不动产登记制度对房地产经济发展的影响

文/吕秀菊 山东省临清市自然资源和规划局

房地产属于不动产，在交易过程中为了保证安全，需要落实产权归属，防止经济纠纷的出现。在不动产的登记过程中，需要由拥有不动产的个人提出申请，然后由政府相关部门对其信息进行登记并为其颁发登记证，填补了以往房地产交易过程中存在的漏洞，为房地产权益交割提供了制度保障。

不动产登记制度以个人身份证和组织机构代码为基础，从制度层面强化了社会管理力度，可以防止出现腐败问题。同时，不动产登记制度也可以对市场经济需求进行调整，为不动产交易活动的顺利开展提供重要的产权基础保障。

不动产登记制度对房地产的影响

明确产权，提高交易安全性。不动产登记制度对于交易秩序有着重要的维护作用，可以为交易活动的开展提供安全保障，对于提高房地产行业发展有积极作用。在对不动产进行登记时需要权利人以及关系人共同提出申请，之后相关部门会将个人信息上传到不动产簿中，完成登记。房产是个人的重要资产，通过对房产进行登记可以明确个人拥有房屋产权，权利人可以根据法律维护自身权益，防止房产购买过程中出现交易问题，有利于推进房地产交易市场的发展。

明确投资属性，广泛应用担保物权。担保物权的提出拓宽了新的融资渠道，银行、证券行业、保险行业在不动产融资方面均开始呈现出市场化的发展趋势。近年来房价持续上升、房产投资金额较大的情况下，他项权利登记可以为出资人的合法权益提供有效保护，确保出资人拥有资金的安全性。

作为产权人可以通过房屋抵押的方式获取资金，担保物权开始得到了广泛应用，能够在短时间内获取资金。当前在城市内部存量房抵押呈现出旺盛发展的态势，社会已经认可了房地产所具备的投资价值。房地产投资有利于加快资金周转速度，高效盘活区域经济，为城市整体经济发展提供了有效助力。

不动产登记制度对房地产经济的具体影响还包括以下微观业务方面的变化：

房屋租赁的变化。对于缺少充足资金的人员而言，为了保证住房需求会选择租赁房屋，近年来选择房屋租赁的人员数量持续增加，房屋租赁市场和新房以及二手房市场均成为了推动房地产经济发展的主要因素。自从2015年之后房屋租赁市场发展速度持续加快，加之各类政策的鼓励以及支持，房屋租赁市场呈现出井喷式的发展态势。特别是在不动产登记制度提出后，很有可能会出现购房意愿改变的现象，影响人们购买房产的欲望，房屋租赁需求持续增加。

房产价格的变化。房价一直以来是市场所关心的重要话题，近年来房价持续飙升，这给消费者购房带来了沉重的压力。在不动产登记制度的影响下房地产成为可以随时进行流通的商品，拥有房产产权的个人可以通过投资房地产获取收益，这也是调动人们购买房产动力的主要因素。这一类群体整体规模较小，其行为并不会给行业发展带来重要的影响，也不会影响经济发展根基。不动产登记制度可以加快市场制度改革速度，提升房地产交易规范化水平。

不动产登记制度改变了以往分散登记模式，可以为产权人提供重要权益保障，有利于提升房地产行业治理效果，促使政府部门了解各个地区房产分布状况，为反腐推进工作提供数据支持，同时强化市场调控能力。不动产登记制度的应用目的并不在于控制房价，而是根据房产分布情况对行业进行调控。当个人拥有房产数量增加需要缴纳房产税，为了控制房产税缴纳量，会选择变卖额外的房产，这会使市场上二手房交易规模扩大，会影响市场供求关系以及房产价格。

二手房市场的变化。不动产登记制度的提出重点在于保障个人的合法权益，并不会给经济发展带来影响和干扰。二手房在房地产经济发展过程中占有重要地位，利用不动产登记制度可以收集二手房信息。当前城市发展速度不断加快，很多农村人口也开始进入到城市内就业和务工，住房需求有所上升，特别是目前很多城市无法及时供应新房，所建设的新房均向着豪宅化的方向发展，由于资金、政策等因素的影响，很多房屋建筑工程均出现了烂尾的现象。

同时，结合房产税政策的提出，在短时间内二手房数量会持续上升，在一线城市以及二线城市居住的居民开始将二手房作为满足置业需求的关键，因此短期会给房地产经济发展带来重要影响，导致经济发展出现波动。从长期角度出发进行分析，该制度可以提升房地产市场的规范化水平，促进二手房市场的稳定发展。如果社会大众拥有购买房产的需求，可以通过不动产登记制度了解房产资源的信息，保证资源信息价值的真实性，促进市场买卖活动向着良性方向发展，从而推动社会整体经济的稳步提高。

产品需求的变化。产品需求的变化会直接影响房地产经济的发展。最初，房地产市场发展过程中存在供不应求的关系，现阶段随着建筑行业发展速度不断加快，房地产行业的供求关系达到了平衡的状态，而在供求关系改变的环境下群众的需求也出现了变化，更加重视居住品质。居住品质失衡也是和群众需求之间最为突出的矛盾，当前消费者更加重视选择改善型住房。《民法典》的实施以及应用在法律层面明确了居住权的意义，这也促使房地产行业开始重视提供优质租赁以及优质服务，强化房屋产品质量。

助力房地产经济发展的策略

不动产登记制度已经对房地产经济发展带来了重要影响，在制度的影响下要想进一步推动房地产经济发展，必须对发展策略进行调整和优化，合理利用各类新技术和新理念的优势，为我国社会经济发展打下良好基础。

重点发挥不动产单元价值。不动产登记制度的发展和深度应用是极其关键的。在这一过程中，为了合理利用不动产登记制度，挖掘制度所具备的价值，重点认识“不动产单元”所具备的价值，以此为基础对不动产登记体系进行完善和优化，改变传统的登记模式。

传统登记方式存在效率低下的问题，需要尽快对登记手段进行创新，调整登记形式，提升不动产登记规范化水平。为了深入推广不动产登记制度的应用，要进一步完善不动产登记的司法程序和流程，针对各个流程做出相应的司法解释，提升管理登记系统的灵活性。其次，要重视和简化不动产登记流程，如果登记程序所需经历的环节和周期较长，作为登记人很有可能会出现时间无法配合的现象。为了解决这一问题需要优化登记流程，尽可能提高登记效率和登记比例。为了满足大量数据的存储需求，要在登记系统中设置云空间，有效提高数据存储量，保证后续信息发布和信息查询活动的有序开展，进一步完善不动产登记制度。

控制房地产交易行政干预。在房地产交易过程中极其容易出现行政干预过多的问题，这会影响交易活动的有序开展，因此需要减少行政干预，重视针对交易过度环节进行把控。我国土地资源属于国有资源，因此在对土地进行交易时政府占有绝对主体作用，通过该种方式可以防止出现私自集中土地的现象，但同时也给土地交易活动的开展带来的限制，影响了土地交易活力的提升。在土地登记时要重视落实权源实质性问题，这个问题如果得不到有效处理很有可能会带来不利影响。政府部门可以借鉴其他国家的先进经验引入保险公司，由保险公司来承担信息登记错误所导致的损失，实现政府风险的分散和转移。

构建资源共享机制。当前，各类信息技术已经融入到了人们的生活中，例如大数据技术、人工智能技术的出现和发展改变了人们的生活方式和工作模式，有效提高了社会发展速度。信息技术的发展也为不动产登记制度应用提供了重要保障和支持，在不动产登记制度应用过程中，通常会利用信息系统对房地产信息进行登记，但是目前的登记系统尚不完善，需要搭建具有多样化功能的登记服务平台，打造标准化登记模式，对不动产数据进行数字化处理，加快统一登记工作体系的构建速度，为登记信息共享提供重要的基础设施保障。

目前，多数地区都无法达到标准化统计的工作模式，大数据技术为这一目标的实现提供了技术保障，房地产企业要结合房产信息展开评估研究，建设信息化登记平台，保证信息的完整性，防止出现信息不对等现象。大数据技术可以针对市民不动产数据进行整合，群众可以通过网络平台查询不动产情况。同时，要加强网络安全防护机制的建设，重视利用入侵检测技术、身份认证技术等安全工具，保证市民隐私信息不会被泄露。在查询房屋不动产信息时要通过实名制登记，防止个人私有财产被侵犯。在设置不动产登记体系过程中要建设完善的配套公开机制，及时公开相关房产信息，方便群众利用参考信息分析房地产交易的可行性，从而强化交易活动的安全性，形成公平、公开的物权交易模式，打造合理的交易平台。

完善不动产登记机制。不动产登记和土地登记进行统一是极其重要的，通过统一管理可以充分发挥不动产登记制度的优势，有利于强化对房产信息的监管质量。在出台不动产登记制度后，自然资源不动产登记部门负责针对登记工作实施管理和指导，各级政府部门中也成立了相关部门，促使登记工作形成上下统一的工作状态，确保登记工作的规范化水平，提升登记数据的完整性。在登记体系的完善过程中，要以自然资源部门所提供的数据作为基础，对土地要素资源进行整合，提升信息准确性和统一性。

目前，很多市民会选择售卖额外房产，这在一定程度上增加了行业内部的竞争压力，影响房产销售活动的开展，导致房价出现波动现象。客户收入以及货币政策是影响房价的关键要素，不动产登记制度势必也会在未来长期发展过程中成为影响房价的关键因素。因此，房地产行业要结合不动产登记信息展开深入调研，调查市场上消费者的需求以及喜好。

房地产行业在未来发展过程中仍面临较多的风险因素，特别是在市场环境波动较大的阶段，经济下行压力明显，房地产企业必须要重视规范自身发展模式，强化竞争力。不动产登记制度明确了产权和投资属性，提高了交易安全性，推动了担保物权的应用，给房屋租赁、房产价格、二手房、产品需求带来了重大影响。为了合理利用不动产登记制度，助力房地产经济发展，要重点发挥不动产单元价值，控制房地产交易行政干预，构建资源共享机制，统一房屋和土地登记，完善不动产登记机制。今后，房地产经济发展将会面临更多的挑战以及各种不同的机遇，房地产企业要对发展形势进行合理分析，及时调整发展战略，适应新的社会发展形势。