房企破产案件中购房者的权益保护问题

王宏宇

江苏宏润律师事务所，江苏 无锡 214400

房产对于我国大部分居民而言，不仅是一笔巨大的财富资产，更是影响生存质量以及生存稳固的重要内容。在房地产交易过程中，购房者权益主要表现在获得房屋所有权，而若是企业出现破产问题则有可能造成这一目标难以彻底实现，此时权益则表现为全额清偿已经支付的购房款。但是我国《企业破产法》是以公平清偿为主要原则，要想让前述目的能够达成，就必须要保障购房者权益，确保权益有着稳定性以及安全性特征，持续改善立法问题以及权益保护问题。因此，有必要结合房企破产案例，针对购房者权益保护进行分析与探索。

一、房企破产案件中购房者权益保护存在的问题

（一）尚未形成完善的立法体系

我国《企业破产法》当中对于破产企业破产程序实施有原则性规定，不过规定并不具体，对于不同类型破产企业没有做出专门规定与要求。而与房地产企业破产有关的法律法规包括《民法典》物权编、《民法典》合同编、《企业破产法》以及与之相关的司法解释，即《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（以下简称《解释（一）》）以及最高人民法院所发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》等。关于购房者权益保护法律规定最早是由最高人民法院作出的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（已废止，以下简称原《批复》），各地也都结合最高法院原《批复》作出进一步分析与阐述，明确掌握购房者的优先权益，在2021年1月份这一法律被正式废除［1］。因为立法目的以及立法时间等层面存在一定区别，这也使得这些法律文件与购房者优先权益保护存在冲突情况。

为全面与《民法典》相配合，最高人民法院实施《最高人民法院关于废止部分司法解释及相关规范性文件的决定》，当中将原《批复》废止，并颁布最新的《解释（一）》，当中全面保留承包人工程建设价款的优先受偿期限以及范围等各种规定，原《批复》当中的与购房者权益有关的保护内容在该司法解释当中并没有予以保留，虽然依托我国《民法典》时间效力规定，原《批复》在《民法典》全面实施之前对发生的各种情形仍旧具备效力，但是对于《民法典》全面实施之后发生的情形则缺乏完善、全面的规定，立法体系不够完善与全面［2］。

（二）管理人员对于代履行合同怠于行使合同解除权

依据《企业破产法》有关规定，双方并未履行完毕的合同，责任管理人员有权利选择继续履行或者解除，但是在房企破产之后鲜少有管理人将代履行合同解除，若是管理人员选择将合同内容继续履行，则需要将购房人所具备的物权请求权推进成为物权，进而让这一房屋逐步被排除到房企财产外；而若是相关管理人员行使专属的解除权，那么购房者则只能够向有关管理人员申报相关债权请求权，并将其当作普通债权获取相应清偿［3］。因为房地产企业自身情况存在复杂特征，若是进入到最终破产时期，会涉及购房者、银行、施工单位等各个主体，而购房者因为人数过多、金额过大、社会对其关注程度较高，容易出现群体性问题，管理者出于维护社会以及利益平衡等考量，可能会继续将合同履行，但是这种行为则与《企业破产法》当中确保财产利益可以最大化目的存在矛盾。例如：在2012年3月，王某与A企业签订《商品房买卖合同》，合同约定王某将会以12000元每平方米的价格的购买A公司开发的商品房，总价为1435680元，购房款需要在合同签订时全额交付。之后原告申请重新调整，截至法院全面受理案件时该公司重整之日，这一项目并没有完工，产权登记以及房屋交付并未实施［4］。法院以王某并未到庭参与相关诉讼抗辩为由，依据A企业管理人员提供的证据，认定王某并没有履行一次性支付价款义务，并且房屋并未建成，合同双方未彻底履行合同，支持合同解除诉求。上述司法案例当中反映出，现行法律当中对于管理人员在处理各种代履行合同时判定标准不够完善。简单而言，若是房企破产管理人员选择将合同继续履行，那么购房者在房款全额付清之后，要由管理人员继续履行房屋建设；若是管理人员选择将合同解除，购房者则只能够要求其偿还已付的房款，并不可以履行其他各种权利。而我国房价涨势较快，购房者重新购房可能会增加费用，导致购房者在合同当中处于不利地位［5］。

（三）未履行完毕合同与在建工程出现变价

因为房企所出售的大部分楼盘都属于期房交易，因此一旦房企进入到最终破产阶段，往往会出现因为资金链发生断裂无法让期房建设任务完成的情况，继而产生“烂尾楼”。出于财产权益最大化考量，管理人员经常会选取把没有彻底履行的合同以及房屋工程打包给有资质、有能力的受让方，由受让方出资将其完成。通过续建来保证购房人能够足额将购房款交付［6］。但是在续建工程实施中存在一定隐患，管理人员在打包与转让工程之后，受让方将会承担所有义务与责任，受让人所支付的各种对价需要用于已经破产房企债务支付。但是在续建工程结束并且购房者产权过户手续办理结束后，也就表明受让企业清偿购房者的债权，对于其他在破产程序当中的债权并没清偿。

二、房企破产案件中购房者权益保护

（一）立法明确购买者优先权，赋予有限公式效力

通过上述可以了解到目前购房者具备的权益保护并没有形成一个完整、规范的司法体系，购房者权益难以得到司法的有力保护。而我国最高人民法院所发布的司法解释主要就是针对司法实践开展中遇到的法律漏洞进行解释，可以当作有关审判机关适用的依据，起到填补法律漏洞的主要作用，并且根据我国《立法法》第八条规定，基本制度只能够由全国常委会以及人大使用法律模式确立，购房者优先受偿权当中的规定已经突破物权高于债权，因此要想保证购房者受偿权能够取得比其他权利更高的清偿顺位，就必须由相同位阶作出法律规定，将有关法律法规合理与原《批复》相结合，以此来让购房者权益可以得到法律保护［7］。

（二）理清“消费者”概念

现阶段，我国学界普遍认为购买房屋是以居住为主要目的并且名下只有这一套房用来居住的购房者可以认定为“消费者”。但是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》属于我国最高人民法院在各项法律使用过程中针对应用程序作出的相关解释，并不可以作为购房者优先权主要适用依据，并且有关规定当中也存在解读空间。例如：在2019年王某安、广西B建设集团公司异议诉讼案件当中，合议庭就认为并不可以将上述规定理解成为买受人名下房屋的套数，还需要综合考量家庭情况和生活需求，在本案当中买受人虽然名下已经拥有房屋，但是其现有房屋并不能满足家庭需求以及成员居住要求，购买房屋主要是为改善居住与生存环境，仍旧是满足生存权的正常、合理消费范畴内。基于这一案例，笔者认为在保护购房者有限权益中，对于“消费者”这一概念的界定需要利用立法来进行明确，并且避免概念界定太过机械化，需要结合购房者的实际需求来展开考量。

（三）优化房企破产管理制度

1.限制管理人权利。需要明确管理人合同选择权，房企进入最终破产阶段，管理人员选择权对于购房者权利有着直接的影响。管理人员是企业破产程序与事物主要执行人员，一个素质较高、工作能力较为良好的管理人员，对于债权人员权益以及利益有着重要影响，全面依法管理与保护不同主体的权益，在公平的基础上行使合同权益，避免一味使用自身权利来继续履行或者终止合同，而是最大程度将企业各项资产变现与盘活，是管理人员的重要职责以及需要具备的思维角度［8］。而要想达成这一目标就需要针对管理人员合同选择权进行合理限制和约束，规范管理各种选择权实际使用范围，保证管理人员可以慎重行使解除权，这样才可以更好保障购房者权益。

2.改进完善现有的各项法律法规，针对处理方案进行统一管理，以此来达到实践指导与管理作用。从各类批复到司法解释以及《破产企业法》等各种法律法规的全面出台，虽然能有效细化与改善司法成效适用问题以及实际使用中遇到的各种问题。但是由于我国市场转型发展速度较快，不同法律在规定上仍旧存在冲突的问题，没有得到高质量的解决。各个利益主体或者集团结合自身要求选择最恰当的法律适用无可非议，不过矛盾情况却难以调整。所以，需要继续在立法层面改进与完善规定，并就各种问题出台统一、权威性的规定，以此来保证问题能够得到全面解决。

3.完善预售资金监督管理制度。商品房预售资金管理主要就是指由房地产相关管理部门与银行一起针对收取的预售资金实施监督管理，银行会开设一个专属的监管账户，房企将所获取到的预售资金在该账户当中保存，并且所收取的预售资金只可以用作本项目建设，不能够随意地使用或者支取。目前，房企所售出的商品房，预售已经成为最主要的销售模式，根据统计，我国商品房预售比例达到80%左右，部分城市内预售甚至高达90%以上。因此，从管理层面来看，可以利用立法来针对商品房预售资金使用、筹集、监管等进行完善，形成一个完整、一体化的监督管理体系。

依据有限性规则以及相关破产制度的特殊性和局限性，在针对商品房预售资金实施监管中需要依据专款专存、专户以及专用的监管原则。具体而言规定由购房者把需要支付的预付款在专门监管账户当中储存，预售资金只能够进入到监管单位所制定的各种银行账户当中，在存储到使用整个流程由第三方监管机构进行监管。同时，严格管理预售房款资金的实际利用，实行资金使用审批机制，除非是建设工程需要使用此类款项，否则要尽量避免动用监管账户内部的预售资金，如此才可保证商品房预收款具备的融资功能，使购房者资金安全能够得到保障。目前，《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》当中要求针对商品住房预售资金监管制度进行完善，将预售资金全部在监管账户当中存储，在工程项目施工时期结合建造进度来适当拨付存储的预售资金，但是在资金拨付过程中必须预留充足资金为工程竣工提供保障。

综上所述，人民群众健康安定生活是国家长期发展与社会稳定的主要体现，也是政府各项工作实施的最主要目标。而现阶段对于人民群众来讲，住房问题是关系到生存质量以及未来生活健康的最主要问题，必须要依托房企破产后购房者权益保护存在的问题来不断改进与优化相关法律法规，最大程度降低各种风险发生的可能性，使购房者权益能够得到全方位保护，避免“烂尾楼”等问题继续在社会当中出现，这也是今后政府有关部门所有工作人员的工作重点以及主要方向。