房地产评估教材内容设置改进探析

张志辉

（青岛农业大学资源与环境学院，山东 青岛 266109）

0 引言

在我国房地产开发类型和规模持续扩张，不动产权利体系不断完善，信息化进程不断加快，大数据和人工智能技术在各行业的广泛应用等各种因素交互影响下，批量评估、房地产价值减损评估、地下空间使用权评估、房地产线上评估等各种新鲜、奇特的评估业务不断涌现，为房地产评估行业提供了新的发展契机和空间，但也对估计人员的专业素质和评估技能提出了更高的要求。在此背景下，房地产评估后备人才培养要贴近行业发展需求，从人才培养目标、课程内容设置、课程实习等方面进行相应的调整，方能为评估行业输送合格后备评估人才。课程内容设置是其中承上启下的重要环节，因此必须对现有评估教材进行检视，与时俱进地增补相关章节，为评估人才的培养奠定坚实的基础。

现有房地产评估教材版本众多，其内容体系设置大致分为分篇和不分篇两种形式。大多数教材采用的是不分篇的内容设置形式，如柴强、王旭育和虞晓芬等[1-3]。这类教材基本遵循房地产估价基础、房地产估价理论和方法和房地产估价实务三大板块来设置内容。房地产估价基础版本，通常用4～6 个章节来介绍房地产、房地产价格、房地产价格影响因素、房地产估价行业与制度、房地产估价原则等基础知识。房地产估价原理和方法板块，采用理论和案例相结合的方式，分别专章介绍比较法、收益法、成本法、假设开发法、路线价法、基准地价法的基本原理及其应用。房地产估价实务板块，用1～2 个章节来介绍估价程序注意事项和估计报告的撰写。分篇的教材的内容与不分篇的内容基本一致，将内容性质相同的章节归集到估计基础知识、估计程序、估计方法等不同篇目中，但增加了较大篇幅的不同类型、不同目的估计章节，如覃芳和吴群[4，5]。

假设开发法本质上属于收益法，基准地价法和路线价法是比较法的特殊形式。因此，分篇和不分篇的教材总体上是基于比较法、收益法和成本法这三大传统评估方法来组织和阐述房地产评估的相关知识，缺少最新评估理论和方法的相关知识。文章就房地产评估教材内容设置改进进行探析。

1 现有房地产估价教材的缺陷

1.1 缺失房地产批量评估的相关内容

房地产批量评估在国外已经发展成为相对规范、相对成熟的行业。为规范批量评估工作的开展，国际税收评估员协会（IAAO）、美国评估基金会（AF）、英国皇家特许测量师学会等权威机构也颁布了各自的房地产批量评估准则。基于房地产批量评估理论和方法，美国20 世纪70年代最早应用于房地产税基评估，随后各种自动估价模型（AVM）与计算机辅助估价系统（CAMA）被开发，广泛地被欧美发达国家的银行界、财务机构、估价机构、估价师及投资者使用，发展成为多家公司近20 套应用软件的不动产信息产业[6]。

国内房地产批量评估工作开展的相对较晚。自21世纪初，随着我国住房制度货币化改革的全面推行，我国房地产业迅猛发展，房地产交易日益活跃，海量的各类房地产交易数据不断涌现，产生了大批量高效估价技术的需求并具备相应的数据条件。学界开始尝试应用特征价格模型及各种机器学习算法来进行房地产批量评估模型的研究。而国内顶尖的房地产评估机构在前期房地产价格评估实践和数据积累的基础上，逐步开发出了各种房地产自动估计系统，如中指大数据评估系统（CREIS）、禧泰房产估价系统、EVS房地产自动评估系统等。目前这类自动估计系统已覆盖全国绝大多数城市，为不同类型的用户提供不同类型的房产的价格咨询和评估服务，如禧泰房产估价系统全国城镇覆盖率为99%，能提供住宅、办公、商铺等房产的房价、租金评估，日估价能力达到3 亿笔。

批量评估逐步成为我国房地产评估业务的主流，并呈智慧化、产业化趋势。这对评估人员的素质和技能提出更高的要求。遗憾的是，现有房地产评估教材仍然是基于传统评估理论和方法，培养了学生的评估技能。这表现在绝大多数教材没有涉及批量评估理论和技术、自动估价模型理论和技术的内容；少数教材如吴群、虞晓芬也只是以较小的篇幅对批量评估、自动估价模型的原理进行描述性的简单介绍。如此小篇幅、重理论，轻技能的处理，只能让学生了解批量评估、自动估计模型的相关概念，却不能深入掌握其原理和方法，并具备实际运用的基本技能。

1.2 缺失房地产价值减损评估的相关内容

随着我国房地产开发量和交易量的迅猛增长，房地产成为普通家庭最重要的财产。家庭对房地产的财产意识和增值保值意识不断增强，要密切关注因各种原因导致的房地产价值减损。因此，现实中因房屋质量功能缺陷、相邻权利人擅自改变房屋结构、政府规划调整修订和邻避型公共设施建造等所导致的房地产价值减损问题十分突出。如何评估受损害房地产的价值减损额和相关经济损失，为房地产纠纷和诉讼案件提供了科学合理的参考依据，成为房地产评估的一项重要业务。

住房和城乡建设部与国家质量监督检验检疫总局联合颁布的GB/T 50291—2015《房地产估价规范》[7]，对房地产价值减损评估工作的内容和程序做出相应的规范。而各地评估机构依据相关规定也做了大量的实际评估工作。尽管政府相关部门和房地产评估行业都很重视房地产价值减损评估工作，但土地资源管理和房地产评估相关专业在人才培养中却忽视这项工作。具体表现在，早期的教材中没有纳入房地产价值减损评估的相关内容，较新版本的房地产估价教材中，如柴强和吴群等，也仅在其他估价方法或其他目的估价章节下，以一页或数页的篇幅提及房地产价值减损评估。如此篇幅安排，学生至多能了解房地产价值减损评估的概念，难以较为深入的掌握其评估内容、评估程序和评估方法。

1.3 缺失地下空间使用权评估的相关内容

随着我国城市化进程的快速推进，土地资源的约束日益凸显，各种大城市病不断涌现，对城镇地下空间进行集约复合利用成为支撑我国城市现代化可持续发展的关键途径之一。为指导地下空间的开发利用，早在1997年原建设部制定《城市地下空间开发利用管理规定》（建设部58 号令），截至2020年中国颁布有关城市地下空间的法律法规、规章、规范性文件共527 部。在各种规范引领下，我国地下空间利用规模迅速扩张，类型日益繁多。据《2020 中国城市地下空间发展蓝皮书》统计，2016—2019年中国城市地下空间开发每年以1.5 万多亿人民币的规模的速度增长，“十三五”期间累计直接投资总规模达8 万多亿元，累计新增地下空间建筑面积10.7 亿平方米，形成涵盖地下交通、地下商业服务、地下市政、地下公管公服、地下仓储、特殊功能等潜力庞大的地下空间产业体系[8]。

我国已成为领军世界的地下空间开发利用大国。科学评定地下空间使用权的价格，对于促进地下空间资源的高效合理利用，调解和裁定相关权益人的纠纷，具有十分重要的意义。

从评估工作实践来看，难以采用现有评估教材和估计规范给出的评估方法，评定地下空间使用权的价格。例如，因缺乏可比交易案例，难以采用市场比较法来评定下空间使用权的价格；因无法单独核算地下空间使用权的取得成本，不能用成本法来评定地下空间使用权的价格；地下空间项目经营风险大，运用收益和成本难以准确预测，不能用收益还原法来评定地下空间使用权的价格。因此，有必要在房地产估价教材中，纳入地下空间权使用权评估的相关内容。

1.4 缺失棕地价值评估的相关内容

随着我国工业化、城市化和农业集约化进程的快速推进，产生的大量有害物质在土壤中积累，形成大面积的棕地（即污染土地）。据2014年《全国土壤污染状况调查公报》估算，中国受污染土地面积达到154万平方千米，占比为16%，其中受污染的工业用地面积为3 万平方千米，占比为30%。在人多地少的基本国情的约束下，对污染土地进行修复、治理和再开发利用，成为我国土地资源可持续利用的重要组成部分。为此，在各地出台和实施的不同污染土地修复治理计划的基础上，国家于2018年颁布了《中华人民共和国土壤污染防治法》规范受污染土地的修复、治理和再开发利用等相关工作，以期推动土地资源的永续利用，促进社会经济的可持续发展。

对受污染土地进行修复治理和再开发再利用，面临的首要问题是在调查和分类受污染土地的基础上，如何评定其修复治理成本或价值。因此，可预见在未来很长时期内，“棕地”评估将成为土地估价机构所面临的急迫的重要工作。但目前国内尚无机构深入系统地研究“棕地”评估问题，相关教材上也缺失“棕地”评估的相关内容，致使评估人员缺乏“棕地”评估的原理方法和相关技术。这一现实问题必将严重影响和制约“棕地”修复治理和再开发利用工作的有效快速推进，所以必须对现有教材进行改进，以增加“棕地”评估理论和方法等相关内容，以利于相关专业人才的培养。

2 改进现有房地产评估教材的设想

现有房地产评估教材和当前房地产评估理论的发展与评估工作实践的需求，有较大的脱节和落差，导致学生不具备相应的评估知识和技能，难以胜任现实评估工作。因此应对房地产评估教材进行更新和改进，才能切实提高学生的专业素养，增强学生从事房地产评估的实际操作技能。

2.1 增设房地产批量评估及其自动化评估系统的专章

如篇幅许可，房地产批量评估和自动化评估系统应设独立的章节来分别介绍。房地产批量评估包括理论和方法应用两大部分。理论部分在梳理和总结国内外现有文献的基础上，简述房地产批量评估的类别、特点、应用条件和程序步骤，重点介绍特征价格模型和随机森林、人工神经网络、支持向量机、决策回归树等经典和常见的批量回归模型的基本原理。方法应用部分要基于常用的计算机程序语言如R 或Python，深入的展示从数据采集至确定最佳评估模型的整个建模过程。在数据采集与整理阶段，介绍如何应用网络爬虫从链家、安居客或土地交易信息网等房地产交易平台爬取评估对象交易的基本信息，利用百度地图API 获取评估对象的配套设施信息和经纬度等特征，进而对数据进行清洗、赋值，构成建模数据集。在建模阶段，介绍如何进行探索性分析、变量转换和特征选择。在模型择优阶段，要介绍如何通过重抽样方法评价不同模型的优劣，校正模型参数，确定最优评估模型。房地产自动估计系统应选择几款国内外有代表性的评估软件，介绍其开发原理、构成与功能。

2.2 增设房地产价值减损评估的专章

应围绕评估内容、程序和方法及相关案例，设置放地下价值减损评估的专门章节。现行的GB/T 50291—2015《房地产估价规范》简单地将房地产价值减损界定为被损害房地产直接价值减损和因被损害房地产造成的其他财产减损、搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失等间接价值减损两大类型。但在现实中，因房屋设计、施工、人为或自然灾害、政府规划修订和变更等各种因素，导致房地产价值减损的问题错综复杂，情况各异，让评估人员无章可循，无据可依。因此，应总结归纳房地产价值减损评估的实际案例，详细阐述各种因素造成的房地产价值减损的类型、评估难点，明确其评估内容及程序步骤。就评估方法而言，因缺乏类似可比案例和交易案例，难以采用《房地产估价规范》规定的修复成本法，损失资本化法、价差法评定被损害房地产的直接减损额，可考虑结合实际评估案例，讲述如何运用德尔菲法和意愿调查法来评估房地产价值减损额。另外，据实际评估案例，也应给出如何评定被损害房地产的间接价值减损额的方法指南。

2.3 增设地下空间权评估的专章

西方发达国家地下空间开发利用时间较早，地下空间权评估理论和方法也较为成熟。因此，应在全面归纳总结其评估理论和方法的基础上，结合国内地下空间权评估的案例，来组织这一章节的内容。首先应厘清不同地下空间利用功能类型的内涵、特点、影响因素，进而明确其价格评估的内容、所需资料数据、评估难度、程序步骤。从评估方法来看，鉴于难以采用传统的评估方法来直接评定地下空间使用权的价值，可考虑介绍如何运用间接的评估方法，如日本的“立体利用价值阻碍法”、德国史基墨滚动法、德尔菲法、意愿调查法等[9]，评估不同功能地下空间权的价格。

2.4 增设“棕地”价值评估的专章

“棕地”价值评估章节应包括三个方面的内容。第一个方面的内容是对我国受污染土地的类型、成因、特点、相应的修复治理技术等做简要的介绍，让学生具备“棕地”评估的基础知识。第二个方面的内容是在归纳和总结西方国家“棕地”评估理论和实践的基础上，结合我国土地污染的现状，筛选和提炼出符合我国实际的“棕地”评估理论方法体系。第三方面的内容是评估案例的解析，通过案例让学生明确不同评估方法的应用条件、步骤及其注意事项。

3 结语

现有房地产评估教材基本上围绕市场法、成本法、收益法三大传统评估方法来讲述房地产价格评估的相关理论和知识。教材内容陈旧，缺失批量评估、房地产价值减损评估、地下空间使用权价格评估、棕地价格评估等重要内容，滞后于最新评估理论的发展，也不能满足房地产评估行业的市场需求。因此，应及时增补相关内容，更新评估理论和方法，才能更好地为房地产评估行业培养高素质合格的后备人才。