新形势下房地产企业业财融合的探讨

胡启超

（无锡远正房地产开发有限公司，江苏 无锡 214000）

在新形势下，各种新理念和新技术不断涌现，为房地产企业业务管理创造了更多的可能性。要想有效化解问题，提升房地产企业的财务管理水平，必须不断推动和强化房地产企业的业财融合，使财会工作者全方位、多角度地掌握各项管理信息，从而以更好的服务品质与效益实现房地产企业的增值。

一、房地产企业业财融合概述

业财融合实质上是一种业务核算，业务部门和财务部门通过信息系统实现密切合作。业财融合强调的是财务和业务的一体化发展，财务管理人员只有对其业务情况形成全面的认识，才能进行科学的财务分析，为房地产企业管理者提供决策依据。与传统的财务业务方式相比，业财融合注重从前、中、后三个方面进行财务管理，使房地产企业的价值最大化［1］。

二、新形势下业财融合的必要性

第一，促进房地产企业管理与财务的全面深入融合，能够有效增进业务部门和财务部门的关系，实现房地产企业整体的管理和发展。业财融合是房地产企业进行管理策略转型、专业化管理，能有效降低房地产企业的资金消耗，最大限度地利用资产优势，从而减轻房地产企业的压力。

第二，在新形势下，传统单一、粗放的财务管理模式已不能满足新的发展要求。而加速房地产企业的业财融合，推进财务管理人员深入业务管理的各个环节，能有效减少业务风险、优化资金管理、成本识别和预算管理，提高房地产企业的综合效益。

第三，满足大数据和信息技术的发展需求。随着办公自动化和信息技术的飞速发展，各类财务和非财务信息数量快速增长。加强业财融合，有利于实现多种信息资源的有效融合，提高房地产企业的信息化管理和分析能力。

第四，实现良好的经济效益是财务管理的根本目的。在新形势下，促进业财融合成为提高房地产企业经济实力和经济效益的重要手段。房地产企业的财务管理也是一种管理活动，因此，要实现房地产企业效益的最大化，就要从“融合”的角度出发，加强对财务管理工作的技术支持，以优化房地产企业的管理模式。通过及时准确地反映各环节数据信息，实现对财务数据的整理、分析、统计，以便最大限度地促进房地产企业的健康发展。

第五，改善房地产企业的财务状况。在以往的管理模式下，房地产企业的财务工作以反映管理情况为主，即全面分析现有数据，具有明显的事后特征，一旦出现不可预见的风险，便会给房地产企业造成巨大的经济损失。但房地产企业内部的财务工作与管理工作存在不协调、无法独立执行上级要求的情况，其与现实工作相脱离，这些资料难以为房地产企业的管理者作出科学合理的决策提供依据。在业财融合时代，财务的运作不再只是单纯地统计数字，更要将房地产企业的业务信息与市场运作紧密联系在一起，提炼出准确、真实、全面的财务信息，协助房地产企业作出正确的 决策［2］。

第六，理性地避免管理中的风险。随着我国经济社会的迅速发展，房地产企业规模迅速扩张，其在发展过程中出现了投融资难、产品滞销等问题。这些问题若不能得到有效预防，将给我国带来巨大的经济损失。这要求房地产企业的财务人员打破常规思维，主动投身于各项工作之中，获取更多有价值的资料，持续改进我国现行的财务制度，切实解决当前的问题。在业财融合的大背景下，必须基于较高的职业素养开展财务管理工作，以提高房地产企业的内部管理水平，减少管理风险。

三、业财融合中房地产企业需要处理的几种关系

（一）整体与局部

房地产企业的财务管理具有特殊性，所以在管理活动中要防止一系列盲目追求利润的行为。要充分认识到房地产企业整体与局部的联系，使其与房地产企业的各项管理行为相协调，充分发挥财务的职能，保障各项活动的顺利进行。此外，还要逐步构建更加完善的数据分享系统，以便房地产企业员工可以在第一时间获取有关资料，并高效开展工作，以保障房地产企业内部管理的精确性和综合性。

（二）主动与被动

从财务机构的角度来说，要积极掌握房地产企业的管理情况，收集和整理房地产企业的相关资料，以突出房地产企业的优势和作用，并承担提高房地产企业经济效益、规避管理风险等重要使命，从而实现自身价值。对于财务部来说，仅仅被动地接收数据，很可能出现数据造假、数据偏差等问题，从而降低房地产企业的相关工作效率和工作质量。而对于房地产企业业务人员来说，应该根据房地产企业的发展目标，积极配合财务部门的相关工作。

（三）原则与柔性

房地产企业的财务管理具有双重职能，即服务和监管，其监管职能的履行需要通过制定相关的规章制度来保障。房地产企业的监管功能对房地产企业的财务管理起到了非常关键的作用，也使得房地产企业的运作模式更加规范化和合理化。值得一提的是，规则也要具有一定的灵活性，可以根据具体情况和变化适当调整，以更好地适应房地产企业的需求。所以，在业财融合的大环境下，房地产企业要严格控制和处理好原则与灵活之间的关系，以有效地衔接财务部门与业务部门之间的工作［3］。

四、房地产企业推动业财融合的有效策略

（一）深化对业财融合的认识，将业财融合提升到战略层面

业财融合是房地产企业最关键的环节，它会直接影响房地产企业的经济效益和社会效益。房地产企业涉及的财务领域比较广，因此要实现全面的集中业务和全面的业财融合比较困难。房地产企业在开展业财融合工作时必须注重两个方面。一是要强化合同管理结算，要注重责任成本控制、基建会计控制、工程预结算控制、固定资产管理。例如，房地产企业的财会经理在进行工程承包结算时，根据工程的具体类别和具体情形，将各种结算对象、已完工工程造价、已付款等进行了有效区分，并根据合约核算了责任费用，保障了房地产企业运行的规范性。二是在预算编制时，应注重与工程主管加强联系，加强对材料的统计，确保材料的分析与预算的口径及费用核算的统一。房地产企业的财务经理要根据房地产企业的发展策略，将财务和非财务信息结合起来，对其进行相应的研究，从财务管理的角度出发，为房地产企业的管理决策提供参考，从而进一步促进房地产企业的发展。

（二）促进财务端与业务端沟通

要推动业财融合，必须充分发挥房地产企业财务控制的优势，合理配置财务管理的权力，并能有效地运用各项资金，突出房地产企业的价值。房地产企业的财务控制具有复杂性、多变性等特点，因此，当前要紧紧抓住“产业”这条“生命线”，要从多个角度切入及时找出问题，并采取相应的应对策略。在具体的工作中，管理层应根据实际工作的需要，赋予财务人员相应的权力，使其能够主动深入业务，全面了解各项业务的实际执行情况，提出切实可行的建议。应根据这些数据，运用现代信息技术，通过分析预算风险成因，全面评估各种资源，从而提高房地产企业的管理能力。

（三）抓住管理要点，促使业务开发与财务管理有效融合

房地产企业要想更好地促进业财融合，提高自身的财务管理水平，就必须从多个方面改进和优化，从而确保各项工作和活动的规范性，达到管控目标费用的目的，从而增强房地产企业的经济实力。

首先，由于房地产企业本身的特殊性，其受各种客观条件的影响，其体系也存在一定的缺陷。因此，当前要加强对目标成本的控制，既要注重控制产品成本，又要注重满足市场需求，要针对具体条件进行适当的调整和优化。其次，在制定目标费用计划之前，应建立健全综合监测体系，确保有关部门尽职尽责，充分运用业务项目的资料进行成本预测，并及时收集真实的数据，以此确定目标成本。最后，在实施过程中，要坚持“以人为本”的原则，降低投入成本，督促有关部门合理应用管理项目经费，防止超支，以适应各种经济需要，达到较好的成本管控效果，从而增加房地产企业的经济效益。

（四）加强信息化建设

信息资源的共享、融合、开发和利用是业财融合的根本。只有充分挖掘、融合和利用信息，解决信息不匹配、信息传递不及时、“信息孤岛”等问题，才能实现财务与业务之间的互联互通。在实现信息流、价值链、物质流三大要素流的融合过程中，要做到以下两点。一是通过引进协同办公、经济法律一体化、ERP等一体化的综合管理体系，利用物联网技术和互联网技术突破信息传递的时间边界以及空间边界，为财务管理人员融合信息资源提供便利。以此为基础进行财务管理，包括成本结算、预算控制、工程建设、房屋销售、合同管理、法律管理等方面的管理与核算，为房地产企业顺利开展管理工作与制定规章制度奠定坚实的基础，以增强业财融合的实效。二是运用大数据技术实现信息资源的查询与融合，以便自动归类房地产企业会计、非会计信息，减轻会计工作压力，从而形成业财融合的新模式。

（五）提高整体的重视程度，优化业财融合氛围

为了全面评估房地产企业的目标、过程、效益、成果和影响，要提供更加客观的数据，优化预算控制，让管理者直观地了解项目的实施效果和目标之间的差异。有关部门在编制预算时，要根据预算管理强调实效性这一特点，结合实际细化评价系统，只有做到预算与支出、业务范围相结合，才能确保预算的有效性和实用性。因此，必须建立一套以业绩为依据的预算评价体系，把工程实施分为目标、实施、效益和影响四个层面，并通过奖惩统一的方法来实现，使各方关系得到有效统一，从而促进业财融合。对房地产企业来说，推动业财一体化的发展具有重大意义，能够有效规避运营过程中遇到的各类风险，从而提升总体运营能力，实现自身长远发展。因此，在实施这一战略的过程中，必须有效控制目标成本，加速产业与资本的融合，以便培养复合型人才，建立健全评价体系，优化预算控制。与此同时，还要变革管理方式，促进业财一体化的迅速发展。

（六）建立完善的业财融合服务管理体系

在新形势下，构建健全的业财一体化服务管理系统，是快速推进业财一体化管理的有效途径，它具备自主性、灵活性、民主性等特点，能有效提升房地产企业的工作质量，提升房地产企业的人力资本使用效益，营造良好的工作氛围，为房地产企业提供有效的防范措施。比如一家房地产企业，从财务部门和业务部门中挑选一批优秀的员工，组建风险管理团队，可以减少房地产企业的运营风险。在每个项目开始前，财务人员都会进行项目预算和风险预测，而业务人员会根据项目的具体情况，给出相应的改进建议，消除潜在的危险，并在各方共同努力下作出反应，为抵御风险做好准备。

（七）构建复合型人才队伍

在房地产行业环境和市场环境进一步发生变化的情况下，房地产企业的业财融合程度将进一步提高。房地产企业会大力推动业财融合一体化，着力培养复合型人才。一方面，通过岗位轮换等方式加深对财务主管工作的理解与认识，使其逐渐形成业财融合的观念。对于刚进入房地产企业的财务经理，可以从培训和试用两方面进行训练，从而为房地产企业的发展奠定良好的基础。同时，进一步加强培训，以业财为主线，调整培训内容，完善培训机制，增强培训的针对性，可以使培训管理制度化、明晰化、过程化。专业的业财融合队伍是房地产企业顺利开展管理活动的关键，能使房地产企业获得更大的经济效益。

在实际工作中，财务部门要主动核实工程预算，主动参与采购活动，对市场情况有全面的认识，这样才能在各方的共同作用下，高效利用资金，保证工程的正常进行。为了进一步促进业财融合，应加强对管理人员和运营人员的培养，提高其业务素质，培养一支职业素质较高的人才队伍。房地产企业应及时推进管理制度的改革，确保预算和绩效能够得到最大限度的利用。通过这种方式，可以有效地激发有关部门的工作热情，加速业财融合，合理防范各种财务风险，以保证房地产企业在激烈的市场竞争中保持正常运转。

五、结语

房地产作为促进经济发展的支柱型产业，在经济发展、社会发展和推进城市化进程中发挥了举足轻重的作用。在新的历史条件下，国家更加重视发展的品质，而国家出台的针对房地产的新的调控措施，也给房地产行业带来了新的机遇和挑战。如何提升财务工作的效率，发挥其对房地产企业管理的重要支持作用，是一个需要认真研究的问题。业财融合实质上是一种与常规会计相区别的企业会计概念，在推动业财融合的进程中，必须进一步加强房地产企业的管理，增强财务管理的信息、法律、法规意识，以突破管理与财务管理的壁垒，推动房地产企业的更好发展。