新形势下的房地产融资问题研究

赵盼盼

一、前言

房地产企业的融资问题，一直是企业发展壮大中的制约因素，也是发展链条中的重要组成部分，对房地产企业的长期发展有着不可忽视的作用，同时也是保证企业资金充足的重要手段。随着市场经济的不断变化，国家也根据国情推出了一些有助于企业发展的政策，给予了房地产行业发展的一些便利条件，做了适当的调控。融资方式的单一和不够灵活显然跟不上企业发展的步伐和需求，融资问题和所遇到的困难，显然已经成为阻碍房地产行业发展的主要难题，为此探寻多元化的融资渠道及其结构，是现阶段房地产企业的首要任务。

二、房地产融资的相关概述

（一）融资的含义

融资从字面上解释就是融合资金，融合又分为融入和融出。从广义上讲是出资者给需求者提供资金以获取经济效益的一种手段。融资的整个过程是资金的流出和流入，换言之就是需要资金的筹资人通过各种方式将资金融合，和出资人将资金流出注入融资人的企业中，总而言之就是将资金进行快速周转，让资金尽快地发挥效益，最终目的在于双方都能在资金不断流动的过程中获取更大的经济利益。从狭义上讲，融资是通过一定的信誉和手段在企业内部和外部筹措资金，为自身企业获得更多的资金支持，将更多的资金引入是融资的主要目标。同时为了保证企业的良好发展，通过相应的经济预测，采取有效的方式，利用内部积累或外部资金，将资金进行整合供给资金需求者加以利用，来满足资金融资企业的各项经济活动能够正常运转，是融资方式中对资金需要的重要体现和行为。

（二）房地产融资的基本概念

对于房地产企业来说，是需要大量的资金做支撑的，是典型的集中需求资金的行业，所以在房地产企业的发展过程中融资是必需的，一般是指企业为了开发地块、项目建设所需要的前期资金，可以促进房地产企业的资金流通及消费，运用多元化的管理方式，推动房屋建设并将销售渠道进行拓展，灵活融合和运用资金的金融活动。一般来说，房地产融资的方式有两种，可以从企业内部的股东进行融资，也可以通过第三方进行融资。内部融资主要是房企在成立时所注入的资金，包括一些票据、有价证券、立即出售的固定资产等、公司在发展过程中的应收账款、近期可以出售的各种物业的付款等。同时还包括企业的预收房款，这些都是内部融资的渠道。外部融资又可以分为间接融资和直接融资。间接融资主要是从金融机构获取资金，主要是用来解决房地产开发中短期的资金需求。直接融资一般是长期性的投资，主要是从资本市场获取资金，包括股票融资、债券融资、房地产信托计划、房地产证券化和房地产投资基金等多种融资方式。

（三）房地产企业的融资特征

首先，对于房地产企业来说，在项目开发的过程中，需要的资金比较多，对外部融资的依赖性很高，房地产企业是资本密集型的产业，任何一个项目的开发都需要大量的资金做支撑，多则几十个亿，少则千万。如果只是靠着企业发展初期的投入成本资金是远远不够的，为此开发商要向外部进行融资，通过多方面的渠道和手段将外部资金进行整合。从整个行业的发展和局势的变化来看，已经不再局限于靠着银行这种金融机构融资，但外部融资比例不会减少，而是在结构方面呈现多元化。

其次，房产和土地的抵押是金融机构比较看重的筹码。房地产是不动产，与开发的地块不可分割。土地是固有资产，也是目前比较稀缺的资源，随着经济的持续发展，可以开发的黄金地段越来越少，企业对土地的需求量也在不断增加，房地产的市值估价也会增高。在外部融资渠道中，金融机构的融资更加直接，但是机构本身为了降低经营风险，在抵押物中对于房产和土地的抵押关注更多，也是对金融机构出资的一项重要保障。

三、我国房地产企业融资的主要渠道

银行贷款。房地产企业在整个项目的开发建设中需要大量的资金，通过抵押的方式向银行进行贷款是比较普遍的融资渠道，房地产企业的贷款，主要是用于项目的开发、经营、消费这些活动中产生的费用，抵押贷款的方式主要有信用贷款和房产抵押贷款。信用贷款。银行会对所要放贷的企业进行评估，看看开发商的信誉度和开发过的项目业务、日常企业的资金运转和资产负债和利润的情况，还有以往有没有进入银行黑名单等基本情况，担保方式可以是个人也可以是物品和资产，由于后者产生的信贷风险会相对小一些，所以在银行贷款中一般都是要以各项资产作为抵押来进行后续的融资。

四、发展多元化的融资方式及作用

（一）房地产信托

房地产信托也是房地产企业用来融资的渠道之一。信托公司是开发商委托的公司，是法律上房产的拥有者，是有相关的书面合同契约的，由信托公司按照委托者的要求进行管理、处分和收益，信托公司可以对开发商开发的房产进行租售，还可以选择相关的物业公司进行管理，使投出资人获取溢价收益和相关的管理费用。它通过对多元化的投资形式，以多方面组合融资的手段，将房产的业务和项目进行分散整合，实现了降低风险的效果。

目前房地产行业已经成为国民经济的主要支柱，银行的资金加持非常重要，为此房地产企业一旦有融资需求，第一个想到的就是银行，长此以往有很强的依赖性。但是房企的发展已经不再只是行业的发展，关系到我国整个经济的调控，是国家用来调控经济的一项手段。国家也出台了一些政策，提高了房地产企业在银行的贷款条件和标准，这给房地产企业的资金筹措出了一道难题，企业很难在短时间内融到大量的资金，严重地影响了项目建设的进度和工期。企业采取多元化的融资方式如房地产信托，可以拓宽融资渠道，在资本市场上募集资金，再将募集到的资金投资于房地产市场，将房地产市场和资本市场有效地结合到一起，弥补了银行贷款的短板，在一定程度上缓解了企业的资金压力。另外，创新融资模式还可能吸引国内外的投资人，将他们引入房地产业，等于说是将资金的来源进一步扩大，可以解决企业因为资金紧缺而耽误项目进度的问题。

（二）债券融资

债券融资的对象是社会大众，可以说是最为直接的融资形式，将房地产通过债券发行，公开向社会筹集资金，以举债的形式，在一段时间后，投资者不仅能够收回本金，还可以按比例得到利息的分红。由于房地产行业的资金投入大，债券会比一般行业的债券回报高，与股票相比又能按期收回本金和利息，具备一定的安全性，流动性相对较强。

还是围绕资金问题，房地产企业是极为典型的资金密集型企业，需要源源不断地注入资金，发展初期的自给资金又不多，必须依赖银行的贷款，但是房产企业的回款又相对较慢，长时间的信贷，利息又是一笔不小的金额，每一个步骤都要有大量的资金做支撑。为此多元化的融资方式如发展房地产投资基金，可以为房产企业分担一定的债务压力。企业债务负担一旦有所缓解，企业就会有逐步发展的趋势。另外，在房企的发展中，投资基金作为融资的方式之一，是专家进行理财，目的在于降险增益。资金投资方一定会以企业存在的潜质，看未来取得的收入进行投资，行业之间的良性竞争，能够激发出企业内部人员的斗志，大家将力量聚集在一起，形成优胜劣汰的机制，在一定程度上会给小规模房企一些冲击，致使它们快速成长。再者，房地产投资基金是一种股权性投资，为了避免自身的利益受到损害，房地产投资基金会采取监控的手段，督促企业进一步规范化运作，不仅起到一个外部监督的作用，同时也保障了我国房地产业健康发展。

（三）股权融资

股权融资是为了吸引新的股东，企业内部原有的股东，将一部分自己所持有的股份通过发行股票进行转让，让新的股东参与到企业管理和分红中，并为企业带进全新的资金，这也是融资的有效渠道之一。股权融资从理论上说是房地产融资渠道中较为可选的方式，不仅能够最大限度地降低经营带来的风险，还无须还本付息，大大地降低了融资的成本。

创新股权融资的融资方式有利于建立科学合理的房地产融资体系，丰富金融市场的投资品种，促进金融市场的进步和繁荣发展。就房地产而言，他们开发过后的土地就无法进行二次开发，我国的土地资源一点点短缺，具有一定的局限性，并且保值力很强，而且可以抵抗通货膨胀，因此房地产是一项理想的投资品种。但是对于一些规模比较小的企业来说，资金并不充足，想要在房产市场分一杯羹很难，自然也就不能享受收益的果实。房地产投资基金这项流动性较强的融资方式，对投资者要求并不高，因此这种方式的形成对于中小投资人来说，是一项全新的机遇。房地产投资基金作为一种理财手段，比较科学和合理，并且回报率较为稳定，不仅让金融市场中的投资品呈现多样化，也促进了金融市场的繁荣和发展。

五、房地产融资中的现状

（一）房地产企业融资地区经济水平差异较大

从我国的地域划分来看，南方要比北方的经济发展速度快，其中北上广深这种一线城市的GDP 会更高，直接影响了房地产企业的融资数量，在一些南方城市经济发展较好的地方，企业融资就相对容易。从企业融资水平上看，一些刚刚发展或者在发展中规模相对较小的房地产企业，在市场中占据的份额较小，可以抵押的房产不稳定，在银行融资难度更大。相比之下，很多境外的企业资产比较深厚并且有资深管理经验的大型房地产企业，又受限于国家出台的政策，在土地资源紧缺的情况下，很难获取土地。

（二）融资渠道单一，银行信贷所占的比重过大

银行贷款的融资方式可以说是很多房地产企业的首要选择，在房产企业开始收购地块到开发建设再到成品房销售，这整个过程都需要银行的支持，接近四分之三的土地购置以及项目建设的资金都来自商业银行。可以说企业对于银行融资这种方式太过于依赖，而且融资方式太过单一，很容易引发金融风险，一旦多处风险一起发生，将会给企业造成不可估量的损失，不利于房地产行业健康、持续发展。

（三）房地产企业内部资金运营不善，出现的负债情况过高

企业在发展中，负债大于收益的时间过长，说明企业的经营不善，大大地增加了企业的经营风险，同时加大了债权人的风险，也会降低投资方的信心，最终导致融资能力下降。为改变这一现象，提升企业效益，保持企业的控制权，避免股权的稀释，企业融资最后只能先进行内部融资，启动企业内部的流动资金，由于开发项目的资金太大，企业内部的资金很难满足项目需求，逐渐企业的负债越来越高，一旦资金链断裂或者供应不足，后果不堪设想。

六、针对房地产企业融资问题的应对策略

（一）发展多元化的金融市场，加强对企业风险的管控

由于房地产企业的发展特点，对于资金的需求量很大，在发展中必须进行融资。为了能够快速地寻找到投资方进行融资，企业应该扩展融资渠道，不再只是依赖于银行，应该发展多元化的金融市场，同时完善风险管理机制，加强对各类风险的把控。在此过程中，可以拓展证券二级市场，有效地发挥金融工具的特点，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。在信贷方面，可以将风险分解到二级市场，实行分散投资原则，进行多样化组合投资，加强管理企业收益，并尽量地与风险处于平衡状态。这样可以吸引更多的投资人，为企业注入资金血液，这样房地产企业才能吸引到更多的资金。实现企业融资渠道不断拓展。

（二）建立完善的融资结构动态优化的机制

企业融资结构要符合企业发展的目标，并与企业的整体战略方案相一致，不断适应发展战略对融资结构的要求。无论是中小企业还是国有企业，还是哪个行业，都要承受市场经济体制的不断变化、供求关系的变化以及资本结构的变化，那么企业的融资也要随之形成动态变化。对于融资结构的管理，应建立财务预警体系，时刻地关注形势和环境的细微变化，及时地采取相应的应对策略。

（三）采取多样化的融资渠道，降低企业的融资风险

房地产融资问题的根本就是解决资金，找到更多的投资方，也就是通过好的途径实现投融资渠道的创新，发展多样化的融资渠道，并且做好整合调整，形成样式多种类多的融资模式。让房地产企业不再像以往一样，太过于依赖银行，打破以银行融资为主要方式的格局，发展多层次的融资体系，包括产业投资基金及房地产信托基金、上市融资、项目融资、债券融资等，这样不仅能够将风险逐一地分散，降低融资压力，也能够减少风险的发生。

七、结语

综上所述，在现阶段的经济发展大环境下，对于房地产企业来说，融资是一项新的挑战，企业自身要从全局出发，找到影响企业发展的根本因素，突破因融资带来的发展瓶颈，尽可能地降低银行信贷的融资率，从多方面多角度地去创新的融资模式，不依赖于传统的融资方式，从自身企业的整体发展考虑出发，找寻科学合理的融资新渠道，以便更好地适应行业的内部需求。在拓展融资方式的过程中，企业自身也要加强品牌创新，借助于科学化的管理模式，来缓解资金链的压力，继而解决房地产企业融资困难的现状，帮助房地产企业得以实现真正意义上的新时期新发展。

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