试析房地产开发项目全过程成本控制与应用

文/王晓（临沂城发翔宇文旅康养产业发展有限公司）

房地产开发企业在进行项目全过程成本管理工作中，需要制定更加清晰的管理目标，再分解到不同的管理环节中进行有效的资金监控，及时发现在资金使用时所产生问题，严格按照全过程成本管理的要求以及标准创新当前的管理模式，做好全过程的跟踪和管理，避免对成本控制造成较为严重的影响，真正实现成本控制的持续优化。

一、房地产开发项目全过程成本控制的价值

为了使房地产开发企业能够有充足的动力完成当前的全过程成本控制目标，需要相关企业加强对全过程成本控制价值的深入分析，再和自身的战略目标进行相互匹配，促进各项成本控制工作可以更加顺利进行。首先，在房地产开发项目中进行成本控制有助于帮助企业获得较高的经济效益，任何一个房地产开发项目在建设过程中主要是为了获取较高的利润，在此过程中要完善成本控制方案，从项目的决策阶段到后续的竣工阶段要做好对应的投资估算，并且还需要根据市场的发展特点进行不同价格信息内容的有效整合，避免出现较为严重的资金浪费，之后要设置不同的项目成本管理层次，在部门内部落实精细化的工作原则，从而推进各项成本管理工作的顺利进行[1]。在此过程中要严格按照我国的法律条文，有序地执行当前成本控制方案，使其和项目建设特点相互对应，保证成本控制工作的顺利进行。在项目中获取预期的经济效益，帮助房地产企业在新时期下获得平稳的进步和发展。

其次，在房地产开发项目中进行全过程的成本管理还有助于提高房地产企业的竞争实力。随着我国社会经济的不断发展，房地产体制内竞争更加的激烈，为了减少对企业发展的影响，获得可持续发展的动力，企业需要将重点放在提高经济利润上，配合着完善的成本控制方案，落实全过程的管理思维，避免对成本管理造成较为严重的影响。在实际管理的过程中，要根据房地产企业的现代化目标有目的地实施当前的成本控制方案，并且严格地核对各项资金的使用情况，减少浪费问题的发生。通过严格的管理推进成本控制工作的顺利实施，减少对房地产企业发展所产生的影响，并且优化当前的成本控制方案，制定更加成熟的成本管理体系。这样一来，在后续项目建设时房地产企业可以具有充足的经验来应对产品管理工作中的问题，以全过程思维为主缩减各个环节的成本，在潜移默化中完善房地产企业的内部管理模式，在各个项目中获得预期的经济效益，随着时间的推移会提高企业当前的竞争实力。

二、房地产开发项目全过程成本控制的不足

（一）全过程认知不足

在房地产开发项目成本控制过程中，需要根据时代发展的方向调整现有的管理模式，使成本控制专业性能够符合预期的要求。但是在当前房地产开发项目成本控制工作中还存在着全过程认识不足的问题，相关人员在成本管理时仍然采取传统被动式的管理方案，只是注重对事后管理的审核，并没有在前期制定更加完善的成本控制计划[2]。这就导致在全过程成本控制工作中出现资金浪费问题时并没有及时地提出有效的应对方案，对成本管理的干扰较为突出。另外大多数房地产企业在新时期发展背景下仍然采取以往人工操作的成本管理方式，整个成本管理的静态特征较为明显，一部分成本管理人员只是按照合同的内容来进行工程的成本管理，并没有进行全过程的成本控制，也无法利用动态化的工作思维调整现有的成本管理模式。长此以往，会导致房地产开发项目出现经济效益受损的问题，对企业的发展造成不利影响。

（二）规章机制不健全

在房地产开发项目全过程成本控制工作中，需要完善当前的管理机制，指导各项工作的顺利进行，从而提高全过程成本控制的效果。但是在当前房地产开发项目全过程成本控制工作中，还存在着规章机制不健全的问题，无法为成本控制工作起到良好的引导作用。虽然在当前房地产企业中进行了成本控制方案和模式的制定，但是整个成本管理体系太过落后，并没有融入先进的管理方法，也没有根据多方面的成本管理要求，动态化地调整现有的管理重点。或者是一部分房地产企业由于成本管理工作太过繁琐，将重点放在某一个成本控制中，并没有做好不同项目成本控制方向的深入性把控以及分析，导致整个成本控制工作太过滞后，无法充分地发挥应有的价值。再加上大多数房地产开发项目包含的施工环节中资金项目太过复杂，增加了实际成本管控的难度，如果不能持续地优化当前的全过程控制思维，会导致在成本管理工作中出现问题之后而应接不暇，增加不必要的损失，对房地产开发项目的整体利润造成了较为严重的影响。与此同时，相关企业在成本控制工作中，也没有把握成本控制的关键因素和重点对象，无法准确完成各个价格的计算，无形之中增加了不必要资金浪费，限制了房地产开发企业的稳定发展。

三、房地产开发项目全过程成本控制的应用

（一）应用于事前调查阶段

房地产企业在开发项目成本控制的过程中，需要完善事前调查，组织当前的成本控制方案，从而使各项管理活动能够更加有序地实施。在进行全过程成本控制工作中，需要按照工程项目建设的要求以及标准掌握成本控制的主要方向，并且在部门内部营造全员参与的管理氛围，配合激励机制，激发人员工作热情和工作积极性，制定切实可行的成本控制方案，推动各项管理活动的有序实施[3]。由于房地产开发行业属于动态变化过程，为了减少对成本控制影响，相关企业需要结合市场的发展概况具备一定的预测意识，掌握建筑市场的发展趋势，判断在后续工程建设中各项价格的变动情况，在成本管理工作中设置对应的弹性空间，做好各项成本控制方案技术和经济性的比较论证，综合考虑不同的影响因素，拟定完善的成本控制方案，同时还需要和建筑建设规模进行相互的匹配。针对性较强的成本控制方案，其中要涵盖工程建设要求和建筑材料性能、价格等，以此来增强整体的管理水平。例如在实际管理的过程中，需要先确定项目的等级，比如豪宅型或者是经济适用型，之后再按照行业的标准确定与建造标准相互匹配的成本控制方案，筛选合格的材料用于工程的建设，减少不必要资金的浪费，也有助于帮助房地产企业获得较高的经济效益。

（二）应用于设计阶段

在建筑设计中，需要考虑和建筑造价成本之间的关系，创新当前的工作方案，从而使整体成本管理水平能够得到全面提高。首先为直接关系。在建筑项目开发周期中，工程设计为重要组成部分，也是工程造价管理的重要模块。在实际设计的过程中，主体在整个造价中所占比例较大，在前期设计环节需要考虑建筑的选型和基础等，或者是筛选不同的材料来用于工程的设计，各个环节均是成本支出的重点项目。如果存在管理不到位的问题，会造成严重的资金浪费，对工程造价的影响较为突出。因此在实际工作中设计人员要更加谨慎地对待当前的设计环节，保证整体的管理水平。

其次，在建筑工程中包含了不同的组成部分，例如给排水和电气等，不同专业之间有着千丝万缕的联系，如果在设计工作中和其他设计方案存在着矛盾冲突，需要重新划分当前施工区域，也会导致不必要成本的浪费，对造价成本管理的影响较为突出[4]。另外在实际施工过程中涵盖的费用较多，其中包含了人工费和材料费等，同时还需要考虑工程的进度，各种因素均会导致工程成本的支出，这是建筑工程设计和工程造价的间接关系。在实际管理的过程中，可以在内部建立严格的监督机制和限额设计监督机制，主要是为了督促设计人员在设计之前了解现场的施工概况以及项目的建设要求等，之后再整合真实性较强的信息，保证设计方案本身的科学性，减少在后续建设过程中变更问题的发生，最大限度地维护工程的建设成本。在限额设计的过程中，要以工程建设要求为主对设计单位提出对应的限额值，以这一标准为主优化当前的设计方案。在此期间需要做好各个部门之间的沟通和交流，对当前成本控制中的问题提出更加科学的应对意见。通过信息的广泛沟通和交流，在前期环节进行图纸内容的修改，减少对后续工程建设所产生的影响，落实精细化的工作原则，选择经济合理的设计方案，满足成本控制的要求。

最后，在实际管理的过程中还要加强对资金使用情况的定量分析，要严格按照各种计算公式确定最终的成本投入，并且还要反复地商讨这一方案本身的可行性和建设要求，进行相互的协调，从而促进整体设计水平能够符合预期的要求。另外还需要在设计中确定建筑的功能定位和材料选型等等，各方面都要更加细致入微，符合各项成本管理的标准。

（三）应用于施工阶段

在房地产开发项目中，施工环节较为复杂，为了减少对成本控制的影响，在实际工作中需要完善施工阶段的成本控制模式，并且做好各个施工环节的有效监督，快速地发现在其中所产生的问题，避免出现不必要的资金浪费。首先，在实际管理过程中，需要在工程施工前期，在部门内部反复地研究设计方案的内容，再提出更加科学的预算方案，引导后续成本控制工作的顺利进行，并且还需要在部门内部交代不同的管理任务，形成良好的管理氛围，督促各个施工人员严格按照成本控制要求，约束好自身的工作行为，避免出现不必要的返工和资金浪费行为[5]。在内部形成良好的管理局面，增强成本控制工作本身的凝聚力，从而促进各项成本控制工作的顺利进行。

其次，在实际施工阶段成本控制工作中，需要严格地管理集中的变更工程，施工变更为成本控制中的关键所在，在管理过程中需要制定更加严格的审核程序，防止出现随意变更。在变更发生之后，要按照相关要求和标准进一步地计算各项变更对成本管理所产生的影响，在不干扰正常使用功能基础上，减少设计变更中不必要的成本支出，防止出现资金管理失控的问题。相关管理人员可以指派专业性较强的工作人员来负责现场变更情况的审核，同时也要向业主单位随时随地汇报工程造价的管控情况，方便业主单位提出更加有效的成本控制方案，执行到不同的工程建设环节中，提高成本控制的效果。

最后，在实际管理的过程中，还需要加强对材料管理的优化力度。研究数据表明，在工程施工阶段材料占据总体成本的60%，如果没有优化当前的材料成本控制方案，会在材料中产生严重的资金浪费，无法符合成本控制要求，因此管理人员需要根据工程建设的特点完善材料管理模式，尤其是要做好材料质量的把控，和施工方案进行相互匹配。在确认没有任何问题之后，才可以将材料用于当前的施工中，为后续成本控制工作提供重要的支持。在材料入场时也要严格地审核材料的质量以及材料的价格等，在前期可以了解材料市场的发展方向，保证所选取的材料价廉物美，之后再和供应商建立长期合作的关系，满足材料基础供应的要求，减少各种成本浪费问题的发生。

（四）应用于竣工结算阶段

竣工结算阶段的成本控制工作也较为重要，因此管理人员需要严格按照相关要求和标准，完善竣工结算阶段的成本控制模式。在竣工阶段进行成本控制的过程中，需要严格按照成本控制要求，做好各项资金使用情况的严格审核，必要时可以深入到现场中查看资金使用的情况，及时地发现在其中所产生的浪费现象，之后再和施工单位开展良好的沟通和交流，提出更加科学的应对方案，从而在内部形成良好的管理氛围，提高竣工验收阶段成本控制的效果。在后续工作中需要严格按照合同中的内容反复地核对不同的信息，认真地审核竣工的结算工作，促进各项工作能够具备较强的规范性。在完成竣工结算审核之后，需要将信息上传到系统平台中进行归档处理，在总结当前全过程的控制工作中所产生的问题，之后再和建设要求进行相互匹配，制定更加成熟的成本控制方案。通过持续的总结，开发出符合房地产企业发展现状的成本控制模式，为后续工程项目建设的顺利进行提供重要的保障。

四、结束语

房地产开发项目全过程成本控制能够帮助企业获得预期的经济利润，同时也可以监控各个管理环节的实施情况，防止出现资金浪费的问题，因此房地产企业需要加强对全过程成本控制模式的优化力度，有效地应对在成本控制过程中的各种复杂问题，实施全方位管理的思路，真正地提高本身的经济效益，保障房地产企业的竞争实力和经济发展水平。

相关链接

房地产开发项目，一般是对土地和地上建筑物进行的投资开发建设项目。在我国，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定；房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目。

房地产开发项目是一项高投入、高风险的投资经营项目，也是一项涉及面较广的经济项目，其对国计民生产生重大影响，因此，国家通过立法及其他手段对其加以调控管理。

房地产开发项目必须严格执行城市规划。按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。我国的城市规划分为总体规划和详细规划，其中详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是详细规划。

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范；房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。上述立法的目的系为保障房地产开发过程及产品的安全性，使房地产开发企业在追求经济效益的同时，兼顾社会效益和环境效益。取得竣工验收合格证亦是申请取得房屋所有权的一个重要条件。