房产测绘中房屋面积测绘问题分析

褚福侠，杨启超，赵新童

（山东光大空间地理信息有限责任公司，山东 济宁 272000）

房屋测绘面积在房产测绘中发挥着非常重要的作用，无论是在当前房屋建筑建成后，还是房屋登记及交易时都需要进行房屋面积测量。而且近年来房屋价格居高不下，人们越来越重视房屋面积测绘的精准性，这也对房屋面积测绘工作提出了更高的要求。因此需要加强房屋面积测绘的质量和水平，为房地产行业的健康发展打下坚实的基础。

1 房屋面积测绘的意义

在房屋面积测绘时，需要针对房屋套内建筑面积、公摊建筑面积和使用面积进行计算，以此来获取相关房产信息，为业主提供精准的房产测绘面积。通过房屋面积测绘，在房产交易过程中能够提供重要依据，同时也能够为政府对房产的合理规划提供重要的信息支持，促进房地产行业的规范发展。近年来随着房产测绘技术水平的提高，房屋面积测绘的准确性也大幅度提高。通过对房屋面积的精密测算，能够为房地产权的所属单位及产权户籍管理提供科学参考。在实际房屋面积测算工作开展过程中，不仅操作难度较大，而且具有较强的技术性，实际测算结果与产权人、开发商和建筑单位的利益息息相关，因此需要在房地产测绘中加强对房屋面积测算工作的重视，确保测算结果的精准性。

2 房屋面积测绘内容

2.1 房屋面积

房屋面积是房产测绘中最为基础的数据信息，这就需要加强对房屋面积测绘工作的重视，确保房屋面积测量过程的标准化和规范化，获得更准确的测量结果。在当前房产测绘工作开展的过程中，房屋面积主要包括室内面积、地下室和阳台等附属部分的面积。在计算房屋面积时，要求房屋结构强度要与实际要求相符，房屋层高要保持在2.2 m 以上。测量要根据功能不同合理划分，通常为套内房屋面积和分摊面积。

2.2 房屋测算要求

在实际测算房屋面积时，需要严格按照具体的规范要求进行，以此来保证测量的准确性。而且为了提高测量结果的准确性，一般情况下需要进行二次测量计算，有效控制误差，并对二次测量结果的均值进行计算，将其作为终极测量结果，这样才能将面积的实际状况更客观地体现出来。

2.3 房屋测算范围

房屋面积测量时，应准确划分房屋各个部分，具体应按照使用功能实施分区，实际测量内容需要对房屋全部面积进行测量，并测算部分房屋面积，还要对不属于房屋面积的部分进行测量。这三种测量范围之间差异性较大，需要遵守的测量标准也各异。在对房屋全部面积测量时，一般是针对2.2 m 以上层高结构的稳定性永久性居住房屋。对其中一部分房屋面积测量计算时适用于房屋内的不封闭阳台面积的计算，一般会根据实际面积数计入房屋总面积中。对于不属于房屋面积的部分测量则是针对层高在2.2 m 以下的建筑物，以地下建筑或露天泳池为主。

2.4 房屋权属调查报告书

通常是在房屋面积完成测算后，需要对房屋的归属状况进行调查，以此来编写调查报告。这就需要在具体测量工作中科学处置数与数间的关系，并对数据间的关系进行规范。在测量房屋面积时，针对房屋产权与相对应的面积进行测算，这样才能明确分摊共有面积楼层及不同功能区计价的差异问题。

3 房屋面积测绘时的计算方法

3.1 外墙共用建筑面积的分析与计算

分隔墙面积计算是房屋面积测绘工作中较为重要的一项内容，具体要根据建筑面积测绘规范的要求进行。当房屋面积测绘时存在共同分隔墙情况时，将水平投影面积的一半计入套内建筑面积中，即由分隔墙连接的两户平均分摊分隔墙的面积。这种共同分隔墙的情况在现代建筑中较为常见，面积分摊也较为合理。但在实际测量工作中，当存在复杂分隔墙结构时，具体要利用CAD 绘制详细的结构图，并以此为依据完成具体的测量和计算，同时还要结合具体的闭合情况最终确定测量结果。

阳台面积测量具有特殊性，其无法按传统建筑面积测绘的相关规范开展，针对于阳台中面积的具体测量，通常是需要以阳台水平投影面积的一半计入套内面积，具体测量过程中需要按照阳台外尺寸计算。对于阳台和套内共用墙面积则属于套内建筑面积，不计入阳台面积。当房产测量时对于封闭阳台的实际状况没有明确标注的情况，具体应按照标准要求完成阳台面积的测量和计算。

3.2 楼梯和电梯的计算与分摊

目前高层建筑已成为城市的主要建筑形式，楼梯和电梯作为高层建筑重要的组成部分，在房屋面积测绘时也需要合理进行计算和分摊。楼梯和电梯作为整栋楼内的公共面积，具体要根据用户使用电梯和楼梯的情况按一定比例分摊面积。一些特殊楼层则要结合实际情况对分摊比例进行调整。因此在具体计算楼梯和电梯分摊面积时，需要对实际应用情况进行有效分析，保证分摊比例的合理性，以免损害到部分用户的合法权益。

3.3 分摊面积的计算

3.3.1 分摊商住楼的楼梯间

商住楼通常是商用和住宅结合在一起，这种形式的建筑商用和住宅需要分开设计，两部分结构各具有各自的功能。但存在一些公用部分，通常情况下建筑设计楼梯间与住宅区域相通，主要为上部分住宅区域服务，商业区域与楼梯间之间不连通，因此楼梯面积分摊则要深入分析。如果单纯将其全部分摊给住宅部分，就会由商业部分层数较多而导致住宅部分分摊面积较大。但将其分摊给商业部分，商业部分有自用楼梯，而且与该楼梯间之间不相通，不涉及使用的问题。这种情况下，基于合理性原则，通常可以由商用和住宅用户共同分摊屋顶楼梯间一部分商用楼梯间，住宅用户则要自己承担住宅区域的楼梯间，这也遵循了谁使用谁分摊的原则。

3.3.2 分摊非住宅共有建筑面积

在非住宅共有建筑中，具体进行建筑面积测绘时具有较强的复杂性，在具体面积计算时也没有更适宜的分摊方法。在实际测绘过程中，一般会通过先整体计算再局部计算的方法。基于分摊界定一致性的原则，不需要确定权利人的情况下，分摊前后需要保持一致性。在针对建筑共有面积功能区进行划分时，需要先分摊房屋，再分摊功能区的共有面积。由于需要根据购房者需要修建隔断，楼层中还会形成新的共有面积。运用这种方法进行分摊，不会因权利人的分割销售影响到房屋权属登记面积，整个计算过程更具清晰性。

3.3.3 消防连廊

在当前城市快速发展的新形势下，城市用地越来越紧张，这也促使房屋建筑开始实现高层化发展。高层建筑住宅需要考虑到消防安全问题，因此通常会设计消防连廊，以此来连通各单位的消防楼梯。通常会在相邻两个住户之间设计一条与阳台类似的连廊，将其连接公用的消防楼梯，其面积为相邻两个住户之间以阳台计入套内面积。各单位消防楼梯与挑廊连接，但消防连廊设计时在住宅十层以上，因此分摊时由十层以上住户进行分摊。消防连廊布局直接取决于楼体的整体结构，这种分摊方法并不合理，这主要是由于消防连廊不属于任何一层和任何一户所有，一旦发生火灾，整栋楼的疏散都需要借助上部消防连廊实现，因此应全楼住户一起分摊消防楼梯和消防连廊的公用面积。

4 提高房屋面积测绘质量的措施

4.1 科学确定面积计算部位及公用均摊面积

面积计算部位确定时要以房产测绘相关规范作为依据。在实际房产测绘工作开始之前，需要正确认识房产测绘的全面积、半面积和无需计算的面积，保证房产测绘的规范化。为了保证房屋测绘过程中测绘的精准性，项目委托方需要出具说明书，确保详实和精准，进一步核实说明书，保证各项面积标注的准确性。测绘人员需要对公用面积均摊问题的重要性有一个正确的认识，并对这一问题进行精准处理，避免影响到消费者的合理权益。通过对房产位置面积准确计算，再根据房屋测量规范及政府相关规定，分摊计算公用面积，确保测绘工作的质量。计算完分摊面积后需要对计算结果进行对比，进一步保证测绘工作的精准度。

4.2 精准管控外业测绘质量与内业数据

房屋面积测绘工作中，外业测绘质量直接关系到房屋面积测绘的质量，因此在实际测绘时，需要提前实地勘察，审核房产范围图纸，检查产权边界图，确保与房产的实际情况相符。房屋面积测绘要保证测绘的精准度和完整性，具体要根据房屋测量规范的具体规定，针对房屋的基本要素进行调查和明确。房产项目中含较多的内业数据，具体计算过程相对繁琐，因此工作人员要细致地计算，并对房产项目实际情况进行把握，核实房产图，确定房产图规格、尺寸和标准，确保符合相关规定。查验房产测绘图中反应的内容，保证信息的完整性。另外，在具体测绘实施阶段，还要精准控制侧面面积，并运用正确的测算方法，进一步保证测绘报告的完整性。

4.3 遵守房产测绘技术操作流程

房屋面积测绘工作开展时，应严格遵守房产测绘技术操作流程，即要通过野外测绘完成资料和信息的收集，再遵循网络化原则进行内部图形处理，最后采用合理的分摊方法来保证面积计算数据的准确性。在野外测绘工作开展过程中，选择精度好的测绘仪器，并利用适宜的绘图工具，有效完成各种数据和信息的收集工作。针对图纸上标注的数据进行检查，确保与外来数据的一致性，当数据错误太大或是数据不一致的情况，则需要重新进行测量。在野外测绘过程中，要避免测量误差，尽可能地提高测绘成果的准确性。在房屋测绘中应用GPS 技术时，需要遵循网络化原则，具体处理时要与建筑的具体结构和朝向相结合，合理进行平面布置图设计，确保全方位获取测量数据，保证房屋测绘的准确性。组网时可以将组网、边缘链接和点链接进行组合，保证网络布局的合理性。现场数据采集和联网工作完成后，应正确使用内部调整对各种图形进行处理。为了保证面积计算数据的准确性，应正确使用分摊方法，以此来准确测量房屋的数据信息，并对房屋类型的数据进行核对，保证所有数据的准确性，减少房屋面积测绘的误差。

4.4 加强测绘过程控制

在房屋面积测绘工作中，通过加强对测绘过程的有效控制，可以有效保证房屋面积测绘的质量。在实际工作中，测绘人员要通过定期召开例会，随时对测绘进度进行汇报，全面了解测绘情况。在实际工作中，还要积极听取第三方人员的检查结果，做好测绘工作总结，有效协调解决测绘过程中出现的一些难题，进一步确保测绘作业小组的整体性和协调性。为了实现对测绘质量的有效控制，还要做好三查两审制度的落实工作，通过利用第三方人员对测绘工作进行检查，有效保证测绘的质量。检查人员需要做好备案工作，及时将测绘数据上传至网络，这在一定程度上有利于促进测绘人员工作的积极性及测绘水平的提升。另外，还要通过建立信息共享平台，将测绘作业信息实时上传到平台上，并利用数字化技术检验和校对测绘结果，针对测绘数据的误差范围进行严格控制。通过对测绘过程采取有效管控，可以有效提高测绘工作质量，保证测绘结果准确性。

4.5 引进先进技术

在测绘工作开展过程中，需要重视先进技术的应用。测绘人员可以利用GPS-RTK 技术来快速获取、挖掘、融合、加工和共享测绘信息，完成测绘方法的设计，提高房屋面积测绘的准确率。并通过信息分析，使房产信息能够有效服务市场。同时利用GPS-RTK 技术还能够有效促进房产测绘信息管理从静态向动态的转变，绘制更为完善的房产地图，并保证比例数据的精确性。房屋面积测绘时可以利用新型全站仪，其将测距位置、微数据处理和测角装置及自动化技术等有效地融为一体，可以短时间内自动完成房屋面积测绘，并针对重要数据信息进行储存，精确计算房产面积，并将计算结果直接输入到信息管理系统中。但在应用全站仪测绘房屋面积过程中，还要做好户室面积、楼梯间层面积和阳台面积等的测绘，以此来保证测量要素的准确性和齐全性。为了规避人工制图的弊端，应利用AUTOCAD 技术进行制图，确保图纸的完善，有效提升房产图纸编辑工作的效率。另外，还可以借助信息技术实现对测绘信息的集中管理和实时共享，建立数据中心，并利用区块链技术，保证数据信息的安全性、时效性和真实性。并利用模型和算法快速计算和校对房产信息，以此来提升测绘成果质量和检查工作效率。

4.6 提升测绘人员专业素养

房屋面积测绘质量与测绘人员的综合素养息息相关，因此作为专业测绘人员，需要具备专业的测绘知识，同时还要熟悉相关房产法律知识，具备高度的责任心。作为测绘主管部门和房产测绘单位，针对测绘人员应采取动态管理的手段，加大对测绘工作的监督力度，并针对测绘人员开展科学的业务考核。测绘单位应定期组织相应的测绘技术培训活动，使测绘人员能够掌握先进的技术。并通过开展技术交流，使测绘人员加强与业内人员的交流，有效解决测绘工作中遇到的难题。测绘人员整体素质的提升，不仅能够保证房产测绘工作的顺利开展，还能够进一步提升测绘工作的质量，保证房屋面积测绘的精准性。

5 结束语

为了保证房屋面积测绘的质量，提高测绘结果的精确度，在实际测绘工作中，应严格遵循具体的操作流程，科学进行数据信息收集，利用先进测绘技术来提高测绘工作的质量，减少面积测绘误差，从而提供最精确的房屋面积数据，为房产测绘整体质量的提升提供重要的保障。