军民融合产业与工业地产再融合帕累托最优研究

■ 刘名祝

国内外关于军民融合产业和工业地产研究取得大量既有理论价值又有应用价值的研究成果，有关军民融合产业与工业地产相结合的研究与军民融合产业园研究交织在一起，而关于军民融合产业与工业地产再融合的研究成果还没有公开发表。本文从军民融合产业与工业地产的跨界研究入手，提出军民融合再融合概念和优化军民融合再融合实现路径，在理论研究和实际应用中都有其独特意义。

一、军民融合产业与工业地产的概念分析

军民融合产业和工业地产具有兼容性，可实现两大产业融合，而这种融合实质上就是军民融合再融合。

（一）军民融合产业

军民融合产业是利用军品技术和能力开发的民用产品及其产业化，具有与军品技术相近、工艺相似、设备相通等特点，军工具有优势，有利于军民互动，有利于平战转换，有利于提高经济效益，是军民融合、寓军于民的重要产业基础。

军民融合产业具有三个属性：一是交叉性，军民融合产业是军工产业和民用产业的交叉部分；二是共用性，军民融合产业的产品和要素既可用于军也可用于民；三是双面性，绝大部分军民融合产业既面向民用市场又面向军用市场。

军民融合产业具有三个层次，或称为“三度融合”产业：一是低度融合产业，在产业集聚体系内处于不同产业链条，有军有民、有军有民、军民共存，相互之间有联系但不够紧密、有促进作用但不大，是一个利益独立体；二是中度融合产业，在产业集聚体系内处于相同产业链条，军中有民、民中有军、军民一体，相互之间有联系并且比较紧密、有促进作用并且比较大，是一个利益悠关方；三是深度融合产业，在产业集聚体系内处于同一产业链条，以军促民、以民促军、军民共赢，相互之间有联系并且非常紧密、有促进作用并且非常大，是一个利益共同体[1]。

（二）工业地产

工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土地批租年限为50 年。

工业地产具有盈利性的属性，盈利模式主要有三种：

1.土地开发：主要以土地溢价增值而获取利。投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。

2.项目开发：长期持有经营收益或出售产品。项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。

3.产业开发：通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式。工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。

二、军民融合产业与工业地产相关功能分析

军民融合产业和工业地产具有不同功能，军民融合产业与工业地产再融合本质上是两大产业不同功能的融合。

（一）军民融合产业的功能

在军民融合产业园，军民融合产业是园区发展的主体和核心，以其特有产业属性主要承担了集聚功能[2]。

1.集聚军民融合技术。在重点产业领域引进和培养掌握核心技术、引领产业跨越发展的海内外高层次人才。培养一批创新能力突出、熟悉国际前沿动态的学科带头人、科技领军人才和团队，培养一批懂技术、善经营的现代企业家和跨界复合型人才。发挥军工科研院所、高等院校的优势，引入拥有重点实验室、工程技术研究中心等省级或国家级平台的科研院所、高等院校和企业，开展科研攻关抢占高技术前沿，掌握一批具有自主知识产权的核心技术和关键技术。

2.集聚军民融合产业。以发展新一代高新技术为主线，研发一批重大战略产品，孵化一批创新型企业，打造军民融合高端产业集群。按照技术领跑、占据价值链高端的原则，不搞小而全，重点发展高端产业中的细分产业。

3.集聚军民融合企业。建立从创业期企业孵化、发展期企业加速、成熟期企业到领军企业形成的全生命周期支持链条，推动园区创新能力不断升级，形成园区在军民融合科技创新的核心竞争力。大力扶持一批掌握军民两用前沿技术的中小微企业，选择具有军民两用前景的颠覆性技术进行孵化。精心挑选一批知识型创业企业，提高创业成功率，促进科技成果转化，力争在园区内培育出一批引领未来行业发展的企业。专门针对形成一定规模的科技型高成长军民融合企业提供加速服务，加速形成一批小巨人企业。通过引进和培养，形成一批军民融合领军企业[3]。

（二）工业地产的功能

在军民融合产业园，工业地产是园区发展的载体，主要承载了服务和配套功能[4]。

1.搭建服务平台。引进一批专业能力强、信誉好的机构，为军民融合企业提供行政、学术交流中心、展览展示、人力资源、代理中介、教育培训、科技信息、中试验证，以及金融、财务、法律、知识产权等专业化、综合性公共服务。加强与军队相关单位的沟通，为园区企业参与军品生产搭建桥梁，提供需求信息发布、政策咨询、资质办理等服务。设立军民融合协同创新母基金，联合社会资本设立产业基金支持科技成果转化和产业化，围绕创新链配置资金链，为具有高成长性、信用良好的军民融合企业提供符合企业发展特点的融资解决方案，建立高效的投融资平台。

2.打造宜业宜居生态环境。打造具有田园风格的生态环境，形成以低碳环保为核心的，适宜乘自行车出行和步行的绿色生活方式。以资源节约、环境友好模式建设一个适合国内外高科技人员工作、生活、休憩、学习四位一体，有国际化氛围的高科技园区，为加快科技成果向生产力的转化、创业企业孵化、高新企业研发、创新人才培育、科技成果转化提供高端发展空间和卓越服务。倡导绿色低碳发展，形成宜业宜居的服务体系和生活配套，凸显创新要素表达的建筑设计。

3.探索促进军民融合的体制机制。在园区运营管理、产业发展和资源共享等方面研究出台优惠政策和机制，破解制约军民融合技术双向转化的难题。将国家在军民融合方面的创新政策优先在园区先行先试，为国家深化军民融合重点领域改革积累经验、提供借鉴。适应全球经济一体化发展要求，紧盯新一轮科技革命和军事变革演变趋势，创新人才政策，形成吸引优秀军民两用人才的政策和机制，不拘一格选拔优秀高科技人才，吸纳国际顶尖军民两用人才。

三、军民融合产业与工业地产帕累托最优方案

所谓帕累托最优(Pareto Optimality)，也称为帕累托效率(Pareto efficiency)，是指资源配置的一种理想状态。军民融合产业与工业地产帕累托最优方案，就是要采取最优的规划设计、运营管理和商业模式，实现军民融合产业和工业地产公平与效率的“理想王国”。

（一）最优园区定位

贯彻落实国家关于军民融合与工业地产的重大战略决策和政策法规，根据自身定位和特点，塑造具有良好空间秩序与尺度，符合公众审美、反映军民融合创新文化特征、体现创新工业地产特色的高品质空间环境，按实施建设顺序对开敞空间、建筑群体、交通组织、环境景观设施等重点深入设计，提升园区空间环境品质及活力，满足园区研发、生产、生活需求，具体定位一是生态低碳，尊重自然，组团式有机布局；二是技术创新，高精尖信息产业及军民融合产业技术的创新驱动，为园区提供了优质的平台构架；三是智慧共享，采用智慧管控体系，实行智能化的运营，通过现代化手段实现整个园区的高效发展。

（二）最优总体布局

按照因地制宜、因企制宜、因业制宜的要求，把土地利用好，把总平面布置好，把道路交通修建好。一是土地利用指标优化，优化控制建筑限高、容积率、建筑密度、绿地率等指标；二是总平面布局优化，形成主要的功能区块和主要的景观轴线，同时将绿化渗入各个功能组团之中，形成有机紧凑协调的平面布局形式；三是道路交通优化，主要采用地下停车的方式，辅以部分地上停车，科学设置车行流线、消防流线、外部主要人行流线、内部人员进入建筑流线、人行扶梯等，加强园区内外联系。

（三）最优建筑设计

按照绿色模方、有机生长的设计思路，建筑整体布局融科技于自然之中，建园区于山水之中，山、水、人和谐一体。一是以绿色为主色调，不仅在建筑形体塑造上与周边山水融为一体，同时在视觉感受上也起到舒缓身心的作用；二是以模方为主形态，采取底层架空的形式，扩大公共广场空间、丰富园区的整体空间形态；三是以有机为主风格，高层建筑采用点状塔楼式空间布局，有效缓解现存大面积面状布局的城市空间带给人们的竖向视觉压力；四是以生长为主旋律，采用生态节能材料将石材外墙与铝合金节能窗相结合，建筑外墙主要采用绿色花岗岩石材和保温型断桥铝合金节能窗，结合少量LOW-E 玻璃幕墙，突显绿色、硬朗、简洁的建筑形象。

（四）最优美观建设

主要考虑“人与自然”之间的和谐关系，坚持“设计结合自然”设计理念，以生态环境优先为原则，充分体现对人的关怀，在整体规划的同时，通过遵循军民融合、山水融合、产城融合的设计手法，最大程度体现军民融合创新产业园本身大融合的主题。一是地方性，遵循项目的地形地貌和气候条件；二是层次性，通过塔楼和裙房的建筑错层体现丰富景观的空间层次；三是文化性，回归本土文化，保留历史记忆传承区域悠久的文化历史和品德人格；四是生态性，尽可能地运用本土植物，从而达到低成本维护的植物和人群生活的较高质量；五是展示性，建设核心景观带和城市广场、树阵广场和标志性景观小品以及镜面水景，增强项目区域的展示性。

（五）最优可持续发展

以现有的自然生态系统作为土地开发规划的综合框架，实现土地利用和园区发展的可持续性。一是低影响开发，考虑地区和流域范围的环境，在园区内留绿、返绿、透绿，打造景观通廊。二是采用能源再生系统，突破“节”能的特点，向“造”能方向转变；三是太阳能利用，引入太阳能热水器为居住建筑及办公、科研等公共建筑提供供水系统，引入太阳能路灯代替传统路灯；四是雨水收集与利用，采用虹吸式屋面排水系统，节省管材和施工量；五是遮阳，采用空间+构件+绿化遮阳的设计手法，创造既节省能源又舒适的室内环境；六是雨水综合利用，处理后的雨水用于绿化灌溉、道路广场冲洗、车库地面冲洗等。

（六）最优运营管理

借鉴先进地区园区建设经验，结合园区管理和运营需要，建立社会化、市场化、专业化的管理与运营机制，营造“融合、协同、创新”的园区文化。一是政府引导，落实有关优惠政策，争取专项支持，加强园区开发建设和管理服务；二是市场运作，按照现代企业制度实行公司制管理和企业化运作，建立灵活的投融资机制、用人机制、激励机制；三是创新机制，建立和完善适应市场需求的园区建设与社区建设融合的开发建设机制、军转民和民参军的转化机制、物业商业产业配套的公共服务机制、智能化网络化人性化兼备的管理机制、企业入园和退出的考核激励机制等；四是智慧办公，采用植物生长的智能监控、温湿度的传导系统、自动调节生态循环系统，园区安全数控体系分为三级安防系统，确保园区科研成果的保密[5]。

（七）最优商业模式

整合园区内军民融合企业的技术、人才、信息、产品、管理、市场等资源，立足园区内，面向园区外，借助企业集团这一现代企业高级组织形式，瞄准高端创新产业，以互联网+为依托，以推动军民融合深度发展为己任、以资本和技术为纽带、以园区企业和协作单位为成员单位、以集团章程为共同规范，组建园区军民融合产业集团，坚持政府主导、市场导向、社会参与，实行军民联动、市场拉动、集团带动、创新驱动、产业推动，实现园区内军民融合产业由要素融合向创新融合升级。一是形神行融合：既有工业地产的形：漂亮的外形、美观的建筑、优美的环境，又有军民融合产业的神：明确的主题、鲜明的特色、丰富的文化，还有市场经济顺畅、有序、高效的运行。二是业业业融合：既有工业地产健全、周到、贴心的物业，又有军民融合集聚、线性、一条龙的产业，还有市场经济配套、发达、完善的商业。三是主主主融合：政府主体主导、市场主体主建、社会主体参与，政府看得见的手、市场看不见的手和社会组织无处不在的手共同发挥作用，各尽所能、形成合力。四是动动动融合：军民联动、产业拉动、创新驱动，调动发展主体的积极性和创造性，挖掘内在动能，打造强大的、不竭的、可持续的发展动力。五是体体体融合：以高校和科研院所为军民融合母体、以高新技术企业为军民融合主体、以产业园为军民融合载体，把技术、人才、资本、土地等军民融合资源融合起来。

（八）最优综合效益

军民融合产业园可以实现富国强军兴业的目标，最终体现在相对最优的经济效益、社会效益和生态效益。一是经济效益最优。工业地产为军民融合产业提供集聚条件，实现叠加效益、累加效益、规模效益和乘数效应，军民融合产业为工业地产增添生机和活力，从事军民融合产业的企业主和从事工业地产的开发商可实现最优共享共赢，国家和地方经济也可发得到新的发展。二是国防效益最优。军民融合产业园集聚人才、技术、资本等军民融合要素，推动军转民、民参军，成为实施军民融合国家战略的前沿阵地，有效促进强军兴军战略目标的实现。三是生态效益最优。军民融合产业园是新兴产业园，在杜绝传统产业园破坏生态环境的缺陷的最低要求基础上，牢固树立绿色发展和可持续发展理念，综合采取多种环境保护和生态改善措施，具有相对最优的生态效益[6]。