基于国家房产新政下的房地产企业全面预算管理

王晴

（渭南华泰安实业发展有限公司，陕西 渭南 714000）

房地产行业在我国社会经济发展中起到了关键性作用，和其他产业建设发展有着一定的关联性。房地产企业在当前各个地区得到了快速发展，但是房地产企业在经营过程中，大多比较重视金融投资和房地产项目开发建设，对预算管理的关注度不高，在某种程度上影响房地产企业更好发展。不炒房是当前我国房地产新政策中重点关注的内容，并且在当前经济大环境影响下，使得房地产企业资金统筹成本、建设成本及运营管理成本等不断增多，所以，为了实现更好发展，房地产企业开始迈入稳定发展阶段，而通过强化房地产企业全面预算管理，能够帮助企业整合各项资源，节约成本，实现自身的持续稳定发展。对于房地产企业来说，其具有鲜明的行业特点，也就是成本投入量大、投资回收周期长、投资风险高等，容易受到国家政策影响，具备诸多不可控因素。通过加强全面预算管理，可以帮助房地产企业更好地实现成本控制，实现资源科学调配和应用，防控风险，帮助房地产企业更好地适应未来市场发展环境，从而实现企业的长效发展。

一、房地产企业实施全面预算管理的必要性

（一）有助于房地产企业资源科学调配，提高资源使用率

在房地产企业经营发展中，引进全面预算管理理念，对企业发展有着重要意义，可以帮助房地产企业整合内部资源，实现资源科学分配，提高资源使用效率，让企业在市场竞争中稳定发展。在当前房地产企业经营过程中，其内部资源存在一些不足，特别是对于部分小规模的房地产企业，通过加强全面预算管理，对企业经营活动和项目资金投入情况提前有所了解，避免资金盲目应用，造成资源浪费。与此同时，房地产企业通过实施全面预算管理，可以实现内部资源科学优化，有助于实现企业效益最大化，给房地产企业持续稳定发展打下扎实的基础。

（二）有助于房地产企业运营成本支出降低，提高企业经营水平

对于房地产企业来说，投资项目数量多，规模大，施工周期长，资金占用时间长，要想实现房地产企业资金科学应用，应该做好全面预算管理工作，将预算管理理念融入企业各个环节中，从而帮助企业减少各项成本支出，提高资金的利用效率从而提高企业经营效益，为企业创造更多的利润。在当前我国房地产政策改革发展中，房地产企业全面预算管理应结合现有的管理体系和政策，如通过完善奖罚制度，利用制度对各个部门工作行为有效约束，强化监督管理，控制经营成本等相关措施有利于全面预算管理的推进。并且，通过全面预算管理，能够把资金应用控制在合理范畴中而不至于与企业总体的发展方向相差太大，从而保证房地产企业各项经济活动的有序进行，提高企业经营发展水平。

二、国家房产新政下房地产企业全面预算管理存在的问题

（一）缺乏完善的全面预算管理组织

全面预算管理要渗透到房地产企业经营管理的各个环节中，除了要强化成本控制管理之外，和一般财务预算管理还有着一定差异，所以需要在专业组织部门的配合下进行。从目前情况来看，一些房地产企业领导过于强调项目开发与建设，缺少对预算管理工作的关注，更不会成立相应的管理组织机构，而是安排财务部门负责。在实际工作中，由财务部门编制预算管理计划，将其分配到职能部门中，再由各职能部门领导进行预算编制和控制，在费用预算编制结束以后，再整合到财务部门，集中反馈给房地产企业领导部门，由其审核。由此可以得知，当前部分房地产企业还缺少专业的预算管理组织结构，导致财务部门和其他职能部门在实施预算管理工作时，不能获得理想的工作效果，工作过于形式化，无法将全面预算管理工作切实渗透到企业的各项经济活动中，从而无法保证预算管理目标的有效完成。

（二）全面预算管理编制不合理

从目前情况来说，一些房地产企业在编制预算管理方案过程中，通常比较重视短期经营目标，没有重视预算是否与战略发展要求相迎合，导致各个阶段编制的预算管理指标无法充分衔接，并且企业预算管理目标和企业发展战略不相符，无法保证预算管理成效。部分房地产企业在预算编制环节中，缺少对市场环境、政策变化等因素影响探究，没有及时调整预算数据，使得预算编制方案和企业战略发展要求不统一，影响预算管理价值发挥，阻碍企业整体管理水平的提升。

（三）预算考核标准不科学

当前，房地产企业在预算绩效考核中，过于注重财务指标，使得预算考核评价缺少全面性和有效性，预算管理结果不能真实展现出企业经营发展状况。例如，在预算编制环节中，各个部门为了顺利完成预算指标而故意缩减指标或者比较强调短期效益，与企业长期发展方向不符。另外，企业预算评估对象以管理层人员为主，基层人员参与积极性比较低，使得预算考核评价不能对基层人员进行有效激励，预算管理实际效果和预期效果之间存在差异，长时间如此，严重影响预算管理的应用效果。

（四）全面预算管理监督不到位

在房地产企业经营发展中，经营业务包含了房地产项目开发、房地产项目销售等，展现出投资规模大、资金占用时间长、资金回笼速度慢等特点。在房地产企业经营中，通过全面预算管理，实现对企业资金的合理管控，科学调配内部资源，实现资源科学应用，提高资源使用率。然而，在实际工作中，没有在企业创建良好工作氛围，把工作重点放在预算编制上，在预算执行环节中，缺少有效的监督管理机制，预算执行监管不严，预算管理中各种问题没有及时被发现和处理，预算执行率下降，不能保证预算管理结果的可行性和有效性，预算管理整体效果并不理想。

三、基于国家房产新政下加强房地产企业全面预算管理的相关对策

（一）完善的全面预算管理组织机构

在国家房产新政背景下，房地产企业在实施全面预算管理工作时，要想保证预算管理目标顺利完成，需要成立专业的预算管理组织机构，优化组织机构。在组织机构设计过程中，一般采取分层管理机构模式，确定各个部门工作职责和管理要求，在具体机构中，涉及了预算决策部门、管理部门、执行部门、监管部门等。其中，顶层决策部门为预算管理委员会，工作职责是分配各个职能部门工作权限，做好管理体系建设工作；管理部门则是对房地产企业日常经营活动进行预算和监管，配有对应的财务管理人员，根据岗位工作要求，各司其职，对内部经营过程全面监督管理，减少预算风险；执行部门则是由房地产企业各个部门或者下属公司组成，由其进行预算管理；监督管理部门应定期检查预算执行结果，了解整体工作情况，便于企业领导和各个部门人员能够及时了解企业经营发展状况，给企业调整发展战略提供数据参考。通过优化预算组织架构，从房地产企业实际入手，调整预算管理方案，科学编制预算管理计划，将预算管理工作落实到位，保证预算管理目标快速完成。不管哪个组织机构，均应该确定工作职责和目标，为参与预算管理活动的人员提供专业指导，挖掘其工作潜力，营造良好工作环境，保证全面预算管理工作有序进行。在预算管理实施过程中，加强执行过程监督管理，对人员行为有效约束，减少预算风险问题出现，保证企业战略发展目标顺利完成，实现企业效益最大化。

（二）规范全面预算的编制与执行

在预算管理编制与执行环节中，其决定了预算整体效果，能够为后续预算发展奠定良好基础。

所以在实际工作中，根据国家房产新政策要求，把企业战略目标、效益目标、销售目标、未来发展目标等融入预算编制中，给企业资源整合和分配提供参考。一方面，保证编制内容的合理划分。房地产企业所有人员需要参与到预算编制活动中，要想调动人员参与主动性，保证预算编制的合理性，应该科学划分编制职责，让所有人员意识到预算编制的价值，并且保证预算管理编制内容和人员职责分配相迎合，让预算编制更具精细化，有效提高企业预算管理水平。例如，在销售业务预算中，做好销售成本、销售收入预算等工作，由销售部门进行编制；有关财务费用预算比如利息费用、融资费用等资金成本预算以及各项税费预算则是由财务部门编制；项目开发成本预算则安排成本部门、工程部门、规划部门一同负责，只有明确工作职责，各司其职，才能将预算管理工作落实到位，提高预算编制管理水平。另一方面，统一预算编制口径。口径统一应该注重企业之间产业标准规范性，更要重视预算编制与预算考核的统一性。根据企业战略发展目标，细化经营发展方案，之后分级预算管理。传统预算编制流程是上级部门向基层部门下发预算管理目标，在完成预算编制工作以后，逐层反馈，由管理层进行审核，之后下发给基层部门，在修改以后提交上级部门，整个过程比较复杂，消耗的时间长，增加时间成本。并且在反复修改反馈中，也会产生各种错误问题，使得预算编制结果和实际不符。在这种情况下，应该统一预算编制口径，结合房地产企业战略目标情况，管理层完成各个项目预算目标的分解工作，然后将其反馈给职能部门，让职能部门更好地了解企业预算目标，综合考量，顺利完成预算编制。在审核结果下发过程中，应对预算编制内容进行整合与处理，防止预算编制不合理。与此同时，预算编制人员应定期组织开展培训活动，对预算编制要求和标准有所了解，统一口径，减少预算编制理解偏差问题，让预算编制数据变得更加准确和完善，提高预算编制质量。除此之外，还要提高预算编制执行力，制定可行性的预算管理计划，顺利完成预算管理指标。房地产企业预算编制不可脱离经济环境和国家政策，对各项预算数据综合考量，提供指导性，便于保证房地产企业预算管理目标顺利完成。在完成预算编制工作以后，不可消极应付，需要严格按照计划要求将其落实到位，根据各个环节设定对应预算管理指标，将其落实到位。预算管理对应不同利润中心，这些独立组织需要承担对应预算管理职责。在预算执行环节中，预算编制执行人员应该认真考量，从而检测预算编制方案的可行性，以房地产企业开发项目为重点，保证全面预算管理工作有序进行。

（三）构建完善的预算考评体系

预算考核评价是否规范将会给预算编制和执行效果带来一定影响，房地产企业可以结合实际情况，制定完善的预算考核评价体系，引导预算管理工作的有序进行。通常情况下，在预算考核评价中，涉及的内容有以下几点：第一，针对性。预算绩效考核应具备针对性，不同类型预算考核应设有对应的考核体系，如地区项目预算管理考核与部门预算管理考核充分分离，结合已经完善的预算管理成果进行客观考核。第二，激励性。考核评价结果需要和奖罚充分结合，在一般情况下，正向激励效果远远好于负面激励，因此应设置较多的正向激励指标从而达到预期的激励效果。第三，谨慎性。预算管理重点在于预算数据是否准确无误，在项目执行环节中，相关人员应该认真记录实际情况和预算指标的偏差情况，及时反馈调整。第四，多样性。除了固定预算考核指标之外，要想更好地了解预算执行情况，房地产企业需要设有其他参考指标，如工作进度指标、工作效率指标、客户满意度指标、员工成长性指标等非财务指标，保证指标的横向与纵向多样性，考核结果不会只是根据单一的财务指标进行确定。第五，考核量化。具体预算考核指标能够帮助企业节约管理成本，参考各个部门预算执行中工作职责和工作难易程度等，确定适用于各部门的预算考核指标，完善预算管理工作的考核评价体系。

（四）加强预算监督与反馈

房地产企业在开展全面预算管理工作时，不仅要构建预算风险管理体系、工作体系，还要科学建立全面预算管理监督反馈制度，保证各项预算管理工作顺利进行，实现及时如实反馈，便于企业领导更好地了解企业的经营发展状况，即刻做出调整，给房地产企业战略发展提供支持。一方面，房地产企业需要成立独立的内部监督管理部门，确定管理职责，保证监督管理工作有序进行，将上级部门提出的预算管理职责和反馈机制落实到位。另一方面，房地产企业应该强化预算管理执行过程监督管理，通过完善各种监督管理体系和考核机制，对各个部门工作行为进行有效约束，保证预算管理工作执行的效率和质量。

四、结束语

总而言之，在房地产企业经营发展管理中，各项经济业务活动都需要得到全面预算管理的支持，其有利于整合企业内部资源，并且属于一个系统化的工作。所以，为了促进房地产企业健康发展，应从实际入手，了解企业预算管理整体情况，结合企业发展战略，制定合理的预算管理方案，调整预算编制方式，加大预算执行力度，提高房地产企业全面预算管理水平，增强企业综合竞争实力，给企业更好发展奠定良好基础。