“租金贷”模式下承租人权益保护问题研究

叶晓丹，曾智昕

(福州大学 法学院，福州 350108)

一、引 言

随着“租金贷”模式的广泛应用，潜藏其后的危机逐渐显露。据乐居财经统计，自2017年开始,不断有长租公寓运营商陷入经营危机；截至2020年,资金链断裂、破产倒闭、品牌形象崩塌的运营商高达70家。[1]“暴雷”之后，许多承租人在按月还贷的情况下惨遭房东驱逐，在无房可住的情况下仍需偿还贷款，在“房财两空”的情况下维权艰难，一时间公众对“租金贷”的质疑声四起。但“租金贷”本身具有合法性与正向价值，不仅有助于缓解承租人的资金压力，满足运营商的融资需求，更能促进长租公寓行业持续健康发展。[2]“租金贷”的正向价值不容忽视，但承租人权益受损的事实却也客观存在，因此探究“租金贷”模式下承租人权益受损的原因，探索承租人权益保护路径成为当前亟待解决的问题。

二、何谓长租公寓“租金贷”

(一)“租金贷”的基本内涵

“长租公寓”是房地产行业对于特定公寓的一种习惯性称呼，在法律上并无明确定义。其基本含义是指，租期在一年及以上，由专业的租赁机构长期产权持有或租赁持有的具有较高品质的出租公寓。[3]目前，市面上的长租公寓运营商通常会提供“租金贷”服务。所谓“租金贷”是指，承租人在与长租公寓运营商签订租赁合同的同时，也与该企业合作的金融机构签订贷款合同，而后由金融机构预先一次性将全年房租支付给运营商，承租人则按月向金融机构清偿租房贷款。[4]

(二)“租金贷”各方法律关系

“租金贷”通常会涉及四方主体，即产权人(房东)、长租公寓运营商、贷款人以及承租人。为厘清各方之间的法律关系，一方面，必须明确四方主体的具体内涵，其中产权人、承租人与长租公寓运营商的内涵并无歧义，本文不再赘述，而“租金贷”中的贷款人却可能是小额信贷公司或者金融机构。以蛋壳公寓为例，该公寓的合作方既包括微众银行这类持牌金融机构，也包括元丰小贷等网络小额贷款公司。由于小额信贷公司的批准设立主体为省级政府主管部门，而非金融监管部门，且司法实践中最高人民法院的多个判例均认定小额信贷公司不属于金融机构，[5]因此显然二者无法等同。鉴于金融机构参与“租金贷”的情形更为普遍，笔者将本文研究对象限定于贷款人为金融机构的“租金贷”。

另一方面，“租金贷”模式包括两种法律关系。一是承租人与长租公寓运营商之间的租赁合同法律关系。同时，承租人为租赁房屋，预先支付租金，于随后的一年甚至更长的时间内享有房屋的使用权，二者之间也可认定为预付式消费合同法律关系。[6]承租人同时具有消费者的属性。二是承租人与金融机构之间的借贷法律关系。“租金贷”模式的特殊之处在于两种法律关系的融合，在单纯的租赁合同法律关系中引入借贷法律关系，在产权人、长租公寓运营商和承租人之间引入金融机构。

三、“租金贷”模式下承租人权益保护存在的问题

“租金贷”模式设计的初衷是减轻承租人的资金压力，但实践发展的结果却事与愿违。现行运行模式下，运营商为实现融资目的而为的行为以及该模式设计本身的不合理之处致使承租人多项权益受损，承租人已然成为该模式运行的受害者，而非受益者。

(一)运营商截留自用租金，侵犯承租人财产安全权

目前，长租公寓运营商通常采取“长收短付”的方式，利用时间差打造“资金池”，即运营商在收取租金时，一次性获得所有承租人至少一年的租金，但却只向房东按月支付其中一小部分，利用期限错配形成可观的“资金池”。原本“租金贷”模式下，承租人以个人信用从金融机构贷出的资金，是预付给房东的租金。但此时，运营商却将“租金贷”取得的款项截留自用，或用于投资盈利，或用于业务扩张。一旦投资失败或经营不善，这笔资金将沦为企业试错的成本。这相当于运营商以承租人的个人信用为担保，获得了免费的融资。此举转嫁了企业运营的风险，是对承租人财产的侵占，侵犯其财产安全权。

(二)运营商怠于履行告知义务，侵犯承租人知情权

承租人作为消费者享有知情权，在消费过程中有权获得商品或服务的真实信息，但实践中长租公寓运营商并未保障承租人的知情权。具体表现在以下两方面。一是运营商不履行告知义务，刻意隐瞒“租金贷”。租赁合同系格式合同，由运营商事先拟定，这使其能够通过精心设计合同隐藏“租金贷”。比如，将“租金贷”的相关条款夹杂在众多租赁条款之中，甚至以“信用租房产品”等概念故意隐藏“贷款”字样，[7]同时将贷款利息包装为手续费、服务费，导致承租人在毫不知情的情况下“被”贷款。二是运营商虽未隐瞒“租金贷”的存在，但不充分履行告知义务，不对贷款性质、具体利息、贷款风险等事项予以释明。比如，承租人在对蛋壳公寓的投诉中表示，办理贷款时相关工作人员未尽告知义务，且提供的租赁合同虽包含分期贷款的规则说明，但均是在不显眼的位置用较小字体显示。[8]此种情形下，即便明确知悉自身办理了“租金贷”，承租人对该贷款涉及的消费风险和金融风险仍是难以充分认识。上述两种行为甚至成为运营商提供“租金贷”服务的行业潜规则，严重侵犯承租人知情权。

(三)运营商利用自身优势地位，侵犯承租人自主选择权

当承租人明确知悉“租金贷”所涉条款，并出于真实意思同意办理，此为当事人之间的意思自治，并无实质上的不公平。但问题的关键在于，当前无法确保承租人在“租金贷”办理过程中的“完全自愿”。实践中，运营商常常利用自身优势地位，限制承租人自主性的发挥。

具体而言，运营商是租赁合同的提供方，承租人选择办理“租金贷”可能是迫于其优势地位而不得已做出的妥协。“租金贷”作为承租人支付租金的一种方式，本应处于双方当事人可协商的范畴，但由于租赁合同是运营商事先拟定的格式合同，“租金贷”是合同中预先设定的支付方式，因此承租人若想要租赁房屋就只能选择接受，不存在拒绝或与运营商协商的可能。实践中运营商只提供“租金贷”这一种支付方式的情形十分普遍，比如，天地昊公司在与承租人签署租赁合同后，才明确提出承租人必须使用“会分期”支付租金。[9]所以承租人办理“租金贷”可能是为租赁房屋而做出的不得已的“自愿”行为。

此外，运营商作为经营者掌握主导权，能够通过创设非理性的消费情境，诱导承租人冲动消费，具体手段有以下两种。其一，采取饥饿营销的方式，称该房源存在多个需求方，利用房源所剩无几的紧张感弱化承租人订约时的理性。其二，对贷款存在的风险避而不谈，仅强调“租金贷”的优惠条件以诱导承租人。比如，自如公寓在与承租人签订租赁合同时，只向其宣传分期支付租金的好处，并大力渲染“押一付一”的优点，并未提及贷款存在的风险。[10]相较于传统“押一付三”的支付方式，这样的优惠条件将进一步冲击承租人的理性。此时，即便运营商没有强硬地要求承租人办理“租金贷”，然而房源所剩无几的紧张感与优惠的吸引力，同样会诱使承租人冲动办理“租金贷”。运营商既是格式合同的提供方又在交易中掌握主导权，其优势地位致使承租人在“租金贷”办理过程中欠缺自主性，非基于完全自愿而达成的交易，对承租人难言公平。

(四)风险分配不公正，承租人公平交易权难以保障

交易结果公正是实现消费者公平交易权的重要表现。[11]然而“租金贷”模式设计本身存在不合理之处，向承租人分配了过多的风险，是对承租人公平交易权的侵害。“租金贷”办理之后，若运营商不当使用租金，由此引发的资金风险实际上是由承租人承受，此时承租人除向运营商主张违约责任别无他法。而当运营商无法按时向房东支付租金时，承租人又可能面临无房可住的风险。再者，由于承租人与金融机构之间存在有效的借贷合同，承租人因办理贷款可能还需承受信用风险。简而言之，一旦“租金贷”风险爆发，承租人可能会落入支付了租金、担保了信用，却无房可住、仍需偿还贷款的境地，沦为风险的实际承担者。

(五)维权对象定位困难，承租人依法求偿权难以实现

目前“租金贷”模式下承租人维权的最大阻碍在于维权的第一步，即应选择谁作为维权对象这一前提问题没有解决。维权对象定位困难，将直接导致依法求偿权难以实现。

首先，承租人不具备向金融机构主张权利的合法基础，故无法将其列为责任承担主体。这是因为租赁关系与借贷关系是两个独立的法律关系，贷款人已经履行了发放贷款的义务，不能因为租赁合同存在的违约情形，进而免去借款人偿还贷款的义务。不仅如此，将金融机构列为责任承担主体有违公平原则。虽然金融机构可能由于与运营商之间的合作关系，在贷款办理的过程中怠于保障承租人的知情权，但笔者认为并不能因此将运营商的违法行为归咎于金融机构。而且若承租人坚持不清偿贷款，金融机构的资金链一旦断裂，同样可能会陷入破产、倒闭的危机，沦为运营商跑路的又一受害者。

其次，产权人更是无法成为承租人的维权对象。因为产权人也是运营商违约后的直接受害者，他们收取租金的权利无法实现，同时作为弱势的个体，他们同样陷于维权困境之中。不仅如此，产权人并未实施违法行为，他们要求承租人搬离房屋的行为具有合法性。在逾期未收到租金的情况下，作为租赁合同中的出租人，他们有权解除合同并收回房屋使用权。(1)2020年《中华人民共和国民法典》第722条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”

最后，承租人虽然能够以租赁合同纠纷为由起诉长租公寓运营商，但以其为对象无法达到有效维权的目的。诉讼耗费的时间与精力暂且不谈，即使胜诉，就实际情况而言，往往此时运营商已无力承担赔偿责任。即便企业宣告破产，承租人的债权作为普通债权，只能排在破产费用和共益债务之后，(2)2006年《中华人民共和国企业破产法》第113条规定：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后,依照下列顺序清偿：(一)破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用,所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用,以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；(二)破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；(三)普通破产债权。”加之我国极低的清偿率，承租人难以从运营商处弥补自身损失。

综上所述，金融机构与产权人无法成为承租人维权的对象，而仅将运营商作为维权对象又无法有效弥补承租人的损失，承租人的维权路径仍需进一步探索。

四、“租金贷”模式下承租人权益保护问题的成因

(一)缺乏制衡运营商履约的保障

“租金贷”使得长租公寓运营商得以凭借该模式打造自己的“资金池”，并在特定的时间内享有这笔资金的使用权。获得权利的同时，运营商需要在房租到期后向房东履行支付租金的义务。运营商义务的履行是“租金贷”模式顺利运行的关键，但是目前尚缺乏制衡运营商履约的保障。一方面，房屋租赁市场属于典型的卖方市场，[12]供不应求的市场环境以及承租人的弱势地位导致承租人既缺少要求运营商提供履约保证的意识，又缺乏与之谈判的能力；另一方面，由运营商不履约引发的风险是沿着“租金贷”的交易流程层层传导的，只有在运营商逾期未缴纳租金，房东强迫承租人退房，无房可住的承租人坚持不清偿贷款的情况下，风险才会传导至金融机构。所以处于交易链条末端的金融机构遭遇风险的可能性较小，缺乏督促运营商履约的动力。然而履约保障的缺失又增加了运营商履约的不确定性，致使承租人只能将按期履约的希望寄托于运营商经营得当或投资获益，这显然并不合理。故而缺乏事前制衡运营商履约的手段是承租人权益受损的重要原因。

(二)监管缺位助长运营商行为的任意性

“租金贷”作为住房租赁市场的一项金融创新产品需要法律法规的及时监管，但目前我国关于“租金贷”的监管规定仍有不足之处，难以对该模式下承租人权益受损的现实予以回应。

一方面，“租金贷”监管主体之间分工不明，监管职责不清。“租金贷”本质上是住房领域与金融领域相结合的产物，涉及的法律关系较为复杂，牵涉的监管主体较多。我国住房租赁市场主要是由住建部与各地方的房产管理部门负责监管。当涉及金融领域时，则属于银保监会、证监会以及中国人民银行的职责范畴。当多个部门都具备监管资格时，各部门之间只有通力合作、协调配合才能提升监管的有效性，但目前监管主体之间分工不明确，监管职责不清晰，导致监管效率低下，监管工作开展困难。

另一方面，“租金贷”缺乏有效的监管手段。虽然我国在中央和地方两个层面都对如何监管“租金贷”提出了相应的建议，但尚不足以有效规制运营商的行为。

首先，我国住建部曾于2020年9月公布了《住房租赁条例(征求意见稿)》，从中央层面提出“租金贷”监管的具体措施，暂且不论其仅为一种意见的征集，其规定的合理性也有待商榷。比如，该意见稿建议建立住房租赁资金监管制度。(3)2020年《住房租赁条例(征求意见稿)》第38条规定：“直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度，将租金、押金等纳入监管。”笔者认为，这一制度将直接剥夺运营商对这笔资金的使用权。该模式下运营商提前获得大量租金就是为了使用，[13]所以一旦该制度落实，运营商就失去了大力推广“租金贷”的动力，甚至很可能将其束之高阁。但“租金贷”本身同样是化解运营商的成本与收益困境的重要工具，存在多重价值，即便是为维护承租人的合法权益也不能完全忽视它的其他价值。这一制度并未在多方主体之间进行利益权衡，难以作为当前解决承租人权益保护困局的最佳方案。再比如，该意见稿提出长租公寓运营商不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用“租金贷”。(4)2020年《住房租赁条例(征求意见稿)》第23条规定：“住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。”这一构想固然美好，但是缺乏配套的相关规定，存在实际落实的难题。其次，我国各地方的住建委以及行业协会虽然已经出台相关文件尝试对“租金贷”进行监管，但地方发布的规定较为原则，缺乏可操作性。比如深圳市仅规定需要对“租金贷”加强监管，但具体应当如何监管并未提及。最后，地方层面的规制适用范围有限，且效力等级较低甚至没有法律效力，仅为行业规范，难以对“租金贷”进行有效监管。

我国关于“租金贷”的监管规定仍有不足，监管缺位意味着“租金贷”模式下运营商行为具有较高自由度，为其任意支取与使用承租人租金制造了可乘之机。这也是运营商敢于大力诱导承租人办理“租金贷”，敢于将租金用于高风险投资、盲目扩大业务规模的直接原因。运营商资金链断裂的风险很大程度上是其缺乏约束的行为所致。只有完善监管规定才能有效引导运营商的行为，规范“租金贷”的运行，进而保障承租人的合法权益。

(三)承租人与运营商之间存在严重的信息不对称

“租金贷”模式下，相较于承租人个体，长租公寓运营商作为经营者占据信息优势地位，天然比承租人掌握更多的信息，也具有更强的信息获取能力，二者之间存在严重的信息不对称。“租金贷”作为专业化的金融产品，其本身的复杂性进一步加剧了这一问题。当前“租金贷”模式发展尚不成熟，配套的制度政策尚不健全，不完善的信息披露制度导致承租人获悉信息的渠道极为单一，只能依赖于相关参与主体告知义务的履行，在信息获取的过程中较为被动。因此他们很难对贷款事项产生正确认识，进而对贷款行为的风险进行合理评估。同时，在“租金贷”缺乏有效监管的情况下，信息优势方为谋求自身利益最大化，很可能采取机会主义行为损害信息弱势方的合法权益。(5)机会主义行为，是指在信息不对称的情况下人们不完全如实地披露所有的信息及从事其他损人利己的行为。一般是用虚假的或空洞的，非真实威胁或承诺谋取个人利益的行为。所以严重的信息不对称成为承租人权益受损的又一诱因。

(四)运营商强烈的盈利需求诱发道德风险

剥离“租金贷”这一模式，长租公寓行业实质上仍是传统的中间商赚差价的行业，具有前期投入成本大、利润空间狭窄和回报周期长等特点。所以，长租公寓运营商面临着巨大经济压力，而要破解这一难题，最直接的路径就是通过融资增加现金流。为此运营商创设了“租金贷”这一近乎零成本的融资方式，以满足自身资金需求。但是该模式引入后行业的本质发生了变化，运营商的盈利点转变为利用“资金池”的款项进行市场扩张或投资，以获取最大利益。于是，在对自我利益的追逐下，运营商有可能违背金融伦理道德，采取不当手段牺牲他人利益，以实现对自身价值的追求。[14]如此一来，利益驱使之下，承租人的权益被置于运营商利益获取之后，权益受损的风险便大大增加。

五、“租金贷”模式下完善承租人权益保护的路径

(一)制定保障运营商履约的法律制度

目前，承租人虽然可以基于运营商不履行义务而向其主张违约责任，但是相较于事后的追责，事前的履约保障更为有效。只有制定保障运营商履约的法律制度，才能确保它们在未来一定期限内依约履行义务，防止其卷款潜逃或破产倒闭后，承租人落入“房财两空”的境地。

笔者认为，长租公寓运营商在使用承租人预付款时需要满足一个前提，即在经过特定的时间后仍有足够的资金向房东支付租金。为此可采取两种制度设计思路。一是增加“租金贷”模式的融资成本。比如建立保证金制度，即要求运营商在预先支取承租人资金的同时，需要向金融机构缴纳一定数量的保证金。若无法足额缴纳，运营商也可以选择以自身资产或引入第三人作为担保。若均无法提供，金融机构则应当拒绝向其拨付贷款。该制度的合理性在于，一方面增加运营商履约的砝码，考虑到融资成本的存在，运营商将会审慎地使用承租人的预付款，以避免因无法按期交付租金产生的风险；另一方面切实保障承租人的资金安全，即便运营商投资失败或经营不善，甚至破产倒闭，承租人也能在保证金或担保财产的价值范围内优先受偿，从而获得救济。二是限制运营商支取预付款的金额。比如，增设风险防控金的规定，将一定比例的资金留存于金融机构账户之中。这一思路已在一些政策文件中有所体现，比如杭州市明确提出应冻结部分资金作为“风险防控金”。(6)2019年《杭州市住房租赁资金监管办法(试行)》第5条规定：“从事利用收储房源开展住房出租业务的企业(以下简称‘托管式’住房租赁企业)须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，风险防控金不得随意使用。风险防控金的总额按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定。”

以上两种举措能够在最大限度保全运营商自由的情况下切实保障承租人的资金安全，规避运营商不履约而产生的一系列风险。

(二)完善监管法律，规范“租金贷”实际运行

1.明确监管主体分工，明晰监管职责

明确分工是各部门之间形成监管合力的前提。笔者认为，应当构建以住建部等房产管理部门为主、银监会为辅的监管架构。这是因为，承租人权益受损的关键在于运营商将“租金贷”异化为融资工具的投机行为，监管的重点应落在运营商的行为上，所以应由房屋租赁市场的监管主体承担主要职责；而银监会主要是通过监管金融机构，进而间接监管运营商的行为，所以此时银监会仅承担辅助监管的角色。另外，需要明晰各部门之间的具体监管职责。如明确由银监会负责监管提供“租金贷”业务的金融机构，防止其因为利益勾连而放纵运营商任意支取承租人的预付款。如明确由住建部等管理部门负责住房租赁合同的备案工作。职责分工的明确不仅有助于监管工作的稳步推进，也有利于在监管不力时及时追究相关主体责任，是实现有效监管的关键所在。

2.探索可操作性与有效性并重的监管措施

一方面，监管主体应加强事前监管，通过严格的资质审核，择优许可长租公寓运营商开办“租金贷”，并在审核时侧重考量企业的资金实力、信誉水平、盈利能力与未来发展潜力等要素。尽量让抗风险能力较强、信誉水平较高、倾向于承担更多社会责任的企业获得开办“租金贷”的资格，从源头上降低承租人权益受损的可能性。另一方面，监管主体应加强事中监管，完善租赁合同备案制度。具体而言，长租公寓运营商应向各地住建部等管理部门进行房屋租赁合同与租房贷款合同的备案。这一规定具有双重意义：其一，要求在租赁合同之外采取独立的合同文本订立借贷合同，能够大幅度降低运营商隐瞒“租金贷”的可能；其二，备案有助于审核合同中预先拟定的格式条款是否损害承租人合法权益。另外，为从源头上防止运营商利用自身信息优势，通过设计合同条款侵害承租人知情权，笔者认为可以效仿商品房预售交易中的做法，由主管部门与行业协会联合预先制定标准化格式合同。统一的合同模板能够事先排除不公平的条款，平衡承租人与运营商之间的利益，保障承租人的合法权益。

(三)强化参与主体信息披露义务

承租人做出理性决策的前提是对交易信息准确、充分的掌握。鉴于承租人所处的弱势地位，有必要对运营商与金融机构课以信息披露义务，以平衡主体之间的信息差异。

1.明确长租公寓运营商信息披露义务

必须明确长租公寓运营商的信息披露义务。首先，该企业必须在“天眼查”等信息查询平台上披露自身信息，尤其是企业的业务规模、资产状态和最近的业务报告，[15]以便承租人能够及时了解运营商的真实信息，在其做出是否办理“租金贷”的决定时，以供参考。其次，运营商必须事先向承租人全方位地披露相关金融机构的信息以及贷款性质、借款利息、贷款风险等事项，使承租人在充分掌握信息的情境下，进行理性决策，维护交易过程的公平性。最后，运营商需要对支取的租金数额及其使用情况进行定期披露，从而降低资金使用的风险。

2.督促金融机构履行风险警示义务

金融机构除了要披露《中华人民共和国消费者权益保护法》中规定的信息，(7)2013年《中华人民共和国消费者权益保护法》第28条规定：“采用网络、电视、电话、邮购等方式提供商品或者服务的经营者，以及提供证券、保险、银行等金融服务的经营者，应当向消费者提供经营地址、联系方式、商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等信息。”最为重要的是应对承租人进行全面的风险警示，包括办理业务的信用风险、资金贷出后的资金风险等，以确保承租人能够充分认识信贷风险。同时，考虑到“租金贷”模式下承租人的金融消费者属性，应督促金融机构采取一种承租人能够理解的方式进行风险提示。

3.行业协会披露运营商信用状况

运营商无法客观评价自身信用，应由行业协会进行评估并向社会公众公布。一方面，运营商是否诚信经营是承租人办理“租金贷”时的一项重要参考因素。行业协会定期公布诚信与失信的运营商，能够警示承租人规避风险，选择正确的交易对象。另一方面，信用作为无形资产，在当前的市场竞争中举足轻重。定期披露企业的信用状况，能够一定程度上制约运营商使用资金的行为，使其在行动时有所顾忌，更为谨慎地投资与经营，进而有效保护承租人的资金安全。

(四)构建承租人权益优先的维权机制

当“租金贷”风险爆发后，面对已然破产或潜逃的运营商，承租人难以追回全部预付款；面对金融机构，承租人仍需履行还款义务，否则就会背上不良信用记录；面对房东，承租人需向其返还房屋使用权。最为弱势的承租人落入最不利的境地。因此，必须对承租人进行倾斜性保护，构建承租人权益优先的维权机制，最大限度地保障其承租权与追偿权。

1.引入冷静期制度，降低承租人维权成本

在办理“租金贷”的过程中，运营商会创设一种非理性的决策环境以诱导承租人办理“租金贷”。丰厚的优惠条件、销售人员的饥饿营销都会使得深陷其中的承租人容易受特定情境的感染而进行冲动消费。但当其脱离这一情境，经过详细阅读合同和冷静思考后，他们很可能可以自行发现“租金贷”背后蕴含的风险。

冷静期制度的引入为承租人创造了再次思考的时间，能够避免其因诱导而冲动做出违背真实意思的消费决策。但值得注意的是，该制度的引入势必会牺牲长租公寓运营商与金融机构的利益，导致市场交易效率的下降，所以在引入这一制度时，需要倾听多方诉求，利益的天平不宜对承租人过度倾斜。

2.设置强制租金债权转让条款，使承租人脱离债之关系

金融机构与承租人订立的借贷合同中应包含如下条款：长租公寓运营商发生携款潜逃、破产倒闭等情形时，金融机构应与承租人达成协议，由承租人将运营商所欠预付款形成的债权转让给金融机构，用以抵偿承租人所欠金融机构的贷款。如此一来，承租人不必承担还款义务，也不用面临信用风险。

设置强制租金债权转让条款是利益权衡之下最为合理的选择。这是因为，首先，金融机构相较于零散与弱势的承租人个体能够更有效地对运营商主张债权。即使最终运营商面临破产清算，由一个统一的债权人进行申报，也能大大减少协调成本。其次，对于此举增加的风险，金融机构完全可以与运营商进行磋商，通过二者之间合作合同的具体条款进行风险的重新分配，真正实现由运营商负担“租金贷”风险爆发的不利后果。最后，由于金融机构具有运营商合作伙伴这一层身份，因此存在与运营商形成“利益同盟”共同侵犯承租人权益的可能。而这一条款的设置使得金融机构需要先担责、后追偿，微妙地平衡了三者之间的利益博弈。出于需要先承担责任的顾虑，金融机构会加强对运营商支取与使用预付款行为的监督，从而有助于金融机构及时察觉运营商的异常行为，防控资金风险，遏制其侵犯承租人权益的可能性。

3.引入关联合同制度，将承租人解除权延伸至借款合同

合同的相对性与独立性使得承租人即使解除了租赁合同，其效力也无法及于借款合同，所以有必要引入关联合同制度，突破合同的相对性，保障承租人合法权益。

引入该制度的合理性在于以下三点。第一，出于交易公平性的考虑，租赁合同已经解除，无房可住的承租人仍需偿还银行贷款无疑是增加其不合理的负担。第二，租赁合同与借款合同之间存在密切关系，具体而言，借款合同订立的目的是获得租金以履行租赁合同的义务。换言之，在合同订立时，如果租赁合同未订立，那么必然借贷合同也不会签订。第三，类推适用解除权的延伸具有法律技术上的可行性。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同中的买受人以贷款方式支付购房款的，若因买卖合同存在效力瑕疵致使借贷合同目的无法实现时，买受人有权请求解除借贷合同。(8)2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”所以通过法律解释方法实现解除权的延伸存在可借鉴的先例。

关联合同的引入，使得承租人在租赁合同中的解除权得以延伸至借款合同，承租人据此能够以租赁合同的解除对抗还款义务，进而有效避免无房可住时仍需偿还贷款的风险。

六、结 语

在我国加快构建住房租赁金融支持体系的政策背景下，“租金贷”模式的发展应得到鼓励与支持。保护承租人的合法权益是引导“租金贷”合理使用与良性发展的关键，是“租金贷”模式正常运行的前提。只有不断探索“租金贷”模式下承租人权益受损的原因以及权益保护的路径，才能规范“租金贷”运行，推动长租公寓市场与消费金融市场持续健康发展。