房地产企业投资管理及风险控制的策略研究

文/李建林（衡水老白干（集团）天丰房地产开发有限公司）

据国家统计局数据显示，2021年全国房地产开发投资147602亿元，同比增长4.4%。从数据上看，房地产投资规模有所增加。然而，从政策的角度来看，2021年随着“两集中”供地政策的实施，房地产企业投资面临着前所未有的挑战。在拿地受限的情况下，房地产企业投资博弈性增强，短期资金池深度逐渐成为房地产企业增加储备的重要砝码。由于集中供地叠加资金危机，大多房地产企业对于投资保持谨慎态度。

此外，受“三道红线”等政策的影响，房地产企业面临着“无钱拿地”的困境。纵观整个房地产市场，企业现金流持续吃紧，中下游企业生存空间遭到严重挤压，有数据表示，目前超过三成的房地产企业拿地销售比不到0.2，有一部分中小企业投资基本处于停滞状态。尽管和民企相比，国企、央企受到融资、土拍政策的影响较小，但仍然不可忽视投资管理及风险控制。对于房地产企业而言，应当基于对国家相关政策的深入解读，加强投资管理，充分落实风险控制工作，保持企业现金流稳定。

一、房地产企业投资特点

（一）资金需求量大

房地产企业投资的资金需求量较大，前期往往需要投入大量资金用于拿地与支付工程款，并保证能持续投入[1]。比如，2022年3月成都土拍中，中海、保利各斥资56.5亿元和34.5亿元，分别拿下3宗、2宗地块，厦门国资委控股的建发以近30亿元的总价在晋安、苍山斩获2宗地。

（二）不同项目投资需单独计算

不同房地产项目的建筑用途迥然相异，整体结构、造型、室内装饰及面积等也有所不同。而且，即使是相同建筑用途的房地产项目，也存在较为显著的技术差异。因此，房地产项目投资形态各有千秋[2]。再加上企业在不同区域所花费的投资费用不同，实际管理方式可能存在明显差距，对于不同区域的房地产项目，企业通常需要单独计算其投资费用。

（三）投资依据确定较为困难

虽然房地产投资项目类型较为单一，但由于受内外环境的影响较大，其项目投资依据的确定较为困难。比如，投资风险确定的主要依据在于风险评估信息，而在风险评估的过程中，企业需要对市场、经济、政策、自然环境及企业自身资金实力、风险防范能力等进行充分考虑，基于此对投资风险进行科学评估，从而获得准确而全面的风险评估信息，进而确定投资风险。必要时，企业需要组织专家团队论证投资的可行性。

二、房地产企业投资风险及其成因分析

（一）房地产企业投资风险

房地产企业投资风险主要有如下几种：一是市场竞争风险，指在市场同类楼盘供给量大于需求量的情况下，由于市场竞争过于激烈而产生的高推广成本风险或楼盘滞销风险；二是流动性风险，指房地产企业急需现金时却无法在短时间内及时获得销售回款以支付到期债务的风险；三是利率风险，指银行贷款利率变化所引起的投资开发成本风险，受金融政策影响；四是经营性风险，指企业经营不善导致的风险，通常有经营决策失误、投资交易失败、资产空置率过高等三种情况。

（二）房地产企业投资风险成因

1.投资回收时间长

房地产企业投资收益受项目建设影响，一般而言项目经历立项、投资、开发、施工及竣工交付等建设阶段，从通过拿地获得土地使用权，到项目施工，再到销售回款，所需时间较长，一旦期间出现不可控因素导致项目施工、销售严重受阻，企业就难以通过销售回款来维持资金链稳定，从而遭遇投资风险[3]。

2.投资项目较为单一

房地产投资开发并不是单纯的建房、卖方，而是具有多元内容与形式。按照开发对象的不同，可将房地产投资开发分为成片开发、单向开发两类。成片开发采取“政企合一”形式，主要由政府对高新区、旅游村、保税区、老城区等进行开发与改造。单向开发可分为住宅开发、写字楼开发、商业区开发等。其中，写字楼开发要求企业具有长期投资能力，而商业区开发的灵活性较强，建筑类型包括小商铺、大型商场等，满足区域居民购物、餐饮及娱乐需求。从目前房地产企业投资开发情况来看，不少企业的投资项目较为单一。单一项目意味着企业面对单一类别的顾客，采用单一商品物业管理模式。在此情况下，企业可能遭遇商品滞销问题，进而发生投资风险。

3.资金来源渠道狭窄

中泰证券研报表示，房地产企业资金来源主要有国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等，在地产调控政策的影响下，企业外部融资渠道收紧，投资开发资金来源逐渐向经营性融资转移。有关数据表明，2021年100家典型房企的融资量为12873亿元，同比下降26%。由于资金来源渠道狭窄，企业普遍有较高的资产负债率。而资产负债率越高，企业就可能遭遇融资成本增加、资金链断裂等问题。

4.政策影响企业拿地投资

房地产项目开发建设以土地为载体，在“三稳”的目标下，“两集中”供地政策发挥了重要作用，在一定程度上限制了房地产企业拿地。据国家统计局数据显示，2021年房地产土地购置面积为2.16亿平方米，同比下行15.5%，房地产新开工面积同比下降11.4%。全年固定三次的拿地节奏促使土拍总体热度下降，也增加了房地产企业的拿地焦虑。为抓住仅有的拿地机会，部分企业“硬着头皮”拿高价，势必会遭遇重大投资风险。

三、房地产企业投资管理问题探讨

（一）市场调研意识欠缺，投资依据不全面

房地产企业实施投资决策前，需要深入到市场中进行充分调研，及时掌握房地产市场经济发展走向及趋势、城市概况等信息，全面了解外部环境中存在的不稳定因素，如宏观经济变动、房地产政策变动等，获得全面的投资依据。基于此，预测投资风险，从而制定投资计划，以实现对投资风险的有效规避，进一步减小企业资金危机的发生率。就现阶段房地产企业投资管理情况来看，不少企业的市场调研意识欠缺，并没有针对市场调研制定相应的工作计划，由于缺乏对市场信息的准确把控，难以获得全面的投资依据。

（二）投资方式合理性不足，缺乏科学规划

房地产企业决定投资时，应当对投资可行性进行综合研究与分析，并论证投资方案的合理性，同时预测投资后的风险问题及企业预期收益，从而作出准确的决策判断。然而，集权式管理模式下，房地产企业投资决策权较为集中，一些领导者凭借主观经验进行投资，缺乏对投资的科学规划，既影响了企业资金链的正常运转，又给企业埋下了风险隐患。严重时，企业还可能遭遇破产危机。例如，2021年5月蓝光发展（600466.SH）成为被执行人，其债务危机逐步发酵升级，董事长、总裁、首席财务官等相继辞职，面临着资金链断裂的窘境。记者调查后发现，该企业拿地投资的科学规划不足，到手地块占用大量资金，项目建成后销售困难，企业由此陷入财务危机。而且，该企业投资岗员工有拿地任务指标，考核压力较大，重压之下为了使拿地方案在投融资会上通过审核，投资岗员工盲目加高预期售价。企业面临流动性风险时，只能将盲目加高价的项目降价销售。从售价来看，该企业三个楼盘售价均低于所在区域均价。由于拿地过于草率，该企业囤积了大量资产卖不出去。由此可见，房地产企业在投资管理过程中有必要做好投资科学规划。

（三）投资成本管控不到位，资金使用效率较低

房地产投资包括开发建设投资与经营投资两部分，其中，开发建设投资成本具体有土地费用、前期工程费、基础设施建设费、管理费用、开发期税费及其他不可预见的费用。对投资成本进行有效管控，有利于企业净利润水平提升。然而，现阶段有不少房地产企业投资成本管控不到位，造成资金使用效率较低，净利润水平难以达到预期。例如，2019年浙系房企三盛宏业暴雷，其子公司资产遭遇司法冻结。2021年该企业正式申请破产重组。对其掌权人陈某铭投资经历进行分析，发现陈某铭高杠杆并购耗费了不少资金。2018年，陈某铭花费6.38亿元收购亿美汇金，不到两年时间，亿美汇金被陈某铭以跳楼价甩卖出去。在此之前，陈某铭以8.7亿元收购博雅立方，不到4年时间，计提商誉减值7.55亿元。这就表明陈某铭对两家企业的收购失败了，也从侧面反映了该企业对于投资成本的管控并不到位，导致企业资金使用率极低，上亿投资成本支出并未给该企业带来可观的投资回报。

四、房地产企业投资管理及风险控制的策略建议

（一）建立市场调研意识，获得全面的投资依据

1.积极开展市场调研工作

市场调研是投资前市场判断的必要环节。房地产企业开展市场调研工作，首先建立市场调研意识，明确市场调研在企业投资中的重要作用。其次，组建专业团队承担市场调研工作。最后，从投资风险防范的角度出发，梳理好要调研的重点，如城市概况、城市房地产发展情况、项目本体区位、竞品市场等，在此基础上制定详细的市场调研计划。比如，调研城市房地产发展情况时，深入了解城市房地产调控、城市拆迁、土地招拍挂等政策法规，整理城市近年来的土地成交信息，同时把握城市房地产供应总面积、去化周期、整体市场价格变化等信息，以此作为投资决策的重要依据。

2.运用大数据技术挖掘有用投资信息

信息化时代，房地产相关数据信息呈现指数型增长趋势。房地产企业可运用大数据技术挖掘有用投资信息，从而获得全面的投资依据。以土地投资为例，现阶段不少房地产企业依然采用线下Excel手工测算方式进行土地投资测算，不仅效率低也存在较大的投资风险。房地产企业可将大数据技术运用到土地投资当中，地块初选阶段，构建投资测算模板，迅速判断地块价值；拿地阶段，通过详细测算提供招标前的决策应对；投后经营阶段，对投资收益偏差进行动态测算跟踪，帮助企业及时调整土地投资战略。

（二）优化投资方式，改善投资决策

1.以互联网为依托构建投资新方式

“互联网+”的发展背景下，房地产企业要实现数字转型，同时增强投资决策科学性，有必要构建“互联网+投资”的投资管理新方式[4]。比如，与有资质的第三方联合制定与企业相适应的投资解决方案，搭建一体化的管理云平台，集成地块研判、项目监测、企业研究、城市选择等多种功能模块，并基于对已有土地信息、住宅项目、商办项目、宏观经济政策、城市产业发展、城市规划等数据的全面整合，建立数据中心，通过“土地-项目-企业”的有效联动，为企业提供精细化投资决策。

2.实施分散性的投资决策

分散性投资决策对企业降低投资风险有重要作用。一般而言，房地产企业可从投资区域及投资时间两个维度实施分散性投资决策。投资区域上的分散，使企业将资金投入到不同的投资区域中，防止某一区域投资项目出现问题从而引发资金危机。投资时间上的分散，是企业选择合理的时间进行投资，避免外部环境变化所引起的项目建设损失。

3.实施组合投资决策

组合投资下，房地产企业结合不同投资风险等级及不同项目投资获利情况，对投资项目进行组合与搭配，以多样化投资取代原本的单一投资，这有利于企业实现对投资风险的有效防控。因此，房地产企业可实施组合投资决策。例如，房地产企业可根据地方城市规划，对公租房、写字楼、商品房等多个投资项目进行组合与搭配，从而避免单一投资住宅楼而引起的投资风险[5]。

（三）加强投资成本管控，提高资金使用效率

1.做好资金来源与收支计划管控

房地产项目投资初期，企业通常以自筹方式应对多种支出问题。投资中后期，企业以销售回款来解决资金短缺问题。在房地产调控政策背景下，房地产企业资金来源发生转移。为防止资金的无效使用，避免资金风险，房地产企业有必要做好资金来源管控。投资管理与风险控制，需要企业全员的共同参与。在具体投资实践中，房地产企业各部门应形成协同工作局面，按照项目情况制定合理的资金收支计划，一旦出现严重资金偏差问题，及时上报并处理[6]。

2.充分落实成本核算工作

成本核算是归集企业投资成本的必要过程，成本核算正确性的高低与否，对企业投资成本预测、计划与分析有直接影响，关系到企业投资决策。由上文可知，房地产企业资金投入量较大，其资金管理较为分散。在此情况下，企业成本核算呈现出较强的不确定性。对此，房地产企业有必要充分落实成本核算工作。

五、结束语

总而言之，房地产企业投资风险类型较多，其成因复杂，受企业内外环境影响较大。当前房地产企业投资管理与风险控制中的问题较为突出，具体存在于投资前调研、投资方式选择以及投资中成本管控等方面。在新的时代背景下，房地产企业应当严格遵循国家及地方相关政策规定，加强投资管理，从投资不同阶段入手实施风险控制，从而增强企业投资科学性，提高企业投资风险防控能力。

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投资，指国家或企业以及个人，为了特定目的，与对方签订协议，促进社会发展，实现互惠互利，输送资金的过程。又是特定经济主体为了在未来可预见的时期内获得收益或是资金增值，在一定时期内向一定领域投放足够数额的资金或实物的货币等价物的经济行为。可分为实物投资、资本投资和证券投资等。前者是以货币投入企业，通过生产经营活动取得一定利润，后者是以货币购买企业发行的股票和公司债券，间接参与企业的利润分配。投资是创新创业项目孵化的一种形式，是对项目产业化综合体进行资本助推发展的经济活动。

投资是货币收入或其他任何能以货币计量其价值的财富拥有者牺牲当前消费、购买或购置资本品以期在未来实现价值增值的谋利性经营性活动。投资这个名词在金融和经济方面有数个相关的意义。它涉及财产的累积以求在未来得到收益。技术上来说，这个词意味着“将某物品放入其他地方的行动”（或许最初是与人的服装或“礼服”相关）。从金融学角度来讲，相较于投机而言，投资的时间段更长一些，更趋向是为了在未来一定时间段内获得某种比较持续稳定的现金流收益，是未来收益的累积。