房地产企业实施全面预算管理的困境与对策

汤雅清 江苏水利房地产开发有限公司

引言

从企业的角度来说，要寻找到可行措施来展开成本管理，尤其是要将全面预算管理落实到位，如此方可保证资源得到科学配置，并可确定具体的管理流程。从国内房地产企业发展的实际情况来看，虽然全面预算管理得到落实，然而需要解决的问题比较多，如果得不到解决的话，管理效率难以得到提升，成本管理效果也会受到影响。这就要求企业对自身现状有清晰的认知，在此基础上提出可行的解决之策，使得全面预算管理具有的作用真正发挥出来。

一、房地产企业全面预算管理的概念

对于房地产企业来说，必须要对全面预算管理有清晰的认知，简单来说就是要将拥有的各种资源进行整合，确保统筹规划真正做到位，使得资源能够实现科学配置，而要保证将流程监督做到位，确保出现的问题顺利缓解，企业既定目标也可达成。从房地产企业的角度来看，通过全面预算管理能够使得企业既定的战略规划、发展目标、年度计划、分布目标等切实结合起来，进而使得企业战略能够真正落实到位，发展目标能够切实达成。为了保证全面预算管理能够切实做到位，也就是要将工程项目的整个过程纳入管理范围中，对资金的投入、使用，成本的控制，工程款的结算以及负债的偿还等均要予以关注。房地产企业必须要认识到全面预算管理的重要性，通过其能够对自身的发展前景展开预测，在此基础上完成好发展规划工作。

二、全面预算管理的意义

1.对于房地产企业而言，展开规划、预测工作时将全面预算管理予以有效落实能够使得规划更为合理。众所周知，房地产项目的开发周期是较长的，切实展开全面预算管理可以将预算目标予以明确，并对其进行合理分解，这样一来，企业的管理者就能够对目标达成的实际情况有清晰的认知，进而做好布局工作，保证战略资源的配置是更为合理的。将预算编制切实做到位可以保证企业运营能够真正做到有章可循。从企业的角度来说，必须要认识到预算规划的重要性，将现有资源予以充分利用，现行政策应该要充分利用，进而保证目标顺利达成。

2.在完成规划工作后，房地产企业必须要依据实际情况来进行合理控制，依据既定的控制目标来选择合适的控制措施，执行过程中应该要了解和规划出现的具体差异，并寻找到具体原因，继而通过合理的绩效评价来调动起员工的积极性，确保人力资源能够得到充分利用。对于管理人员来说，必须要完成好预算分析，这样能够找出问题所在，并予以有效解决。

3.房地产企业的内部部门是较多的，若想使得部门功能充分发挥出来，必须要保证部门间建立起紧密的内在关联。将全面预算管理予以有效落实可以使得员工实现良好沟通，进而保证预算执行效果更为理想。企业的管理层在对方案进行制定时，应该要指定专门人员来完成市场调研工作，这样能够使得企业市场适应力大幅提升。展开考核工作时，预算是重要依据，通过其能够对企业经营现状展开判断，并促使广大员工均积极参与预算工作，这样可以使得全面预算管理更具实效性。

三、房地产企业全面预算管理实施过程中所面临的困境

（一）房地产企业领导层对全面预算管理不够重视，认识程度不高

对于房地产企业而言，若想保证全面预算管理能够实施到位，相关人员必须要对此有清晰的认知，同时应履行好自身的职责。国内一些企业并不了解全面预算管理的价值所在，将其看作是财务费用预算，认为财务部门就能够独立承担此项工作。在企业领导的意识中，通过全面预算管理可以确保成本控制更具实效性，因而关注点放在了财务预算、财务支出等方面，带来的结果就是全面预算管理的实际效果不够理想。另外来说，国内的部分房地产企业在展开全面预算管理时，广大员工并不会主动参与其中，这对管理产生的负面影响是极大的。

（二）全面预算管理与企业战略及市场之间衔接不畅

国内的房地产企业展开预算编制工作时确定的方式是较为简单的，也就是针对预算成本予以分类，主要包括土地、建安、基础设施、配套设施等方面的成本。在这当中，土地成本是能够直接明确的，其他各项则要通过计算才能够予以确定。在整个房地产项目中，建安成本是不可忽视的，在对其进行计算时应该要将项目实施过程中的市场平均成本作或目标成本为依据，这样方可保证计算结果更为精准。对配套设施、基础设施的成本予以确定时，通常是将政府出台的收费标准作为依据，如此能够使得测算工作顺利完成。房地产企业对项目成本、销售价格、税收间存在的关联性并不是十分了解，这样就会使得工程项目能够带来的收益受到很大影响。另外来说，有些房地产企业对项目预算成本进行编制时，项目成本的重视程度是较高的，然而对项目成本、发展战略间存在的关系则较为忽视，带来的结果就是全面预算管理未能和企业战略、市场真正衔接起来。

（三）缺乏激励机制，预算考核缺失

国内很多的房地产企业虽然建立起了激励机制，然而并不是十分完善，这就使得全面预算管理具有的作用无法展现出来，落实效果也不够理想。众所周知，全面预算管理呈现出明显的系统性，相关部门间存在紧密的关联性，若想保证管理更具实效，必须要对激励机制予以完善，这样可以保证相关人员自身的利益不会受损，并对自身所要承担的职责有清晰的认知，进而使得全面预算管理能够落实到位，权威性、整体性也会得到大幅提升。

（四）全面预算管理的执行流于形式

部分房地产企业尚未构建起完善的审批机制，这对全面预算管理产生的负面影响是较大的，审批工作显得较为随意，越权审批也难以避免。另外来说，企业会将全面预算管理交由财务部门负责，这样虽然能够使得审批管理更加严格，然而其想要对业务活动有全面的了解是有一定难度的，因而展开审批预算工作时无法获得相关依据，一般是对金额加以约束，而且财务人员在做出判断时完全依靠的是个人经验，如此就会使得预算管理难以有序展开，发生偏差的概率明显加大。从房地产企业的角度来说，如果这个问题未能得到顺利解决的话，全面预算管理自然就达不到预期。

（五）预算编制的时间过早，预算数据过时

众所周知，预算编制需要投入大量的时间、精力，而且此项工作呈现出持续性特征，整个过程中需要对当下的经营数据加以关注，将来的经营计划也是不可忽视的。进行预算编制时，相关的项目、指标均要加以关注，任何一处出现问题必然会导致整个预算工作受到影响。参与预算编制的人员是较多的，如果企业的产业结构较为复杂的话，可能需要两个月左右的时间才能完成。对于房地产企业来说，需要关注的内容更多，项目获取、成本核算、工程进度等均要加以重视，而且相关的数据也会出现频繁变化，因而在展开全面预算编制工作时，一旦数据更新没有做到位，那么预算目标就会受到直接影响，实现难度也是非常大的。

（六）缺乏完善的全面预算管理体系

国内不少的房地产企业并未认识到全面预算管理的重要性，在部分人的意识中，此项工作可以完全忽视，因而构建起的全面预算管理体系并不是十分完善，而且实施效果并不理想。对于广大员工来说，其对预算编制法了解是较少的，甚至连基本认知都没有，所以在展开工作的过程中就是将关注点完全放在本职工作上，全局意识并未形成。另外来说，在展开预算管理的过程中，对不同环节的把控并未做到位，管理顺利也显得较为散乱，如此就会使得多个环节的管理没有做到位。从企业角度来说，已经建立起的预算管理机制并不是十分完善，而且管理体系中存在的疏漏也是较多的，如此就会使得预算管理执行显得过于随意，进而导致房地产企业难以保持稳健发展。

四、加强全面预算管理的对策分析

（一）提升房地产企业领导层对全面预算管理的重视程度与认识程度

为了保证全面预算管理能够取得理想的效果，必须要寻找到行之有效的措施来保证企业领导层对其形成清晰的认知，并要保证广大员工更为积极地投入其中，这样才能使得全面预算管理更具实效性。对于预算管理人员来说，要认识到自身承担的职责，和企业领导展开更为深入的交流，确保领导能够认识到全面预算管理的价值所在，如此方可使得管理水平大幅提升，既定的经营目标可以顺利实现。当然，企业领导也应该寻找到可行的措施引导广大员工参与到全面预算管理之中，而要达成这个目标，应该要对员工培训予以加强，促使其形成更为牢固的管理意识，如此方可使其对自身的行为加以约束，这样就可保证全面预算管理的实际效果达到预期。

（二）制定完善的全面预算管理制度

为了使得全面预算管理能够得到有效落实，企业必须要构建起切实可行的全面预算管理机制，并依据执行的具体情况来做好完善工作，确保其能够为企业的成本管理起到促进作用，提高成本管理的实效性。在展开全面预算管理、成本管理的过程中，相关部门所要承担的职责要予以明确，并要保证个人对自身的责任有切实的了解。通过完善的制度来约束员工的行为，提高其执行力，一旦出现问题的话，则按照既定制度来处理，这样方可使得管理效果达到预期。企业要建立起专门从事预算管理的机构，寻找出现行制度中存在的各种问题，并对其进行修改，非必要规定予以删除，依据实际需要增加相关条例。为了使得管理质量能够有切实提高，要对预算管理的实际情况进行严格审核，构建起行之有效的审核制度，如此可以保证相关的制度更具可行性，企业在做出决策时不会出现严重的失误，保证企业发展更加稳健。

（三）改进预算编制工作

国内的房地产企业要将战略规划予以明确，从财务规划目标出发来将投资、开发等方面的策略予以明确，同时要制定出合理的年度经营目标。这里需要指出的是，预算编制涉及业务、财务、资本、专项等方面的预算，具体来说，业务预算指向的是项目进度、节点计划以及投资策略等；财务预算则是要对现金、损益以及资产负债等展开预算；资本预算所指的是筹融资预算，长期借款预算、短期借款预算均在其内；专项预算涵盖的是捐赠预算、赞助预算。对于房地产企业来说，必须要对全面预算管理予以有效落实，在此过程中应该将上下结合这个原则作为关注的重点，依据统一规定来将预算予以上报，而财务部门则要完成好分析工作，在此基础上对预算草案进行设计，审核工作则是交由预算管理办公室来负责。企业也要从自身现状出发来对部门预算数据予以适当调整，进而使得选择是最为合适的。过去的预算数据必须要加以考虑，将其和年度利润数据进行比较，了解是否存在偏差。将全面预算目标予以明确后，要传递至下一级，确保执行更为顺利。预算办公室应该要完成好预算管理工作，确保预算内容是最为合理的。进行预算编制的过程中，应该要针对要求进行深入分析，预算细节必须要清晰标注出来，将出现的各种问题进行汇总，并提交至预算办公室，在完成全面预算方案之后则要由预算委员会完成审核工作。

（四）采取绩效考核方法，完善激励机制

为了保证预算考核更为理想，要对绩效指标完成度予以重点关注。房地产企业要依据相关部门的现状来对绩效指标进行全面分析，了解落实的具体状况。从业绩划分来看，主要包括财务、成本、销售、人力资源、内部管理等，相关指标必须要细化，并将具体部门予以明确，在此基础上构建起完善的激励机制，促使相关人员能够切实投入到全面预算管理中。比方说，对项目进行开发时，预算管理委员会必须要履行好职责，对绩效指标予以完善，并下发至每个部门，并针对完成情况展开细致检查，部门完成效果较为理想的话，应该在经济方面给予奖励。为了使得员工能够更为积极地投入到工作中，预算管理委员会应该要对奖励制度进行详细说明，确保其对考核办法有清晰的认知，如此可以使得员工更为积极地投入到工作中。这里需要指出的是，绩效指标的考核必须要做到位，除此以外要针对企业长远发展进行衡量，同时要从企业角度来对绩效指标加以细化，库存、开发指标等均要纳入其中，如此方可保证企业自身的发展更为稳健。

结语

房地产企业全面预算管理是企业综合治理的一项重要组成内容，其是一项综合性较高的系统工程，在企业战略发展方案的实施过程中扮演着战略保障体系的角色。房地产企业需以自身实际特点为依据，将与自身未来发展相适应的全面预算管理体系及制度建立起来，帮助企业早日实现其自身战略发展目标，对企业资源进行整合，有效地提升企业的经济效益。