房产租赁业务中的风险控制与防范探讨

金建雪 温州交运集团置业发展有限公司

我国房产行业在经济快速发展的推动下，迎来了黄金期，各地房产项目非常活跃，但由于房产市场规模快速扩张，导致很多房产资源得不到有效利用，出现大量房产闲置的情况，这一现状推动了房产租赁行业的兴起和发展。在房产租赁业务中，看似这项业务稀松平常，并没有什么难度，但是这其中隐藏着很多风险，可能会带来纠纷，甚至可能会导致租金无法回收，严重影响了企业经济效益。这就需要企业在开展房产租赁业务时能够意识到可能发生的风险问题，并提前做好防控措施，保障企业效益。以下对房产租赁业务存在的主要风险问题展开论述。

一、房产租赁业务的主要风险问题

（一）房产租赁业务的合同风险

房产租赁业务需要双方签署合同，合同中的条款涵盖了租赁业务的起始直到结束，合同是房产租赁业务中必不可少的内容，合同中规定了双方的权益、租赁的期限、租金等多项重要内容。比如笔者所在企业就在房产租赁合同中规定必须要有以下方面的内容：①租赁双方的基本情况及权利与义务；②租赁资产的基本情况；③租赁期限、租赁价格及支付方式；④租赁期间发生费用的承担方式，合同终止时房产装修的处置方式等；⑤合同解除、违约责任及免责条款；争议解决方式及其他约定条款。可见，租赁业务合同中包括的内容必须事无巨细，但这其中隐含的风险比较大，如果稍不注意很可能引起纠纷，甚至影响账款的回收。需要注意的合同风险主要有以下几点：

1.合同违约风险

这主要是由于承租方选择不当，在建立租赁关系以及合同签署之前，没有对承租方的资信状况、单位营运能力、营业执照以及履约能力等进行全面考查，很可能因此出现承租方违约的情况[1]。甚至可能承租方都不具备民事主体资格，导致所签署的合同没有法律效力。

2.合同内容不清楚明确

合同的编制必须保证内容的清晰明确，双方需要承担的权责要罗列清楚，租金、使用权、租赁期限等内容都不能存在疑义。以租赁期限为例，务必要精确到哪一天。再比如租金方面，合同中要清楚列清租金金额是多少，如何承担、租金怎么收等。如果有模棱两可的部分，就可能因此引起纠纷，甚至影响账款回收[2]。如果租金方面没有在合同中理清，就可能导致延付、拒付等情况。此外对于一些特殊情况，需要补充说明，在合同中明确不同情况下的赔偿责任，当出现特殊情况时就可以依照合同执行。

3.防止承租方擅作主张

承租方如果擅自改变用途、改建或扩建房屋、违章搭建、从事违法活动等，都会产生纠纷。这些情况都应当提前列入到合同中，提前在合同中说明承租方一定不能开展哪些行为，如果出租方允许承租方扩建，那么双方要在签署合同时进行谈判，针对扩建费用、责任、引起的过错等需要双方如何分担，务必要提前列清，否则引起的纠纷会对出租方带来不利。

（二）日常管理方面带来的风险

租赁业务是一项长期工作，在日常生活中就应当做好管理工作，比如租赁信息记录不全面，就可能影响后续的租金回收，甚至可能带来法律纠纷[3]。应当定期进行信息汇总、核算等，了解各出租房产的租赁期限情况、各承租方是否有欠款、逾期时间等信息，如果没有做好这些基础工作，就可能导致工作混乱，带来经济损失。

（三）应收账款回收方面的风险

房产租赁的收入稳定，经营风险会相对小一些，因此房产租赁行业在近年来取得快速发展，但从实际情况来看，租金回收率并不一定为100%，拖欠租金甚至坏账的情况时有发生，这正是影响房业租赁经济收益的一个重要风险。在当前房产租赁市场日趋扩大、竞争也日益激烈的背景下，为了增加房产出租率，会盲目招揽租户，势必会增加应收账款逾期、呆账、坏账的风险。如果欠款越积越多，那么必然会影响资金周转，甚至将直接威胁到企业的经营寿命。

二、房产租赁业务风险的防控措施

（一）合同风险的防控

1.规范合同文本 签署前请专家审核

在合同签署前需要审查房产的产权，如果房产标注为“划拨”，那么这种房产没有经过政府批准，是不得随意出租的。如果房产证不全，也不允许出租。所以务必先审查房产产权情况，确认为有权出租的房产，再拟定合同，否则合同将无效。在编制合同时，合同格式要合法合规，合同条款要清楚、明确，并严格依照我国《合同法》开展合同的编制工作。在正式签署合同之前，应当请法律专业人士、房产租赁行业专家等对合同进行审查，确保合同合法合规，没有遗漏内容重要内容[4]。从合同的起草、编制、签订以及执行等各环节都需要开展跟踪管理，在合同中要将可能出现的风险、纠纷等列入其中，明确风险发生时租赁双方应承担的责任，有效保障合同的法律效应，规避可能存在的纠纷问题。

2.明确特殊情况的处理

在合同制定时，需要提前考虑可能遇到引起纠纷的特殊情况，在合同中规定相关的处理办法。比如对于租赁业务执行期间，如果想要办理变更主体，笔者所在公司规定以下几种情况允许变更：①原资产承租人为个人，需变更为以承租资产为经营场所注册登记的公司，且原资产承租人应为该公司最大股东。②原资产承租人为公司，需变更为其绝对控股公司。③以上主体变更后的公司章程（以工商备案为准）中，约定的利润分成不得以收取租金的固定回报方式进行。

3.慎重选择承租客户 强化承租方审查工作

经过前文所述的一系列措施，保障了合同的法律效应和合同条款的细化、清晰，但也不能直接签署合同。合同签署前，还要对承租方开展审核工作。成立专门的承租方审查工作小组，负责在签署合同前对承租方的资金情况、资信以及履约能力等全面审核，确认没有异常后，双方才可正式签署合同。审查工作不能敷衍了事，应当多方取证、并开展电话调查、实地考察等多种形式，全面了解客户的资信情况，选择资金情况好、信誉佳、合作意愿强的承租客户。如果调查发现拟合作方在近期有违约情况，那么就应当拒绝合作。此外，还可建立客户信息系统，在系统中建立黑名单，将多次延期、合同严重违约甚至始终未补缴的客户列入到黑名单中，之后拒绝合作。如果其他客户在调查中，发现和黑名单中的客户存在关联，那么最好也不要与其合作。总之，承租方的选择对于防控合同风险至关重要，在签署合同之前务必要开展全面审查工作，选择资信优良的优质客户，绝不能为了提高出租率盲目出租，忽视客户审查工作，这样很容易带来合同违约风险。

（二）细化日常管理工作 掌握承租方动态信息

首先，应当建立台账，每个房产租赁业务都需要建立台账，真正做到“一事一档”，并记录租金上交情况，定期到实地检查是否严格遵照合同履行承租方的义务，遵守合同中规定的限制，为房产祖伦管理提供可靠的信息支撑。应当将承租方、实际使用人、租金、租赁用途、期限都整理好记录在台账中，方便对各承租方开展监督管理，定期关注各承租方距离租赁期限还有多久，对临期的承租客户需要提前按约定期限，以及合同中要求的交款方式、金额等，如期交租。如果已经有逾期，就需要督促其尽快补缴。

（三）建立全过程应收账款回收保障制度

1.事前阶段的应收账款管控

事前阶段就是在还没有建立租赁关系时，就本着防患于未然采取防控措施，主要办法就是前文所说的在签署合同前，对客户开展全面系统的资信审查工作。根据审查结果制定对应的风险防控措施。

在和承租方签署合同后，需要对承租方开展持续跟踪，定期对承租方进行信誉评分更新，根据不同评级制定对应的管控对策，签署合同以后的客户信誉评级可分为以下几个等级：①正常承租方。也就是从没有欠费情况的住户。②需要注意的承租方。有拖欠租金的情况，但拖欠时间不超过3 个月。③问题承租方。有拖欠租金的情况，且拖欠时间在3-6个月。④危险承租方。有拖欠租金的情况，且拖欠时间为6-9 个月。⑤信誉几近破产承租方。有拖欠租金的情况，拖欠时间在9-12 个月。⑥信誉已破产承租方。有拖欠资金的情况，且拖欠时间超过1年。将不同信誉评级的用户档案集中到一起，应收账款追缴的具体方法要根据不同评级区别性开展。

2.事中阶段的应收账款管控

事中阶段主要是针对出现欠款，但还没超过三个月承租户，拖欠时间比较短，金额也不大，比较容易开展清欠工作。一旦欠款时间超过三个月就容易成为数额较大，且较难回收的应收账款，所以需要在其情况恶化之前，积极开展管控措施，具体可以从以下几个方面入手：第一，动态关注各承租方情况，加强和承租方联系，督促其尽快还款，适当施加压力。第二，定期和承租方核对房租账单，核对双方是否有出入，确定具体的欠款额度，使其心中有数。如果双方记录有出入，就要共同商讨原因及时改正，使双方的数据统一。第三，每当临近还款日的时候都要和欠款的承租方取得联系，尤其是要欠款时间马上超过三个月的承租方，因为一旦超过3 个月成为问题承租方，那么欠款时间越长，还款意愿也就越低，形成呆账、坏账的风险也就越大。在和承租方沟通时，要注意态度，不要起冲突，了解其近期是否遇到困难，如果真有困难可适当为其延长时间，但在最后收款时按合同约定条款收取延长时间违约金。

3.事后阶段的应收账款管控

事后阶段管控的对象，是欠款超过3 个月，已经形成了拖欠久、金额大应收账款的承租户，也就是信誉评级为问题承租方、危险承租方、信誉几近破产承租方、信誉已破产承租方的租户。这类应收账款的回收难度大，甚至很可能成为呆账、坏账，造成经济损失，因此事后阶段的应收账款回收可以说是应收账款工作中难度最大的部分，也对经济效益影响最大的部分。基于此，需要采取以下严格规范的强力措施，尽可能回收这类应收账款。

（1）制定多样化的催收办法

针对这类型承租方可以采用的催收办法有：电话通知、信函通知、专人面谈、第三方清收机构以及诉诸于法律等。这几种催收办法的排序是按照催收效果、实施难度而排列的。当前五种都没有效果时，再选择最后一种法律催收，因为这种办法操作起来最为复杂，涉及的事务会很多，还会耗费较高成本。因此如果是以下任意一种情况，就不必考虑法律催收，具体包括：第一，先通过前几种催缴方法完成了清欠工作。第二，欠款的金额小于按合同收取的履约保证金。第三，法律诉讼要消耗的总成本大于债务金额。

（2）针对不同情况采取具有针对性的催收办法

结合欠款承租方的拖欠时间、信誉评级制定采取具有针对性的催收办法，另外如果在催收过程中，也产生了成本，那么这部分成本需要记好账，通过法律解决时，这些账目可以作为凭证，一并要求欠款承租方支付。

①一般性催缴

这种催缴方法优先适用于问题承租方和危险承租方，防止此类承租方的拖欠时间越来越长，那么回收难度也越来越大。可以先通过电话追踪催收，向承租方发放催款通知单。在电话沟通时，注意礼貌用语，建议其尽快补缴应收账款，告知其如果继续拖欠，需要承担的法律责任，可能会面临的后果等，在约定期限内仍未付款，则派专人上门催缴，如果仍拒绝支付，就采取接下来的办法。

②区别性追缴

按照以上办法，均没有回收应收账款，那么之后在和欠款承租方沟通时，就无须注意态度，不用委婉绕弯子，也不用担心失去这一客户，要通过强硬的态度勒令其依照合同要求的金额，尽快补缴欠款。即使客户承诺会介绍来更多的租客，或是说会尽快补齐，之后还打算继续长租，也不要听信，对于信誉破产的承租方，他们说辞都没有听信价值，即使介绍来了租客，也有极大可能同样会长期拖欠租金。因此一旦撕破脸，就不要有缓和关系、改变态度的想法，即便客户补齐欠款，今后也不要和其继续合作。除单位派内部人员强硬催收外，还可请专业的第三方清收机构，如果仍没有回收，就考虑诉诸法律。

三、结语

综上，房屋租赁业务近年来取得了飞速发展。在行业整体向好的同时，需要意识到发展机遇和风险并存，租赁业务在开展过程中蕴含了一定的风险问题，常见的有合同风险、管理风险、应收账款风险等，为保障租赁业务能够取得预期的经济效益，就必须针对这些风险制定防控措施，从而保障房产租赁方的合法权益与经济效益，推动行业整体的积极发展。