浅析精益建造在住宅项目管理的应用和意义尝试

朱立国

（甘肃省建筑设计研究院有限公司，甘肃 兰州 730030）

我国的房地产行业在近几年来发展迅速，但与之配套的基础设施建设却落后很多，这就导致住宅类建筑的施工质量和施工效率都无法得到有效的保障。在实际的施工过程中，粗放式的管理模式造成了项目管理的效率和经济效益难以提升，存在高投入、高消耗、低产出、低效率的后果，项目管理急需一种更加科学合理的集约化的管理模式来适应当今的市场环境，精益建造理论便在这样的情况下产生。经过大量实践后发现，精益建造理论显示出了很多的优点，它可以快速响应，凭借高效的运转和灵活方便的特点受到很多管理者的喜爱。

1 精益建造管理核心和原则

精益建造理论在我国的住宅项目管理中还没有得到全面的普及，目前国内的建筑项目普遍采用的都是传统的施工工艺，即“三阶段”施工工艺，第一阶段是做好准备工作、进行图纸设计，然后再去现场进行勘探，最后再对施工图纸进行编制。第二阶段是对施工进行初步的组织与部署，其中包括了平面的规划、平整场地、铺装路面、堆放材料以及设置临时设施等。第三个阶段是交接各道工序，进行安装，最后由业主来进行验收。工程在实施的过程中，出现了工期紧、人员紧、任务重的问题，同时受季节的影响还存在一定的安全隐患，所以对工程进行质量的控制，保证进度顺利进行，从而有效降低成本，提高综合效益，实行精益建造的理论是很有必要的。从上述所言可以发现，精益建造理论是以以人为本、全面协调和精细化的生产作为基本理念的，使企业的资源配置通过优化流程达到最优，进而使得有限的人力物力资源充分发挥出最大的作用，最终使得工程项目能够顺利地竣工。以下将对精益建造管理核心和原则进行论述。

1.1 管理核心

精益建造理论的管理核心分为4个方面，分别是高效率、零库存、低成本和严分析。首先是高效率，指的是在单位时间内，资源供给量都充足的时候，完成工作所花费的时间最短，或者是完成同样的工作所消耗的资源最少，这都算是高效率。其次是零库存，即通过运用典型的准时制管理模式对每一道工序进行分解和调配，确保每一道工序都能和下一道工序实现有效衔接，从而保证生产程序正常运行，实现零库存。再次是低成本，它指的是在高效率和零库存的基础上，即通过消耗最少的资源或花费最少的时间来完成生产流程，从而将成本控制在最低范围内。最后是严分析，精益建造理论最核心的部分就是通过严密的分析发现和找到有效的管理方式，从而采取有效的措施进行管理。

1.2 管理原则

精益建造理论的管理原则包括了5个方面的内容，首先是生产拉式化，它与推式生产有着很大的区别，与传统的管理思想完全不同，传统的思想强调的是本节点的工作内容为下一个节点提供引导，注重的是每一个节点必须生产什么，而拉式化生产则是一种倒排式的生产管理模式，它注重的是最终生产的结果，将所生产出来的产品作为最终的目标，而不是对每个节点必须生产什么进行规定。其次是生产均衡化，在具体的生产过程中，从开始、实施到最后的结束，都会或多或少地出现时间上的中断，因此才会有维修和返工的进行。生产均衡化指的是对工序进行科学合理地安排，保证生产从开始到结束时都不会出现中途暂停或意外中断的情况，使生产过程均衡平稳地结束，在结束后也不会去维修和返工。再次是质量稳定化，这指的是在生产过程中，每一道工序的进行都要严格遵守规章制度，确保每一个过程都符合规范，保证每一个环节的质量都符合规定，尽量减少因人为因素或不确定因素造成的对质量的影响。然后是工作标准化，这指的是工作的每一道程序都要采用标准的施工流程和方式，其中工作方式需要由专人进行设定，除此之外还要对其他的辅助因素进行标准的测定。最后是成本最优化，简而言之就是在保证工期和质量达标的情况下尽可能地减少成本支出，减少的成本包括因浪费造成的成本支出和通过优化可以节约的成本，在成本最优化的过程中，这两部分的实施力度也有所不同，对于浪费导致的成本支出可以通过严格控制浪费现象的发生来达到减少成本的目的，而后一部分则是可以通过优化的方式来进行成本的节省。

2 精益建造的应用和意义

2.1 计划管理

精益建造中的计划管理指的是计划具有周密性和前瞻性，精益建造理论要求在制定计划时必须考虑现场物料的供给与需求情况，对计划的排布要以前瞻性的眼光去看待。准时生产是精益建造计划管理经常使用的方法，它强调的是上一道工序在进入下一道工序的过程中要迅速，减少或消除因不必要的等待而造成的时间浪费。对于住宅项目管理，除了需要考虑每部分工程的衔接之外，还应该考虑工序的开始、结束以及持续的时间，关注上一道工序结束的时间和下一道工序开始的时间，使自由时差尽可能缩短。比如在住宅建造的过程中，第一步应该是打地基，这是建造住宅的基础，而在打地基之前不要对所需的物料进行详细和周密的计算，保证在使用时有充足的物料。否则，在打地基的过程中如果材料短缺，那么下一道工序的进行也会受到影响，甚至造成了时间上的浪费。所以根据精益建造理论，要充分考虑到现场物料的供需情况。

2.2 现场管理

现场管理包括五个方面的内容。首先是整理，要对作业的面积进行增加和改善，保证施工现场没有杂物堆放、确保行道通畅，这样有利于工作效率的提高，同时还可以减少磕碰事件的发生，从而保证工作人员的安全，进一步提高工程的质量。还要在管理方面多加注意，消除混放、混料的发生，这样可以减少事故的发生，达到节约资金的目的。其次是整顿，整顿主要体现在定置管理，即现场的物料和工具摆放的位置要严格依照规定，不能随意改变位置，当需要用的时候就直接从指定位置去拿，这样节省了材料寻找的时间和路线规划的时间，可以进一步提高工作的效率。再次是清扫，施工现场的卫生需要有专人来打扫，保证施工环节的干净。最后是素养，要逐步提高工作人员的综合素养，对他们进行适时的培训，快速让他们对现场管理的模式有更深的了解。例如，一般的施工现场都比较混乱，很多施工人员为了追求施工的速度而乱摆乱放工具，工具的摆放位置不固定，经常造成工具丢失的现象，造成了一定的经济损失。还有，施工现场由于缺乏完善的管理制度，有时还会出现混凝土和水泥混在一起的现象，这在一定程度上会对工程的质量造成影响。从上述所列举的例子来看，现场管理方面还存在很多问题，因此需要尽快加强管理。

2.3 商务管理

价值工程技术是精益建造理论经常用到的住宅成本管理方式，它的核心是分析产品功能，想要以最低的寿命周期成本来达到产品本应有的必备功能，这样的管理方法能够有效提高产品的价值，同时还具有组织性和计划性。以价值工程理论为基础的商务管理应当尽可能地使用节约项目，并对成本进行严格把控，包括成本中投入的人力物力都要进行控制。比如在分析钢筋成本的计量中，要对钢筋的实际用量和采购量进行精准地测量，而对于一些成本较低且又没有实际效益的工程可以减少精力的投放。

2.4 质量管理

质量管理不仅仅指的是产品自身的质量，还包括产品售出后的售后服务的质量，质量管理的特征之一就是全员参与，即管理人员和作业人员都要遵循质量为先的理念，在这样的理念下进行生产。

2.5 物资管理

精益建造理论可以对住宅用户的需求进行专业人员的调配，并采用供应商管理模式，要求这些专业人员对物资的调配与分拨、物资的储备、物资的品质以及与客户之间的关系进行科学而有效的专业化管理。

3 结语

综上所述，传统的管理模式是一种粗放式的管理模式，而精益建造理论则从管理的方法、管理的角度、管理的效果等多方面进行了考虑，将战略管理融入到了战术管理中，保证建设工程项目取得良好效果。精益建造理论的根本是充分发挥人的作用，采用现代化的管理方式，以期获得最大的经济效益，它消除了过去的不必要的浪费和无效的劳动，是一种非常有价值的管理模式。