房地产企业经营管理决策中税收筹划的应用研究

王新

（宿迁市城市建设投资〔集团〕有限公司，江苏 宿迁 223800）

一、引言

税收筹划也称纳税筹划，是指在不违背法律法规的情况下为纳税人谋取最大的收益，更加合理地安排、部署尚未进行应税的经济业务行为。房地产行业的发展受到国家宏观经济和税务法规的制约，主要是因为，一方面，项目建设涉及的程序复杂，包括土地征用、搬迁、摘牌、项目可研、立项、工程建设、竣工验收、期房预售销售、物业管理等相应服务；另一方面，项目建设开发商对接的范围广泛，要与土储、规划、住建、人社、税务、环保、城管、消防等部门以及供应商、监理、施工方、租赁方等相关单位接洽协作。房地产公司的经营项目覆盖的范围较大，投资金额也大，具有工期周期长、涉税成本高等特点。受宏观环境影响，房地产行业下行趋势明显，在这样的背景下，管控成本变得至关重要，因此通过税收筹划实现降本增效值得探讨。

二、房地产企业进行税收筹划的意义

税收筹划具有极为重要的作用，在某种程度上，会对企业的经营效率和运营结果产生影响。房地产企业需要合理规划税收筹划，以作出正确的决策，这样才能保证房地产企业的整体经营合理、合法、高效，使企业的各项业务活动得以健康、有序发展，从而使企业业务运作实现良性循环。在实际应用中，正确使用税收筹划可以促进房地产公司在经营活动中节约开支，进而实现降本增效的目的。

此外，税收筹划是一种比较复杂的系统工程，它涵盖范围广，穿插在项目建设、运营、销售等各方面的工作中。我国的税务制度具有规范性、严密性、适应性强等特征，因此，在实际经营过程中，企业要推动税收筹划的实施，必须在法律允许的前提下，加强财务核算、业财融合等工作。同时，税收筹划的实施能在某种意义上推动财务管理的转型，推动财务、业务一体化协调配合发展，进而推动公司的有序运营和发展。

三、影响房地产企业税收筹划的因素

（一）外部因素

遵从国家税务法律规定是公司开展税收筹划工作的先决条件，即公司的税收筹划要符合有关税务政策和法律规定。近年来，随着市场的不断发展及业务模式更加多元化，国家税法也在不断更新变化，财务人员要时刻关注、学习新颁布的国家税务法规及特定政策。相应的税收筹划也要及时更新和修改，使其与我国的税收法规同步。另外，由于征税机关与纳税人对政策法规的解读存在偏差或者信息不对称等，纳税人的税收筹划未获得税务部门认可，也会导致筹划失败。

（二）内部因素

一是房地产公司对税收筹划的重视程度会直接影响税负成本在决策中所占的权重。当管理者发现税收筹划很难在短时间内最大限度地发挥作用，且对税收筹划的关注度不高时，税收筹划工作就难以持续。二是税收筹划应贯穿项目的整个周期。从项目的前期立项调研、项目设计及策划到建设实施，再到项目竣工、销售，都要综合分析项目的运营情况、运营模式及筹划方案。三是仅凭财务部门一己之力无法高效开展税收筹划，需要全面考虑和通盘合作，通过各部门协作完成税收筹划。

四、房地产企业税收筹划过程中存在的问题

（一）缺乏事前整体筹划思路和方法

在运用税收筹划时，部分房地产公司缺乏整体的规划思路和策略，仅针对个别项目、个别税种进行规划，往往造成顾此失彼、不成体系的结果，缺乏全局性。在规划过程中未考虑项目实际情况，仅在筹划方式上进行效仿，不能从自身实际涉税行为出发进行规划，往往难以达到税收筹划应有的目的和效果。

（二）对税收筹划的目标认识不科学

部分公司经营者对税收的认识存在偏颇，认为税务筹划就是短期效应，只要筹划就能立竿见影，对税收筹划的含义缺乏正确的理解，仅仅把税收筹划作为一种降低当期成本的手段，对其重视程度不高，其中一个重要因素就是公司在实践中存在许多误区和失误。税收筹划是一项长期的整体性工程，部分税种涉税周期贯穿项目整个生命周期，需要在项目结束之后进行清算缴纳，如土增税清算。

（三）对税收筹划的风险认识不足

由于企业没有正确地意识到不合规的税务筹划可能产生的负面影响，没有建立起税务筹划风险防范意识，或没有采取行之有效的规避措施，可能增加税收筹划给企业带来的涉税风险。

五、房地产企业税收筹划的策略

（一）不断梳理涉税特点，提高对房地产业涉税的整体认识

税法具有“细”“碎”的特点，而税收筹划是一个系统工程，不仅需要多部门配合，还需要精通不同业务模式的运作方式、次序之间涉税的联系与区别，进而在筹划中选择更有利于企业的运作模式和次序。

1.从房地产项目投入资金来源方面进行分析

房地产公司在进行项目测算决策的过程中，通常会采取两种方式，一是由投资者共担风险和共享收益；二是在房地产投资时，只要固定收益，不与其他投资人共担风险。在出售房产的同时，也可以通过引入合作方的形式，利用外部资金增加收益，减少自身的运营风险。

2．从房地产企业涉税模式选择方面进行分析

近年来，国家相继出台了一系列房产调控政策措施，在此背景下，消费者逐渐趋于理性，刚需群体普遍持观望态度，造成房地产成交量持续下降。无形之中加长了回笼资金的周期，资金成本也随之增加，导致企业偿债压力不断增大。同时，房企接连爆出信贷逾期的消息，进一步增加了市场的不确定性。为有效降低经营风险，本文列举了两种不同促销方案的涉税差异。

方案1：在公司做推广的同时，推出购房赠送礼品的优惠。如房屋售价200万元，而赠送礼品价值20万元。根据这个计划，假如顾客购买一套住宅则赠送一份礼品。因在税法上销售商品时附赠的礼品也视同销售，所以房地产公司的营业额为200万元。

方案2：公司在加大促销力度的同时，提高销售折扣。如房屋售价200万元，在促销活动中可以按照九折的优惠价180万元购买。根据此方案，消费者买一套住宅，企业营业额为200×（1-10%）=180万元。

从销售的结果来看，二者并无差异，但从税收的角度来考虑，二者存在较大的差异。结果表明：方案1的税收成本要大于方案2，因此在实际运作中，通常考虑第二种方案。

（二）做好税收筹划前的准备工作

在进行税收筹划前，公司应该评估自身的税收筹划能力，判断存在的客观条件，比如税务服务力度、企业沟通能力、税务专业代理支持力度、公司对涉税工作的重视程度等，这些因素将直接影响税收规划的成败。好的基础可以降低经营风险，专业的、有经验的人才可以增强对整个税务政策的整体掌握，能够灵活系统地运用规划方法合理充分地展开博弈分析和论证，提高筹划的成功率，这些都是开展税收筹划的先决条件。

（三）科学建立目标，从整体角度出发

税收筹划是企业的一项基本权利，为了取得既定的效益目标，必须做好正确规划，进而实现降本增效。然而，很多公司没有准确地理解税收筹划，这也是当前很多公司难以通过实施税收筹划实现降本增效目的的原因。

（四）加强税务筹划的风险管理，努力做到“涉税零风险”

“涉税零风险”既可以避免不必要的经济损失，又可以避免不必要的信用损失。虽然不会给纳税人带来直接的经济利益，但可以建立起良好的社会信用形象。除此之外，还可以让公司的财务状况变得更加明朗，从而在未来的社会竞争中打造自己的品牌。

六、税务筹划在房地产企业经营管理决策中的具体应用

（一）准备阶段的税务筹划

1.选择恰当的组织形式及分支机构

目前，我国的房地产公司主要有独资、合伙制和公司制三种类型。根据我国税收法规的有关规定，独资或合伙制企业不适用企业所得税法，应比照个体工商户的生产经营所得缴纳个人所得税。但公司制企业既要缴企业所得税，又要缴个人所得税。因此，公司要根据自身的发展需要，采取合适的组织形式。

2.选择合理的筹资方式

一般来说，房地产项目的运营周期都比较长，且资金需求量大，这是房地产行业的主要特点。就房地产公司来说，当前的融资渠道主要有股权融资和债务融资两种。其中股权融资相对于债权融资没有偿债压力，但股东要求的期望报酬率高，且相关融资成本不得税前扣除。而债务融资的融资成本低，可以税前抵扣，但因融资周期短，企业偿债压力较大，因此，要谨慎选择融资方式。

3.根据项目盈利和增值情况，在规划设计、项目投资及项目核算上综合考虑

在项目规划和立项中，在设计住宅及配套、商业等其他房产类型规模时，要综合考虑土地成本、地理位置、周边环境及项目规划投资额、项目的销售额，以此测算项目增值收益比例。土增税按照4级超率累进税率计算应纳税款，可以通过筹划控制增值比例，以降低税负；可充分利用税收优惠政策，以纳税人建造普通标准住宅出售，其增值不超过20%的，免征土地增值税。在保障房建设方面，则可以通过测算筹划使增值比例控制在优惠政策比例范围内。因此，建筑类型及规模的合理规划和价格制定等都对决策有巨大的积极意义，为企业的税收筹划提供了更多的机会。

项目应细化核算，在项目结束之后及时进行项目财务决算，核定不同类型房产的单位成本，严格按照经决算的单位面积成本进行结转。因不同类型的房产销售价格及销售难易程度不同，在达到清算条件时，普遍存在住宅和商铺销售比例高、车位和储藏室销售比例低的情况，如果笼统按照项目总的平均单位成本结转核算，势必因结转成本被低估，在项目土增税清算时将造成增值额及增值比例虚增而多交税费的结果。对于已按照总的平均单位成本结算且已出现以上情况的老项目来说，可以通过投资、分配和无偿赠送等视同销售的方式，达到整体实现转让建造成本低且不易销售房产的目的，以期项目整体结转成本接近实际建造成本，最大限度地反映真实的增值情况，减少不必要的相关税费支出。但操作之前，要比较不动产转让中涉及双方的税负成本与不转让时多承担税务成本的大小，以此作为是否转让的决策依据。

（二）项目建设阶段的企业税收筹划

1.选择合理的建设主体

选择房地产公司自行建设还是新成立的项目公司进行建设，需要综合考虑项目所在地的税收政策和需要承担的税负成本。

2.将项目发包给关联方承建

集团公司在项目实施过程中，发包给自己的子公司承建，从某种程度上可以控制开发成本，从而降低应税所得或利润。但要注意关联定价需要符合独立交易原则，否则就会存在被税务机关调整核定征收税款的风险。公司须审查关联交易价格，并改进该交易的不合理之处，据此确定合理的交易价格范围和筹措空间。

（三）销售阶段的企业税收筹划

1.确定最优的销售价格

在房地产公司看来，房地产的售价与销售额有很大的关系，但是考虑到税盾等因素，实际上房地产公司的利润并不会因为房价的上涨而增加。要通过测算选择最合适的销售价格，实现项目利润最大化。

2.企业销售收入的税收筹划

根据利润最大化原则，假设公司的销售收益是固定的，可以从以下几个方面思考。第一，是否成立独立的营销公司有效分割利润。在代理业务过程中设立的销售公司可以使用专门的营销手段来划分收益。在转卖过程中，开发商可以根据相关政策降低转让价格，从而达到节约税收的目标。第二，签订合约，有效实现收益分配。房产公司可以通过增加“装修项目”投入，减少应税收益。另外，还可以利用“差额征税”来减轻企业的税负。

（四）财务方面提高税收筹划方案的可行性

房地产项目的开发过程中始终存在许多不确定因素，宏观市场变化、国家政策变化、项目的变更都会对项目的实施和项目经营效益产生一定的影响。因此，在建设项目之前，要科学地评价项目，从土地成本、建设成本和项目收益等角度测算项目情况，以增强项目的可操作性。房地产公司税收成本在项目支出上占了很大的比重，这也是为什么房地产公司需要针对纳税进行筹划的重要原因。在完成项目测算评估后，财务要联合税务主管论证税收筹划的可行性，依据项目计划投资、融资和结算方式来细化可操作性措施，以最大限度地减少公司的税负成本。

七、结语

税收筹划是房地产开发中一个非常关键的环节。如何避免税务风险、降低税费负担已是当前我国房地产开发的一个重大课题，需要不断探索，不断改进。