国有企业的房屋租赁内部控制存在的问题及对策

杨悦

（泰州市文化旅游发展集团有限公司，江苏 泰州 225300）

1 引言

伴随着国有企业经济体制改革的推进，国有企业经常通过合并重组的方式来扩大规模，提高经济效益。在这个过程中，国有企业会产生一定经营性房产资源。合理设置这些房产资源可给企业带来经济利润，如房屋租赁。目前很多国有企业开始对房屋租赁重视起来，但由于缺乏经验，在进行房屋租赁的过程中易引发风险。想要降低国企房屋租赁的风险，就应重视内部控制的作用，通过科学的内部控制，降低风险发生的概率。但目前一些国有企业在内部控制方面还存在不足，如内控体系不完善、评估机制不健全、监督体系有待优化、现代化管理水平低、考核机制陈旧等，所以就需要国有企业经营者深入分析合理解决，强化房屋租赁内部控制。

2 国有企业房屋租赁内部控制概述

2.1 内部控制

内部控制指的是企业为了完成生产目标、经营任务，保证收集的信息真实可靠、相应的资产安全，在企业内部进行的自我调控，以此来避免经营风险的产生，促进企业经济效益的提升。内部控制包含五大要素：

一是内部环境控制。内部环境指的是企业经营的工作环境，是进行内部控制的基础，主要包括企业文化构建、人力资源管理、机构设置以及内部审计等。二是风险评估。企业在开展经营活动时，存在相应的经营风险，进行风险评估可确定风险的类型，从而采取恰当的应对策略。三是控制活动。该要素和风险评估息息相关，指的是根据风险评估的内容，对企业的经营活动进行有效控制，将风险降至最低。四是交流沟通。在企业开展经营活动的过程中，会涉及信息的传递，需要各部门能进行有效交流，保证经营活动顺利进行。五是内部监督。内部监督指的是企业针对内部控制的执行情况展开监督，及时地发现内部控制中存在的问题，不断地优化调整，以此来实现内部控制的有效性。企业进行内部控制主要包含3个阶段，即经营活动开展前、开展中以及开展后。每个阶段企业都需要足够重视，开展前需要严格审批、科学规划；开展中根据规划合理调控，保证经营活动的安全性、效益性以及合法性；开展后需要进行监督和总结，结合经营活动实际对资金的变动情况进行核实，根据活动开展的情况进行总结，积累内部控制经验。

2.2 国有企业房屋租赁

房屋租赁指的是房产的所有者或者经营者，通过合同约定，将房屋交给消费者使用，消费者获得该房屋的使用、经营等权利。在此过程中，出租者能获得相应的经济报酬。近年来，社会经济体制发生深刻变革，国有企业开始进行转型升级，形成了一定经营性房产，通过租赁的方式可提高国有企业的经济效益。因此，目前很多国企开始重视房屋租赁。国企房屋租赁指的是企业在保证正常经营的情况下，出租存量房屋，以获得经济利润。在进行房屋租赁时，首先需要进行的是招租，招租需要合理合法、公平公开。具体的租赁流程包括以下几个方面：

一是房产评估，请专业人士结合租赁房产的实际情况展开定价评估。二是制定方案，在明确房产定价后，企业可开始制定租赁方案，方案应具有可操作性。三是决策报批，对租赁活动开展集体决策，然后进行报批。四是挂牌招租，企业委托相关机构挂牌，公开企业房屋租赁的信息。五是合同签订，在确定承租方后，双方需要进行合同的签订。

2.3 房屋租赁特点以及内控要求

相比于房地产销售行业，国有企业房屋租赁有着明显的不同。对于国企房屋租赁而言，需要投入一定资金，同时利润回收期较长，这也就导致了国企房屋租赁具有较大的风险，需要经营者精心管理。国有企业想要控制风险，通过房屋租赁给企业带来经济利润，就应重视内部控制。科学的内部控制是国有企业房屋租赁管理的基础，有助于促进经济效益的提升。在国有企业房屋租赁内部控制中，应从租赁前、租赁中以及租赁后3 方面加强内部控制，降低房屋租赁过程中的经营风险，增强国有企业的核心竞争力。

3 内部控制的重要作用

内部控制在国有企业房屋租赁中具有至关重要的作用，主要体现在以下4 个方面：

第一，能提高财会信息的准确性。国有企业在房屋租赁的内部控制过程中，需要进行会计信息的收集、整理以及汇总等，这些信息能反映租赁活动的实际状况。如果财会信息不准确，会直接影响到企业的经济效益。通过内部控制，能规范财务人员的工作行为，保证相关会计信息的真实性。第二，能保证财产的安全与资源的完整。国有企业房屋租赁需要将企业的房产转交给承租者使用，涉及资源使用等问题。通过有效的内部控制，可增强租赁合同的规范性，保证房产资源完整以及企业财产的安全。第三，能促进国家政策方针的落实，合理合法进行经营活动是企业经营的基础。国家对国有企业房屋租赁有着明确的规定和要求，完善的内部控制可强化各环节的监督，保证国有企业房屋租赁的方式符合国家的法律政策，以便积极地落实关于房屋租赁的方针。第四，能推动企业高质量经营。内部控制和企业健康发展息息相关，能健全相应机制以及提高管理水平等，促进全体员工形成合力，朝着企业的战略目标努力，以此实现高质量经营。

4 国企房屋租赁内部控制中存在的问题

4.1 缺乏完善的内部控制体系

国有企业通过房屋租赁可实现创收，但要以科学的内部控制为基础。内部控制体系是企业经营发展的关键，可明确相关工作人员的岗位职责，提高工作效率。但在目前的国有企业房屋租赁内部控制中，内控体系不健全的问题还较为突出，无论是业务流程，还是财务控制上都有所不足，控制体系不具有全面性、系统性，这使国有企业难以及时地获取有效的信息，给房屋租赁带来了一定影响。当然也有些国有企业具备完善的内控体系，但在落实的过程中有所忽视，导致内控体系成为一种形式，没有带来实质性效果[1]。

4.2 缺乏健全的风险评估机制

在国有企业房屋租赁中，存在一定经营风险，需要结合具体情况开展风险评估，提前做出风险预案，将风险降低到可接受的范围内。国企房屋租赁中极易发生欠租风险、合同风险，如果不进行科学评估，会在很大程度上增加租赁风险的发生，降低企业的经济效益。但目前有些国有企业为了能快速地将房产租赁出去，在没有深入调查承租方的情况下，就在合同中给予承租方免押金等优惠。这种情况下，一旦承租方违约，国有企业会处于被动状态。此时虽然国有企业可运用法律手段维权，但也会给国有企业带来一定影响。导致这种局面主要是因为国有企业忽视风险防控，没有建立健全的风险评估机制。

4.3 监督体系有待优化

强化监督是国有企业内部控制中的重要因素，通过合理监督可保证相关工作人员能各司其职，促进房屋租赁业务的稳定进行。但在目前的国有企业中，经营者在监督方面有所忽视，监督体系还需要进一步优化。

首先，缺乏对财务核算的监督，导致财务人员核算并不规范。如在需要确认收入时，个别财务人员没有根据相应原则及时地确认收入，而是在收入到账后，再去确认，这会给国有企业带来税务风险。其次，缺乏详细的监管制度。国有企业没有明确的监管制度导致财务人员监管意识较差，仅注重收租工作，忽视了合同签订和执行中的管控，易引发风险。

4.4 现代化管理水平不高

现代社会信息技术较为发达，在国有企业内部控制中应用信息化技术可促进内部控制效果提升，如建立租赁信息数据库。但在目前国企中，管理形式还较为陈旧，没有利用现代化的管理手段进行内部控制。此外，在财务的台账等方面，还没有实现电算化，这在一定程度上对财务工作效率造成了影响，同时还易出现错误。

4.5 考核机制较为陈旧

国有企业在房屋租赁内部控制绩效考核上，形式较为单一陈旧，缺乏奖励机制，影响了员工工作的积极性。体现在绩效考核不具有灵活性，基本上都是针对回款率等可量化指标开展，缺乏对不可量化指标的考核，如内部控制效果等。这在一定程度上降低了工作效率。

5 国企房屋租赁通过内部控制创收的策略

5.1 通过内部控制体系的完善促进创收

国有企业想要通过房屋租赁实现创收，就应重视内部控制体系的完善。

第一，建立岗位责任制度。国有企业经营者应根据房屋租赁的实际情况，建立健全岗位责任制度，明确不同部门工作人员的岗位职责，促使各部门在开展工作中能做到合理分工、各司其职。同时责任制度应具体到个人，量化部门的工作，让所有员工都能明确自己的工作内容，提高工作效率。在国企房屋租赁中，通过责任制度要能实现及时追责，快速解决问题，以便于员工严格执行工作。第二，健全内部审计制度。对国有企业而言，其规模较大，具备成立内控部门的条件。因此，国有企业应建立内控部门，主要进行企业的内部审计工作，强化国企房屋租赁过程中的监督。第三，构建业财融合制度。国有企业想要提高经济效益，应重视财务管理。而财务工作要有一定预见性，这就需要企业业务和财务的有效融合。财务人员能通过业务提高工作有效性，同时财务人员也可对相关业务进行专业分析。第四，建立长效管理制度。内部控制在企业房屋租赁上具有举足轻重的作用，所以内部控制不应流于形式，应构建长效机制促进内部控制的有效落实，促进国企房屋租赁的创收。

5.2 通过风险评估机制的健全促进创收

在国有企业房屋租赁中合同风险、欠租风险较为常见，会给企业带来不良影响。因此，国有企业需深入分析房屋租赁中潜在的风险，建立健全风险评估机制。国有企业应根据房屋租赁的实际情况，对管理细则作出明确规定，统一租赁流程，重视租赁前规划、租赁中调控以及租赁后监督贯穿整个房屋租赁活动，避免出现违规行为，促进国企创收。

第一，重视对承租方调研。在正式签订合同前，国企经营者应对承租方有充分了解，重点审查承租方的信用情况，看是否存在违约失信的情况，然后根据承租方具体情况，制定出具有针对性的租赁方案。第二，重视合同的制定。合同是国有企业和承租方开展租赁活动的基础，必须具有一定规范性与合理性。国有企业经营者可根据承租方的情况，适当对合同条款进行调整，防止房屋租赁过程中产生相关纠纷。第三，重视租赁上限的设定。当今社会市场不断变化，经济不断提升。这样的背景下市场整体租金可能会有所变化，有可能导致国有企业正在租赁的房屋发生租金损失。对此，国有企业可设定租赁的上限，在合理合法的情况下，加入租金依据市场变化上涨的条款。通过健全风险评估制度，可有效避免相应风险的发生。

5.3 通过监督体系的优化促进创收

针对监督体系缺乏的问题，国有企业应优化内部监督机制，强化财务管控，以此来促进国有企业在房屋租赁中实现创收。通过监督机制，提升财务人员工作的严谨性，让他们能充分了解房屋租赁的整个过程。

第一，确认租赁收入时，财务人员需要依据权责发生制原则，根据约定及时进行收入确认。第二，加强租金的收缴管理。财务人员应结合租赁的实际情况，建立相应的台账、报表等。将记录的数据报送给企业的相关部门，协助相关部门完成租金的收缴工作。第三，针对承租方的欠租行为，财务人员需要根据违约情况进行违约金、滞纳金等的计算，联合相关机构进行追缴。第四，注重部门间的合作。财务部门和业务部门人员应定期对租赁房产进行排查，检测承租方是否存在违约行为，如违约转租等。通过有效监督，可促进相关工作人员落实岗位职责，并在部门间形成合力，促进国企创收。

5.4 通过现代化管理水平的提升促进创收

当今社会数字化、信息化的发展，逐渐改变了人们生活和工作的方式，可以说信息化管理是企业发展的方向。因此，国有企业在房屋租赁内部控制上就必须重视信息化建设。

第一，建立房屋租赁数据库，将关于房屋租赁的相关信息录入其中，如房屋信息、租赁合同等。数据库的建立可实现相关数据的快速调取，能显著提升工作效率。第二，建立承租方电子化档案，将承租方的征信、租赁等相应信息记录到电子档案中，并且在租赁期间实时更新。企业经营者可根据电子化档案随时了解承租方信息，避免租赁风险的发生。第三，国有企业还应引进现代化的财务软件，促进财务人员工作质量和效率的提高。

5.5 通过考核机制的创新促进创收

对于考核机制陈旧的问题，国有企业应重视预算管理，科学开展绩效考核。国有企业在考核上应定岗定责，让所有员工都有明确的工作任务，然后结合房屋租赁内外部环境以及员工工作情况，进行绩效考核。同时还要结合员工工作完成情况，给予员工一定奖励，促进其工作积极性的提升。

5.6 通过统一街区商户营收模式促进创收

国有企业在进行房屋租赁的过程中，还应注重统一街区商户营收模式，建立相关的管理标准，以此来提高管理效率，强化国有企业内部控制，促进房屋租赁创收。

6 结语

综上所述，房屋租赁是国有企业增收的有效途径，但存在一定风险，需要国有企业结合实际情况科学地进行内部控制。通过对国有企业内部控制体系的完善，建立健全风险评估机制，优化内部监督机制，强化财务管控，提升现代化管理水平，创新考核机制，统一街区商户营收模式，以不断地提高国有企业房屋租赁的经济效益。