基于房地产景观设计的全程化管理分析

孟勐

（合肥蜀新园投资有限公司，安徽 合肥 230000）

0 引言

随着经济的增长，人们不断努力改善经济的同时也对改善生活质量和环境加强了关注，景观将在改善人们的居住环境方面发挥重要作用。房地产企业通常需要进行景观美化，包括室内和室外景观设计。景观设计的全过程管理是物业管理的一部分，将对物业质量起到非常重要的作用。因此，房地产行业必须加强全过程景观管理，进一步提升房地产行业产品质量。

1 房地产景观设计全程化管理的现状

随着我国经济的发展，很多投资者只是单纯看到了房地产的经济效益，并没有在房地产本身投入更多的心血和精力便涉足房地产行业。这种现象可能导致房地产行业管理不善，房地产企业在景观设计的全过程管理中往往会外包给园林绿化企业进行，房地产企业并没有过多参与，这导致其在参与景观设计管理方面并未完全拥有房地产领域的所有权，建筑单位是交给商户的，商户是交给私人进行的，在整个过程中责任被分散，这阻止了房地产公司在景观方面的主导地位，而私人设计的景观的概念也很难被房地产公司认可[1]。因此，房地产企业需要设立专门的景观设计管理部门，对社区、商场进行景观绿化，并将设计图纸提交审批，这样的方式虽然比较花费时间，但是景观设计质量可以得到保证。

2 房地产景观设计要点及基本原则

2.1 设计要点

2.1.1 设计师需要在项目的早期阶段进行干预

在规划景观时，设计师必须参与规划的初步阶段。在这个阶段，设计师应该了解业主和开发商的需求以及建筑环境，并提出专业的景观美化建议。首先要了解业主的有用需求，分析房地产项目的目标客户，确定业主对景观的敏感度作为设计点。其次，为了了解开发商对项目有效性的需求，景观设计旨在提高项目的整体有效性。在规划的初始阶段，通过提供专业的景观美化，从开发商的角度，设计师应对项目环境进行详细的调查分析，分析项目景观的优势。同时要分析项目的现状，包括自然条件：了解周边建筑的特点；文化条件：捕捉人们的生活习惯、社会习惯等。此外，要了解现有的项目建筑，具体的景观设计应考虑相关的约束条件，包括结构荷载、防火规划等。简而言之，景观设计师的最终目标是使企业利润最大化，因此景观设计的管理应从前期规划入手，综合考虑各种因素，保证景观设计的科学性。合理、符合房地产开发规划的要求，为居民提供优质的景观，从而提高房地产项目的整体价值。

2.1.2 根据当前项目情况进行设计

在房地产景观设计中，设计师必须了解设计标准，充分了解当前项目情况，包括地形、环境条件、资源条件等。在设计上，在规划为居民提供更好的照明和通风时，应考虑到阳光和多风的条件。此外，规划需要对当前区块进行深入分析，全面了解土地利用率、地块绿化率，以及当地人民的文化习俗和生活习惯，所以要改进景观设计与房地产项目的融合程度，从而提高房地产项目的潜在附加值。

2.2 现代房地产景观规划的基本原则

2.2.1 规划设计要因地制宜

现代地产的景观，结合小区的地质特点，充分利用现有的地理条件，经济投资，然后是最合适的服务，与当地的风土人情紧密结合，营造出非常温馨的氛围，亲近自然，能够满足居民对现代生活环境的需求。因此，在规划现代社区的居住环境之前，需要对社区居民进行深入的调查分析，听取居民意见，将其融入设计规划和设计理念，提炼居民的思想和理念，设计相关元素并将它们融入居民的生活。

2.2.2 突出房地产的具体特点

规划是一个不断设计创新的过程，对设计师和规划师提出了更高的要求。如果每个房地产都想突出自己的特色，就需要从不同方面对各个层面的小区特点进行本地化分析。这个过程往往非常困难和复杂，需要考虑的因素很多。充分分析研究小区的主要特点、社区居民的性质与和谐程度。而且，必须充分关注环境保护，不能只追求建设特点而忽视最基本的环境问题。

2.2.3 以人为本

现代地产营造居住环境的终极目标是做到最好，休闲交流空间应该是温馨舒适的，即所有社区设计的目标都是为社区居民服务。以人为本，充分利用社区的环境景观，为居民创造充满生活气息的景观，实现任何景观设计、人文需求和服务。另外，根据人们的年龄和性别，放置符合人们需要的景观，不要过分强调崇高，也不能过多吹嘘和强调太多的虚拟概念。现代地产景观规划的一切工作都是为了一个目的，就是为小区居民提供一个交流休闲、运动和生活的场所。小区景观设计，还需要结合小区景观结构的工作人员的实地调研，比如根据当地人的大部分居住区，尽量选择当地人熟知的植物，比较符合本土品味，让设计更人性化、更温暖。

3 房地产景观设计全过程管理措施

目前，房地产景观设计在很大程度上仍未受到监管，房地产企业也未能完全把控景观设计的质量。这就需要加强景观设计全过程的管理。整个房地产景观设计管理过程的实现主要分为3 个方面：景观设计初步规划、景观绿化优化与景观绿化成本控制。

3.1 景观设计初步规划

房地产公司在进行住宅小区或商场的景观设计之前，需要综合考虑所有因素的规模规划，提高景观设计的质量。初步规划的价值在于“确保所有工程设计工作的方向性决策”。在景观设计的初期，景观管理者应该从业主和开发商的角度进行规划。

3.1.1 业主视角的住宅景观规划分析

15-LOX-1在炎症性肠病患者外周血和组织中的表达及其临床意义………………………… 周玉玲，王 欢，屠 强（5·335）

业主是房地产景观的最终用户，业主的需求直接影响产品的设计。住宅景观规划主要基于目标客户及其需求，通过分析客户对景观的敏感性，总结项目的品牌、产品和景观设计的优先事项。房地产产品的分类目前可分为四类首次置业、首次改善、改善并重新激活空巢（目前不考虑豪华和商业住宅）。不同类型的市场针对不同的客户群，进一步分析人口比例，评估业主景观的需求分类。

3.1.2 开发商视角的住宅景观规划分析

开发商是住宅区的建设者，旨在最大化综合性利益。景观工程包括开发、规划、成本核算、营销、建设、房地产管理、客户服务等。不同部门的工作是一体化的，各个行业都是景观的消费者和用户。开发商的景观规划分析包括以下内容。

（1）项目环境分析。通过调查周边环境、同类项目、资源情况、阳光照射程度与方向、风向等现状，分析选址优劣，比较项目环境的优劣势，充分挖掘附加值上升的可能性。

（2）项目情况分析。基本分析人道主义学科自然条件、历史文化和现状。通过分析土地利用规模、地块比例和项目绿化规模，了解景观空间，产品影响分析，考察该地区的历史联系、文化背景和生活特征，同时考虑历史文化的设计、文化内容展示和项目的个性化特点。

（3）工程方案分析。研究红线范围，道路清洁、地形规划差异、地下室方位、防火设计、产品计划、结构荷载、设施综合体等，提出优化规划的可能建议，并设计以扩大景观游乐空间。

（4）物业管理分析。主要是交通分析，停车模式分析、无障碍设计和锁定系统。实现人车的合理分隔，兼顾尊重行人和司机；除消防设计外，还要满足残疾人、老人等特殊人群无障碍设计；落实封闭式社区管理，强调质量安全意识。

3.2 优化景观设计的品质

景观设计管理的纵向阶段，最重要的是景观设计的质量设计阶段。一个好的景观设计将极大地促进后续房地产的销售。通常，设计成本约占总建设投资的1%，但对建设成本的影响可能高达75%或更多[2]。景观设计的质量直接决定了企业的产品是否满足客户的需求和产品的附加值。优质的设计是项目效率的主要保证，如何在整个景观管理过程中检查设计质量，笔者在根据工作经验认为景观设计全过程管理应该强调了以下5 个要点。

3.2.1 优选设计单位

要想寻找一家好的设计公司，公司需要有景观设计经验和技能的人来领导一个项目，开发商可以要求设计单位担任项目合同的首席设计师。

3.2.2 检查景观设计干预的时机

一般来说，景观设计公司应该参与概念交流项目的规划阶段。在规划过程中，例如路网、建筑平面测量等，景观专业人士应从景观结构和景观组织的角度为规划建设提供建议，提升景观价值。

3.2.3 制定清晰的设计总结

设计的任务是介绍设计，要想有好的设计效果，就必须有足够的设计数据。景观绿化设计不仅包含明确的背景、范围、经济技术指标、规划建议、成果要求，还应明确并包括以下内容：高层管理公司的规划建议、市场部提供的产品定位部门、物业公司、客服部门提供客户建议、开发部门提供政府咨询、预算部门提供初步造价建议、项目现场办事处提供调查报告等。这样，设计师可以避免重复工作，基本上确保开发商认可景观的最终效果。

3.2.4 设计过程的及时有效控制

首先是主节点的控制。设计实施前，设计部门制定设计项目主要设计节点的方案；在主要节点，设计部门应安排检查，必要时安排各部门参与项目调度，并与规划部门协商。遇到不确定的问题时，及时解决。其次是日常跟踪工作进度与实施质量，在规划过程中，专业的景观设计师必须及时监控规划动态并进行研究，以免偏离目标而造成项目重返。最后，与项目部沟通，记录过程应在项目完成后随时提供现场详细报告，为了避免在以后的统计分析中重复这些问题，更容易评估和管理项目单元。

3.2.5 设计结果审核

设计评估是确定设计目的的另一个重要工具，设计公司的最终分析结果在很大程度上决定了项目签证的规划和签发的进一步变化。

3.3 景观设计成本控制

园林绿化成本可以理解为单边景观成本，即为每块地的实际成本。包括景观绿化成本、环境保护或资源恢复成本及后续维护成本，这是项目景观周期的成本。在景观规划阶段，定价部门将根据项目价格进行定价、市场地位和平均售价的分析，提供景观定额设计指标，景观设计公司按照设计标准开发符合技术要求的设计项目。景观控制的目的是提高景观建设的效率，满足有限成本的目标需求，增加景观带来的附加值。主要方法是确定客户的敏感景观区域并评估不同区域的大小，并根据客户的景观敏感度重新分配成本，分配后的单边成本以及整体预算满足整个区域的配额要求。景观造价控制包括景观比例控制、低成本景观面积控制、大树数控制、水生景观形态和水面控制、小地块数量、基础材料选择、种植密度等。以3:7 的比例控制硬软景观的比例，并根据此原则管理景观设计[3]。控制草地、地被和硬景非石材的面积超过53%；单株植被覆盖面积＜40m2，确保特大乔木数、大乔木数、中小乔木数比例为1:2:7，常绿、落叶乔木根据不同季节的观赏效果划分比例为1:3 或1:4[4]。

3.4 房地产景观设计全过程管理中的注意事项

管理人员应定期检查施工现场，组织协调施工设计工作。需要为紧急情况做好准备。在设计工作期间，需要妥善保管物品和材料。确保保护各种材料，例如防止材料受潮，做好防雨工作，防止某些可能对公司造成重大损害的贵重材料的盗窃行为出现。规划建设注意安全，特别是居民区行人以及儿童的影响，尽量不要在夜间在光线不足的地方进行规划和建造。同时，强制相关工作人员佩戴好安全头盔，防止事故发生。注意消防安全，确保一些易燃物品远离火源。做好设计监督工作，确保管理受控，施工必须遵循相应的规则和计划，防止人员偷工减料和误用材料。

4 结语

综上所述，随着经济的持续增长，人们对生活质量的需求也在不断增长。因此，房地产行业也必须特别重视环境的建设，加强整个房地产行业景观设计的统筹管理，提高房地产质量。在景观设计全过程管理过程中，重点应放在景观设计初期规划、景观设计质量和景观设计成本控制上，综合各方面提高景观设计质量，加强对管理中的各项控制。房地产景观设计全过程管理是现代房地产业发展进步的基础，只有有效贯彻管理理念，才能保证房地产景观的质量。