装配式住宅项目成本管控研究

刘姗莉

（北京市京发时代工程咨询有限公司，北京 100123）

在工业化高度发展的今天，建筑施工也使用装配式工业化方式建造房屋，在施工前可以按照设计图纸将所有使用到的构件、部件经工厂预制生产，再运输至工程的现场由施工工人组装。目前，该种装配式工业化建筑方式已逐渐成为建筑行业的主要趋势。传统建筑行业长期以粗放型生产方式发展，存在建设周期长、污染重、耗能高、生产效率低等问题。而装配式建筑具有便于工厂制作、缩短建设周期、提高生产效率、节能环保等诸多优点，为建筑行业推进绿色施工、提高建筑信息化水平发挥着重要作用。

一、装配式建筑的发展

（一）装配式建筑在国外的发展

装配式建筑起源于20世纪20年代的西方国家，在100多年的发展过程中，欧美和日本等发达国家的装配式建筑技术日渐成熟，并且建立了科学、完善的标准体系。装配式建筑大幅降低了建造成本，逐渐得到了全世界的认可。以日本为例，其在装配式建筑领域积累了丰富经验，各项技术领先世界，并且通过国家立法确保了装配式建筑构件质量，保障了装配式建筑工业化、规范化发展，同时促进了国家建筑业的发展。

（二）装配式建筑在国内的发展

国内装配式建筑发展起步较晚，兴起于20世纪80年代，却一度沉寂。近年来，装配式建筑又进入了各地政府、房地产开发商的视野中。就现阶段而言，我国装配式建筑的市占比稍低，主要原因是起步较晚，目前尚处于初级阶段。但随着各地政府和行业主管部门出台多项政策文件，并提供政策指导和财政补贴，面对建筑产业现代化发展转型升级的迫切需求，装配式建筑面临着广阔的市场与发展空间［1］。

2016年9月，国务院办公厅印发《关于大力发展装配式建筑的指导意见》，提出力争用10年左右时间，使装配式建筑在新建建筑面积中的占比上升至30%。2021年8月，北京市住房和城乡建设委发布的《关于进一步发展装配式建筑的实施意见（征求意见稿）》提出，到2022年北京市实现装配式建筑占新建建筑面积比例达到40%以上，到2025年北京市实现装配式建筑占新建建筑比例达到55%。与其他建筑类型相比，住宅建筑因市场高需求和大规模建设更具备发展装配式建筑的条件。因此，大力发展装配式住宅建筑，可以加快推进建筑行业的整体产业化发展。

二、装配式住宅项目高成本原因

装配式建筑虽然得到了政府的大力支持，但建造成本高于传统建造方式，这是阻碍装配式建筑快速推广的主要原因。行业测算的相关数据显示，装配式住宅与传统现浇住宅相比，造价增加幅度大约为200元/m²～500元/m²，如何有效控制装配式建筑成本，分析导致装配式建筑成本增加的主要因素并研究降本增效的措施成为当前行业研究者的主要课题。文章通过分析多个保障性住房项目的成本管控，得出装配式住宅项目的成本管控难点和高成本原因。

（一）设计环节成本高

当前装配式建筑采用的预制构件因技术研发水平不够，设计人员在使用现行的规范标准时更为保守，如叠合楼板厚度增加、预制构件钢筋用量增加，以及钢筋、混凝土的主材用量增加，导致装配式建筑造价比现浇钢筋混凝土建筑更高。

与普通现浇钢筋混凝土建筑相比，装配式建筑在设计阶段增加了装配式专项设计，包括拆分设计、连接节点设计和预制构件设计环节等，对设计人员投入和设计协同要求高，导致设计成本增加。

（二）预制构件生产运输成本高

我国预制构件生产尚未形成规模化效应，生产不够均衡，市场竞争不够充分，预制构件厂家的固定资产折旧年限过短，模具周转次数少，生产工人技术不够熟练，生产工艺和设备不够先进，这些都导致预制构件残次品率高、预制构件生产费用高。预制构件生产费用越高，直接导致装配式建筑预制率越高，所需预制构件越多，成本增量越高。

预制构件的运输方式是影响预制构件成本的另一主要因素。通常，预制构件厂大多分布在郊区，与项目地点相距较远。预制构件体积庞大，为避免运输过程中发生意外，要求运输道路有足够的宽度和转弯半径，需要改造运输道路。另外，预制构件大多形状不规则，导致运输车辆装载率低。运距长、装载率低以及必要时须改造运输道路，这些都会导致运输成本增加。

（三）施工成本高

预制构件的安装技术是装配式建筑施工过程中的关键点，施工管理缺少周密的计划，现场安装人员的操作技术不够熟练，现场施工工序衔接不够紧密，导致流水施工和穿插作业无法高效率推进，这是项目工期延长、施工成本高的主要因素。

预制构件运至施工现场，需要准备存放场地，场地承载力和硬化要求比普通现浇钢筋混凝土项目高，成本投入相应更多；预制构件因质量和体积大，需要采用大吨位起重设备吊装，增加相应成本。

三、装配式住宅项目成本控制措施

（一）设计阶段

1.设计协同管理

设计阶段对工程建设投资的影响度高达75%，做好设计管理是装配式建筑投资控制的关键。项目实践证明，基于协同平台与数据管理平台，在设计过程中充分应用BIM技术，实行并行管理，是成本控制的有效措施。设计人员在设计之初需要结合装配式建筑特点，尽可能采用标准化和模数化设计，综合考虑构件的拆分、工厂预制、运输存放、施工现场安装以及后期建筑维护等问题。在设计阶段采用建筑、结构、设备等专业并行设计管理，实现各专业协同，可以提高设计水平及工作效率，保证图纸的准确度。同时有效避免信息不对称导致的设计问题，确保后续的各项建设任务有序开展［2］。

2.合理确定装配率

受当前预制构件价格水平高的影响，装配式建筑的装配率直接影响建设成本。装配率过高，预制构件量占比大，造价水平必然高；装配率过低，构件生产的一次性投入和施工现场机械的使用费摊销次数少，也将导致高成本。因此，设计单位需要系统考虑建筑方案对深化设计、构件生产、运输、安装施工环节的影响，在满足政策要求的基础上，确定适用于项目的最优预制率，过低或过高的装配率都将对造价产生不利影响。

3.严控设计变更发生率

建筑施工过程中出现设计变更在所难免，但过多的设计变更将带来投资控制的风险。因此，设计单位需要在设计阶段综合各专业全面审核图纸，尽可能做到设计准确、内容完善，减少后期设计变更，防止出现图纸设计不合理、不完善导致的工程建设成本上升问题。

（二）招标阶段

编制完整准确的工程量清单及招标控制价是招标阶段造价管控的重要工作。高质量的工程量清单和招标控制价，不仅可以准确衡量项目造价，还可以发现设计图纸中不完善、不合理之处，减少后期设计变更和工程洽商的情况。这就要求编制人员不仅要熟悉装配式建筑工程量计算和计价要求，还要全面掌握装配式构件的制作及安装过程。特别是针对装配式构件的市场价格水平、措施项目费用计价依据，做到符合市场情况，减少后期争议［3］。

为避免投标过程投标单位不平衡报价或投标报价错报、漏报导致后期成本管控风险，需要针对投标报价清标，复核投标报价的算术性错误，重点对不平衡报价、错项、漏项、多项的清单项目，以及综合单价、取费标准及报价的合理性进行全面核查、分析与整理，提前规避项目实施过程的造价管控风险。

（三）施工阶段

1.合理选择构件厂家

工程开工前，需要调研预制构件厂家，一方面要了解厂家的技术水平和生产实力，确保厂家生产能力满足工程进度需要；另一方面要了解厂家地理位置，尽量将施工现场与构件制作现场的运输距离控制在100公里范围内，这样既可降低运输难度，又可以节省运费、降低成本。

2.合理组织运输

合理地组织预制构件装车和运输，可以保障构件及时运至施工现场，节约工期和成本。首先要制定安全高效的运输方案，选定合适的运输车型和数量；其次是实地踏勘运输路线，对运输人员和装卸车人员进行交底培训，避免出现构件损坏，做好构件运输前准备工作，必要时试运构件，降低运输环节的成本和风险。

3.提高施工安装水平

选用熟练掌握装配式建筑施工技术、作业技能水平高的安装队伍，这是保障安装作业质量和效率的前提。合理安排构件安装顺序，采用分段流水施工方式穿插作业，可以有效保证多工序同时工作，在提高安装效率的同时，能够保证安装质量，还能够有效控制安装成本。同时，合理选用起重设备，充分考虑单体预制构件的重量和起重幅度，避免由于考虑不足而另增设备，或过度加大安全系数而选用过大的型号设备，导致租赁费增加［4］。

4.成本管控实时跟进

发承包阶段，由于对装配式建筑的认识不够深入，随着工程项目的实施，将出现一些设计变更和工程洽商的现象。要想在项目实施阶段有效控制成本，一方面要向所有参建单位贯彻全员全过程成本管控理念，尽量减少设计变更、工程洽商的情况，针对不可避免的设计变更、工程洽商等及时测算并提供成本优化建议，重点关注装配式构件的施工工艺、施工顺序的改变以及新材料使用等导致的费用增加；另一方面，及时组织施工图纸重计量，准确核定施工图纸范围内的工程造价，实现项目的实时动态成本管控。

（四）结算阶段

由于当前装配式建筑的施工管理水平有待提高，装配式项目结算工作除了可能出现普通现浇混凝土项目普遍存在的问题外，还可能出现施工阶段预制构件供应不及时、施工组织不当等导致停工，或出现责任的交叉导致工作界面不清晰，或者工期延长造成专业队伍和设备闲置浪费导致索赔。分阶段结算是造价控制的有效方式，如将结算阶段分成结构正负零结算、结构封顶结算、竣工结算，及时收集资料，保存证据，分清责任，可以避免将问题堆积到竣工后，造成结算工作低效拖沓、难以推进。

四、装配式住宅项目成本管控未来之路

（一）设计标准化

装配式建筑具有设计标准化的优势，具体包含施工图设计、构建拆分设计、不同节点设计等。设计标准化的优势有三个方面：一是能够避免质量参差不齐的情况，尽可能减少施工现场变更洽商的情形，大幅提升工程质量；二是能够减少构件模具的规格种类，降低摊销成本，提高模具周转次数；三是可以提高预制构件的生产和安装效率，降低人工消耗。因此，设计标准化对降低工程造价、提高经济效益具有重要作用。

（二）建设规模化

规模化生产和建设要求大量的资金投入，而装配式建筑要想降低成本就必须扩大建设规模，实现规模化生产，才能提高生产效益。住宅项目满足人们的住房需求，关乎国计民生。因此，住宅项目最具有实现装配式建设模式规模化发展的先决条件。以万科、碧桂园等知名地产开发商为例，通过规模化建设，充分发挥装配式建筑的优点，能够有效分摊装配式构件厂家的固定成本，同时能够加快建设进度，实现产品标准化建设，这是降低建设成本的有效途径。

（三）工程总承包模式

2019年以来，住建部、发改委多次发文强调装配式建筑原则上采用工程总承包方式，建筑行业加快推行工程总承包已成为建筑业改革发展的重点任务。工程总承包模式合同关系明确，业主方和总承包单位职责清晰，通过优化资源配置，综合管理传统建筑施工模式下的碎片化设计、采购、施工等，采用系统集成方式，节约了业主方的管理成本，降低了业主方的投资、质量、进度管控风险，这也是消解装配式建筑增量成本、避免出现各实施环节推诿扯皮、实现工程项目整体效益最大化的有效路径。

（四）BIM技术应用

BIM技术在当前建筑信息化中起到了重要作用。实践证明，装配式建筑的集成化、标准化和模块化特点与BIM技术的有效结合，可将质量管理、进度管理、安全管理、成本管理和协同管理提升到前所未有的高度。首先，通过BIM技术，可以在设计阶段实现一体化协同设计，事先发现问题并解决，减少设计错漏碰缺问题，同时优化设计、降低成本；其次，通过BIM技术实现构件的精细化设计和拆分，能够避免质量问题，提高施工效率；再次，通过BIM技术实现物料用量实时统计，能够提高成本管控精度和效率；最后，通过BIM技术形成的单体建筑和部品部件的模型信息，为后期运营维护提供了数据基础。

五、结语

我国装配式建筑发展到今天，受到技术水平、建设管理等方面的影响，正处于不断发展与完善的过程，装配式建筑成本管控尚未达到发达国家水平。今后，随着政府的大力推进，建造企业不断优化行业标准，提高施工技术水平，实施科学完善的成本管控措施，装配式建筑必将真正实现经济效益、社会效益和环境效益的统一。