应加强土地产权涉及的多方面风险评估，尤其注意保障女性在农业生产和土地流转中的征地补偿权和相关利益以促进社会公平。

土地价格的均衡与联结。建立城乡一体化的土地市场体系是我国土地制度改革长久以来的方向和目标，这要求加强对土地估价理论和方法的研究，建立城乡统一的土地价格体系；完善土地产权价格的界定和量化，实现土地产权的经济表达；探寻城乡土地均衡发展联结机制，提高土地资源配置效率。随着我国土地市场急剧升温，部分城市地价与房价上涨过快，今后的研究关注级差地租的量化，对地价的影响，对地区和城市间的地租、地价的合理差别的宏观调控等方面，通过调控不同类型城市的房地产价格，实现房地产价格机制的有序化。

总之，我国土地经济学今后的研究要继续着眼于国家战略性需求，创新中国特色的土地经济学相关理论，在以土地经济为核心的公共事业领域形成更多有广度、有深度的研究成果。同时，通过增加在国际重要期刊上的发文量，把聚焦中国土地经济实践的研究成果有效地向国际社会传达，树立我国在世界土地经济学领域中的国际形象。