基于住宅小区建筑电气工程管理的研究

任熠

建筑电气工程质量直接影响着居住品质。随着社会经济、科学技术水平的快速发展，一方面建筑电气工程系统在居住环境安全、生活便利方面发挥越来越重要的作用，在工程上对系统功能完善和提升提出更高要求；另一方面，对住宅小区建筑电气工程系统全周期建设环节质量控制要求越来越高。基于此，本文根据一些项目实际案例剖析，对住宅小区建筑电气系统工程管理进行了研究与分析，以期可以在促进住宅小区建筑电气系统工程品质提升、稳定运行的同时，为相关从业人员提供有价值的意见。

建筑电气工程是住宅小区建设的重要组成部分，在追求居住安全、舒适、节能、便利的同时，也面临着与建筑、景观、装饰及其他机电专业等协调问题，存在工程质量偏差引发群诉、报修等问题。因此，只有保证建筑电气工程全周期管理落地，才能够保证建筑电气系统功能实现，丰富建筑使用性能。

一、住宅小区建筑电气工程管理

首先，需要工程管理者既对住宅业态有较深的理解，同时需要运用相关管理措施，在实际工程落实过程中对建筑功能、安全功能、舒适性、智能性、运行维护便利性等方面进行策划、设计、实施、运行跟踪。由于电气工程在实际管理工作中，因其涉及专业种类多且协调工作量较大，所以在具体管理落地中也就会消耗大量的人力、物力和财力，所以这也就需要其不断完善自身电气工程管理水平，从而保证施工工作的有序进行。在住宅小区项目中，建筑电气工程管理贯穿整个施工建设，加强其管理过程可以有效地预防过程及使用周期中问题的发生，确保电气工程的使用品质。

二、建筑电气工程的特点

一般情况下，住宅小区建筑电气工程管理具有复杂性和集成性的特点。

第一，由于住宅小区建筑电气所涉及系统规模较多，如强电系统、弱电系统、消防系统、相关设备系统（电梯）等，其涉及专业范围较广，因此相关工作人员需要具备相当的专业知识储量和专业技术能力。

第二，住宅小区项目电气工程品质水平的高低会直接影响居住环境的安全性和舒适性，所以这也就对产品设计、工程管理技术人员有着非常严格的要求。

第三，住宅小区项目需要对电气工程的经济效益和安全风险进行评估。

第四，住宅小区项目相关建造单位也需要与时俱进，不断引进新技术和新型材料，更新换代设施设备，从而保证住宅小区项目机电工程的质量。

三、住宅小区项目建筑电气工程管理要点及管理措施

为了保证住宅小区项目建筑电气系统管理效果，相关工作人员只有结合住宅小区项目实际情况，采取科学合理的技术管理措施，才能够提高相关电气的技术管理力度和工程质量品质。

1.住宅小区项目电气机电工程项目案例概况

本文研究的住宅小区工程项目为石狮旭辉城，其地理位置位于石狮市宝盖镇，共有11栋楼，每栋楼含有地上建筑24-34层住宅，地下室1层，项目总占地面积为6.8万平方米，总建筑面积22万平方米，共1248户。批量精装，项目分三期运营，于2021年12月30日全部交付。

2.项目管控要点分析

从住宅小区全周期流程分析，管控要点可以从产品管理、设计过程管理、工程品质实施管理要点三个主要方面着手：

第一、产品管理。

在项目启动阶段，主要应管理以下要点：

（1）根据产品定位和成本分级分档标准，确定电气相关配置和选型标准。

（2）根据项目设计进度计划表，合理安排电气专业各个专项系统的设计周期以匹配项目建设的进度需求。

（3）通过标准的设计任务书及合同，从源头控制设计单位的质量要求

（4）通过客户调研数据，能够针对客户敏感点打造当前性价比高的产品细节。

第二、设计过程管理。

一般情况下，设计过程管理包括前期设计条件管控要点、施工图纸设计和审图管控要点、设计进度管理管控要点、招投标管控要点、施工配合管控要点、后评估管控要点等。其中，施工图设计、审图管控要点主要是在施工图设计阶段，随时保持与设计单位的沟通，落实方案设计及政府对图纸的要求，可设置相关设计管理节点。

第三、工程品质实施管理要点。

（1）设计、图纸深化阶段的品质管控

项目需建立设计到产品呈现的品质管控闭环，根据项目工程进度及需求，组织设计交底会，对相关图纸设计的规范、标准、难点进行交底，并要求工程管理及施工人员同步进行读图、讲图，便于指导工程开展。

严格按照图纸、设计效果、招投标要求进行设备材料选型封样，做到设计样、投标样与施工样的三个统一，建立标准的封样制度、设置封样室、各专业的管理人员权责分配等。

确保设计变更单的及时性，能够及时地纠正工程执行的图纸、现场、人员的偏差，变更单的及时性能够最大限度的避免相关图纸、工程错误及相关无效成本的产生。

（2）预埋阶段品质管控要点除相关图纸及施工工艺外，还需要注意以下几个方面：

严格按设计及规范要求施工。

墙/柱内预留预埋在关模前施工好，并验收合格。

楼板内预留管在板底筋绑好后施工布置。施工时注意对钢筋的保护，不得损坏钢筋的绑扎质量。

应配合土建施工，不得影响其他工程的正常施工进度。

每作完一段或一个工序要求自检，自检合格后报项技术负责人检查，做好隐蔽记录。技术负责人检查合格后报监理验收，验收合格后方可进行下道工序施工。

（3）施工阶段品质管控要点

监督管理：对于施工中的人员进行监督管理，确保每个施工人员都能按照施工要求和操作标准进行工作。如，加强监督施工中的操作顺序，保证每一个操作都是在规定的操作流程下进行的。再如，加强监督施工设备的使用过程，避免错误操作，同时要保证电气设备、管路经常检查检修，避免相关设备损坏，从而从整体上保证电气工程的施工质量安全。

工程方案的管理:电气工程施工不是按照个人意志随意进行施工的，必须要根据施工方案的要求，严格规范施工过程。为了保证施工过程的安全，要对施工过程进行预期的分析，将存在的质量隐患消除在萌芽阶段。

（4）装修品质管控要点

另外，如遇到住宅小区为装修配置交付时，更需要注意室内相关电气点位的系统设置、布局、点位数量、隔音降噪、智能联动等相关工程，避免类似如插座配置不够、负荷设计不足等问题的出现。另外，也可以采用更多的智能家居产品与手机联动，根据不同业主的实际需求和使用场景，来为业主提供更加便捷的使用功能，从而为业主提供一个舒适的“好房子”。

3.住宅小区项目电气工程管理措施

针对以上管理要点，为了提高住宅小区项目电气工程管理水平，相关管理人员可以从以下几个方面进行：

产品管理措施：

前期条件获取管控要点：通过专项方案（扩初）评审会（强电、弱电智能化系统、消防系统、电梯及其他相关设备等）。

报批报建及市政配套：随着项目产品定位进度逐步深入，应根据项目整体设计报批、报建要求，协调机电设计院配合完善电气专业部分相关文本、图纸和资料，并根据报批、报建后政府部门的电力修改意见，或由建筑等其他专业修改意见调整而带来的专业修改进行方案调整。对于供电局此类需要单独先期申报的市政配套部门，应协调专项设计单位，有针对性的编制供电方案进行专项申报方案。

其他专业、部门产品配合管控要点：在产品提资阶段，须加强与结构、室内、景观等其他专业的沟通，及时提资或反馈电气专业的要求、成果，让电气工程方案提资能够反映在后续的专业设计图纸上，避免因过程中沟通不到位造成后期的图纸修改。

制定后续进度管理管控要点：在建筑规划专业编制项目总体设计进度计划时应积极参与，根据项目关键节点倒推编排电气相关专业设计进度节点，若有明显不合理处，可与该项目负责人进行沟通协调解决。

设计过程管理措施：

（1）建立系统性图纸管理机制，按需推进。为了确保住宅项目电气工程的顺利进行，住宅小区项目电气工程在开展施工之前，可以建立各专业审图框架文件及关键节点审核要求，并根据最新规范、地方要求、现场实际工况精确复合深化图纸，然后在每周一、周五组织总承包及各分包参加召开图纸答疑专项会议（可与其他专业同步进行），同步会审BIM深化图纸，从而确保图纸与实际施工的相匹配性。如，技术准备方面。在具体施工之前需要提前审查施工图纸，以此熟悉图纸并掌握设计要求和标准；对图纸、工艺进行错、漏、碰、缺的沟通，保证图纸还原度，并避免后期的返工。

（2）设计、成本、材料优化

经济选型优化及BIM设计落地措施如表1所示。

表1 经济选型优化及BIM设计落地措施表

工程品质管理措施：

（1）沟通机制的建立

建立公司、项目团队两级项目沟通机制来应对不同决策能级（运营节点、造价）等当前公司职能及项目遇到的协同能力差，目标不一致、执行力或者节点意识薄弱的问题。

（2）工程方案策划前置比选

在电气安装工程的主要相关阶段：结构预留预埋、电气管线安装、相关独立电气大系统调试验收等，均需要在各阶段根据设计意图、成本造价及施工质量效果上进行施工方案的比选，如根据项目的建造体系，从项目前期策划相关强/弱电箱、开关/插座底盒及套管预埋、安装的要求及做法，消除当下实施较多的铝模免抹灰体系下项目电箱、开关/插座底盒及面板安装过程中出现的各类问题，以达到保证施工质量的目的。

（3）合约界面梳理及管控

电气工程因其系统相对的多样性及联动的复杂性，在过程中往往出现界面缺失的地带，需要项目管理人员结合设计意图及最终功能效果出发，通过建筑、结构、机电各专业间的工程顺序、接口功能等，确认电气跟土建、内装、外装饰的界面，并落实在设计图、预留预埋、安装、调试验收等过程步骤中，加强管理及落实。

（4）设备材料采购管理

除了项目承接对应的选择外，项目材料的选择及应用也需要严格的把关。首先，根据设计图纸及工艺，需要选择适宜的材料和设备，并做好质量控制。其次，需要制定相关的材料、存放、运输、巡检、验收等制度，确保材料生产端到使用端的一致性。再次，结合电气工程的特点，需要采取相应的保护措施方案，比如接地或者防火保护等，保证材料的使用功能。最后，住宅小区项目在设计施工图纸的过程中，需要提前选择好电气工程设备的型号，然后再将施工过程与建筑工程有效地衔接在一起，从而保证建筑工程与电气工程的适配性。

（5）穿插提效工艺的运用

电气工程的穿插提效，可从结构预埋穿插、安装工程穿插、装修机电穿插及市政、管网穿插方面着手，可有效依托项目整体穿插建造体系，以此达到省成本、保节点、控品质、促满意等目的。

（6）避免电气工程问题及相应防控措施

电气工程常见问题，以项目阶段分，可以分为前期的安装工程类缺陷及后期的使用功能缺陷。

其中，安装工程类缺陷，需要根据相关工程规范执行，作业落地的纠偏，工程返检制度贯彻等系统的防治方案来避免如施工工艺不达标、设备选型不匹配、安装调试不到位等电气工程的通病；使用功能缺陷类可以根据目前主要住宅小区的客服满意度投诉统计来分析用户在使用功能方面的感受缺陷及功能上升级换代的诉求，如电气点位及负荷无法满足日渐增多家庭设备的需求，智能化相关联动问题导致使用过程设备无法运行等。

（7）落实质量验收与成品保护工作

为了能够保障工程的质量，通常会组织第三方巡检，以此客观反映质量缺陷和安全隐患。在电气工程方面，对于设备类，如电梯专业，可通过组织专业的机构重新测量运行参数，保证交付后的乘坐感受及舒适度；对于观感及功能方面，可采用实测实量来检测开关面板高低差，通过验电设备来检验每个开关插座的接线相位是否准确及接地缺失的把控，按照合格标准进行测量检验，实现对工程质量的把控。完成机电工程施工作业后，要实施成品保护。

三、结语

通过相关管理措施的应用实践，在本案例交付后三个月、半年内，建筑电气工程相关问题大幅减少，为物业承接创造了良好的氛围。对于不同项目，难免会在管理过程中遇到类似的各种各样问题，非常不利于项目质量的保证和提高，本文总结的管理方案及管理措施，希望能给业界同行一些启示，共同提升住宅小区项目建筑电气工程品质及完善使用功能，从而为居民创建一个舒适、安全的居住环境。