区域整体开发项目施工总控管理实践

孙先祥（上海建科工程咨询有限公司， 上海 200032）

0 引 言

区域整体开发项目由于规模大，项目类型、业主多（一、二级开发商），施工项目（地块）多，多项目界面管理、建设时序统筹难度大，较单一开发项目更容易发生工期拖延问题。为适应区域整体开发项目的复杂性和矛盾性，业主方（一级开发商）引进施工总控管理团队，为区域整体开发建设提供技术管理支撑。

1 区域整体开发项目施工总控概述

施工总控是指为落实区域整体开发项目总建设目标，贯穿区域整体开发建设实施阶段的咨询服务。施工总控不仅仅为区域整体开发项目工程施工阶段提供技术管理支撑，同时也需要对区域整体开发项目工程前期、设计阶段、招标阶段和工程竣工交付阶段进行深入研究并提供决策建议。

施工总控通过筹划编制和管控区域整体开发建设时序，统筹区域整体开发建设临建设施（如区域内公用的临时道路、临时用电、临时用水、临时用房等），平衡区域整体开发建设资源的调配（如区域内土方调配），为区域整体开发项目建设效益最大化提供技术管理支撑。

不同于单一的建设项目开发建设，区域整体开发项目是由相互关联的多类型、多功能的多地块组成的项目群。如本文研究的上海某区域（以下简称“A区域”）建设开发项目包含新建及改建道路桥梁、河道水系整治、滨水区再开发、公园绿地、商业、办公、居住（包括安置房）、学校等共七十多个项目。

2 区域整体开发项目施工总控与建设时序

2.1 施工总控区域整体开发项目建设时序研究

区域整体开发项目由于规模大、类型多、业主多（一、二级开发主体），开发建设时序把控难度大，能够直接关系到区域整体开发建设决策目标的成败。

施工总控团队以A区域整体开发项目决策层“早出形象、出功能、保民生”的总体要求为指导思想，深入研究了A区域整体开发项目建设时序前置条件和制约因素，确立了A区域整体开发项目建设时序的编制原则。

（1）保障民生：区域东片区围绕安置房交付，保证过渡原居民尽快回迁，安置房必须先行交付。

（2）区域中轴早出形象：以城市森林为推进主线，快速展示区域整体绿地形象，提升二级开发地块附加值。

（3）配套保障：以二级开发地块竣工交付所需的配套保障为主线，统筹推进市政、绿化及公建配套等项目的建设交付。

（4）市政先行：市政道路、管线等应满足区域内其他项目建设、交付、运营等配套需求。

由于区域整体开发项目的复杂性，区域整体开发建设时序首先要确定区域整体开发建设时序的核心项目。施工总控经反复研究论证，最终确定A区域整体开发建设时序的核心项目包含安置房、学校、道路交通等民生保障项目，河道水系整治、公园绿地等出形象、出功能的项目和有利于推进A区域整体开发建设的项目。

安置房项目为A区域原居民就地安置的民生保障项目，施工总控筹划A区域整体开发建设时序时必须确保安置房能够按决策层要求的工期目标完成。同时，要为安置房项目的居民提供便利舒适安全的居住环境。施工总控需要统筹协调安置房项目建设时序与交通、绿化、景观、消防及人防等配套工程项目的建设时序。

施工总控通过对相互制约的项目建设时序的合理安排，为A区域公共绿地、河道整治与水系调整、滨水区再开发等项目土方资源调配等提供了条件，降低了总建设成本，优化了建设工期。

施工总控通过对地块（项目）地上、地下空间建设时序的深入研究和筹划安排，为A区域整体开发相互影响的地块（项目）共建、共享建设和运营期间的配套设施创造了条件。

A区域整体开发项目涉及现有轨道交通车站出入口改建及待建轨道交通车站的接驳，与轨道交通车站毗邻的地块二级开发和市政道路关系密切。施工总控深入调查研究了A区域地下空间整体开发与地上地块二级开发及与轨道交通车站接驳等已界定的产权、设计、建设及运营等层面相互关联的制约因素，通过对关联项目建设时序的精细筹划和优化，减少了已建或已运营的项目和在建项目间的冲突和矛盾。

2.2 施工总控区域整体开发项目建设时序管理

区域整体开发建设时序管理基本要求为：施工总控对区域整体开发项目建设时序进行跟踪和动态管控，确保区域整体开发核心项目按确定的建设时序要求推进，确保区域整体开发建设时序总控目标的实现。

区域整体开发建设时序管理基本流程为：规划、制定区域整体开发建设时序管理方法和措施；确定区域整体开发建设时序的核心项目；循序渐进筹划区域整体开发建设时序（近期详细，远期粗略）；编制区域整体开发建设时序；动态控制区域整体开发建设时序。

施工总控区域整体开发建设时序管理重点如下。

（1）筹划编制完成区域整体开发建设时序并报决策层审批。

（2）对一级开发主体各管理职能部门和子项目（群）管理机构进行建设时序交底，各管理职能部门和子项目（群）管理机构须按已批准的区域整体开发建设时序确定各自的管理目标和工作计划。

（3）参与拟定二级开发主体开发建设管控协议，对其进行建设时序交底。

（4）优化和动态管控区域整体开发建设时序。

（5）区域整体开发建设时序的变更。变更建设时序必须严格执行相关变更流程规定，重大变更须报决策层批准并重新对管理职能部门和子项目（群）管理机构进行交底。变更建设时序不得影响区域整体开发建设总控目标。

3 区域整体开发项目施工总控实施重点

3.1 创新区域整体开发项目管理机制，明晰管理流程

为适应A区域整体开发项目建设管理的复杂性，A区域一级开发管理主体创新管理机制，引进施工总控团队，并根据施工总控建议对A区域整体开发原有的管理架构进行调整优化，实行“条”（一级开发管理主体的职能部门）、“块”（一级开发管理主体的项目管理机构，以下简称“项目组”）相结合的管理架构，即“条”负责专业条线工作的审核、协调，“块”负责项目群具体工作的推进落实。施工总控团队负责对“条”“块”提供技术管理支撑，并填补“条”“块”之间的管理盲区。

A区域整体开发项目数量有七十多个，项目组有河道组、绿化组、安置房组和市政组等。施工总控需要明晰各职能部门、项目组和相关参建单位等建设管理流程，拟定A区域整体开发项目建设管理需审批备案事项的审批备案表等，全面高效推进A区域整体开发建设。

3.2 筹划区域整体开发总平面布置，形成一张区域整体开发项目建设管理总平面控制图

施工总控对A区域整体开发多个地块、项目用地红线进行排查梳理，对其施工管理界面进行优化、界定，拟定多项目施工界面管理制度，并预判实施过程中可能出现的问题并制定应对措施，形成一张区域整体开发项目建设管理总平面控制图。

A施工总控区域整体开发项目建设管理总平面控制图的研究重点如下。

（1）设置区域整体开发项目建筑工人集中居住大型临时设施（以下简称“集中大临”）。设置集中大临有利于实现集约、节约的区域整体开发与绿色、环保文明施工的双提升，有利于加强对建筑工人集中居住临时设施的日常管理。集中大临包含宿舍、食堂及生活服务设施等，实施统一设计、统一施工和统一管理，采取统一物业管理模式。集中大临以标准化、特色化、智慧化为导向，利用智能化物业管理平台为建筑工人提供精细化管理和服务。

（2）统筹区域内地块、项目公用的临时道路、临时给排水、安防设施等其他临建设施的分阶段建设和使用。施工总控团队经实地踏勘A区域整体开发场地现状后，充分利用原有市政道路和管网，分阶段新建市政道路和管网，满足区域整体开发进度需求。在实施过程中，施工总控根据A区域整体开发建设时序的阶段优化调整，动态优化调整临建设施。为集约和高效实现A区域内地块、项目公用的临时设施的共建与共享，施工总控制定了相关管理制度（办法），明确区域内地块、项目红线内外临时设施管理主体、管理界面及职责；制定了共建、共享的临建设施的建设标准、使用审批流程和管理细则。

（3）根据区域整体开发项目、地块建设时序安排，对区域内各地块、项目的土方进行统筹调配。

（4）协调区域整体开发项目、地块及其周边项目、地块的建设开发进度，按规定审批建设时序变更，保证各地块、项目建设时序与区域整体开发建设时序相匹配。

3.3 区域整体开发土方平衡调配

由于区域内各开发地块、项目类型和开发进度不同，因此施工总控区域内土方调配重点、难点是筹划区域内不同地块、项目土方最优的调配方案和调配土方量的精准计算。不同地块、项目合理可行的土方调配方案和调配土方量的精准计算，能够最大程度降低区域内土方挖填和外运工作量，节约土方开挖运输成本，降低区域内工程项目总投资，缩短施工工期，并减少土方挖运带来的污染，对文明施工、保护环境具有重要意义。施工总控通过分析区域整体开发各地块、项目土方在开挖、转运、回填、利用等过程中的施工进度与其项目类型和土方量的平衡关系，以及开挖、填筑与时间、空间关系的协调性，界定土方调配的边界条件，拟定区域整体开发项目土方调配平衡方案和管理办法，编制区域整体开发各地块、项目土方挖填、转运计划，以实现区域内各地块、项目土方的最优调配。

4 结 语

区域整体开发施工总控是伴随着城市区域整体开发建设应运而生的，是区域整体开发管理模式的创新。施工总控从区域开发整体角度考虑，统筹区域整体开发建设时序，合理调配和均衡利用区域整体开发公共资源，共建、共享区域整体开发项目临建设施，实现区域整体开发所需的精细化和动态管控，提升区域整体开发项目建设管理效能，为实现区域整体开发的决策目标提供强有力的技术管理支撑。

相对于传统单一项目开发模式，区域整体开发项目施工总控面对的是多地块、多项目、多类型、多开发主体的整体开发模式，目前积累的实践经验有限，因此，面对区域整体开发的复杂性和矛盾性，施工总控尚需在实践中总结经验，在机制上系统完善。