影响房地产企业会计核算的因素及对策

■李旭辉

（西安远秦开发建设有限公司）

引 言

目前，我国经济发展形势复杂严峻，本文基于目前房地产行业的发展现状及前景，从法律、法规及行业监管，企业高层的重视程度，会计人员的专业素养，会计核算环境四个方面，分析了其对会计核算的影响，探讨了如何应对，希望有助于提高房地产企业会计核算质量，助力企业精细化管理。

1 房地产行业发展现状及前景

近20年多年来，得益于我国经济的飞速发展及城镇化进程的不断推进，房地产行业迅猛发展，是影响国民经济发展的支柱型产业。房地产行业产业链条长，涉及了消费、金融、生产、基础设施等与我们生活息息相关的多个方面。广义的房地产业，包括：咨询、设计、营销、勘察勘探、评估、监理、中介、建材生产、建筑施工、园林绿化、维修保养、保洁保安等多个行业。本文所指为狭义房地产，即房地产开发。

以2020年为例，据相关统计房地产业对GDP的贡献值约为17%；占固投比例约27.3%，广义房地产带动投资比约为52.5%；房地产业相关收入约占地方政府收入37.6%；住房作为一般人群的主要财富，占其财富的50%以上；带动解决就业约1500万；房地产相关贷款占总贷款约为27.4%。

过去20年左右的时间里，整个房地产业都处于高速发展阶段，随着国家“房住不炒”的总基调及“三道红线”金融政策的宏观调控，加之各方出台的相关调控政策的作用，目前，房地产行业的增速普遍放缓，预计后期整个房地产业会处于像传统行业一样的转入平稳增长的高质量发展阶段。

2 房地产企业会计核算的重要性

前几十年的时间里，房地产行业处于粗放式发展阶段，整个行业的发展模式基本都是高负债加高周转。只要项目周转足够快，那么项目利润相当可观。当这个项目稍有盈余资金，即可利用盈余资金启动下一个项目，这样企业规模就像滚雪球一样，很快发展壮大。有些房企为了扩大融资规模，迅速发展，通权益性融资、信托、表外负债、明股实债等多种方式进行融资，造成负债率畸高。 有些小型房企因为资质、信誉等因素影响，无法从正常渠道融资，便通过民间借贷、非法集资等手段融资。因为近些年房地产价格不断上涨，每个项目的实际利润都非常可观，扣除资金成本之后，一般都有相当高的资本回报率。

还有部分房企，利用自身资金优势，大量囤地，缓慢开发，等周边土地升值后，直接转让项目公司股权，也可获得可观收益。

由于以上原因，房地产行业项目的可观收益掩盖了公司内部因各种内控或管理措施不到位造成的损失，因此公司管理层往往不太重视会计核算的重要性。

随着“三道红线”政策的推出，国家严格控制房地产企业的融资规模；另一方面，各地因城施策推出各项限售限购政策；各地城镇化进程减慢；人口红利消失。这些因素很大程度抑制了房价的快速增长，项目公司的预期利润降低，这就要求房地产行业需要进行转型，提升内部管理水平，严格控制各项目费用支出，开源节流，向平稳增长的优质化发展转变。此时，提升房地产企业会计核算的水平尤为重要。

3 房地产企业会计核算的影响因素

3.1 法律、法规及行业监管的要求

多部法律法规对会计核算都有相关要求，涉及房地产行业会计核算中的账簿设置、财务报告、科目设置、税费缴纳、资金管理等。

财税2016年36号文关于营改增事项规定了房地产企业营改增新老项目认定原则，企业可以根据自身情况，自行选择以新、老项目进行核算。不同方式对企业的应缴税额及经营成果影响较大。

国税发2009年31号文关于房地产企业所得税的规定，更是指导本行业会计核算与税法衔接的圣经，是每个地产行业财务工作者必须精熟的法规之一。

《增值税法》《土地增值税法》《企业所得税法》《房地产管理法》《会计准则》《会计准则》等等多部法律法规及其他地方性法规、部门规章文件等都对房地产行业的会计核算产生或多或少的影响。

3.2 企业高层的重视程度

前20多年的时间里，在房地产行业快速发展期，也是房地产行业的黄金时期。企业的高层主要从营销或工程起家。因为行业的辉煌，好多营销代理公司或者建筑公司作为乙方感觉辛辛苦苦劳累几年，做一个项目还是为他人作嫁衣，并且对于这个行业的发展模式，运营特点都是了如指掌，还不如抓住这个风口，快速扩张，毕竟机不可失，时不再来。

由营销代理公司转型而来的，比较重视营销活动，注重广告宣传，注重售楼部、样板间、前期景观等，注重客户体验，让客户感觉高大上，以促进快速销售，快速回款，毕竟销售资金反投是开发商建设资金的重要来源。

由建筑公司转型而来的，比较重视工程质量，建安成本控制方面做的比较好，口碑过硬，产品注重实用性，体现了技术人员的精确、实用的特点。此点也间接带动了销售，促进了回款。

所以企业高层一般都比较重视这两方面人才，而不重视会计核算人员，认为会计核算人员从事的只是一个辅助性的服务工作，不能增加企业价值，创造直接利润，而且还不会变通。比如付款、报销时因为发票问题拒绝办理；融资时不能按资方要求美化一下财务报表；缴纳税款时，不能尽量少缴或晚缴。因为企业高层的这种意识导致了会计核算人员无法得知项目的真实、完整情况，从而使最终的会计信息失真，偏离实际情况。或者因为项目设计、规划、施工等方案发生重大变更未及时通知会计核算人员，使得会计核算出现重大差错，影响财务报告信息，导致相关方决策失误。

3.3 财务人员的专业素养

财务人员的专业素养是整个会计核算工作的基石，直接决定了会计信息质量的优劣高低。

（1）专业技能。在前期整个房地产行业迅猛发展阶段，企业的重心便是筹措资金、投放资金、回笼资金，如此反复，使得企业规模不断扩大。因为涉及资金体量较大，为控制风险，财务主管人员多为公司高层亲信或出纳人员升任。这些人员一般学历不高，不具有十分专业的财务知识或行业核算经验，对准则理解不够充分、恰当，缺少适合的职业判断，做出的会计处理不够准确。还有部分人员虽然具备相关的专业知识与技能，但是自视甚高，安于现状，自认为有较高的学历或职称就不主动学习最新的法律法规、税收文件、准则变化等，知识结构老化，业务处理出现偏差，给企业造成税务损失或财务风险。

（2）职业道德。会计核算人员的职业道德影响着会计核算信息的质量。主要表现在协作性、事业心和遵守财务法规几个方面。

房地产行业会计核算涉及合同、事项数量庞大，受限于记录或核算方式的限制，部分内容无法完整在档案资料中完整体现。在新旧交接过程中，因各种原因，交接资料或事项不完整，导致新人在后期开展会计工作时，出现重大遗漏或错误。也有部分人员有藏私心理，感觉是教会徒弟饿死师傅，不愿向别人分享自己的工作技巧或方法。或者事业心不强，对工作热情不高，缺乏必要的勤勉态度，使整个团队的工作效率低下，准确率不高，会计信息质量较差。

也有人员法律意识淡薄，为了个人私利，利用各种手段，弄虚作假，侵占公司财物，造成账实不符；或者利用职务之便，吃拿卡要，收受贿赂；或者公司领导胁迫、指使、授意下，为满足融资需求、少缴或不缴税款的目的，编制假账、虚开发票、虚假交易，上述行为都会给造成会计信息严重失真，并给公司带来财物、名誉等巨大损失，有可能会承担刑事责任。

3.4 会计核算的环境

会计核算环境直接影响日常核算的效率及准确性，主要包括核算制度及流程与核算工具两个方面。

对于多数中小型房企来说，基本无专门的核算流程，平时业务处理的随意性很强，主要取决于会计主管人员的专业能力及职业判断，但是个人能力毕竟有限，加之客观环境发生变化，难免会出现判断错误或考虑不周的情况。

房地产企业往往根据企业规模及实际管理需要，选择的会计核算软件都不尽相同，功能也有所差异。一般软件都是在选用软件之前，先了解企业管理层对财务核算的信息要求，充分考虑到后期可能发生的变化后，进行初始化。初始化后如果正常使用，就非常方便、准确、快捷。但是如果后期随着时间的变化，因为经营管理的需要，核算口径或核算的精细程度发生变化，想追溯调整或重述，工作量就比较大，也比较困难。比如需要定期将现金流量项目与成本项目相匹配，即将购买商品或劳务支付的现金细分至支付设计费、前期工程费、建安费等项目中去。另外，因为软件的局限性，无论软件多么强大，均无法满足公司管理中的所有需求。

4 提升会计核算效果的对策

4.1 严格遵循法律法规及监管的要求

在相关法律、法规的指导下，按照会计准则要求，结合公司经营管理的实际需求做好会计核算工作。这样一方面在向相关政府机构报送报表、资料时，能及时、准确、完整的满足监管的要求，另一方面也能圆满完成企业日常会计核算，极大的提高了工作效率。比如在设置开发成本明细科目时，可以根据土地增值税清算的要求，在开发成本下设土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套费、开发间接费用等六大二级科目，然后再根据企业实际情况，设置三级或四级科目；在设置期间费用明细科目时，可以根据企业所得税汇算清缴时的明细作为二级科目，企业经营管理需求的明细用次一级或两级来体现，也可以增加辅助项目核算。

4.2 提升管理层的重视程度

管理层的重视程度直接决定着会计核算的质量与效率。管理层要认识到会计核算工作的重要性，改变原有的用人观念，专业的事让专业的人去做。人员聘用要任人唯贤，可以采用外部猎头、内部竞聘等方式，让能者上，庸者下，真正为企业获取优秀的会计核算人员，同时，提升会计核算人员待遇，建立完善的奖惩机制，人员晋升渠道，能招得来人，留得住人，为企业长远发展奠定良好基石。其次会计主管人员应定期、及时与管理层沟通，了解设计、开发、工程、营销等各项业务流程，做到业财融合，从财务视角，提出自己见解，为企业提供资源配置、税收筹划、资金管控等针对性方案，充分体现财务价值，便企业管理层认识到会计核算工作的价值。

4.3 加强后续教育，不断提升财务人员专业素养

企业应建立科学的用人制度，制订合理的岗位职责，通过公开招聘等渠道录用称职胜任的人员，录用时对拟聘人员从学历、职称、工作经验、职业道德等多方面、全方位考评。录用后，从公司、部门层面倡导大家不断学习最新财经法规、税收知识，定期组织开展学习分享活动，提高全员业务处理能力与知识储备。

建立财务人员定期轮岗制度，可以及时发现财务工作中的违法违规问题，减少侵吞、占用公司财物的可能，也可以利用工作交接清查各项疏漏，及时杜绝隐患。同时，有利于财务工作的整体平稳，避免因某一重要岗位人员的突然离职造成工作断档；也有利于调动会计人员工作积极性，激发员工在新岗位工作的新思路，收到集思广益的效果。

4.4 优化、改善会计核算环境

会计核算人员应加强学习本行业先进核算方法，有必要时，可以咨询第三方机构或会计师事务所等专业人士，建立并完善适合本企业的财务核算体系。

与管理层充分沟通，了解管理层的各项诉求，结合企业整体战略，中长期规划等，做好调研，考虑后期的可扩展性，选择与企业实际相匹配的软件。对于软件功能的局限性，制作各种备查簿予以补充。比如计算一般计税的销项税额时，先要计算实际销售额，再根据实际销售额*9%计算出实际的销项税额。实际的销售额=（实际收取的全部价款-当期销售实际分摊的土地价款）/（1+9%），实际分摊的土地价款因为在财务软件中无法体现，就要通过备查簿才能计算出正确的当期销项税额。再比如计入开发成本中的各成本明细，最终均需分配计入每一个单体建筑，最终得出单方成本，因为每个合同的受益对象不同，分配方法不同，这个分配过程，在软件中也无法体现和完成，就只能通过相应的成本分配表来实现。因为这些备查资料相当重要，且容易遗失，所以至少每个月均应连续编号，打印为纸质资料经相当人员签字确认后与财务档案一并造册保管。

5 结 语

准确、完整的会计核算可以真实的反映出企业某一时段经营成果计量，为后续的战略制订、调整提供有力依据，也为企业绩效考核、业绩评价指标考评提供重要标准。企业要提高经营管理效果，必须要有高质量的会计核算工作相支撑，但是会计核算工作作为财务管理的有机组成部分，有其自身的局限性，即其主要侧重于事后反映，事中管理，缺乏事前预测的能力，故企业的会计核算人员应加强与投资、风控部门的协同，真正为企业的长远发展出谋划策！