加强房地产企业税收管理的对策分析

王 晓

（文登同兴联合会计师事务所，山东 威海 264400）

房地产作为国民经济的支柱型产业，其可以带动相关产业（如建材、装饰装修、车辆租赁等）的快速发展，并且现阶段已经成为地方重要的税收来源。同时在城镇化发展背景下，房地产行业也迎来了新的发展机遇，建筑业和房地产业的税收收入也得到了大幅度增长。从实际运行情况来看，房地产企业税收管理依旧存在较多问题，基于这些问题本质原因拟定相匹配的应对策略，对于提升房地产企业税收管理水平，促进行业经济稳定发展有着积极的意义。

一、房地产企业税收管理常见问题

1.预售环节的问题

从目前的发展情况来看，预售环节问题主要表现在以下几方面。首先，增值税方面，房地产企业在发展中也面临着在计量错误、计量延迟等问题，基于颁布的相关法律条款可以了解到，企业在获取到预收款时需开具不征税发票，而对应的款项金额会作为底账录入到电子底账系统中，用于下一阶段税收管理。但是从实际情况来看，许多企业在获得预收款之后，并没有按照要求来开具不征税发票，这样在后续整理预缴增值税时很容易出现重复计算、漏算等情况。其次，企业所得税方面，房地产企业所展现出的问题涉及以下内容。第一，在获取预收款之后没有对其进行入账处理；第二，在房地产预售阶段获取的款项，录入到了年度销售收入中，使得后续所得税计算时出现成本虚增问题；第三，对于一些还没有竣工的房地产开发产品，并没有根据相关要求对于所得税金额进行计算，造成漏税问题。最后，土地增值税方面，目前许多房地产企业会使用“预售”的方式来销售未完工成品，那么在土地增值税的计算中，会采用先预缴后清算的方式，以确保计算结果的准确性。但是从实际情况来看，房地产企业进行相关数据整理时，很容易出现重复计算、混淆等问题，这样也使得计算结果和准确数据存在偏差，带来相应的税收问题。

2.施工环节的问题

在施工环节中存在的问题表现在以下几方面。第一，虚增进项，在企业开展成本统计工作时，存在施工项目成本重复计算、虚增支出费用项目、抵扣项目重复增加等问题，目前在施工项目规模不断扩大背景下，项目施工工期也在增加，涉及成本计入内容也在增多，包括施工材料成本、返工成本、技术成本、劳动力成本等。以施工材料为例，工程作业期间会使用到大体量、各种类型施工材料，一些企业会采用混淆材料型号的方式来虚增成本，同时在隐蔽工程的施工中也会增加虚假施工项目，达到虚增费用的目的。第二，留抵退税，在总局相应规范的支持下，许多地方开始试行增值税期末留抵税额退税制度，房地产具备周期较长、施工项目繁多等特点，很多内容无法达到退税条件，这也是增加税款流失风险的重要因素。第三，自建房抵付工程款的风险，受到各类因素影响，超过80%的房地产企业存在自建房屋抵账的问题，抵账价格会低于市价，这样会降低增值税销售额，而其他自建房则采取正常售价进行销售，从而给税务机关工作带来影响，增加了管理风险。

3.清算环节的问题

在清算环节存在的问题，主要表现在以下几方面。第一，纳税意识比较薄弱，一些房地产企业对于清算税款的重视度较低，使得税款计算复杂度不断提高，影响到计算结果的准确性。第二，利用税收优惠政策逃避纳税，部分企业将非普通住宅计入普通住宅，以此来享受税收优惠，部分企业还会借助该政策来退还前期已预缴税款，从而影响到纳税结果的可靠性。第三，多列扣除成本，部分房地产企业会找寻法规中存在漏洞，虚开服务类发票，目的是增加生产成本，冲减增值额，从而减少清算时所需缴纳的税收金额。但是这些内容的核实力度较弱，尤其是大体量发票核实时，更容易增加容错率，无法准确判断数据整理结果准确性，从而影响到税收结果的可靠性。

二、房地产企业税收管理问题的原因

1.管理手段比较单一

管理手段比较单一作为税收管理问题出现的主要原因，具体体现在以下几方面。第一，在风险指标的拟定中，涉及内容过于简单，基本上都是围绕增值税申报表销售情况所拟定，但是缺少了土地面积收入、增值税预缴等指标，从而影响到预警结果的可靠性。第二，查阅账簿阻力大，虽然通过细账查找可以发现存在的问题，但是账目涉及到多方面利益，在组织查账活动时，需要与多方进行协调，复杂程度较高，同时也给账目查找带来较大阻力[1]。第三，信息化利用率低，目前各地区税务部门使用到的业务系统数量超过了15个，内容包括防伪税控、发票系统、纳税人信息等，但是目前系统提供的服务仅限于查询，对数据进行分析、综合比对的能力依旧处于较弱的情况，这样也导致30%以上的信息无法得到充分利用，影响到分析结果的准确性与可靠性。

2.外部信息对称性差

在房地产行业发展过程中，其涉及的经营环节、管理部门数量较多，而税务部门则是整个监管流程的最末端，前期的工程管理立项、征地、施工等环节，则是由其他部门进行监管，相互间的信息对称度较低。一些地区在房地产企业并没有应用综合治理方式，这也导致涉税信息来源单一化严重，数据质量也处于较差的状态。对于税务机构而言，由于信息对称性较低，使得机构无法及时获取房地产企业的实际销售情况，从而带来税款滞后性问题。而且税务部门在管理过程中，只是根据报送的纳税表和财务报表来审查税收情况，对于报表中销售价格、销售状态等内容真实性无法及时掌握，从而影响到信息评价结果的可靠性[2]。另外，在电子商务快速发展背景下，房地产的销售途径也得到了拓展，这也进一步增加了外部信息整理过程的复杂性，影响到最终整理结果的可靠性。

3.信息化水平较差

目前税收管理系统的服务指标可达15个，每一个系统在拟定指标时，都会以部门需求作为基础，系统之间的关联性较弱，数据的重复率较高。并且每一个系统对于同一指标的取值标准也存在较大不同，这样也使得提取数据的格式存在较大差异，不仅增加了纳税人员的工作负担，而且也增加了数据处理结果的容错率，影响到税收整理结果的准确性。例如，增值税发票系统值只服务于税政部门，而风险管理系统只服务于风控系统，这些系统数据之间并不存在交互性，使得数据整体应用程度较低，很难满足精准风险预判要求[3]。另外，一些部门虽然利用互联网技术、信息化技术建立了信息化管理体系，但是缺少相匹配的管理人才，这样也使得信息化管理体系价值无法充分发挥出来，影响到信息管理结果的时效性。

三、加强房地产企业税收管理的对策

1.健全房地产业税收政策

通过健全房地产业税收政策，可以为后续税收管理工作的顺利展开提供保障，营造良好的企业税收管理环境。在具体实践中应注意以下内容。第一，强化行业政策辅导，税务机关会通过多种途径来获取相关意见，并且利用信息技术对反馈意见中的难点问题进行整理，得到更加真实有效的数据整理结果。同时根据数据整理结果，来向纳税人提供精细化、个性化的信息推送，同时也可以为纳税人提供税费解答、政策解读、培训辅导等服务，搭建云呼叫系统，基于音频与视频两种途径，顺利完成在线咨询、在线审批等工作，以满足税务管理活动的有序进行。第二，细化税后政策内容，结合房地产开发企业政策应用情况，拟定企业预缴、清算业务的管理标准，一般情况下，地方需要遵循省级、国家级细化标准，在确定推行标准内容后，也会下发到当地，确保标准执行过程的目的性。而且政策管理部门也需要搭建完善的事后量化方法，基于后期应用标准，来对各地区执行情况进行科学评估，就是纠正政策偏差问题，确保税收政策的落实效果[4]。

2.健全房地产业管理流程

通过健全房地产业管理流程，能够营造良好的产业管理环境，以满足相应的使用需求。在具体实践中，应注意以下内容。第一，完善税收预缴管理，行业发展过程中需做好不征税发票与申报信息的核实工作，这样也可以有效避免预收款项过大，却没有进行预缴的情况。在土地增值税的处理中，需要不断完善预征制度，如普通住宅和非普通住宅会使用不同的预征率，同时做好分类台账，防止混淆计税依据带来的税款流失问题。第二，做好施工环节管理，在此施工环节中，需要针对增值税链条来进行闭环管理，同时也需要设置相匹配的风险预警指标，做好材料采购、施工方案备份，根据企业不同匹配相应的增值税发票，这样也可以避免重复开票问题，提高建筑方联动结果的可靠性与实用性。第三，规范税收清算管理，在此过程中税务部门应搭建相匹配的标准化流程，建立契合房地产项目管理的台账，拟定相应的风险监控指标，以此来提高事前数据采集充分性、事中核实可靠性和事后监控时效性。并且税务部门也需要做好清算流程的辅导工作，基于企业特点展开不同辅导，从而减少清算失误，提高清算结果的可靠性[5]。第四，完善风险预警体系，税务机关需要根据不同的税收管理风险等级，来拟定相匹配的风险管控措施。并且也需要做好预警指标的动态更新，做好不同报表数据的交叉比对，以此来提高综合分析结果的可靠性，从而起到综合预警监控的作用。另外，利用信息技术定期整理历史记录，从中筛选出价值数据来不断完善管理体系，借此来不断提升管理结果的可靠性与适用性，提升数据信息的利用价值。

3.提高税收管理监督力度

通过提高税收管理监督力度，能够加快税收管理工作的开展进度，提高税收管理结果的实用价值。在具体实践中，应注意以下内容。第一，优化税收管理团队，基于纵向税收管理制度，搭建省－市－县联动的风险管理体系，同时对已有税收管理团队进行优化，提高团队的综合能力。同时，采用双向互通模式来提高风险防控水平，这样也可以顺利在任务管理环节中形成闭环，提高风险任务推送管理水平。基于横向税收管理角度，需要围绕风控管理部门搭建联动科室，涉及的部门包括税政部门、征管部门、收入核算部门等，借此来防止重复办税问题[6]。第二，提高税收人员素养，在税收人员的思想上，需要加强企业精神文明建设，结合新时代发展要求，不断提高基层税务人员的主观能动性，从而为税收管理模式更新提供良好的思想保障。在职业技能上也需要加强专业技能培养，不断提升税务人员的综合业务水平，使其可以契合相关服务要求，满足税收管理活动的开展要求。第三，完善税收管理体系，在税务管理活动中，税收审计属于非常重要的工作内容，结合实际情况不断完善内部监督体系，提升内部税收审计结果的可靠性，从而提升纳税人在遵从度上的应用价值。而且税务部门也需要建立相对独立的审计科室，在信息技术辅助下，加快企业登记、建设施工、项目清算等内容的整理速度，并且根据数据整理结果来做好审计评价，对于其中存在的问题进行及时整理，并且明确税收审计的重点内容，以此来展开细致化的管理活动，提高管理数据的应用价值[7]。

4.完善信息化管理系统

通过完善信息化管理系统，可以加快相关数据的整理速度，为行业经济发展提供数据参考。在具体实践中也需要注意以下内容。第一，融入大数据技术，对于系统中已有的数据信息，可以借助互联网技术和云计算技术对这些数据进行整理，同时借助程序代码编写来制作自动稽查软件，提高所整理数据的应用价值。同时也可以搭建“大数据”共享平台，对于可以共享的数据进行公示，如土地基本信息、营业执照要求、税务登记规范等，这样也有利于人们更好地获取应用数据，满足相应的使用要求。第二，融入区块链技术，从实际应用情况来看，会借助区块链技术来加密数据的时序性，将此技术融入全过程中，期间也需要做好数据真实性、准确性审核，以提高数据整理结果的利用价值。而且在应用中也需做好技术不可篡改性进行整理，这样在交易数据入链后，也可以自动生成相对应的发票数据，同时也需要做好关联关系的记录工作，记录结果也会录入到数据库当中，按要求做好相应的分类工作，对于降低虚开发票问题发生概率有着积极作用[8]。

结语

综上所述，健全房地产业税收政策，可以为后续税收管理工作的顺利展开提供保障，健全房地产业管理流程，能够营造良好的产业管理环境，提高税收管理监督力度，能够加快税收管理工作的开展进度，完善信息化管理系统，可以加快相关数据的整理速度。通过采取恰当措施来优化税收管理环境，对于提升税收管理结果可靠性，推动房地产行业经济健康发展有着积极的意义。