房地产销售无起色 需求端需配合发力

杨现华

在融资端“三箭齐发”后，房地产供给端矛盾已经逐步解除。当下房地产松绑，疫情也已放开，这意味着房地产在接下来的经济复苏中要做出更加重要的贡献，房地产下一步放松将力保需求复苏。

房地产融资端步步放开甚至超出市场预期，行业资金面的困难时期已经过去。在稳定住供给端之后，在当下防疫政策大幅优化，经济发展成为当前最紧迫的任务。作为经济重要组成部分的房地产需求端政策亟待跟进，且信贷、限购等需求端政策仍有放松空间。

土地市场与楼市相互呼应，土拍的冷热反映着楼市的冷暖。在融资端大幅放松后，各主要城市恰好进行土拍，从结果看，土拍市场并未像股市那样反应积极迅速。部分城市土拍热度虽有升温，但更多的土拍市场仍继续过往不瘟不火的局面。销售端仍未见明显好转是土拍市场并未提速的主要原因之一。因此在房地产政策已明确转向下，供给端应出尽出，需求端也需跟进，以提振居民购房信心。

房企资金端的一系列放松超出了市场预期，信贷投放、债券融资和股权融资先后放行，速度之快超出了市场的期待。而就在日前，龙湖集团还实现“内保外贷”，成功提款7亿元，房企离岸贷款落地，这对修復房企境外融资市场信心大有裨益。

市场很快又传出工行为碧桂园提供3亿美元“内保外贷”业务。继信贷、债券和股权“三箭齐发”后，房企境外融资功能的恢复被市场认为是“第四支箭”。美元债本是房企融资的重要工具，但在房企债务违约面前，海外债融资已经事实上中断了。

融资渠道逐个开启，政策支持力度大是房企供给端政策放松的显著特点。与之相比，在房企资金面明显放宽之时，房企销售端还没有逆转，低位负增长并没有多大改观。

首先是克而瑞的百强房企销售结果，2022年11月，百强房企单月销售规模环比微降0.3%；同比降低25.5%，降幅较9-10月基本持平。累计业绩来看，百强房企1-11月销售操盘金额的同比降幅仍保持在42.6%的较高水平。

整体来看，虽然政策端和企业融资端释放利好，但企业销售端受制于市场整体需求和购买力，表现仍相对低迷。在仅剩一个月之下，百强房企签约销售全年大幅下跌已经板上钉钉。需要注意的是，在2021年下半年房企销售已经开始下降，9月起百强房企销售已经开始连续跌幅超过三成。在低基数下，房企销售继续明显负增长，需求端的低迷可见一斑。

利好频发后销售仍然负增长。广发证券跟踪的高频数据显示，12月前8天41城新房成交面积同比下降23%，降幅环比11月收窄8.5个百分点。12月前8天海通证券跟踪的30城累计成交面积330万平方米，环比11月同期增长14%，同比下降了13%。年底房企推盘等影响，销售略有好转，但同比仍负增长。

与房企融资端的放松信息纷至沓来不同，销售的不瘟不火将影响房企拿地的积极性。

而且，房企融资端放松是不争的事实，但房企究竟能获得多少真正的实惠还不得而知。当下部分房企还在通过出售优质资产自救，解决地产债务问题是优先选项。

12月10日，福州第四次土拍也是年内最后一次土拍收官。此次共出让的地块起拍价106.27亿元，成交总价106.02亿元。国企、央企依然是托底的主力，本土国企如厦门国贸、厦门建发等成为拿地主力，民企难觅踪影。成交价格基本以底价成交，溢价地块难寻。

在福州之后，12月13日成都集中供地也收官。本轮16宗土地约833亩，起拍总价约108亿元。最终15幅地块成交，仅有一幅土地溢价成交，其余皆以底价完成拍卖，土拍成交金额略超104亿元。

福州、成都土拍是在房企融资全面放开后进行的，房企有较为充足的时间做准备。即便如此，从融资放开后的土拍市场看，市场并未迅速升温。

只有之前有一定热度的市场能够继续保持稳定。12月9日上海完成2022年第四轮土拍，这也是在融资全面放开后进行的土拍。最终6宗地块全部成交，成交金额约126.8亿元，平均溢价率3.1%左右，较第三轮的2.4%小幅提升，土拍热度略升。

在上海之前即11月底，北京也完成第四轮土拍。6幅地块同样全部成交，成交金额135.2亿元，平均溢价率8.5%，较前三轮的3.7%、5.5%和4.2%提升明显。在拿地对象中，国企仍为主力，未见民企、城投拿地。在之前的二、三轮拍地中，国企拿地占比也超过了90%。

上海同样如此，国企拿地金额占比超过75%，高于三轮约60%的占比。即便是在北京、上海这样的热门城市，主流民企的身影也是十分鲜见。

在融资新政前后，还有包括武汉、苏州、无锡、杭州和深圳等主要城市先后进行了其各批次的土地拍卖。仅北京、上海和杭州等原本就有一定热度的城市继续保持了热度回升的趋势，无锡、武汉等地土拍市场凉意依旧。

截至11月30日，22个集中供地重点城市中，7个城市已完成第四批次土地集中出让。已成交的63宗地中，底价成交52宗地，底价成交率接近80%，与第三轮土拍相比基本一致，并没有明显好转。

而根据兴业证券统计，2022年11月，全国住宅用地成交建面为12535万平方米，同比下降21%；成交金额为3698亿元，同比下降17%；成交楼面均价2953元/平方米，同比下降2%。1-11月，全国住宅用地成交建面积89163万平方米，累计同比下降36%；成交总价为33201亿元，累计同比下降34%。

虽然融资渠道已经放开，房企还在卖子自救。12月13日，旭辉宣布计划出售其持有的全部旭辉永升服务股份，即23.26%的股份，原因是“为集团创造流动性及/或实现去杠杆化”。

之前，德信中国和中国奥园都宣布计划出售旗下物业资产。在融资大幅宽松的背景下，房企还是要出售旗下的优质资产以自救，可见，快速变现获得流动性是房企的当务之急。

2022年5-7月份，也就是上一轮解除限购前后，佛山楼市曾迎来一小波高潮。佛山住房和城建局网站显示，这3个月全市住宅分别成交6416套、8439套和6034套。随后的8-10月成交下降至5700套上下。受疫情影响，11月成交量缩减至4346套。限购等放松措施给销售带来短暂的刺激，但后续市场反馈显然不明显。

12月9日，佛山宣布禅城区祖庙街道、南海区桂城街道、顺德区大良街道暂停实施住房限购政策。此番解除，佛山已经实现全面解除限购。除了解除限购外，降低首付比例和房贷利率等一系列放松措施都已经实施。

在佛山取消限购之前，厦门当地传来消息，自2022年12月5日起厦门市岛外限购政策略有调整：非本市户籍无房家庭和个人可在岛外限购1套房，岛内限购政策不变。

南京的限购调整则是二套房首付从六成调整为四成，如果房贷已结清，按首套房执行三成首付。

武汉也传出二环外解除限购的传闻，官方回应是只有房交会期间有新的政策。二环外不是解除限购，是购房资格有所放松，而且可以容缺办理。

从各地解除或者放松限购的政策中不难发现，各地放松购房环节的政策还是遵循了适度、小步的原则。需求端的放松远没有融资端更为迅速、直接，这意味着需求端调整仍有空间。

销售回款是房企最主要的资金来源。以2021年为例，全年房地产开发企业到位资金20.11万亿元，其中定金及预收款、个人按揭贷款合计为10.63万亿元，占比超过一半。

即使销售大幅下行，进入2022年后，房企定金及预收款、个人按揭贷款的资金合计仍然占到房企资金来源的半数左右。

因此，销售端的回暖才是解决行业困境的根本手段，融资端的放松只能保证房企资金链的安全，销售下行才是房企面临的主要压力。

而当前首先在中央层面，需求端的放松还集中在下调房贷利率等购房成本上，各地方对限购等的放松也是以小幅调整为主，并没有力度更大的刺激政策出现。

当下，房地产政策已经根本转向，而疫情政策优化意味着2023年势必让各行业需求复苏。在经济复苏前提下，出台放松政策关键在于如何和能否扭转居民预期。