祝九胜：万科隐约看到了一些机会

王艳玲　邱墨山　陈镜安

继获银行千亿授信、报送储架式发行计划，万科的股权再融资也即将落地。

12月16日，万科2022年第一次临时股东大会上，总裁祝九胜表示，“曙光已经出现，万科也隐隐约约看到了一些机会”。

本次会议主要审议《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具》与《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权》的议案。这两个议案均为融资议案，第一个议案是公司董事会向股东大会申请新增不超过人民币500亿元的发行直接债务融资工具的授权；第二个议案经股东提议，向股东大会申请批准配发或有条件或无条件同意配发新股数量不得超过公司已发行的A/H股数量的20%。

12月19日晚，万科发布公告，根据市场情况和公司需要，制定了以新股配售方式、向非关连人士发行境外上市外资股（H股）的方案。

“看到微光变成曙光”

在12月16日的会议上，万科总裁祝九胜表示，政策上给房企融资开了一个窗口，万科向股东大会提交了申请股权融资授权的议案，主要基于三方面考虑。

其一，万科进行股权融资是要优化公司的资产结构，同时还要降低融资成本。一家公司要发展下去，既需要股权资金，也需要债权资金，这两者要形成合适的比例才能形成比较好的资债结构。

“我个人经常喜欢把它比作泡茶的过程，茶叶就相当于股权资金，水相当于债权资金，茶水要合适的话，这两者比例关系一定要调好。有时候茶多了就得加水，水多了就得加茶”。

从融资成本看，只有股权性占比提升，负债率才能降下来，债权性融资成本也会降下来，融资成本也会形成一个低走态势。

其二，政策上开了这么一个窗口，体现了监管部门对整个行业的呵护与支持，加上大股东深铁集团也非常支持，让提案能这么快出来。当然，从根本上考虑，还是进行股权性融资对公司和股东的长远利益有利。

其三，目前行业处在底部，但曙光已经出现，万科也隐隐约约看到了一些机会。

他说，“就像之前郁亮主席跟大家汇报的，行业再艰难，我们都要看到一丝微光，微光所在就是万科要努力前往的方向”。“今天万科看到这个微光变成曙光，这中间一定会有一些机会。这次授权经过股东大会支持表决通过，万科也会相机在授权范围内做后续安排”。

至于融资资金的用途，祝九胜表示，第一肯定是保证合规；第二，根据公司实际发展需要来安排。万科一直强调公司是开发、经营、服务并重，这三类业务机会公司都会关注。从实际操作层面来讲，目前补充开发业务这块机会的概率可能高一点，这也是一个相机而行的过程。

董事会秘书朱旭也表示，“重新开放房地产企业股权融资对万科有很好的机会，希望抓住这个政策的窗口期”。

会议上，万科第一大股东深铁总经理兼万科非执董黄力平表示，“市场是灵敏而且充分的，暂时的股价波动不会影响深圳地铁对万科长期投资价值的判断”。

他认为，在当前时点，开展股权融资有利于万科抓住面向未来的发展机遇，带来更好的发展，所以深圳地铁支持万科把握当前政策窗口期，以实际行动来支持房地产整个市场的平稳和健康发展，提振整个市场的信心。

兴业证券研报显示，万科A财务、资金状况稳健，三道红线持续达标。截至12月2日，2022年共发行债券238.9亿元，加权平均融资成本3.13%，融资优势明显。

融资资金大概率用于开发业务

12月19日晚，万科发布公告，公司2022年第一次临时股东大会（以下简称“临时股东大会”）已审议通过《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》（以下简称《议案》），董事会在股东大会授权范围内，根据市场情况和公司需要，制定了以新股配售方式、向非关连人士发行境外上市外资股（H股）的方案。

郁亮在临时股东大会上感叹，“行业很多年没有发行股票了，现在也终于可以了。”南都湾财社记者留意到，万科上一次股权融资还发生在2020年6月，至今两年未发行新股。

据临时股东大会文件，发行新股数量不得超过《议案》通过之日万科已发行的H股数量的20%。最新公告中，万科提醒，本次发行尚需获得相关监管机构的核准批复。

具体如何使用，“万科一直强调公司是开发、经营、服务并重，这三类业务机会公司都会关注。从实际操作层面来讲，目前补充开发业务这块机会的概率可能高一点，这也是一个相机而行的过程”，祝九胜说。

与此同时，房地产股票市场在不断波动。12月20日，雅居乐、旭辉相继发布配股公告，内房股集体大跌，雅居乐报收每股2.32港元，跌17.44%；旭辉控股报每股1.11港元，跌15%；宝龙地产、港龙中国地产等跌超9%，新城发展、中梁控股跌超8%。有业内人士指出，尽管近期房地产相关股票波动性较大，从短线来看，企业大规模配股一般而言会利空股市。长期来看，房企资金将会更加充裕，长线利好。

机构看好万科销售回暖

11月以来，国家层面连发“三箭”，打通房企信贷、债券、股权三个融资渠道，为市场注入“强心剂”。一连串政策刺激之下，多家房企资金面得到改善。作为“民企之光”的万科也积极响应政策，在本次拟增发H股以前，已在信贷融资、债券融资方面采取行动并取得一定成果。

11月8日，中国银行间市场交易商协会宣布“第二支箭”延期扩容，支持2500亿包括房企在内的民营企业债券融资。两周后（11月22日），万科便向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，将待履行内部股东大会决策程序后正式报送。临时股东大会中，《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》已审议通过，万科获得新增不超过500亿元的发行直接债务融资工具的授权，募资用途包括长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目。

11月11日，中国人民银行与银保监会联合发布的“金融16条”内部文件流出，同月23日得到官宣。此政策一出，多家银行积极响应，为房企授信。经不完全统计，目前有60余家银行授信，100多家房企获得授信，总额度约4万亿。据中指院统计，从授信额度来看，綠城获4000亿元位于榜首；万科获超3000亿元。从授信银行数量来看，万科最受银行青睐，共获14家银行授信。

郁亮曾在临时股东大会上表示，政策面向好的力度、广度均超出了预期，政策不止“三支箭”，还有内保外贷这“第四支箭”解决美元债问题，四箭齐发。另外还有举措在路上，政策面已经有了很大变化，对行业未来发展注入活力。

华泰证券最新研报指出，在三支箭加持下，万科在拿地方面也更为主动，2022年1-9月，万科拿地强度约为19.7%，而10-11月两月拿了总价205亿元的土地，投资强度提升至32.7%，并且全为开发项目。

华泰证券认为，万科重新加大拿地强度，并且在融资端有望再获支持，看好明年万科销售逐步回暖，公司销售的复苏弹性。