浅谈房地产企业土地增值税税收筹划

王超

（江苏华建地产集团有限公司，江苏 扬州 225000）

一、房地产企业筹划土地增值税的意义

（一）缓解企业税负压力

税收筹划主要是指纳税人在不触犯国家法律以及相关税收法规的前提下，为了减轻税收负担，事先选择合适的纳税方案，以达到税收利益最大化，对企业的生产、投资、经营等环节进行合理安排，又可称之为合理避税。在竞争激烈的市场环境下，企业想要得到更好的发展，就必须要强化财税风险工作的控制，税收筹划的开展是十分必要的。土地增值税的核心主要是对土地增值部分进行课税，实现税收公平原则。土地增值税的税率高税额大，房地产企业在实际发展过程中，必须要对企业的税收管理以及税收筹划工作开展进行强化，从而有效降低企业的税负，缓解企业负担，确保企业能够可持续发展，从而提高企业在市场环境中的竞争力。

（二）提升经营管理水平

房地产企业在实际的发展过程中，由于受到社会经济相关政策的约束，因此，必须要不断提高自身的财务决策能力以及规划能力，提高企业资金的使用水平以及流通速度，合理利用企业资金对企业现金流进行有效改善，从而促使企业财务管理工作得到良好的发展。房地产企业在财务管理工作过程中，应当杜绝土地增值税税收筹划中的偷税行为，合理规划税收应当严格根据国家相关政策进行土地增值税税收筹划工作。房地产企业在国家宏观调控背景下，应当合理利用自身的利润空间适当调整成本与利润，确保企业在不触犯法律的前提下提高自身的经济效益，避免偷税漏税行为，提升企业的竞争力以及财务管理水平。

（三）适应激烈竞争市场

在市场经济背景下房地产企业合理规划土地增值税税收具有十分重要的意义。该行为不仅能够帮助企业合理安排税费计划，同时也能够提高企业在市场中的竞争力。市场环境在不断地发展变化，导致现代企业的市场竞争越来越激烈，企业在发展过程中收入不断增加，税收的成本也在不断上升。房地产企业的利润空间在国家的宏观调控之下不断压缩，由于受国家相关政策的影响，税收成本也在不断增加。因此，房地产企业想要在竞争激烈的市场中占据优势，就必须要合理规划税收。

二、土地增值税税收筹划面临的问题

（一）土地增值税清算内容不熟悉，日常工作缺失

在企业土地增值税清算工作中，主要包括了土地成本，销售收入，开发费用以及开发成本等内容，大部分房地产企业在实际的土地增值税清算工作中，仅仅只是在场财务账套中设置了相关的核算科目，对内容进行统计，日常工作开展土地增值税清算工作。工作人员在实际清算过程中会出现较多问题，例如：成本分摊不科学，对于土地成本以及开发成本的分摊存在问题，这种成本分摊不科学的现象，极易导致房地产建筑税负增加；不能清晰明确地统计借款利息，没有相关的合理证明，在选择利息扣除模式时具有一定的随意性。

（二）财税政策更新快，地方属性强

房地产企业的财税工作具有明显的地域性特征，并且在土地增值税中地域性特征表现更为明显，例如：不同的地方对于土地增值税的预征率存在差异性，如果房地产企业未能对相关政策进行深入了解，对当地的房地产发展趋势判断出现失误，极易对企业的项目收益产生直接影响。

（三）税收筹划整体规划不足，效益低下

税收筹划工作的开展，就目前阶段而言，大部分房地产企业的管理层并未对此提高重视，在企业中没有建立完善的税收筹划方案。并且在日常工作中未能对税收筹划工作进行有效指导，继而导致相关部门不能有效沟通，甚至部分房地产企业管理人员认为税收筹划工作是财务部门的职责，与其他部门无关。但实际上，土地增值税属于系统性工作，税收筹划工作的开展贯穿了房地产开发的全过程，如果房地产企业不能重视税收筹划，那么与税收筹划相关的工作执行落实将会难以开展。

（四）筹划水平不够，缺乏专业人才

房地产开发工作具有较高的业务复杂性以及较长的周期性，在房地产开发过程中，交易环节、开发环节以及施工环节都涉及了财税工作，如果房地产企业的财务工作者专业水平不足，极易导致相关财税政策不能有效落实。甚至在部分房地产企业中并未设置税务工作岗位，企业的税务工作均由财务人员进行落实。在房地产企业的税收筹划工作开展中，由于相关工作人员不具备较高的专业水平，并且相关的岗位的配置不足，这就导致企业的税收筹划工作效益降低，同时企业的税收风险也会增加。

三、加强房地产企业土地增值税筹划的对策

房地产企业在实际的发展过程中做好税收筹划是十分必要的，而税收筹划工作的开展，必须要确保其合法、合理、合规。针对土地增值税的税收筹划进行分析，将土地增值税的税费清算项目作为出发点，并对其收入支出项目进行合理优化，同时，结合房地产企业实际发展过程中的管理情况制定合理的税收筹划方案，合理为企业降低税负，增加效益，确保企业能够获得良性发展，提高自身竞争力，在竞争激烈的市场中获得立足之地。

（一）增强税收筹划意识，正确认识纳税价值

大部分房地产企业的管理人员在企业发展过程中，通常只着眼于短期效益忽视了税收筹划工作的开展。在房地产企业中包含较多的业务，且企业项目具有一定的分散性，复杂度较高。基于这一特性，房地产企业在发展过程中做好税收风险的预防以及控制具有十分重要的意义。首先，企业管理人员必须要从企业层面出发，明确税收筹划的战略高度，在企业内部从上至下传达税收筹划工作开展的重要意义。其次，必须要在具体业务方面税收筹划工作的开展进行指导，落实事前规划。最后，房地产企业管理人员必须要强化企业管理部门以及财税部门工作人员的专业知识培训力度，确保企业管理部门人员以及工作人员能够掌握财税政策的相关内容，提高企业工作人员的专业素养，强化企业上下人员的税收筹划意识。

（二）充分理解宏观政策，灵活运用特定条款

房地产企业在实际的发展过程中，必须要对政府出台的财税相关政策提高敏感度，必须要结合现阶段的市场经济形势以及财税政策对政府出台的相关政策上可能出现的变化进行预测，针对可能出现的变化，提前做出相应的应对方案。除此之外，房地产企业还应当强化自身与税务机关之间的沟通交流，建立良好的税企关系，对于政府所出台的新政策应当及时关注了解，并结合企业自身的实际发展情况，制定出相应的应对措施，提前做好说钱筹划工作，达到税收筹划的目标。

（三）结合传统先进方法，合理减轻税收负担

1.土地成本

土地成本主要是指房地产企业在取得开发地块所支付的出让金以及缴纳费用的各项税费，随着社会经济的不断发展，土地拍卖价格呈现出逐年上涨的趋势。在房地产开发过程中，土地成本所占的比重在逐渐增大，房地产企业开展土地增值税清算工作中，如何明确土地成本的分摊方式具有十分重要的意义。常见的土地成本分摊方法主要有两种，分别是建筑面积以及占地面积法，如果房地产企业取得税务机关同意，也可以根据其他成本分摊方式进行分摊，例如：建筑面积价格调整法。房地产企业在进行土地成本分摊过程中，可以结合企业的项目开发品种以及商品售价等实际因素的影响，合理选择能够促使企业税收效益最大化的分摊方式进行分摊。例如，在同一项目中，若建有商铺、普通住宅以及别墅区，在这一背景下，如果房地产企业选用建筑面积法进行土地成本分摊，不同品类的建筑所分摊的单位面积土地成本相同，当品类售价越高时其增值越多，企业所需承担的税负也越大。因此，房地产企业在对土地成本分摊方式进行选择时，应对企业的开发项目售价、功能、周期以及品类等多因素进行综合考虑，并及时与税务机关沟通，取得税务机关同意后，在不违反税收政策的前提下，以降低企业税收负担为目的，合法合理地开展成本分摊工作。

2.公共配套设施成本分摊

随着社会经济的不断发展，人们生活质量的不断提升，越来越多的人开始追求生活品质，而购房者在购房时越来越看重公共配套设施的配备。幼儿园绿化道路以及物业管理用房均属于公共配套项目设施。对于企业税负而言，公共配套设施的成本分摊也具有一定的影响意义。在房地产企业同时开发多个项目或项目，分期开发过程中可能存在公共设施公用的现象，在此背景下，房地产企业在不违背国家相关税收规定的前提下，可以根据可售房产面积进行成本分摊，继而确保公共设施的成本分摊更具合理性。

3.建筑安装成本

建筑安装是房地产企业开发成本构成中的一项重要组成部分，房地产企业在实际的开发业务中经常会面临众多的问题，例如，同期，项目开发品类较多，包括商铺、车库、普通住宅以及别墅等品类，或部分建筑依然处于施工状态，但部分建筑已经完工待售。在此背景下，如果房地产企业在成本分摊过程中盲目选择建筑面积法进行分摊，极易出现销售收入与成本不匹配的现象，导致企业需要承担高额的土地增值税。基于这一现象，对于不同项目的销售状态不同，或同一项目中包含多种品类房地产工程，为了确保房地产企业能够更加合理地进行成本分摊计算，可以在土地增值税清算过程中引入安装成本混合核算的策略，通过这一方法的实施，能够最大程度上帮助房地产企业降低房地产售价，存在差异性而引起的不良现象，帮助企业避免税负不均。

4.利息支出

房地产企业在实际发展过程中，其属于资金密集型的行业，大部分的项目开发资金均来源于对外借款，而在企业的资金支出中，借款利息占有一定的比例。根据我国土地增值税的相关条例内容，如果房地产企业能够证明借款主要用于项目开发，并且能够提供合理的金融机构证明，可以为企业扣除土地增值税，但企业的借款利率，必须低于银行同类同期的贷款利率。如果不能满足上述条件，房地产企业的开发费用应当根据开发成本与土地成本之和的10%进行结算扣除。房地产企业在选择利息扣除模式时，必须要结合企业的实际情况合理选择。如果企业的据实扣除利息金额在土地成本与开发成本之和中所占比例超过5%，则应选择利息据实扣除模式；如果所占比例不超过5%，则可以选择不提供利息费用证明，从而达到减轻企业税收负担的目的。

（四）培养税收专业人才，委托专业机构筹划

在房地产企业中具有一定规模的企业，必须要在企业内设立税务筹划部门，针对部分中小型房地产企业可在企业内设置相关岗位，并对外聘请税务中介机构协助企业开展税收筹划工作。除此之外，企业必须要重视内部人才的培养工作，确保企业相关工作人员能够对财务，税收以及法律各方面的知识形成更全面的认知，在此基础上，企业还应当强化对员工的职业道德教育力度提高，员工的沟通能力以及协作能力。与此同时，企业还可以通过从外引进的方式为自身纳入更多的高素质税务筹划人才，确保企业税务筹划人才储备充足，为税务筹划工作的持续开展提供保障。

四、结束语

房地产企业的项目开发工作由于受到国家相关政策的影响，必须要对税费进行合理规划。在房地产企业的发展过程中企业为了强化自身的市场竞争力，谋求更好的发展，越来越多的企业开始认识到税收筹划的重要性，企业在不违背国家相关政策的前提下合理，利用相关税费政策以及免征费项目筹划、房地产开发项目的扣减项等措施，做好税收筹划工作。通过制定合理的税收筹划方案，有效提升企业的核心竞争力，降低企业税费开支，增加企业的经济效益，确保企业能够获得可持续性发展。