房产税制的问题及其改革的思考

张渤雯 中国国际人才交流基金会

引言

就我国现阶段的房地产市场而言，其发展过程中存在着土地高价竞争等影响行业秩序的问题，对房地产行业的持续发展产生了负面影响。为实现房地产行业的持续发展，同时为社会经济发展贡献更多的力量，必须强化房产税制度改革。目前，我国关于房产税相关制度的建立尚未完善，且房地产市场环境的不断变化也在潜移默化中增加了房产税制度改革的难度，需要在认清房产税制度发展问题的基础上不断调整。

一、房产税制度改革的背景分析

房产税是国家财政税收的重要组成部分，税务局相关部门结合房屋的余值抑或者出租房屋的租金，按照一定比例向该房屋所有者收取税费。改革开放以后，国家相关部门开始不断建立房产税管理制度，并快速实施，在一定程度上对我国房地产行业发展起到了约束与规范作用。现阶段，房产税也可以作为个别财产税，纳税人应承担个人所有房屋的房产税。就我国现阶段实行的房产税制度而言，局限性特征突出。这一局限性主要与房产税的征集对象有关，即现阶段的房产税收对象以城市、乡镇等为主，农村房屋并不在税收征集范围内。除此以外，个人自住的房屋也不需要缴纳房产税。对于享有房屋使用权与所有权，但没有足够的能力进行纳税的单位，如国防经费单位自用房产等，也不需要按照规定缴纳税费。个人出租的房屋征税是按照房屋租金进行计算的。在此背景下强化房产税制度改革，能够进一步提升财政收入，有助于房地产市场的规范。2003年，国家相关部门就开始倡导房产税制度改革，但直到2021年，才确定将上海、重庆作为试点。截至目前，房产税制度改革依然是社会公众最为关注的问题之一。2018、2019年，李克强总理先后在十三届全国人大第一次会议与第二次会议中强调房产税法律制度的健全，倡导房产税制度的稳步推进。由此可见，国家及地区相关部门高度重视房产税制度改革。

二、房产税特点分析

前文提到，房产税是财产税的一种。现阶段实行的房产征税主要有以下几种特点。首先，由于所有征税房屋均属于不动产，税源稳定性较高，且相较于其他动产税收容易区分。其次，房产税收的面积较广，除居民外，企业法人也需要缴纳房产税。最后，房产税能够带来的经济效益更加明显。通常，地方政府会将收集到的房产税用于公共设施建设等方面，纳税人也能够间接获取利益。

三、房产税制改革的重要性

（一）缩小个人贫富差距的要求

近年来，我国房价涨幅明显，部分人通过房产投资获取了超乎其他投资的收益。但目前我国并没有明确的制度对上述超额获取的投资利益的税收进行说明，这并不利于市场的公平，潜移默化中增加了贫富差距。事实上，贫富差距较大这一问题也对我国社会政治、经济等的发展产生了影响。从经济学角度来说，若基尼系数大于0.4，则说明贫富差距过大，社会各阶层之间容易出现矛盾，甚至阶层与阶层之间产生对立情绪。有关数据显示，2019年与2020年，我国基尼系数均为 0.465，已经超出贫富差距的警戒值，且自2013年至今我国连续多年在0.4以上。因此，有必要通过房产税制度的建立对社会不同层级之间的经济发展进行约束，从而逐渐缩小个人差距。

（二）确保房地产市场健康发展

社会经济的快速发展与城镇化的不断推进，使得房地产市场发展迎来高潮。在房价不断上涨的背景下，越来越多的人选择通过炒房、囤房等方式获取更多的经济效益，越来越多的居民负担起沉重的房贷，大大降低了居民的消费能力，同时企业的发展成本也不断提升。这一发展现状并不利于国家实体经济的持续发展。

通过房产税制度改革，上述不良情况能够得到改善。对于居民来说，其个人所有房屋的持有成本能够得到回升。若居民拥有多套房产，可通过出售或出租的方式，为二手房市场及房租租赁市场发展创造机遇。不论采取上述哪种解决方式，都有助于房屋空置率的降低，这对于房产市场的健康发展十分重要。

（三）有利于保障地方财政收入

房产税是地方税的重要组成部分。由于房产税稳定性较高，不易引发地区间关于房产税的恶意竞争。在存量房成为主流趋势的时代，多地政府已经拥有了相对丰厚的税基。营改增的实施，使得营业税逐渐淡出人们的视野，要想实现地方财政的持续增加，需要增加其他的稳定税源弥补营业税的空缺。

科学合理的房产税制度的实施能够对房地产价格的调控起到积极作用，使地区间房价保持相对平衡，为人们的住房需求提供保障的同时维护房地产市场的发展秩序。基于此，可选择提高拥有多套房屋所有人的税率，强化社会公平，同时起到调节贫富差距的作用。

四、房产税制现存问题分析

（一）税率设置问题

按照现阶段我国实行的房产税管理制度，企业自用房产需要按照房屋余值的1.2%进行纳税，出租房产需要缴纳租金的12%作为税费。在房地产市场快速发展，市场环境不断变化的背景下，上述税率的设置标准与依据，税率设置的科学性与合理性还有待查证。同时，上述税率的实施是否能够与当前社会发展的经济变化趋势相适应也是一个值得思考的问题。

（二）立法层级问题

就目前我国实行的房产税法治依据而言，依然以1986年提出的暂行条例为主。至今为止，该条例已经拥有三十余年的历史，立法层级相对较低，不能很好地与当前社会经济发展体制相适应，同时法律效力难以得到展现。2019年，国家相关部门提出了稳步推进房地产税制度的观点，但其制度建立与实施仍处于探索阶段。

（三）计税依据问题

结合前文所述，房屋余值与租金是房产税计算的主要依据。在笔者看来，将房屋租金按照比例进行征税是合理的，但房屋余值这一数据的参考价值有所下降。房产税制度实施之初，国家发展正处于改革开放时期，各项管理制度均在摸索中前进，再加上当时税务机关发展水平普遍较低，公民纳税意识不足，采取房屋余值作为收税依据能够最大程度上反映房屋的实际价值，且与当时的发展背景相适应。但现阶段，不论是社会经济发展，还是房地产市场均发生了较大变化，在房价不断上升的情况下，依然将房屋余值作为参考，经济色彩偏重，房产的真实价值难以体现出来。

（四）征税范围问题

在对房产税特点进行分析时提到，现行的房产税制度将征税范围集中于城市、县城等地。农村及城镇居民的自用房产等均不属于纳税范围。在贫富差距较大的背景下，对农村房产不进行征税较为合理。但近年来城镇居民住房保有量上升趋势明显，且处于持续上升的阶段。由此可见，多数城镇居民已经拥有缴纳房产税的能力，若放弃对该部分非经营性房产的税收，会大大减少税收来源与地方财政税收。

五、房产税制改革的有效措施

（一）做好房产税的立法工作

做好房产税的立法工作首先需要国家及地区相关部门总结上海、重庆试点改革经验，为加快房产税立法指明方向，同时将提高房产税立法层级作为主要工作内容，即建立新的房地产税收制度，取代暂行条例的主导作用，明确新税收制度的法律效力，促进房产税征收效率的提升。尽管从发展层面来说，房产税改革制度的提出与实施不能令所有公众满意，但依然有必要收集民主意见，并结合公证立法程序对新的税收制度进行完善，一方面使新房产税收制度的建立更加公平，另一方面提高民众对新法律法规的接受程度，潜移默化中提高居民的纳税意识。由于我国现阶段实行的房产税制度并不完善，新房产税制度的建立不宜过快，在吸取上海、重庆试点改革经验的基础上，总结失误，并鼓励各地区单位在不违背国家房产税法的前提下，结合当地经济发展、房屋市场实际情况，对新房产税收制度进行进一步完善。国家方面也需要加强对地区房产税收制度建设与调整的关注度，结合不同地区出台的发展政策修订相关文件，强化新法律法规的权威性。

（二）完善房产税的构成要素

房产税构成要素的完善需要从以下两方面改进。首先，扩大征收范围是十分必要的。目前来说，上海、重庆两座试点城市将征收范围扩大到了非普通住房与二套以上的普通住房，但大部分农村住房依然不需要纳税。在房产税制度相对完善的发达国家，农村房产不仅被列入纳税范围内，且被定义为重要纳税对象。基于此，我国可借鉴他国的发展经验。在经济发展与城镇化进程不断加快的背景下，我国城乡之间的差距有所减小，部分沿海城市已经能够实现独立发展，甚至能够超越内地部分中小城市，城市与农村之间的经济界限也愈发模糊。因此，现阶段不论是城镇还是农村，其经济发展均取得了较大进步，能够对农村房产进行征税。从另一方面来说，若坚持不将农村房产纳入税收范围内，很可能会导致房产征税空白地带的产生。这样一来，一些高价值房产为减少税收负担，会将发展目标转移到农村。当然，城市与农村之间的贫富差距仍然存在，因此，城镇与农村的税收征集制度可结合不同的发展特点进行调整，例如有关部门可首先在城市进行试点，收集发展经验，此后结合农村经济发展实际情况，建立相对完善的农村房产税收制度，并不断推进。

其次，房产税制改革还需要加强对计税依据的调整。在房屋价格不断上涨的背景下，可将房屋的评估价格作为计税依据。将房屋评估价格作为终极评判标准能够在房屋价格不断变化的情况下确保税收的同等变化，有助于房产税收与当地经济发展水平的匹配。在进行房屋价值评估时，不仅需要考虑到地理位置，还需要对其年限、周边设施等进行思考，使房屋评估价格最大程度上体现实际价值。当然，为减少因房屋评估造成的其他成本，可适当增加评估周期，如3年或5年进行一次评估。

（三）明确房产价格评估方法

前文提到，房产评估价格可作为计税的主要依据之一。这就需要相关机构对房屋进行评估。由于我国在房屋评估方面的发展经验有限，至于应选择三方评估机构还是任命税务局相关部门进行评估可借鉴其他国家的发展经验，并结合我国发展实际进行调整。值得注意的是，无论以何种方式开展房屋评估，都需要强化对相关人员综合素质的培养。房产税制度改革以后，我国房屋评估工作量会骤然增加。为确保房屋价格评价的准确性，强化以房产评估价格为主要计税依据的发展制度的实施，政府相关部门可在征税之前，派遣专业人员进行现场评估。由于该项工作的开展需要较多的人力，对于部分地方政府来说，执行这一工作难度较高。因此，可适当与三方房屋评估机构展开合作。同时，可结合不同房屋所处的不同地理位置及类型等标注最低价格。为提高房屋价格评估的公平公正，可建立评估争议处置机制进行约束。在遇到评估结果存在争议的情况下，可启动上述机制进行处理。如采取诉前争议的解决方式，即由纳税人提出异议，三方评估机构或税务局相关部门进行审查与评估。加拿大为促进该争议处置机制的实施，开放了专属信息通道，即纳税人可通过电子邮件等多种方式向相关部门表达自己的诉求。评估团队在进行信息收集与审查之后，会针对纳税人提出的诉求作出决定，并出具书面解释。除此以外，还可以成立委员会对评估争议问题进行解决。

（四）做好涉税信息网络建设

就我国目前实施的不动产登记制度而言，其房产数据并不完善。在大数据如此发达的现在，有必要建立更加详细的数据库对房产信息进行存储。首先，相关单位和部门可通过涉税座谈的方式强化对涉税信息网络建设的宣传，促进全民护税意识的提升。其次，政府相关部门可派遣专业素质较高的工作人员成立工作小组，并通过制度规定对相关主体应该承担的义务与享有的权利进行说明。强化涉税信息网络建设最为关键的是构建相关系统或软件。因此，工作组可通过招标等方式进行软件开发，通过软件的使用促进各单位与部门的信息共享。在经济受限的情况下，也可以利用其他平台构建房产数据库。当然，仅仅能够在部门与单位之间实现信息共享是远远不够的，地区间的房产信息共享也是十分重要的。基于不同地区房产信息的不同，可建立地区间的信息共享机制，由政府单位出具相关文件对相关主体享有的访问权限等进行说明，确保信息共享机制的安全性。这样一来，既能够实现各部门及各单位之间的协调合作，又能够促进税收征管效率的提升。在税务出现纠纷的情况下，通过大数据跟踪与还原，也能够为房屋所有者合法权益的维护提供支持。

结语

综上所述，我国房产税制度改革工作的开展是十分必要且迫切需要的。现阶段，上海、重庆两地已经进行了房产税制度改革试点，各地区可结合试点改革经验，同时结合自身发展条件，对房产税制度进行改革。由于我国现行房产税制制度实施时间较长，我国关于房产税制度改革的研究尚处于探索阶段。因此，可充分借鉴国外成功经验进行创新。在大数据不断普及的现在，房产税制度改革也可以与信息技术相结合，加强部门之间、单位之间、地区之间的信息交流，从而强化税收征管质量与效率的不断提升，进一步维护社会主义市场经济的稳定发展，为中国房产税制度改革提供更加强大的支持。