基于房地产开发企业建安成本控制的探索

孟建章

（山西三建集团有限公司，山西 长治 046000）

所谓建安成本，即建筑物建造成本和内部设施安装成本的总和，是建筑开发总成本的主要构成之一，约占建筑开发总成本的1/3。在建筑物总价格一定的情况下，降低建安成本，开发商就可以获得更多的利润，实现房地产开发企业经济效益的提升。影响建安成本的因素有很多，因此，需要房地产开发企业加强重视程度。下面就如何降低房地产开发企业的建安成本谈谈自己的见解。

1 房地产开发企业控制建安成本的意义

房地产开发企业作为我国传统产业之一，在新时代下，面临着越来越大的发展压力，主要体现在如何提升企业经济效益上。然而，要想实现经济效益总量的提升有相当的难度，于是，房地产开发企业从降低成本入手，实现经济效益的提升。在所有成本中，建安成本占据较大的部分，因此，如何实现对建安成本的控制是房地产开发企业应该思考的问题。对建安成本进行控制，不仅有利于总成本的降低，更有利于房地产开发企业经济效益的提升，实现企业的长远发展。

2 房地产开发企业控制建安成本存在的问题

2.1 对成本控制的认识程度不足

传统的房地产开发业是一个高投入、高风险、高回报的产业，这便导致房地产开发企业对成本控制的认识程度不足，不利于房地产开发企业经济效益的提高，主要体现在以下两个方面： 第一，部分房地产开发企业对成本控制认识不足，有的认为成本控制应在设计阶段，有的认为成本控制应在采购阶段，有的认为成本控制应在施工阶段，对成本控制认识的不足导致部分企业对成本控制认识的差异，进一步导致了这些企业在施工过程中的成本控制力度不足，甚至导致了更大的成本投入，对企业的发展很不利。第二，房地产企业内部员工对成本控制认识不足。由于施工队伍中施工人员的综合素质和专业技术各不相同，在施工过程中，对成本控制的认识程度不同，部分综合素质高的施工人员会秉持节约成本的原则，科学的进行施工工作，而那些综合素质不高的员工，往往以完成任务为目的，不考虑成本问题，不科学的进行施工作业，导致成本的增多。

2.2 缺乏健全的成本管理体系

房地产开发企业在成本管理制度方面存在很大欠缺。由于缺乏健全的成本管理体系，导致建安成本增加，主要体现在以下几点： 首先，没有标准化的成本管理制度。房地产开发企业始终坚持自身的成本管理制度，而不同房地产企业的成本管理制度不同，致使整个房地产行业缺乏标准化的成本管理制度，导致成本管理的失衡，进而导致成本投入的不同，以至于部分企业因成本管理制度存在缺陷造成成本投入过大，出现经济效益严重下降的问题。其次，成本管理队伍的专业化程度不高。房地产开发业作为我国的一个传统产业，其内部成本管理队伍往往由会计、部门干部等组成，他们只会对成本进行核算，不懂得如何进行成本管理，缺乏成本管理的专业技术。在进行某个项目时，由于缺乏科学的成本管理，导致不计成本的投入，严重影响房地产开发企业的经济效益。最后，房地产开发企业内部部门分工不合理，缺少相应的责任机制。由于房地产开发企业各部门分工不合理，在施工时，往往会因对接不明出现质量问题，同时，各部门因害怕承担责任，导致推卸责任的情况，严重影响施工进程。

2.3 动态成本反馈不及时

动态成本需要及时反馈，相关部门会根据动态成本的反馈结果，分析动态成本产生的原因并及时进行修正，防止成本投入过多的现象出现。而现实情况是，动态成本的反馈不及时，当企业发觉时，已经产生了大量的动态成本，造成成本的超支，进而降低了企业的经济效益。导致动态成本反馈不及时的原因有如下两点： 1） 施工队伍因任务指标没有及时完成，害怕企业会执行相应的惩罚措施而故意瞒报，这直接导致工期的延误，施工成本大幅度增加； 2） 缺乏相应的施工监督组。在施工过程中，施工人员按照图纸、设计参数等数据进行施工作业。由于缺少监督组，在施工过程中出现问题时，施工人员没有及时的发现，等发现时只能进行返修，无形之中增加了动态成本，进而导致总的成本投入增加，降低了房地产开发企业的经济效益。

2.4 信息化建设薄弱

随着数据时代的到来，信息化技术逐渐应用到各个领域，但在房地产开发领域，信息化建设却很薄弱，主要原因如下： 首先，部分房地产开发企业虽然积极引进信息技术，然而，对信息技术的利用仅限于成本记录阶段，不能利用信息化技术对数据进行管理，没有充分发掘信息技术的价值，导致信息化建设薄弱，主要的数据管理仍然依靠传统方法，进一步导致成本的增加。其次，由于房地产开发企业作为老牌企业，内部的老员工脱离时代轨迹，只会用传统的方法对数据进行管理，对信息技术的学习能力不强，即便引进了信息化技术，也无法在企业内部进行推广普及，造成信息化建设的薄弱。最后，相关软件功能不到位。房地产开发企业应用的软件不能全面覆盖整个行业，满足不了行业的要求，也导致信息化建设薄弱。

2.5 采购管理不完善

房地产开发企业在采购产品时往往一次性大量的采购多种产品，这便需要多个部门共同进行管理。然而，在采购过程中，往往因各种不合理因素导致成本的增加，主要因素有如下几点： 第一点，成本管理部门对采购的管理力度弱。在一次采购过程中，需要多个部门进行管理，这便导致了成本管理部门对采购管理的力度弱，无法实现对成本的有效控制，进而导致了成本投入的增加，影响企业的经济效益。第二点采购过程不够科学。房地产开发企业在采购时，往往会与一家供应商保持长期合作，没有秉持“货比三家”的原则，长此以往，不仅采购产品的质量得不到保障，也会才无形之中增加建安成本，不利于企业的发展。

3 降低房地产开发企业建安成本的措施

3.1 提升成本控制认识

提升对成本控制的认识程度有利于在源头上降低建安成本，实现房地产开发企业经济效益的提升。因此，需要房地产开发企业做到以下几点： 首先，企业高层定期组织召开组会，在企业管理层中宣传成本控制的重要性，要求管理层在日常工作中时刻注意成本管理，提升管理层对成本控制的认识。此外，在企业内部加强成本控制的宣传程度，不断增强员工对成本控制的认识程度。房地产开发企业定期在公司内部宣传成本控制的相关知识，可以通过多媒体宣传、创办相关的文化活动、公司期刊等形式强化员工对成本管理的认识，进而整体上提升了对成本控制的认识程度。其次，定期组织关于成本管理的培训，加强对成本控制的认识。房地产企业要对全体员工开展成本管理知识培训，树立全员成本意识，在各自负责的土地投资、规划设计、造价管理、行政审批等业务中，充分发掘降低成本的具体措施和方法。定期安排员工到相关的专业机构中学习成本控制知识，或者邀请高校教授以及专业机构人员来企业内部进行成本控制知识讲解，并设立相应的考核机制，对参与培训的员工进行考核，成绩优异的员工给予鼓励和物质奖励，成绩不理想的员工进行约谈、再教育等，帮助其发现自己的不足，不断加强全体员工对成本控制的认识。最后，积极引进高素质人才。高校毕业生或相关机构人员往往拥有较高的综合素质，拥有较强的专业技能，对成本控制的认识程度高，因此，房地产开发企业应积极从高校或相关机构引进人才，在源头上提升全体员工对成本控制的认识。

3.2 健全成本管理体系

一个健全的成本管理体系是房地产开发企业实现长远发展的重要保障，要想建立一个健全的管理体系，房地产开发企业需要采取以下措施： 首先，实现成本管理的标准化。在房地产开发企业安排工人进行施工时，依据施工目标的前期成本投入，综合考虑其他必要因素，依据该施工项目的合同金额、承包方式等内容，制订最终的合约规划。合理的合约规划可以有效避免现场签证的发生，也可以有效避免索赔的发生。合约规划在施工阶段成本控制中起到承上启下的作用。除此之外，企业应依据现有的成本管理体系，合理的制定目标成本，以目标成本为引领，进行后续的施工作业，实现成本管理的标准化。其次，提升成本管理队伍的专业化程度。拥有一支专业的成本管理队伍是实现成本控制的关键措施，因此，房地产开发企业应着眼于成本管理人才的引进，积极与高校和相关机构展开合作，给予高校或相关机构一定的资金支持，提出自身需要的成本管理人才类型，学校或相关机构依据房地产开发企业所提的要求，针对性的培养成本管理人才，之后，房地产开发企业聘用成绩优秀的人才扩充自己的成本管理队伍，实现成本管理队伍的专业化提升。最后，各部门合理分工，落实责任机制。在房地产开发企业的施工过程中，各部门之间往往会因为分工不合理严重影响施工质量，伴随而来的是责任的推卸，对企业各方面负面影响，因此，房地产开发企业应明确各部门分工，并依据各部门分工落实责任机制，当出现质量问题时，直接对相关部门进行问责，最大程度提升施工效率。

3.3 加强动态成本管控

动态成本作为房地产开发企业施工过程中不可避免的因素，加强其管控程度，有利于直接提升房地产开发企业的经济效益。为了加强成本的管控，提升经济效益，房地产开发公司可以进行两方面的尝试。一方面，设立动态成本监督机制。房地产开发企业需要组建一支专业的动态成本监督团队，对企业的施工任务进行全程监督，监督组根据企业成本投入总额设置一定的动态成本标准，按照产生动态成本的比例对施工队伍进行警告。例如，按照监督组设立的标准，当动态成本占目标成本的2%以下时，监督组对施工队伍进行提示，预防过多动态成本的产生； 当动态成本占目标成本的2%～5%时，监督组对施工队伍进行警告，要求施工队伍降低动态成本的产生； 当动态成本占目标成本的5%以上时，监督组就上报企业管理层，由管理层决定对施工队伍的处罚程度。通过这种方式，做到了动态成本的及时反馈，避免因监督反馈不及时导致的后期动态成本过多的问题，最大程度保障了房地产开发企业的经济效益。另一方面，建立动态成本回顾机制。为了保障及时关注到实际动态成本，成本管理部门每月统计相关信息汇总成成本月报，管理团队可以更加准确地掌握成本发生的实际情况，同时可以对未来发生的成本进行预测，预测可能的风险，预测成本趋势。房地产开发企业要求成本管理部门实时将产生动态成本进行汇总，找到最有可能产生动态成本的工序，之后，要求施工队伍在进行该工序时尽量减少动态成本的产生。通过这种方式，减少动态成本过多的产生，保障了企业的经济效益。

3.4 完善的信息化建设

完善的信息化建设是房地产开发企业适应时代潮流的必由之路，也是房地产开发企业保持强大竞争力，实现自身长远发展的必然要求。在房地产开发企业的施工过程中，往往会出现大量的数据，包括各类合同数据、财务数据、工程数据等等，若仅依靠人力对这些数据进行管理，不仅会消耗大量的人力，也会出现人为原因如疲惫、工作态度不认真等导致数据错误、管理不当问题，还会因员工专业技术掌握不同，使数据管理的标准化不一，最终导致数据紊乱，影响企业工作进程。由此，完善房地产开发企业的信息化建设很有必要。利用信息化技术，将一个施工项目的全部数据导入大数据平台，利用大平台对数据进行管理、整合、分析，为后续工作提供了很大便利。由于现在普及利用的信息化软件存在缺陷，因此，房地产开发企业工作人员需要不断总结自身对数据管理的需求，请相应的软件公司进行程序开发。以ERP软件为例： 该软件目前已广泛应用于房地产行业，但由于软件开发人员缺乏对房地产开发业的了解，造成ERP软件在房地产行业的应用只停留在记账阶段，不能满足房地产开发企业的需求，因此，需要企业内部不断督促ERP软件开发者不断开发新应用满足房地产开发企业对数据管理的需求。除了上述以外，信息化建设还体现在对内对外的处理流程的完善。目前大多数房地产开发企业在逐步推行线上招投标过程，将以往传统的投递标书、开标、答疑都在线上平台完成，省去了人员往来的时间成本，提高了效率且做到了公平公正。利用信息化技术不断完善房地产开发企业的数据，极大地提升了工作效率，降低了成本投入。

3.5 完善采购管理措施

完善采购的管理措施是房地产开发企业降低建安成本的主要手段之一。房地产开发企业要想实现采购管理措施的完善，可以采取以下两点： 第一点，建立完善的采购措施。首先，在采购时，采用战略性方法，改变以往单一的采购模式，与多个供应商建立合作关系，筛选出其中供货质量高供应商进行长期合作，保证采购产品的高质量。另外，在涉及金额较大、风险较高的项目时，必须从企业品库在册的企业中进行战略性采购招标，这样降低了合作风险，也提高了招标效率，降低了隐性的沟通成本。其次，判断采购风险。企业进行采购时，不仅要考虑采购产品的成本质量比，还需要综合考虑该产品采购的风险系数，根据采购产品的不同选择不同风险系数的产品。例如，采购电梯这类风险系数小但成本价值比高的产品时，邀请多位供应商进行招标，选择最适合的供应商进行采购。第二点，对采购的产品质量进行综合检查。在房地产开发企业采购完成后，若缺少相应的检查，会导致部分不合格的产品用于施工，严重耽误施工进度，施工质量也会受到影响，因此，需要对采购的产品进行综合检查，筛选出其中不合格的产品。除此之外，房地产开发企业也应对供应商引进的商品进行综合评估。例如，某房地产企业从多家供应商引进同一种产品，引入后，安排公司专业人员对对产品进行多次综合评估，取平均分作为供应商的最终成绩，若成绩没有达到预先规定的分数，则不再采购该供应商的产品； 若达到该标准，则继续与该供应商进行合作。

4 结语

综上所述，加强对建安成本的控制是如今房地产开发企业实现经济效益提升的主要方法之一，虽然仍存在许多不足，但是可以通过提升对成本控制的认识、健全成本管理体系、加强动态成本管控、完善信息化建设以及完善采购管理等措施进行有效改善。对建安成本的合理控制，不仅有利于提升房地产开发企业的经济效益，也有利于实现房地产开发企业的长久发展，促进我国经济的发展。