浅谈房地产成本核算与成本控制措施

文/樊思思（杭州祥生宜远房地产开发有限公司）

当前，随着经济和科技的飞速发展，整个房地产行业也实现了较快的发展。在我国市场经济发展的进程中，房地产行业成为推动我国市场经济发展的重要力量。但是在看到房地产飞速发展的背后，我们也必须对房地产发展带来的影响进行深入、全面的解读。通过科学合理进行房地产成本的核算，有针对性地进行房地产发展成本的控制，能够推动房地产行业的健康发展，促使其能够为推动我国市场经济发展提供切实的支撑。对于房地产行业的发展来说，重视成本核算和成本控制，可以确保在发展的过程中，始终有良好的控制效果。

一、房屋建设及开发成本核算

在房地产建设的过程中，科学合理进行房屋建设以及开发成本的核算，对保障房地产的运行有积极作用。在房地产建设的过程中，科学合理进行相应成本的规划与核算，对保障房地产运作效益，更好实现成本的科学合理规划，保障项目运营效益有不可替代的作用。在房地产建设和开发成本的具体核算上，相应的内容包括：

（一）土地、土建、设备

在房地产施工建设的过程中，土地、土建和设备是目前在房地产建设过程中，主要的成本产出阶段。在这个阶段的成本支出，是房地产建设过程中整体成本支出的80%以上。其中，最高支出成本的就是土地。在进行成本核算的过程中，对于土地成本的界定来说，就工程项目建设是否有较高的可行性，在进行界定上，一般是基于土地成本的高低来实现相应界定。

在进行相应项目是否可行上，一般可以通过土地费用来进行相应的评估。企业在经营上，尤其是房地产企业，其核心目的就是实现经济效益的创造。所以在进行评估的过程中，针对项目是否可以达成预期收益，以及其是否能够满足经济指标需求，可以通过土地费用成本的评估来实现。

（二）施工相关配套指标支出

所谓施工相关配套指标支出，一般指的是在具体的项目施工建设上，对于施工环节予以辅助支撑的成本支出部分。在这部分的支出上，常见的支出诸如在施工过程中涉及的煤气、水、电和人工等。这些材料虽然并非直接施工环节的成本输出，但是在施工过程中，这些环节都扮演了十分关键的角色。而且对于施工企业而言，其在施工工作开展上，过程中虽然企业也缴纳了保证金作为基础保证，但是从现状来说，显然企业在具体的施工工作落地上，很难真正保证保证金的收回。所以在这种情况下，会导致企业施工相关配套指标支出有较高的支出难度和支出压力。

二、房屋建筑开发成本核算

对于房屋建筑的开发成本核算来说，在具体的核算上，虽然当前核算方式日益完善，但是从整体的核算表现来说，依然还存在较多的问题和不足。在进行房屋建筑开发的过程中，确保始终有科学的开发成本核算，能够促使房屋建筑施工企业在具体的施工工作开展上，始终关注房屋建筑的全面、科学开发，保障开发效益，尽可能提升项目开发的综合效益。为此，在当前房屋建筑开发成本的核算上，科学核算十分关键。

（一）间接费用核算

企业在发展过程中，其投入到房地产建筑行业的间接费用包含了施工管理费用、财务费用、销售费用等。在进行具体的费用核算上，若是基于现有的房地产建筑开发企业当前会计制度规定来说，若是基于既有的制度来进行相应会计核算，那么在进行相应的费用计算上，这部分费用一般被看作是期间费用，会将其纳入当期损益范畴。但是在进行具体的会计核算上，若是将上述费用看作是期间费用，则必然和当前会计的配比性原则之间存在一定背离。由于这个因素的存在，也会诱发虚假财务现象发生。所以在进行会计核算上，对于间接费用的核算而言，若是核算的对策失误，难以对当前房地产企业全面运行的情况做出科学的评估。

（二）项目竣工决算

在进行房屋建筑开发的过程中，其进行成本核算的最终目的在于确保通过具体的核算，能够对当前房屋建筑开发的整体成本以及完成建设后房地产可销售面积的开发成本进行具体的核算。通过双向成本可以就工程开发过程中产生的成本进行全面、准确地核算。通过科学核算能够促使开发商对房屋建筑的收益有清晰、全面的认知。

结合目前房地产建筑企业的现状来说，其在工程结算上，更多是对施工结束后的决算有较高的关注度，但是对整个项目的决算关注度不足。这是因为对于决算而言，工程决算往往会直接和后期施工人员薪酬的发放之间有较为紧密的关联，而且这部分薪资无法拖欠，但是需要注意的是，工程决算并非意味着所有项目工程的彻底结束。这是源于，就当前住房环境来说，住宅仅仅是一方面的内容，为确保房屋建设有更为出色的品质保障，也会增加部分配套措施。若是这部分设施难以完成，意味着本期工程难以彻底完成决算。而且在项目的具体施工建设上，配套设施建设不及时也必然会导致前期收取的保证金难以如期退还。

三、房地产成本控制

在房地产企业建设的过程中，房地产企业如何科学合理进行成本的控制，对保障房地产企业的开发效益有不可替代的作用。在当前房地产企业的开发过程中，重视房地产开发成本的科学核算与控制有积极价值。房地产企业在日常生产运营的过程中，要尤其关注成本的核算和控制。

（一）开发前期成本控制

对于房地产企业而言，在进行房地产开发工作践行上，重视成本的科学合理控制十分关键且必要。在进行房地产项目成本的控制上，要将其在整个建筑工程的全环节进行科学的落实。但是从某种意义上来说，对于房地产企业而言，其在项目开发过程中，从前期初步设计阶段，其可能会对整个项目工程造价产生较大的影响，影响占比在65%左右。而且在前期设计过程中，是否有科学完善的施工图纸设计，往往会对整个工程项目的造价产生非常关键的影响。通常来说，这种影响持续的范围一般是25%-35%左右。为此，房地产企业在前期的开发成本控制实现上，一般会对施工图纸有较高的关注度，在进行前期施工图纸规划的过程中，开发商往往会对房屋建筑施工图纸有较高的关注度，在进行图纸审核上，一般会同时要求多名工程师来对图纸进行全面、细致审核，确保图纸审核的效果。这是因为在房地产建筑工程项目施工的过程中，一旦完成施工图纸的确定，则要求所有参与项目的施工者在项目的施工建设上，要严格按照完成审核的施工图纸科学规划、合理的施工。在进行项目施工过程中，不能随意进行施工图纸内容的变更。所以在房地产企业的建筑施工中，施工图纸往往会对项目的工程造价产生较为显著的影响。另外其还会对房屋建筑工程施工质量产生较为关键的影响。综合上述分析，在房地产建筑施工企业的工程造价核算和控制上，施工图纸往往会对工程造价产生较为显著的影响。而且前期的施工图纸往往也会对房屋建筑工程项目的施工品质产生非常突出的影响。而且在前期施工图纸规划上，施工技术高低也必然会对工程造价产生较为关键的影响。在前期施工规划的践行上，相较于其他的环节而言，施工技术对工程造价的影响仅占5%-10%的比例。

通过上面的数据分析和评估可知，在工程造价实现上，很多关键的环节都是在施工设计阶段。所以要想确保工程造价效果，相关部门必须进行科学规划，并由该部门详细完成施工设计环节的具体规划，做好施工图设计环节的全面落地。在具体的践行上，可以结合具体的施工情况，制定全面细致的施工设计方案。完成施工设计方案制定后，将完成制定的施工方案以及施工图纸交付到专门的部门，对施工设计图纸进行全面的审核和评估，基于此确保在施工践行上，始终有出色的施工结构形式，有严格的施工标准设计，并能够严格按照标准要求进行项目施工材料的科学筛选。最后在制定项目的设计方案时，也要充分立足具体的实际出发，充分考虑实际施工表现，对施工过程中可能遇到困难综合评估，尽可能确保项目施工的顺畅，降低突发性问题给整个工程项目造价带来的影响。通过科学合理的房地产建筑工程造价，能够确保在施工成本核算和控制上，始终有较好的依据和保障。

（二）开发中期的成本控制

对于房屋建筑工程项目而言，其在施工过程中，会有非常大的施工材料消耗，而且不同施工材料也会有较大的价格悬殊。为此在进行施工过程中，在进行施工材料成本价格、品质等的界定上，一般是结合项目总成本预期，以及产品的市场价格，综合评估后实现成本价格的界定。就当前来说，很多房地产商在进行施工材料的筛选上，一般会对在施工过程中有关键作用的材料采取直接供给方式，通过这种方式可以确保房地产商在房屋建筑施工过程中能够有更低的材料成本消耗。而且基于这种方式，也能够确保建筑工程品质。

另外，在房屋建筑工程项目施工过程中，对于施工成本的核算以及控制而言，另外一个关键就是监理单位的监督工作。通过监理单位的作用发挥，能够充分确保在其监督作用的影响下，能够随时进行施工情况的全面把控，并明确在施工过程中是否有和成本预算之间相关的环节。

通过监理机构的监理作用发挥，确保所有的施工成本都能够始终被控制在合理区间。对于房屋建筑工程项目的施工建设来说，一旦过程中变革施工方法，就必须要严格落实好签证的审批工作。在具体的审批工作执行上，可以结合相应要求完成项目工期进度表的制定，针对不同施工单位进行独立的审核，确保施工成本得到科学、合理的控制。

（三）开发后期的成本控制

在房地产企业的项目后期，重视成本的核算和控制也十分关键。事实上，对于房地产施工企业而言，其在构建基础设施之前，在进行项目具体施工单位的界定上，一般可以基于招标方式实现对施工单位的界定。对于施工单位的先后顺序确定来说，一般是基于房建工程施工的具体顺序实现对应顺序界定。

对于公共基础设施的构建而言，在构建前，就要充分把握目标客户具体消费需求，在进行基础配套设施的规划上，对于具体的配套基础设施的档次界定，一般是基于项目具体的施工标准，以及市场的具体需求完成相应内容的界定。在过程中，还要对周边对应基础配套设施安置情况进行对应的评估和分析。在进行基础配套设施的规划和安置上，要避免构造有雷同的情况发生。

（四）成本控制措施

在房地产企业施工的过程中，为了出色地进行成本的控制，其中最关键的一点是要科学合理降低施工材料的成本耗费。在进行施工的过程中，要科学合理进行材料损耗的控制，并严格进行施工损耗的把控。在进行施工材料的具体发放上，一般是采取限额发料，基于理论用量和合理损耗结合的方式，进行相应的成本控制。在进行成本控制上，对于科学合理进行施工成本控制的情况，在进行节约结算时要给予一定的奖励。若是在具体的材料用量上，超出了预期的施工材料耗费预算，那么此时施工作业队在进行主要施工材料的使用上就需要做好优化调整工作。若是有超出，那么此时由施工作业队独立从施工作业队结算金额中进行超出材料的扣除，基于此确保在进行材料使用上，有更高的合理性，尽可能降低在材料使用过程中浪费的情况。

四、总结

总之，当前我国房地产行业有了较为出色的市场发展。可以说，我国房地产行业的飞速发展和当前我国国民生活品质改善以及社会经济发展之间有较为紧密的关系。所以在当前对于居民在房屋建筑需求方面的评估，不再是简单对居住空间的追逐，而是更重视生活品质的出色改善，确保在房屋建设上，能够有更为出色的性价比。当前来看，居民的消费行为越来越理智，因此房地产行业推动成本核算更加科学，提升成本控制能力，推动房屋建筑的服务能力更加优化，必将推动房地产行业更为科学健康的发展。