房地产企业会计核算存在的问题和对策

吴艳华

（新疆天盈房地产开发有限公司，新疆 乌鲁木齐 830011）

房地产企业正处在如日中天的发展阶段，它也成为我国经济发展的重要组成部分，对我国经济发展有着很深的影响，是我国经济结构中的重要板块。由于房地产企业的商品特殊性，会计核算的内容与方法也与一般企业的会计核算方法有所差异；例如开发成本的归集与收入的确认时点都与一般企业存在明显不同。如果不能对房地产企业成本、收入等在核算上出现的问题进行有效解决，这将会影响房产企业利润计算的准确性及税额申报数据的正确性，这也将会影响到企业未来的发展，也可能由于数据的不准确而伤害到国家的税收利益和投资者的经济利益。因此，本文就房地产企业在财务会计核算过程中出现的问题进行分析和研究，并结合房地产行业的特点提出相应的改善措施，为房地产企业的经济发展略尽绵薄之力。

一、一般企业中会计核算的重要性

在企业的日常管理中不能缺少会计核算这项重要内容。核算作为企业管理工具之一，通过严格执行财务制度、采用合理计量方法、货币计量等，担负着如实反映企业经营业务的全过程如：从日常支出到商品采购在到商品销售，售后回款或赊销等整个环节。用会计语言即会计凭证的借贷记录企业的日常经济活动，待月末将数据整合汇总用会计报表的形式向报表的需求者；外部需求者：投资者和借款人；内部需求者：企业经营者和管理层提报数据。为外部需求者提供财务数据是为了满足对方对企业盈利能力及偿债能力的了解，对内部需求者提供报表数据是为了管理企业进行经济考核和经营决策提供依据。因此，会计核算在企业的日常管理中有着不可替代的重要作用。

二、会计核算在房地产企业中的重要性

在房地产企业中会计核算工作具有非常重要的作用。随着我国经济发展和时代的进步，房地产行业已在我国经济发展中站稳脚跟，成了经济发展中的中坚力量，也成为我国国民经济的重要支柱。和其他的经济行业相比，房地产企业的运营和发展模式与一般的企业有所不同，具有一定的特殊性。作为房地产企业经营管理工作中的重要构成——会计核算，它也与其他行业有所不同。房地产企业是集产、供、销于一身的特殊行业，它不仅承担了自行开发功能，还兼具依照客户要求提供定制高端房产的销售服务和销售普通住宅的功能。因此房地产企业对于会计核算提出了更高的要求，不仅要对一般的经营业务执行会计核算，还要在更为错综复杂的业务中将会计核算工作落实到实处，而高度的真实性以及准确性仍是必不可少的，这样才能够为房地产企业的后续工作提供一定的借鉴，从而达到对企业开发成本、资金流量等方面进行有效控制。由于房地产企业的商品是房产，众所周知房产的开发建设周期较一般商品都较长，如果企业的周转资金不够充裕或不能及时补充，可能会导致房产的建设工期延长影响到房产的交工。通过会计核算可以及时反映企业资金投入与产出配比情况从而有效地降低房地产企业中的各种风险，让企业管理者随时调整经营策略规避资金不足导致企业产生经营不善风险，促进房地产企业的正常运营和发展。

三、房地产企业中会计核算存在的问题

当下我国经济发展水平正处于不断提高的环境，城市化发展进程也在不断加快，这给房地产开发行业提供了广阔的发展前景。在此良好的经济环境下对于房地产开发来说，更要抓住时机，全面发展。由于房地产企业在会计核算上具有特殊性质，所以在实际工作中容易产生各种问题，这会给房地产开发企业的经营发展带来不良影响。我就房地产企业存在以下几方面的问题与大家展开探讨。

（一）财务会计核算制度不完善

由于国家税务总局并未针对房地产行业出台相关的会计制度，所以房地产企业也只能在既定的一般企业会计制度基础上根据相关规定进行套用，并没有结合房地产企业的行业特性与自身实际情况来科学的设置财务会计核算制度与科目，对各类会计科目缺乏统筹有效规划以至于会计科目设置并不十分合理。如部分房地产企业没有对开发成本、利息成本、土地成本、开发间接费用等核算内容进行明细区分，只是笼统的计入开发成本这个一级科目进行归集，致使房地产企业财务信息不够准确全面。

（二）房地产企业收入确认的时间点不够明确

房产开发的时间长跨度大，收入确认均不是在同一年度进行。房产未交工期间收到的房款往往先计入“预收账款”科目，因为根据收入定义来说只有将房产的产权转移给购买方才能确认收入。由此可以看出，房地产企业收入确认的时间节点为：房屋实际交付后或房屋达到预计可使用状态后。只有达到上述的其中之一状态才能确认收入的实现；否则即使购买方已经支付了全额房款，但未获得对房产的实际控制权则仍不能当作收入实现。这样则会导致房地产企业实际收款时间与收入确认时间间隔过长，形成收入确认滞后。在这样的会计核算方式下，获得的财务信息会与实际经济业务产生差异，使得财务信息收入金额与资金流不匹配，会影响企业管理者的经营决策结果。还有一部分房地产企业不在意收入时间点确认问题，不在意收入与成本是否配比只在意资金是否能尽快回笼，这对企业的经济效益考核是非常不利的。

（三）成本费用结转不准确

在日常成本费用核算中，一般是根据工程完工进度来确认建设成本或者依据企业已经付款并取得相应的成本发票来计算开发成本。然而实际情况则是，有的房屋虽然建设期已经结束并进行了竣工备案，但并未取得全部的建设成本发票；但考虑到企业缴税的问题就将未取得发票的成本和还未工程结算的成本依照工程预算部门的数据计入成本。工程预算部门只是前期对建筑工程的大体预测数据与实际发生的成本支出还是有较大出入的，因此根据工程预算部门的预算数入成本会跟实际成本形成较大差异，造成成本费用结转数据不准确。

房地产开发企业实际开发建设中产生的各种费用，如能直接判断承受对象则可以直接计入其专属成本；如果企业同时开发多项房产，则会将同期的建设成本根据建筑物的土地面积、建筑面积或者成本占用比例等方法进行合理分配。目前，已有文件对土地开发成本、借款费用、公共配套设施的分摊方法和分摊依据做了明确说明；但对于企业的其他建设成本如林园绿化、庭院道路、基础设施等该如何分摊并未做明确说明均由房产企业自己决定分摊方法。有些企业为了逃避缴纳税款蓄意人为操纵成本分摊大小，加大结转的开发成本。无论是分摊成本方法和分摊依据的不明确性还是人为操纵开发成本金额都会影响到成本结转的正确性和企业利润的真实性。

（四）应资本化的借款费用金额不准确

房地产企业开发一个房产项目需要投入大量的资金，资金的来源有往来单位的借款、个人的借款还有银行等金融机构的借款。天下没有白吃的午餐，有借款就会有借款利息。在房产实际开发过程中，由于房地产企业的经营特点使其不会将借款全部专款专用到房地产开发项目，因为它还需要维系企业的日常经营支出，这就使借款费用应该全部资本化还是部分资本化，部分费用化这个问题变得复杂也让费用化与资本化在财务核算上难以准确区分，这就造成了应该资本化的借款费用金额不够准确。

（五）房地产开发产品成本和收入不配比

房地产的开发建设周期较长，房产开发从取得土地开始到开发产品建设完成再到竣工结算，短则1年左右，长则5年左右。建设期短的房产销售收入与开发成本间的配比还较易控制，但对于开发周期较长，建设项目多而杂的建筑物要达到收入与成本配比难度较大。有时房屋部分建筑已确认收入，但整体建设未完成而不能确认准确的建设成本，就形成了有收入无准确的结转成本，收入与成本无法准确配比。另房产公司在销售房屋时会根据房屋的走向、房屋楼层、房屋结构等因素来定房屋出售价格；对于采光好、布局设计优良的房屋销售定价就会高于采光差，设计有欠缺的房屋；高层住宅的销售中，楼层高的房屋价格也会高于楼层低的房屋。由于定价的不同，实现的房屋销售价格就高低不同，但对于他们的整体建筑成本都是依据建筑面积计算的单位成本都是一样的，这也造成单位售价与单位成本的不配比。

四、改进房地产开发企业会计核算的建议

（一）制定针对房地产行业的会计制度

现阶段我国还没有为房地产行业量身定做的企业会计制度，运用一般企业的会计制度解决不了房地产企业一些特殊性问题这就使房地产企业在会计核算方面存在诸多问题。为了使房地产企业会计核算准确，促进房地产开发企业的稳定发展，应对其会计制度进行规范，从行业特性的角度出发，制定出符合房地产开发行业开发、销售业务的会计制度。房地产开发企业方面，也可以根据自己实际经营情况结合一般企业的会计制度，在原有的会计科目里选择自己切实需要的科目，调整增加贴合自身实际业务的个别科目达到准确计算成本，如实反映收入、及时汇报资金结余的财务核算目标，为企业后续发展和房产开发提供准确有效的财务信息。

（二）合理的确认收入

由于房地产企业收款的特殊性，对收入的确认往往存在问题。企业应根据签订合同内容来区分该笔收入是时段收益还是时点收益。如房地产企业签订的是《房屋预售合同》，则应该将此笔收入确认为时段收益，前期收到的房款不应确认为收入，依据合同相关条款的规定待购买者取得房屋钥匙的时间点才能全额确认收入。当企业房屋已办理竣工结算，虽然购房者是分期付款，这时的收入则是时点收益。应依据收到的款项全额确认收入而不能再通过“预收账款”科目核算，只预缴一定比例的税款，而是依据收入的确认金额乘适用税率正常缴税。根据房产情况和合同条款清晰区分收入的性质这样可以使收入的确认既合理又准确。还有一些非常规的情况也影响到收入的确认：如客户款未付，钥匙未拿但要求企业开具售房发票，并且企业开具发票的，这时也应该确认收入；还有的客户是一次性付清全款，虽然企业还未开具售房发票也应依照签订的售房合同及时确认收入。

（三）规范成本核算方法

在房地产企业会计核算的过程中，为了使得成本与收入配比，无论是跨周期项目，还是商品房与配套工程无法同步完成的状况，为使开发产品的成本与产品销售收入相互配比，可依据签订的合同和工程预算部门公共配套设施工程部分的成本预计计入开发成本，待最终结算成本结果出来再适当调整开发产品的开发成本，以保证开发产品结转成本的准确性。而对于跨周期的大型项目也可同理，通过先计提再调整的模式，将成本收入划分至相应的周期。另外，将未能及时取得发票的成本金额先按结算数据计入开发成本，能保证该计入开发成本项目的金额全面准确，不因发票未到而产生数据的缺失。我们还可以根据项目成本核算对象来统一进行成本核算。如开工时间相差不大的项目，房屋性质相同、结构相同的开发项目可以按相同会计核算方法，将其视为同一成本核算对象进行核算。对于周期较长的项目则可以按照不同阶段来归纳为不同时间线的项目，还可以根据施工主体、施工部位、施工时间来综合测算，这样根据工程的配比来规范成本核算方法。例如结合项目主体的房型、面积、朝向、楼层等因素，能够引入可靠的经验来具体分配权重，从而将成本和费用通过加权平均数进行计算。

（四）准确计算资本化的借款费用

对于房地产企业借款利息费用到底该费用化还是全额资本化的问题，需要根据企业实际经营情况，对借款资金的真实用途加以严格识别。严格区分企业借款费用的性质。对于房地产开发企业借款资金的使用进行规范化管理，对于日常经营活动的资金支出属于应当费用化的资金支出，对于开发支出中的资金流出则归属于应资本化的资金支出。对借款费用资本化和费用化时点的划分直接影响到借款费用资本化金额的准确性。从企业取得竣工备案表的时间点开始，发生的借款费用就应该开始费用化直接计入当期损益，而不能在计入房产的开发成本。如果在建设期间有发生专门借款的存款收益或理财收益还应该冲减借款费用资本化金额。借款费用的资本化金额还应该根据借款费用承受项目进行分摊计入开发成本确保成本的准确性。

（五）实现收入与成本的配比

依据收入准则的规定，房地产开发企业应根据签订的合同条款里对付款时间及取得房产钥匙时间来确认收入。根据实际情况签订合同，通过合同的规定及时确认收入并准确结转相应配比的成本，完成会计核算工作。在会计核算中，为了保证核算结果，由于企业在销售房屋时要考虑成本、市场、楼层、朝向等因素来设定计划销售价格，因此企业在结转产品成本时结合企业的销售价格考虑因素，将相应的开发成本全面计入，包括未取得发票但已经有结算金额的成本先按实际发生金额计入成本，在收入确认后结转成本全面的开发成本使收入与成本达到配比。

五、结束语

除却一般企业的会计制度外还应针对房地产开发行业出台相应的会计制度，针对房地产行业的特殊性问题在会计制度中予以明确处理方法和依据，使房地产开发企业的会计核算更准确，提供的财务信息更可靠，为企业经营者提供的决策依据更有力。作为房地产开发企业中的重要内容之一的会计核算，不仅担负提供真实准确的财务信息的使命还要为降低企业运营风险、降低企业资金成本、规避涉税风险等方面拼尽全力。因此，房地产开发企业应努力寻找一条适合自己的会计核算之路，根据自身的经营特点准确匹配收入和成本，准确划分借款费用的资本化金额，在实际工作中不断摸索和总结让房地产开发企业的会计核算开出绚烂花朵，结出企业硕果累累的经营果实。