基于现金流视角下房地产企业税务风险管理的思考

张太邦

（青岛泰泽海泉置业有限公司，山东 青岛 266200）

一、房地产企业加强税务和现金流管理的时代背景

随着我国对房地产市场的不断调控和金融机构对房地产融资政策的收紧，稳健的现金流管理已经成为房地产企业管理的重点。对房地产企业而言，现金流管理包括现金流入和现金流出，现金流出主要包括土地成本支出、开发成本支出、期间费用支出和税金支出。近年来，我国税务系统金税三期实行和金税四期的即将上线，都对房地产企业的税务管理提出了更高的要求，税务部门通过金税系统对房地产企业进行多维度对比，加大监管力度，要求房地产企业的税务必须合法，因此，房地产企业的税务现金流支出显得更加重要。房地产企业在新形势下必须加强税务管理，而合法有效的税务管理也有助于企业的现金流稳健运行，为企业提供“血液”，高效的税务管理，能够使企业纳税成本有效降低，减少和延缓现金流的支出，从而为企业节省资金成本，增加企业的利润。

二、税务管理对房地产企业现金流管理的意义

（一）房地产企业现金流管理的意义

在房地产调控愈加严格的形势下，从房地产企业经营发展的角度来看，现金流即是企业的血脉，只有对现金流进行科学的预测和规划，合理管理现金的流入和流出，才能保证企业的正常稳健运行。如果流入企业的现金流不能满足企业项目需求，出现资金链断裂问题，企业将会无法进行债务偿还。这不仅影响自身经营发展，还会显著加大企业的现金流风险，对企业的品牌形象造成严重负面影响。

（二）税务管理对企业现金流的意义

一是良好的税务管理有助于提高房地产企业的效益。随着我国金税三期税务系统的实施和即将实施的金税四期，税务管控逐步进入数字化时代，对房地产企业的税务管理提出了更高的要求。如果企业忽视税务风险的防控，只是一味的追求企业利润最大化，降低税务成本，如果遇到税务稽查、检查时，出现较大的税务风险，企业不仅会面临行政罚款，同时还会被追缴税款和滞纳金，并处以罚款，会产生大量的现金流出。二是有效的税务管理有助于房地产企业现金流的稳健。随着国家对房地产企业的严控和老百姓对房地产的市场预期趋于理性，房地产企业市场行情已经不再是高毛利的行业，销售也出现一定的下滑，给企业的现金流带来巨大的压力，各个房地产企业均在采取措施，做到开源节流。有效的税务管理、税务预测能够合理的预测税金的支出，做到事前铺排，为企业提供预警的信号，助力经营者提前采取预防措施，科学、合理的制定财务预算，为企业的经营现金流稳健提供保障。三是有效的税务管理有助于保持良好的信誉，降低成本。企业有效的税务风险管理可以降低企业的税务违法行为，保持企业良好的企业声誉，帮助企业以较低的成本获得资金或者政府的支持，降低企业的税务成本，降低不正确的税务风险管理、税务筹划而导致的罚款和滞纳金，促进企业实现价值最大化。

三、现阶段房地产企业税务风险管理存在的问题

（一）企业税务风险管理意识淡薄

现阶段，我国仍有许多房地产企业的管理层对税务风险管理意识淡薄，在经营过程中往往比较偏重现金流管理，对潜在的税务风险存在侥幸心理，对税务风险没有深刻的理解。同时，房地产企业开发周期长，涉税流程复杂，每个环节的业务人员对税法仅有表面的理解，有时认为轻微的违反税法行为会瞒天过海，不被发现。财务人员迫于资金压力，往往在税金支出方面进行拖延，减缓现金流的支出，然而一旦税务问题被查出，就会导致严重的后果，严重影响房地产企业的现金流平衡。

（二）企业内部税务风险控制制度不健全

目前，我国很多房地产企业的内部税务风险控制体系还有待完善。由于没有单独设置税务管理的机构，涉税事项主要由财务人员兼顾处理，因此对税法的理解往往不够深入。而且，公司的财务和税务没有明确的划分，导致企业办税人员对税务风险的识别能力不强，缺少对公司税务管理的全局意识，一旦出现税务风险，各部门之间会出现相互推诿的现象。

（三）企业税务人员与税务管理部门之间缺乏有效税企沟通

房地产企业开发过程中涉及的税务风险多，且业务复杂和金额较大，现有的税收法律、法规并不能完全覆盖开发经营操作中的各个方面和新出现的业务类型，税企之间缺乏良好的沟通往往会导致企业产生巨大的税务风险和现金流流出，甚至是行政罚款。当企业出现税务问题时，习惯性地与税务机关各税种管理部门分别联系，但是同一个政策在不同地区、甚至同一地区的不同税务部门也会存在理解、解读不一致，由此造成执行偏差较大。所以，如果没有有效、良好的税企沟通机制，将会造成企业的税务风险增加，影响企业的税务管理和经济效益。

（四）缺乏税务现金流预算管理制度

我国许多房地产企业对税务管理缺少预算管理制度，认为税金的支出就是按照业务的发生依法合理的支出，无需进行税务筹划，并未建立税务预算管理制度，这样做的结果就是，会影响房地产企业税金的有序支出和房地产企业现金流的稳健。同时，在房地产项目实际开发建设过程中，由于项目涉及因素较多，之前做的各项税务预算计划往往未得到有效落实，这样在超出预算额时也无法进行有效弥补，从而使得税务的预算管理常常流于形式，进而影响房地产企业现金流管理。

四、基于现金流视角的房地产企业税务风险防范建议

（一）提高对税务风险管理意识和重视程度

随着房地产企业的发展，项目规模增加，企业的管理人员不仅需要转变对税务风险的认识，还要把企业税务风险管理和税务预算提高到企业的战略层面进行重视，将基于现金流视角管理的税务风险管理，融入到企业经营开发各个环节和企业的战略目标中，增强全员对税务现金流管理的重视，让员工深刻认识到税务风险管理对公司日常现金流管理的重要性。通过职责分工，对涉及税务风险和现金流支出较多的开发环节进行重点关注，确保各项涉税流程合法、合理、合规，保证企业的税务筹划、税务风险在可控的范围内，合理安排税务资金的流出。

（二）提高涉税岗位人员的税务专业水平

房地产项目经营开发涉及的周期长，在此过程中涉及的资金量较大，出现的问题也较多，这样就对企业税务专业人员的能力提出较高要求。在管理中，要对内部的税务岗位进行调整，设立专业的税务管理岗，组建高水平的税务专业队伍，提高税务人员的专业化水平，发挥其专业能力。在人员的培训和招聘过程中，要招聘税务复合型人才，对招聘人员的专业背景和日常申报等业务能力提高要求，降低员工适应税务岗位的时间成本。同时，税务相关人员要积极关注新出台的税收政策以及已有政策的适用范围和优惠内容的变化，从而保证房地产企业的税务事项合法，降低企业的税务风险。

（三）加强企业内部以及与主管税务部门的沟通

房地产企业应该加强企业内部各部门之间的横向沟通，税务管理人员应定期参与项目公司的例会，了解项目的开发进度，掌控每个环节的税务风险，对项目开发过程中遇到的税务问题及时给予解决支持，确保税务方案的可执行性。企业应定期加强与税务局的沟通，对有争议的税务事项和税务政策，需要提前沟通，防止对政策文件理解错误而造成违反税法的税务风险。通过与税务部门的良好沟通，可以及时掌握地方上税收政策的变动和最新的税务政策，有效降低企业税务风险，避免税务罚款、滞纳金的产生，确保企业的现金流正常维持，从而提高企业的经营效益。

（四）完善房地产企业税务风险预警机制

房地产项目开发工期较长，需要从各个阶段、各个业务环节进行税务风险预警管理，对存在大额涉税风险可能性的重点环节，进行风险源查找和分析统计，对涉税风险分等级进行设置，将税务风险的防范流程细化，针对不同的税务风险采取不同的措施，最大限度地规避风险。同时，要重视税务信息化建设，借助计算机云计算、大数据处理技术等手段，对简单、重复的税务数据，在进行统计、简单汇总、分析工作时，可以交给信息系统计算。

（五）建立有效的税务风险管理制度

房地产企业现金流管理是企业管理工作的重要内容，健康的现金流有助于企业提高项目的利润，降低财务风险。同时，现金流管理又涉及企业各运营环节，涉及面比较广，这其中税务管理是影响现金流的一个重要方面。企业应该根据自身的实际情况，建立有效的税务风险管理制度，加强对税务风险的重视程度和认识，在岗位设置、税务信息化建设方面增加投入，降低企业的税务风险，维持健康良好的现金流，向银行等外部金融机构传递企业健康发展的积极信息，降低企业的融资成本，深入挖掘房地产企业的内在利润点，建立现金流视角的税务风险管理竞争优势，从而促进房地产企业持续发展。